ハウスメーカ責任の工期延長に伴う金利上昇の場合？

[ティー]

この度大手ハウスメーカーで一戸建てを建築中です。
1年前（昨年6月）から打ち合わせをしており、融資もフラットで12月に審査OKという状態でした。
しかし、営業担当者のミスで昨年の12月から、今までの打ち合わせを全くの白紙の状態で一からの打ち合わせになり、それに基づいて本来今年の3月末完成予定が、6月末完成予定になってしまいました。（そもそもの着工が昨年11月だったのが、今年の2月着工になりました。）
このような状況の場合、住宅ローン融資に関してですが、フラット３５の場合、申込金利ではなく、実行時金利なので以下のような場合どのようになるのでしょうか？

①本来の完成引渡し時点（2006年3月）の金利と、実際に引渡し時点（2006年6月）の金利差額（多分0.3%〜0.4%上昇しています。）は、施主側の負担となるのでしょうか？

②通常における工期延長（天候の関係等）の場合は、もちろん施主側だと思うのですが、今回は明らかにハウスメーカー側のミスなのですが。（ハウスメーカーも認めています。）

③引渡し時期変更（というより着工が当初の契約よりも大幅に遅れた）の、再契約をしたのですが、そのときは金利上昇分の説明もなく（私たちもそこまで気がつきませんでした（反省・・・））契約書に署名捺印しています。

④個人交渉ではなく、弁護士等の専門家に代理人になってもらった方が良いのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

[9: 匿名さん]

だからさ、金利が上昇することだけ考えればいいの？
下がることは無視していいの？

[10: 匿名さん]

05です。
何度も交渉の席に臨んで感じたのは、HMはとにかく建物を完成させて引き渡すまでのことしか考えていないということでした。
そこで、大幅に遅延した引渡しまでの期間に想定されるあらゆる損害について事細かに検証しました。
金利上昇時の差額保証については契約条項には存在しないものですが、実際問題としてローンを完済するまでついてくる見逃せない項目であるとの認識から、HM側と折衝した結果引き出せた回答のひとつだと思います。
余談ですが、「金利が下がった場合はHMに対して貴方(施主)が差額を払うのか？」とのご意見がありますが、金利差によって損害を被るのはローン契約者である施主であり、HMは金利がいかに変動しようとも受け取る金額は変わりません。このことから、施主がHMに金利差を支払うなどということはありえないことは明白です。家を建てる場合の様々な契約の仕組みを正しく認識されている方には、説明するまでもないことですが…。

慰謝料及び金利上昇時の差額保証と、設備面やアフターサービスなどでのいくつかのサービスを除いては無理な要求はしませんでした。
例えば、材料の一部や水道引き込み工事等、工事ミスが発覚する前にHMが発注済だったものについては遅延損害金の算定基準から除外するなど、減額要素の計算方についてはお互いの主張を確認し合いながら円満に結論を出しています。
また、HM側の重役より、適正な建物を完成させることを前提に、支払いは引渡し時一括精算とし契約時に支払っていたお金を全額返金するとの申し出を受けました。現在、引渡し前ですので１円も支払っておりません。
スレ主さんのご参考になっているでしょうか。

[11: 匿名さん]

>当方、注文住宅専門のHMにて平成17年７月着工、11月末引渡し（工期は５ヶ月）予定で契約しました

契約時に、ローンの種類まで決定して契約書に記載していたのですか？
差額が補償されるのでしたら、当然３５年フラットローンに変更するんですよね？

うまみがとてもある話だ。

[12: 匿名さん]

11さん
契約書にローンの種類まで記載はしていません。
覚書には、単に今月予定されている引渡し時の実行金利と、契約当初の引渡し予定だった平成17年11月時点において同じローン商品を利用した場合の金利差を算出し、支払額が増加する場合にのみHMが差額を負担するという内容しか記載していません。
当初から全期間固定金利のローンを組む計画だったため、差額補償されることを理由に「３５年フラットローンに変更する」ということはありませんでしたが、仮にそうでない場合は全期間固定金利に変更していたかもしれませんし、それくらいはHM側も認めたのではないかと思います。
ただ、自己資金を60％程度用意していたため借入額はそれほど多くなく、金利差による補償額のメリットもさほど大きくはありません。最終的に減額される金額は、契約条項にある遅延損害金が大半を占めます。
契約書をお持ちでしたら試算してみてはいかがでしょうか。当方の場合遅延損害金は月額30万円弱でした。

