ハウスメーカ責任の工期延長に伴う金利上昇の場合？

[ティー]

この度大手ハウスメーカーで一戸建てを建築中です。
1年前（昨年6月）から打ち合わせをしており、融資もフラットで12月に審査OKという状態でした。
しかし、営業担当者のミスで昨年の12月から、今までの打ち合わせを全くの白紙の状態で一からの打ち合わせになり、それに基づいて本来今年の3月末完成予定が、6月末完成予定になってしまいました。（そもそもの着工が昨年11月だったのが、今年の2月着工になりました。）
このような状況の場合、住宅ローン融資に関してですが、フラット３５の場合、申込金利ではなく、実行時金利なので以下のような場合どのようになるのでしょうか？

①本来の完成引渡し時点（2006年3月）の金利と、実際に引渡し時点（2006年6月）の金利差額（多分0.3%〜0.4%上昇しています。）は、施主側の負担となるのでしょうか？

②通常における工期延長（天候の関係等）の場合は、もちろん施主側だと思うのですが、今回は明らかにハウスメーカー側のミスなのですが。（ハウスメーカーも認めています。）

③引渡し時期変更（というより着工が当初の契約よりも大幅に遅れた）の、再契約をしたのですが、そのときは金利上昇分の説明もなく（私たちもそこまで気がつきませんでした（反省・・・））契約書に署名捺印しています。

④個人交渉ではなく、弁護士等の専門家に代理人になってもらった方が良いのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

ウーン、完成が２．３ヶ月遅れるというのはままある事だからねぇ。
逆に金利が下がることもあるし（ここしばらくはないと思うが）、時の運というのも。
ＨＭから説明がなかったのは良くないと思うけれど、数十年分の金利分を全部持たせるのは
不可能だと思うよ。
何かで色をつけてもらうくらいじゃないかなあ。
弁護士というのも穏やかではない。
ＨＭとの良好な関係というのも大事じゃないかな。
資金計画に重大な影響があったというのなら別だけど。

どういう再契約をしたわからないけど、延滞遅延金というのはあるかもね。

[3: 匿名さん]

何でも人のせいにするのってどうかと思いますよ。そのメーカーを選んだのも自分だし、再契約したのも自分なのだから。
ハウスメーカーが故意に金利を上昇させたわけではなく、しかも再契約に応じてサインしている以上、工期が延びる事は了承済みという事になるでしょう。弁護士が代理人になっても、弁護士費用が余計にかかるだけだと思います。
きっと示談になるでしょうから、何らかのサービスを受けられるのだとしたらそれで手を打つべきでしょうね。それもあんまり期待できないと思いますが・・・
ちなみに、ウチなんか昨年１１月契約でまだ作っていて、引き渡し予定は７月下旬、更に遅れそうな予感です。でも、家を造るのは手作り。こんな物でしょう。
その後のメンテナンスや、家造りの姿勢などにも関わってくるので、少なくとも引き渡しまではあまりもめない方がよい気がしますね。

[4: 匿名さん]

うちも、打ち合わせをだらだらとやってるうちに、繁茂期にかかり、基礎屋の都合とかで
着工が大分遅れてしまったけ、
完成時期って、あくまでも「予定」だからそういう場合はＨＭ側に負担がなるべく
かからないような契約内容になってる気がする。
前の家の家賃とか払わせてる人もたまにいるみたいだけどね。

再契約時に金利が変動するのは当然施主にもわかる事だし、再契約時に了承した事になっちゃう
と思う。
現金で支払う人もいるし、繰上げ返済とかで返済期間が皆ちがうから、金利分差額というのは
簡単に確定はできない。そこまでいちいち考慮していられないというのがＨＭの本音じゃないの。
客観的にみると物凄い金利上昇と言うほどではないし。

営業の全責任というのが良くわからなないけどね。

[5: 匿名さん]

当方、注文住宅専門のHMにて平成17年７月着工、11月末引渡し（工期は５ヶ月）予定で契約しました。
ところが、HM側の不手際で工事は度々中断し、平成17年11月の時点でようやく基礎が出来上がった段階でした。しかし、その基礎も施工方法と強度に疑問点が見つかり解体して再着工するということになりました。
問題の基礎部分を解体し、平成18年２月に再着工、現在７月中の完成に向けほぼ順調に工事は進捗しています。
再着工に際して、契約は平成17年７月着工時の契約が有効ですから再契約ということはありませんでした。
また、本来の引渡し予定であった平成17年11月時点の金利と、現在予定されている平成18年７月引渡し時の金利との差額をHMが負担する旨の覚書を交わしています。
金利差の精算については、引渡し時（平成18年７月予定）に借り入れするローン商品を平成17年11月に借り入れた場合の総支払額の差を請負金額から差し引くという方法です。（繰り上げ返済等は考慮していません。繰り上げた場合さらにお得になりますが…）
金利差以外にも、慰謝料、平成17年12月以降の住居費、契約条項にある遅延損害金を支払う約束になっており、現在は建築現場の近隣に仮住まいも用意してもらいそこに居住中で引越費用の一部もHMが負担してくれました。
これらは、請負金額からの差し引き精算ですが、金銭的な負担だけでなく、住宅の設備なども何点か無料でグレードアップしてもらいました。
再着工時には弁護士にも相談しましたし、HMとの交渉には重役に同席してもらい交渉した結果このような条件となりました。
当方は再契約という手続きではありませんでしたが、HM側と粘り強く交渉されることが大切だと思います。
長文失礼しました。

