ディアナコート文京千石ってどうですか？

[ビギナーさん]

ディアナコート文京千石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区千石3丁目30番1他（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.23平米～75.22平米
売主：モリモト
公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/index.html

[1: 購入検討中さん]

この立地、どうなんでしょう？
坪いくらくらいをイメージしておけば良いのでしょうか？？

[2: 匿名さん]

不忍通りから離れていて住宅街にあるかなり落ち着いた立地で住環境はかなり良いのでは。
周囲はそこそこの広さの戸建てが建ち並ぶ地域です。
千石駅からの帰り道にスーパーがあり便利です。

[3: ご近所さん]

至近距離のマンションに住んでいる者です。
この場所は非常に恵まれていますよ。駅からは少し離れていますが、千石駅からは夜間でも明るく女性の方でも安心です。
また新大塚駅までも10分程度で便利です。巣鴨駅の自転車置き場は充実していて、自転車をつかえば巣鴨駅まで5分程度です。また、夜は本当に静かです。
私も小さな子供がいるのですが、上野動物園、サンシャイン水族館、六義園、小石川植物園、小石川後楽園など全て自転車圏内で、少し出かける所にもことかきません。
児童館も周囲に沢山あり、巣鴨体育館では親子水泳教室、近くの公園では子供サッカー教室なども開かれていて、子育て環境も大変よいと思います。
スーパーは不忍通り沿いのマルエツが近くて便利ですが、値段・品数を考えるとライフにいくのがお勧めです。（少し坂が大変ですが、、、）

[4: 購入検討中さん]

(ご近所の方へ)

マンション立地予定地の方角と日当たりが分かったら教えてください。

(同業者の方又は設計担当者の方へ)

内廊下と聞いていますが、一晩二晩のホテル住まいでしたら理解できますが、マンション暮らしの内廊下には
素人としては若干抵抗があります。メリットとデメリットを教えてください。

[5: 匿名さん]

写真を見ると正面玄関は東向きだと思います。まあ前には戸建てしかないので日当たりは問題ないのではないでしょうか？
内廊下だと廊下側に窓がくることがないので、プライバシー性は高いと思います。ただ、うちは外廊下ですが、別にプライバシーに関しては気になりません。飼ってる猫が北側の廊下の窓辺で寝ていて廊下を通るよくかわいがってもらっています。
あと北側に窓があると夏場は風通しが非常によくて助かりました。（まあ今は24時間換気のマンションも多いのであまり風通しは関係ないかもしれませんが、、、）まあ内廊下で悪いことはあまりないのではないでしょうか？好みの問題だと思います

[6: 買い換え検討中]

内廊下についてですが、今住んでいるマンションが内廊下なので個人的な感想として。

＜メリット＞
・玄関側が外に面していないので機密性が高く、冬場の冷気が比較的入りにくく、マンション外の工事している音なども聞こえにくい。
・玄関からの出入りがマンションの外側から見えないため、特に女性はどの部屋に住んでいるのかマンションの外から判別しにくく、プライバシーを保ちやすい。
・侵入者が入りにくい（入口がマンションの玄関のみ、という意味で）
・部屋を出て、雨や風にいきなりさらされることもなく、玄関ドアや廊下もキレイに保たれる。
・一定の室温に保たれた内廊下は一応、快適（部屋玄関とマンション玄関までのほんの短時間ですが）

＜デメリット＞
・配管の関係上、部屋内の下がり天井が多い（ことが多い？）
・外廊下のように自然換気（窓を開けて）をしにくい。
・侵入者がマンション内に侵入した場合、各戸のドアキーを不正にいじってても、外からは見えない。
・各戸の匂い（臭い）が内廊下に漏れ、特に調理の臭いはそれなりに強い（笑）
・管理費（内廊下のエアコンのランニングコスト等）や、修繕費は高い（マンションにもよりますが）
・停電の際などは、夏場については暑い（エアコンが止まり、風通しはゼロなため）

長くなりましたが、個人の好みによってはあまりメリット（デメリット）にも感じられない項目もありますので、僕個人の「感想」としてご理解下さい。
ご参考まで。

[7: 匿名さん]