うまみがとてもある話だ。との感想を頂いておりますが、
そろそろ完成間近になり、ここにきて「うまみがあるのかなぁ」という気分になってきたことは確かですが、再着工にこぎつけ、実際に建物が形になるまでの数ヶ月間は、HMとの折衝だけでなく、弁護士との打合せと対策に多くの時間を割き、また本来必要のない仮住まいへの一時転居等、そのうまみと引き換えに多大なストレスを感じたことも事実です。
スレ主さんのような悩みを抱えておられる方に多少でも参考になればと思い投稿した次第です。

[13: 匿名さん]

私だったらどんな補償をしてもらっても
05さんのようなＨＭで家を建てるのはゴメンです。
そんな多額の補償を払うって事は、赤字かそれをも吸収できる利幅があるかでしょ！
赤字で造る家なんていくら重役さんが出てきても普通に儲かる家造りと比較するとなんか引っ掛ります・・・
利幅が多場合も幾度にも渡る不手際が発生する様な管理ならむしろ納得できたりして・・・
キャンセル出来るのならそれが一番の選択肢だと思いますが。

[14: 匿名さん]

13さん
05です。当方も他の業者に依頼し直したいと考えていましたが、HM側が「引き続きやらせてもらえないか」と申し入れてきました。
弁護士と相談したところ、それは「損害賠償には応じない」という態度表明ともいえると指摘されました。
また、施主である当方が他の業者と契約すると切り出せば、施主都合によって契約を破棄することになり損害賠償を請求することはできません。
他のスレを見ていてもそうですが、住宅は庶民にとって人生最大の買物なのにも関わらず、当方も含めてトラブルを抱えている方が多いですよね。仮に他の業者に代えたとしても、完璧に施工される保証はありませんし、引き続きそのHMに施工させることには抵抗がありましたが、資金にゆとりがある訳でもなく自己のおかれた状況のをなかでやむなくくだした苦渋の決断です。

引き続き施工を認めることと引き換えに、様々な補償を求めたということをスレ主や類似する問題でお悩みの方に参考にしていただければと考えて投稿した次第です。

[15: 匿名さん]

業者の利幅は普通かなりあると思いますよ。業界によっては薄利な所もあるでしょうが
住宅業界は40％はあるとふんでます。だから契約後は力の入れようが悪いのでしょう。
新規契約に力を注ぐほうがもうかるし。
　運としかいいようがありませんよね。大金をつぎ込むのに。

[16: 匿名さん]

引き渡し時期が守られない時点で、解約、利息など今後の取り扱いをどうするのか改めて契約を交わすのが基本と思います。
遅れたことによって、利息が下がった場合にはその利ざやはHMのものか？のような考え方をしている者がいる限り、この業界は浄化できませんね。
利息云々言う前に、引き渡し期日を守ることがHMの仕事です。
引き渡しが遅くなった時点で、購入者には不利益が発生しているのですよ。
よ〜く考えよう。

[17: 匿名さん]

14さんの考え方が合理的であるにも関わらずどうして反対意見が出てしまうんでしょうかね。
数千万の契約行為があまりにも軽んじられているのは何故なんでしょう？
単なる無知であるなら施主側はもっとしっかりしなきゃいけませんね。
建築の素人ならなおさらのこと契約書の作成にもっと時間をかけるべきと思いますよ。

工事完了前からＨＭのご機嫌取りは要りません。
値切ると手を抜かれるという脅しに屈しちゃダメ。
望んだ仕事をしてくれたときにこそ感謝の気持ちを込めて
契約外の追加報酬等を渡すような心意気がカッコいいと思う。

[18: 匿名さん]

ご存じの方、教えて下さい。
遅延延滞金は、取り決めがない場合、いくら請求できるのでしょうか？
上限が年利１４．６％と高率だったように記憶してます。
引き渡し前にダメなところを直す約束になっていたものを直さずに引き渡した場合にも遅延延滞金を支給できるものでしょうか？

[19: 匿名さん]

ダメなところを直してもらってから引渡してもらうべき。
補修箇所が重要であればあるほど簡単に引渡しに応じてはいけません。
引き渡してもらったということは、その瑕疵については後日の補修で納得したと言うことでしょ。
＞数千万の契約行為があまりにも軽んじられているのは何故なんでしょう？
＞単なる無知であるなら施主側はもっとしっかりしなきゃいけませんね。