[6: 匿名さん]

↑
ということは、無いと思うが18年7月の金利がガクンと下がった場合には、貴方が差額をＨＭに払うの??
なんだか、自分にだけ都合の良い契約だね〜。

[7: 匿名さん]

あまり無理な事すると、皺寄せは建物に出るでしょうね〜

[8: 匿名さん]

05さんの契約が本来の契約です。
皆さん家のことばかりで金利考えないのでしょうか？
または、不利な契約でしたね。
100万値引きされても金利保障してもらったほうがお得ですよ。
07さん建物に金利差額がでるような場合クレ−ムで作り直し。
更にHMは損をします。契約書に金利保障を織り込む施主なんだから。。。。
契約したら終わりじゃないよと、言う契約です。

[9: 匿名さん]

だからさ、金利が上昇することだけ考えればいいの？
下がることは無視していいの？

[10: 匿名さん]

05です。
何度も交渉の席に臨んで感じたのは、HMはとにかく建物を完成させて引き渡すまでのことしか考えていないということでした。
そこで、大幅に遅延した引渡しまでの期間に想定されるあらゆる損害について事細かに検証しました。
金利上昇時の差額保証については契約条項には存在しないものですが、実際問題としてローンを完済するまでついてくる見逃せない項目であるとの認識から、HM側と折衝した結果引き出せた回答のひとつだと思います。
余談ですが、「金利が下がった場合はHMに対して貴方(施主)が差額を払うのか？」とのご意見がありますが、金利差によって損害を被るのはローン契約者である施主であり、HMは金利がいかに変動しようとも受け取る金額は変わりません。このことから、施主がHMに金利差を支払うなどということはありえないことは明白です。家を建てる場合の様々な契約の仕組みを正しく認識されている方には、説明するまでもないことですが…。

慰謝料及び金利上昇時の差額保証と、設備面やアフターサービスなどでのいくつかのサービスを除いては無理な要求はしませんでした。
例えば、材料の一部や水道引き込み工事等、工事ミスが発覚する前にHMが発注済だったものについては遅延損害金の算定基準から除外するなど、減額要素の計算方についてはお互いの主張を確認し合いながら円満に結論を出しています。
また、HM側の重役より、適正な建物を完成させることを前提に、支払いは引渡し時一括精算とし契約時に支払っていたお金を全額返金するとの申し出を受けました。現在、引渡し前ですので１円も支払っておりません。
スレ主さんのご参考になっているでしょうか。

[11: 匿名さん]

>当方、注文住宅専門のHMにて平成17年７月着工、11月末引渡し（工期は５ヶ月）予定で契約しました

契約時に、ローンの種類まで決定して契約書に記載していたのですか？
差額が補償されるのでしたら、当然３５年フラットローンに変更するんですよね？

うまみがとてもある話だ。

[12: 匿名さん]

11さん
契約書にローンの種類まで記載はしていません。
覚書には、単に今月予定されている引渡し時の実行金利と、契約当初の引渡し予定だった平成17年11月時点において同じローン商品を利用した場合の金利差を算出し、支払額が増加する場合にのみHMが差額を負担するという内容しか記載していません。
当初から全期間固定金利のローンを組む計画だったため、差額補償されることを理由に「３５年フラットローンに変更する」ということはありませんでしたが、仮にそうでない場合は全期間固定金利に変更していたかもしれませんし、それくらいはHM側も認めたのではないかと思います。
ただ、自己資金を60％程度用意していたため借入額はそれほど多くなく、金利差による補償額のメリットもさほど大きくはありません。最終的に減額される金額は、契約条項にある遅延損害金が大半を占めます。
契約書をお持ちでしたら試算してみてはいかがでしょうか。当方の場合遅延損害金は月額30万円弱でした。

うまみがとてもある話だ。との感想を頂いておりますが、
そろそろ完成間近になり、ここにきて「うまみがあるのかなぁ」という気分になってきたことは確かですが、再着工にこぎつけ、実際に建物が形になるまでの数ヶ月間は、HMとの折衝だけでなく、弁護士との打合せと対策に多くの時間を割き、また本来必要のない仮住まいへの一時転居等、そのうまみと引き換えに多大なストレスを感じたことも事実です。
スレ主さんのような悩みを抱えておられる方に多少でも参考になればと思い投稿した次第です。

[13: 匿名さん]