結構当たっている

[8: 購入検討中さん]

内廊下も良し悪しなんですねぇ。。

半内廊下スタイルというか、基本内廊下でライトウェルがあるような造りが理想的なんでしょうかね。。？

廊下と玄関をガラスで塞いで採光を確保しつつ、高い位置に換気用の隙間をあけて風通しを確保するようなイメージです

[9: 匿名さん]

デメリット
「再生手続終結して１年も経過してないモリモト」
「宗教施設が近すぎる」
「文京区の中では千石は地価の低いエリア」
「高級でもないのに総戸数２５戸はキツイ」
「バイク置き場３台？無しにすれば良かったのに」

メリット
「静かな住環境」
「容積率２００パーセントで５階建て」

疑問点
「施工の田中建設って何？非上場？」

総評

静かな住宅地の低層マンションという点は評価できますが、
売主や施工や宗教施設や千石の資産価値には、若干の不安も
あります。これらの点をクリアというか納得できれば、素晴
らしいマンションだと思います。住んでしまえば、幹線道路
沿いの財閥系マンションよりも良い点が実感できるはずです。

[10: 購入検討中さん]

＞ＮＯ5.6さんへ

ＮＯ4です。ありがとうございました。マンション立地の地型が分り一層興味がわきました。やはり朝日をおあいで朝を迎えたいものですものね。そしてひがなリビングのどこからか太陽の陽を浴びたいと思います。角部屋が多いという触れ込みですので東南又は南西の角部屋を希望します。

内廊下のメリットとデメリットについての説明もよく分りました。気づかなかったことは、廊下への調理臭と空調電気代
がかさむことでした。空調電気代はセキュリィテイー担保と相殺して理解できるとしても調理臭はかないませんね？
どこのメーカのマンションも、キッチンからの排気ダクトがリビングに隣接しているバルコニー直下に設置されているため、
夏窓を開放していると自分の調理臭が風の向きによっては、再度自分のリビングに入り込むという構造のものが多いよう　　です。設計担当者の抜本的な改善を期待します。
内廊下の場合も、数軒の住人の調理臭の混合とならないようお願いします。

＞ＮＯ９さんへ

「モリモト」さんの事、もっと教えてください。

[11: 匿名]

それくらい自分で調べましょうよ。

それにしても、このあたりに住んで長いですが、文京区のマンションと言うとほとんど幹線道路沿いな中、やっと住宅街の低層マンションが出たなと思います。
千石でも、このあたりは十分に文京区住宅街のよさを感じられると思います。
西片にマンションなんか建たないし、ディアナコートだから、仕様も期待できます。
総戸数が少ないのがかなり痛いですが、文京区で環境のいい低層マンションに住みたいなら、総合的にはとてもいいと思います。

内廊下は、私は臭いが苦手でした。調理臭もですが、絨毯が汚れてなんとなくこもった臭いがしてきます。それでもほぼ新築だったので気にならない程度でしたが、クリーニングをかなりきちんとしないと、絨毯の汚れから来る臭いが大変なことになる予感がしました。
ホテルライクで、廊下が快適な温度なので、エントランスを入るとほっとし、個人的にはわりと好きです。

ほかのデメリットは換気を機械的にしかできないことと、
廊下側に窓がないので、角部屋じゃない限り窓が一面にしかついておらず、圧迫感はあるかも知れません。

[12: 匿名さん]

文京区では大通り沿いでないというだけで価値がある。
しかも低層地区。
立地は文句ないよ。
本来は財閥系が取得するべき土地だろうけど、
モリモトは高級路線になれてるから、
MRでじっくり検討させていただきます。

[13: 匿名]

立地は文句ないって、千石にお住まいの方のご意見ですかね。

[14: 匿名さん]

ディアナコートいいよね。楽しみです。

[15: 匿名さん]

ディアナコートなのに一番広い部屋が70m2台って、珍しいような。
仕様はHP見ると、まずまずみたいです。前物件のピアース桜新町とほぼ同じですね。

[16: 匿名さん]