[20: 匿名さん]

＞１９
引き渡しを受けなかった場合は、その後どんな処理となるのですか？
ロ−ンとか、引き渡しを受けないということで補償問題とか発展しそうですが、
その辺はいかがなものでしょう。

[21: 匿名さん]

＞引き渡しを受けなかった場合は、その後どんな処理となるのですか？
全ては請負契約書の内容が優先されます。
契約書以外の問題については双方の話し合いが基本です。
瑕疵の内容によってその後の処理は様々ですので決まった答えはありません。
実際は法的、経済的に弱い立場である施主側が泣きを見るケースが多いようです。
瑕疵によって発生した損害が甚大かつ明白であれば訴訟以外ないでしょう。
単なる精神的なものであれば誰からも相手にされないのが普通です。

年利１４．６％とは消費者契約法で定められた事業者が消費者に課す上限ではないですか？
具体的な話も無しにこれ以上ここで質問しても、誰も答えられないでしょう。
はっきり言いますが、質問の仕方も知らない、自分で何一つ調べられない、
そんなことだから業者に足元を見られる。
自己責任ということをもっと重く受け止めるべきでしょう。

[22: 匿名さん]

契約書優先といいますが、引き渡しを受けない場合、どのような措置を予め決めるのでしょうか？
また、当然に引き渡しを受けなくても良い場合とはどんな場合なのでしょう。
おそらく、建築士でも、建築基準法に明らかな違反がある場合で、その補修が難しいことが明ら
かな場合以外には、判断がつかないと思います。
引き渡し前に瑕疵が判明した場合に、補修で業者が対応するとして、それを信用して引き渡しを
受けるケ−スが通常ではないのですか？
訴訟、訴訟と簡単に言いますが、引き渡し段階から、訴訟を念頭に置く人は希有な方と思います。

[23: 匿名さん]

引渡しを受けるべきか否かの線引きが不明確であったからあなたは瑕疵を承知で引渡しを受けた
のですか？明確な線引きなんて無いですよ。それを求めるなら仕様や図面等で、請負契約内容を
できるだけ具体的かつ詳細に取り交わしておくべきでした。
引渡しを承諾しない権利があなたにはあったのです。その権利を放棄した事実を認識してください。

＞引き渡し前に瑕疵が判明した場合に、補修で業者が対応するとして、それを信用して引き渡しを
＞受けるケ−スが通常ではないのですか？
瑕疵の内容が容認できない場合は当然引渡しに応じるべきではありません。
一方的な善意による根拠のない信頼など、一旦問題が起こってしまえば何の役にも立ちません。

お互いの善意で成り立つ関係が最良であることは間違いないでしょう。しかし、
それが破綻したときあなたが守るべき家族を含めて皆不幸になってしまうことの方が重要です。
念入りに契約書を交わすという行為自体が信頼関係を損なうといった間違った認識をされている
方が多いようですが、「公平な」契約を結ぶことで、双方がリスクを低減できるのです。
本件の例で言えば、やむなく引渡しを受ける場合、瑕疵の補修について具体的な補修方法と
期限とそれが守られ無かったときのペナルティを第３者が認識できる形で残しておくべきでした。

一方的に誰かを責める前にもう少し冷静になってみて下さい。
何度も言いますが、具体的な瑕疵について分からない以上アドバイスのしようがありません。

[24: 匿名さん]

−調べ方が解らないと判断されるなら、調べ方をここで示して戴ければ有り難いのですが．．
と前置きをして−
引き渡しを拒否できる線引きができないのなら、幾ら細かく決めてもそれは同じことです。
何故なら、施工上の問題は、品番まで決めている商品とは違って、程度問題だからです。
材料（商品）であっても決めがない場合には中等のものを使うことになっています。
拒否できる明確な基準は、建築基準法、宅造法などの法令違反の有無と思われます。
法令違反であっても、引き渡し後に簡単な補修で解決できるものもあります。
これを踏まえると、引き渡しを拒否できる場合は、法令に違反する施工で入居後の修理が
不可能な場合に限られてきます。スレの趣旨である未完成の場合に近い状態となります。
ロ−ンや転居の都合から、補修を前提として、引き渡しを余儀なくされることはありがちです。
この心理を突いて、建築上標準的なことであっても、事細かく契約書に決めていなければ行わない、（口頭であっても）約束を守らないことが通常であれば、それは現在の業界体質に問題があるということです。
最後に、貴見の帰結は、瑕疵をつくった業者ではなく、補修契約なしに引き渡しを受けた消費者が悪いので、”修補請求は諦めなさい”と消費者を諭すことに目的があるようにも感じられます。
「・・・ おくべき」調の勝手な一連の創作活動にお付き合いする気はございません。