私だったらどんな補償をしてもらっても
05さんのようなＨＭで家を建てるのはゴメンです。
そんな多額の補償を払うって事は、赤字かそれをも吸収できる利幅があるかでしょ！
赤字で造る家なんていくら重役さんが出てきても普通に儲かる家造りと比較するとなんか引っ掛ります・・・
利幅が多場合も幾度にも渡る不手際が発生する様な管理ならむしろ納得できたりして・・・
キャンセル出来るのならそれが一番の選択肢だと思いますが。

[14: 匿名さん]

13さん
05です。当方も他の業者に依頼し直したいと考えていましたが、HM側が「引き続きやらせてもらえないか」と申し入れてきました。
弁護士と相談したところ、それは「損害賠償には応じない」という態度表明ともいえると指摘されました。
また、施主である当方が他の業者と契約すると切り出せば、施主都合によって契約を破棄することになり損害賠償を請求することはできません。
他のスレを見ていてもそうですが、住宅は庶民にとって人生最大の買物なのにも関わらず、当方も含めてトラブルを抱えている方が多いですよね。仮に他の業者に代えたとしても、完璧に施工される保証はありませんし、引き続きそのHMに施工させることには抵抗がありましたが、資金にゆとりがある訳でもなく自己のおかれた状況のをなかでやむなくくだした苦渋の決断です。

引き続き施工を認めることと引き換えに、様々な補償を求めたということをスレ主や類似する問題でお悩みの方に参考にしていただければと考えて投稿した次第です。

[15: 匿名さん]

業者の利幅は普通かなりあると思いますよ。業界によっては薄利な所もあるでしょうが
住宅業界は40％はあるとふんでます。だから契約後は力の入れようが悪いのでしょう。
新規契約に力を注ぐほうがもうかるし。
　運としかいいようがありませんよね。大金をつぎ込むのに。

[16: 匿名さん]

引き渡し時期が守られない時点で、解約、利息など今後の取り扱いをどうするのか改めて契約を交わすのが基本と思います。
遅れたことによって、利息が下がった場合にはその利ざやはHMのものか？のような考え方をしている者がいる限り、この業界は浄化できませんね。
利息云々言う前に、引き渡し期日を守ることがHMの仕事です。
引き渡しが遅くなった時点で、購入者には不利益が発生しているのですよ。
よ〜く考えよう。

[17: 匿名さん]

14さんの考え方が合理的であるにも関わらずどうして反対意見が出てしまうんでしょうかね。
数千万の契約行為があまりにも軽んじられているのは何故なんでしょう？
単なる無知であるなら施主側はもっとしっかりしなきゃいけませんね。
建築の素人ならなおさらのこと契約書の作成にもっと時間をかけるべきと思いますよ。

工事完了前からＨＭのご機嫌取りは要りません。
値切ると手を抜かれるという脅しに屈しちゃダメ。
望んだ仕事をしてくれたときにこそ感謝の気持ちを込めて
契約外の追加報酬等を渡すような心意気がカッコいいと思う。

[18: 匿名さん]

ご存じの方、教えて下さい。
遅延延滞金は、取り決めがない場合、いくら請求できるのでしょうか？
上限が年利１４．６％と高率だったように記憶してます。
引き渡し前にダメなところを直す約束になっていたものを直さずに引き渡した場合にも遅延延滞金を支給できるものでしょうか？

[19: 匿名さん]

ダメなところを直してもらってから引渡してもらうべき。
補修箇所が重要であればあるほど簡単に引渡しに応じてはいけません。
引き渡してもらったということは、その瑕疵については後日の補修で納得したと言うことでしょ。
＞数千万の契約行為があまりにも軽んじられているのは何故なんでしょう？
＞単なる無知であるなら施主側はもっとしっかりしなきゃいけませんね。

[20: 匿名さん]

＞１９
引き渡しを受けなかった場合は、その後どんな処理となるのですか？
ロ−ンとか、引き渡しを受けないということで補償問題とか発展しそうですが、
その辺はいかがなものでしょう。

[21: 匿名さん]

＞引き渡しを受けなかった場合は、その後どんな処理となるのですか？
全ては請負契約書の内容が優先されます。
契約書以外の問題については双方の話し合いが基本です。
瑕疵の内容によってその後の処理は様々ですので決まった答えはありません。
実際は法的、経済的に弱い立場である施主側が泣きを見るケースが多いようです。
瑕疵によって発生した損害が甚大かつ明白であれば訴訟以外ないでしょう。
単なる精神的なものであれば誰からも相手にされないのが普通です。

年利１４．６％とは消費者契約法で定められた事業者が消費者に課す上限ではないですか？
具体的な話も無しにこれ以上ここで質問しても、誰も答えられないでしょう。
はっきり言いますが、質問の仕方も知らない、自分で何一つ調べられない、
そんなことだから業者に足元を見られる。
自己責任ということをもっと重く受け止めるべきでしょう。