確かに。
これじゃピアース文京千石でしょ。
モリモト内での仕様なんて昨今、ピアースもディアナコートも差異が無い気がするし。
だったらあとは広さじゃねぇの？

ディアナならキング部屋は100平米超え作れ。ブランディングに誇りを持て。
これが城南地区なら確実にピアースXXXXになってるよ。

[17: 購入検討中さん]

ディアナコートで来た理由はやはり千石だからでしょうかね。。

戸数が少ないわりに設備が整っているので管理費が高くなる→ピアースブランドの購入層では捌けない→多少狭いがディアナコートでやるか、と言う判断なんでしょうかね。。

[18: 匿名さん]

確かに７０㎡前後でディアナコートとは違和感があるね。
モリモトも財閥系や他大手と同様の細切れ販売戦略で来るのかな？

[19: 周辺住民さん]

丸山町界隈は歴史的にもストーリーがありますね。
山手線内では貴重な南西斜面台地際で
陽当たりが非常に良いです。
昔日の優雅な生活が忍ばれますね。
地主がなかなか手放さないのも頷けます。

[20: 匿名さん]

そうですね、古地図に載ってる地域というのは安心できますね。古地図で言うと旗本地という感じですかね。

[24: 物件比較中さん]

文京区でマンションを探してます。
この物件は、立地といい規模といい、理想的なのですが、
施工の田中建設が気になっています。
(ネットで調べてみましたがあまり情報は載っていないようです。ちなみに、設計者のアトリエモルフの方も田中建設の出身のようです。)
何かご存知の方がいらっしゃいましたらお願いします。

[25: 匿名さん]

>24

もう買えないけど、リビオ文京本駒込なんか良かったと思います。この物件との違いを色々調べてみると良いでしょう。

[26: 匿名]

でも駅から遠い

[27: 匿名]

実際歩くと千石まで１０分以上かかりました。

[29: 匿名さん]

仕様がいいので、この戸数だし多少高くても売れるでしょうね。でも、この広さだと、ディアナコートではなくピアースだよね。両ブランドとも仕様レベルは同じだろうから、個人的には気にならないが。

[30: 匿名さん]

アトリエモルフと関係ある（株）田中建設っていうと、
元田中組だった八王子にある会社ですね。

デベスレがありますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47899/all

[31: 物件比較中さん]

>25
リビオも住宅地にあって、環境は抜群でしたよね。

>30
なるほど。
あまり良い評判はではないみたいですね。普通につくってくれればいいのですが。

[32: 購入検討中さん]

３月10、11日のモデルルーム見学会の「案内状」が届きました。

やはりこの物件で気になるのは、複数の方が指摘している施工会社=「田中建設」と管理運営体制ですかねぇ?
当日どの程度確認でき納得できるか分りませんが行ってきます。

[33: 匿名さん]

ここってストーンズ３１８の建替？

[34: 不動産購入勉強中さん]

モデルルーム見学会いかがでしたか？

何でもいいので、ぜひ感想聞かせて下さい！

[35: 物件比較中さん]

ちょっと高いです。

[36: 匿名]

設備のグレードは、最近のピアースより劣ってる気がしました。
コストを抑えてる分、安めにしてくれれば良いのですが。

[37: 匿名さん]

実際に静かですし、この場所を閑静な住宅街と取るか、暗くて寂しいと取るかは人によるのでしょうが、最寄りのコンビニに行くにも結構歩かないといけないのはちょっと不満があります。
営業時間が9～23時だそうなので少し使い勝手が悪いですがマルエツプチがあるのでそちらで代用かな。
あとは駅までの距離や、途中の坂道など小さな不満がありますが、これが価格に反映してくれたら嬉しいんですけどね。

[38: 匿名]

不満がある方は駅前のシティハウスをお求め下さい。後楽園のパークハウスでも良いですね。

[39: 匿名さん]

３７さん
私は住む場所は静かな場所の方を好むタイプです。なのでディアナコートは候補にあがっています。
買い物もライフだと９時～２４時までやっていますよ。ま、夜遅くに買い物へいかなきゃなんて
場面そうめったにありませんがね。２４時間救急対応してくれる東京健生病院も徒歩圏内にあるので
年をとってからでも安心かな。