[25: 匿名さん]

渦中の方には少々厳しい意見であることは承知で申し上げました。
どのように受け止められるかはご自由です。失礼と思われた部分については謝ります。

＞引き渡しを拒否できる線引きができないのなら、幾ら細かく決めてもそれは同じことです。
違います。例えば工期遅延時の補償条項を契約書に追加していたなら今回の問題は避けられた
かもしれません。実際、各団体から推奨される契約書には大抵盛込んであります。
このように細かく取り決めるのです。

＞それは現在の業界体質に問題があるということです。
その通りだと思います。消費者側の法整備も不十分です。
だからこそ契約時にリスクを回避する術を学んでおくべきだと考えています。

＞”修補請求は諦めなさい”と消費者を諭すことに目的があるようにも感じられます。
全く逆です。
消費者が自己防衛として何ができるのか、同様な問題で泣きをみる人が一人でも
少なくなるようにとの思いから書いたまでです。
自分の経験や失敗を他の方に生かしてもらえれば良いと思っているだけです。
でないと自分が苦労したかいが無いですから。

[26: 匿名さん]

苦労された方でしたか、業者の洗脳かと思いました。失礼しました。
引き渡し、補修の扱いも決めていました。
こちらに訴訟する気がなければ動かないようです。これが悪い業者の実態です。
ご意見の通り、僅かでも正当性のある主張が出来るのなら、今の建築業界の状況では不備が
あれば引き渡しを受けないことが重要と思います。
この引き渡しを受けない正当な理由の第一義は、法令違反です。
正当な理由がなければ、引き渡しを受けないことで逆に訴えられる可能性もあるのです。
程度問題となると、通常の建築士や宅建主任のレベルでも判断が付かないのです。
いくら勉強すると言っても素人ではなおさらです。
この点を明確に「これが基準法違反の実例」として列挙していただける方がいれば
皆さんの参考になると思ったので、レスしたというわけです。

[27: 匿名さん]

施主側が法令違反を証明するのは困難である場合が多いようです。
建築基準法自体、曖昧な表現が多いです。客観的な数値で示されている部分があまり無く、
最後に消費者側が頼るものは判例や権威になってしまいます。
時間や人脈や経済的に厳しい消費者側が泣き寝入りするケースが多いのもこのためです。

法令違反以外に、万一の場合に消費者を保護してくれるもの、それは
請負契約書です。図面や仕様書全てが契約書なのです。だからできるだけ詳細に
取り決めておく必要があるのです。
図面どおりに施工されていない場合、それは明らかに契約違反なのですから、
引き渡しを拒否する正当な理由となり、どのような場においても優先され、
効力を発揮します。

建築基準法がもっとしっかりしたものであれば、欠陥住宅問題はこれほど大きくはなりません。
建築基準法を一部でも読まれたことはありますか？あれは性善説に立った指針に過ぎません。
より具体的かつ高水準の公庫仕様ですら曖昧な部分が多いのです。
公的検査にしろ実態は丸投げで検査員の裁量次第で如何様にも処理できます。
私はこういった実態を自ら経験してきました。
このような現状に激しい怒りを持っていることは２６さんと同じです。
私は消費者がもっと賢く強く対処することが最善だと思っています。

スレタイに合わせてまとめると、工期延長に伴う金利上昇による損害については、
事前の取り決めが無い以上損害賠償請求は非常に厳しいと思われます。
むしろ、施工側の義務（瑕疵の補修）以上の事を請求されたことを理由に
補修工事には応じられないと主張された場合、第３者からみると、
あなたの方が悪いとみなされてしまうことを危惧します。
専門の方に瑕疵の内容伝えて、今後の進め方をご相談されたほうがよろしいのではないでしょうか？

[28: 匿名さん]

医療訴訟のように複雑になっている上、経験則から法の網の目をくぐり、建築士、宅建主任のレベルはおろか、弁護士でも手こずるのが建築問題で、それを規制する法体系も不十分。
少しでも、怪しいと思ったら引く勇気が必要ということですね。