[40: 匿名さん]

確かに坂を降りるか登るかしてしまえば結構便利なんですよね。ライフやドラッグストアのぱぱす。更に進んで大塚駅前とか、雰囲気はあまり好きではないのですが深夜営業をしている大きな本屋があるので時々利用しています。
文京区自体が坂の多い場所なので移動には電動自転車やスクーターなどを持っていたら活躍してくれそう。
現地は静か、そして少し移動すれば買い物や交通にも不便はないというのは長所だと受け取っています。

[41: 匿名]

戸数少ないけどディスポーザーまで付いているんですね。
大変魅力的ですが、管理費は割高になってしまうのでしょうか。

[42: 匿名さん]

管理費は若干上がるだろうけど、まあそれで生活出来なくなるなら選ぶべきじゃないし
みんな、そんなギリギリの生活してるわけじゃないでしょ。

しっかし、ディスポーザ、つける基準が分からないよねー。
ここより戸数の多い代沢は付いてなかったのに、その後のピアースは戸数少なくても
ディポーザ付けてるし。

[43: 匿名さん]

パークハウスの2物件、シティハウス、プラウド、ブランズと近くで今後続々出てきますが、立地はこの物件が一番好きです。
モリモトなので、即日完売狙いの安めの値付けでくるのでしょうか。だったら買いだと思うのですがいかがでしたか？
MRに行かれた方、感想をお願いします！

[44: 匿名さん]

＞＞43様
確かに静かで良い場所ですよね、忙しい単身者やDINKSには利便性の面で物足りないかもしれませんが、子育て中のファミリーからリタイヤ生活の夫婦など幅広い層に支持されそう。
特に文京区アドレスという部分に魅力を感じる方にとっては、落ち着いた文京区らしい雰囲気があっていいのでは。
文京区内では茗荷谷などが人気ありますが、個人的にはこちらのほうが好みかも。

[45: 匿名さん]

文京区で千石ですか・・・・。

せっかくなら本郷とか小日向がいいな。せめて茗荷谷とか。

千石だったら、もう巣鴨でいいのに。豊島区だけど。

[46: 匿名さん]

この辺は閑静で歴史的な高台の住宅地ですね。文京区らしい雰囲気があります。
しかし都営の駅9分というのはどうなんでしょう？
それだったら、山手線の巣鴨徒歩5分程度の駒込4あたりの中古もありかなと・・・
駅が遠いので、それ相応の価格だったら要注目ですね。平均@300程度でしょうか？

[47: 匿名]

区外からの引っ越しを検討してる人は千石アドレスの意味合いを勉強してから申し込みすべきですね。住んで肌で実感するのが一番ですが、なかなかそうもいかないので中古マンションの価格を比較すると良いでしょう。駒込白山小石川アドレスとの違いです。幼稚園や小学校のママ友との会話で愕然としますよ。

[48: 匿名]

>>47様
区外に住んでいて購入検討中の者です。
千石アドレスというだけでそんなに劣るのでしょうか。
ピンポイントでみたら高台立地で、駅から遠いですが住環境はむしろ良いと感じました。
我が家はお受験もあまり興味ないですし、派手なママ友とのお付き合いもできればしたくないので、千石あたりがちょうど良いかなと思ってました。
是非このエリアに詳しい方が、この物件をどのように評価されるか伺いたいです。

[49: 匿名さん]

>是非このエリアに詳しい方が、この物件をどのように評価されるか伺いたいです。

千石なら三井住友三菱じゃないと認められないねー、という感覚は多かれ少なかれ近所の本駒込や白山や小石川の住人にはあると思います。45,47の感覚というのは、住んでみないと実感できないかもしれません。しかし、おっしゃるとおり住環境は良いのですから気にせず住み続ける方法もあります。区内では多少肩身が狭いかもしれませんが、世間一般では全く問題ありません。

[50: 匿名さん]

＞千石なら三井住友三菱じゃないと認められないねー、という感覚

「千石でモリモト？俺は絶対に認めん。
　え？住友？なら仕方ない。流石の俺も認めざるをえない。」

ねえよ。
どんだけ頭ん中マンション中心なんだよ。