持ち家ＶＳ賃貸のスレ、その２です。
それぞれのご意見を・・・。
債務超過の持ち家は賃貸以下です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/199670/
[スレ作成日時]2012-02-06 11:08:46
注文住宅のオンライン相談
債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２
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126:
匿名
[2012-02-09 10:30:29]
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127:
匿名さん
[2012-02-09 11:21:18]
大家でローンなんてあまりいないと思うが？
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128:
匿名
[2012-02-09 11:49:55]
>127↑世間知らず！
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129:
匿名さん
[2012-02-09 13:04:14]
>>127
キャッシュで建てられる人の方が少ないのでは？ |
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130:
匿名さん
[2012-02-09 14:43:46]
俺の知り合いは東京都下の大地主ってほどでもないけど、中地主みたいな感じで、４階建の賃貸マンションまで経営してるんだよね。借金が十数億って言ってたかな。大家もローンが基本だと思います。
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131:
匿名さん
[2012-02-09 15:12:27]
資産を持つものが資産を持たないものから搾取するのが資本主義の基本だからね。
しかも搾取されるだけでなにも残らない賃貸なんてまさにその典型。 |
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132:
121
[2012-02-09 17:41:04]
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133:
匿名さん
[2012-02-09 18:20:38]
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134:
匿名さん
[2012-02-09 19:25:04]
＞１２４
＞家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益 残念ながら全然違います。 家賃＝その街の相場 これ以上でも以下でもない。 いくら大家のアパートローンがあろうが維持費・固定資産税などがあろうが全く家賃とは関係ありません。 当たり前ですよね、多額のローンがあるからと相場が６万円のアパートを１０万円で貸すなんて不可能ですよ。 逆も同じでローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません。 |
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135:
匿名さん
[2012-02-09 19:53:09]
>>No.134
ローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません 本当にリアルの世界の話をしているのかい？ 逆は分からんが、この手の話は幾らでもありふれている。 借りる人・貸す人の属性次第。田舎だからかな？ |
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136:
匿名さん
[2012-02-09 20:10:12]
回らない物件に銀行が貸さない。実務知らなすぎ。
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137:
匿名さん
[2012-02-09 20:12:45]
ともかくコストプッシュで考えては商売できませんな
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138:
スレ主
[2012-02-09 21:24:35]
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139:
匿名さん
[2012-02-09 21:52:29]
あなたねぇ。積算ありきだろうが、収益廻ってないものを銀行が貸すわけないでしょう。
積算馬鹿は結構だが。 |
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140:
匿名さん
[2012-02-09 21:57:41]
収支合ってなくても、本人や保証人次第で貸す
そもそも銀行には収支判断能力が無い |
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141:
匿名さん
[2012-02-09 22:15:57]
保証人がいればね。
貸した金＋利息が取れれば銀行としてはいいわけだから。 |
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143:
匿名さん
[2012-02-09 23:08:31]
じゃあメガのＳＭＢＣが収支見てないか？
確か金利４％、経費率２０％、空室２０％でも回るかどうか収支見てるはずだが。 与信属性次第なんて当たり前のことで、そんなものない奴いまどき借りられるわけない。 |
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144:
匿名さん
[2012-02-09 23:18:20]
自分の世界だけで他人を世間知らずと発言するってすごいですね。
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145:
１４３
[2012-02-09 23:22:44]
実務でカネも貸したことないくせに知ったかしてる方がよほど恥ずかしいと思うよ
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151:
匿名さん
[2012-02-10 00:39:25]
>どう考えても元が取れない（住宅価値よりも不当に安い）賃料で貸し出している物件がありますが
>あれってなんであんな値段なの？ あるんですか？そんな物件？ １年限りで出て行ってもらうとか、自殺後の入居、線路脇でやたらうるさい、室内が超ペット臭い、、、とかで多少安い物件は時々あるって不動産屋さんが言ってたけど激安にはならないそうです。 |
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152:
匿名
[2012-02-10 00:41:18]
>65
>>で、あなたは、その家を不動産投資として、購入されたわけだ。 >んにゃ、まだだよー >>その割には、自己満足仕様満載で、あまり需要がなさそうな物件ですな。 >おいおいおいおい、高断熱、高気密は国が推し進めている住宅であり、少なくともヨーロッパ標準の住宅だよ >自己満足というか標準仕様だよ^^;ちゃんと勉強しようね >※第一種と無垢は趣味だが 私が言いたかった事とは、違ってたんですが、一応調べてみましたよ。 http://www.towntv.co.jp/2009/11/cq.php これでも、標準仕様だと？ これ以降に書かれているあなたのコメントは、引用する気もありません。 言ってることが支離滅裂ですので。 全然関係のない可処分所得云々の話をしだしたり、購入＝不動産投資であるか否かを議論しているのに、賃貸の話にすり替えたり、貴方からこう考えるべきだと言い出しだ話を、手のひら返したように興味ないって言い出してみたり。。。 まさに、ああいえばこういうの典型なので。 ということで匙投げましたので、お好きになさってください。 貴方の人生ですんで。 |
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154:
サラリーマン
[2012-02-10 00:48:47]
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155:
サラリーマン
[2012-02-10 01:05:17]
えーてん君
＞首都圏平均23.75 ※マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12） マンションPERについて詳しいようだから、ひとつ教えてくれないかな。 分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？ 広さはどちらも７０平米換算しているみたいだけど。 |
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156:
匿名
[2012-02-10 02:38:54]
＞えーてんさん
ちゃんと読まれてないようです。。。ちょっとがっかり。 ＞家賃と分譲価格の比率がそれで出せないって言うなら出せない根拠と ＞別の方法で算出する案を出してくださいな。 ＞『私は信じない』ってだけ断言されてもねぇ すでに、前述しています。きちんと根拠としかも代案も書いてます。 ＞＞十分に肯定できしかも信頼しうる指標かどうかで考えると私は否定的にならざるをえません。 ＞すみません、根拠のない否定は無視します これもちゃんと根拠を書いています。 2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。 揚げ足取りと書いている方もいらっしゃいますが、これでは確かにそう言われても いたしかたないですよ？ なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。 反論されるなら、論拠に対してお願いします。 そして、頼んだことにお答えいただいてませんね。 こちらも2度も書きません。賢明なあなたならお分かりでしょう。 回答してくださいね。 |
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157:
匿名
[2012-02-10 08:07:15]
>>えーてん
みんな実体験とか、見たことがないという具体的な根拠があって賃料が安いって言ってるんだけど。 マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？ 賃料が安いって反論に具体的に言い返せてないじゃん。 そもそも、ＰＥＲって、投資を何年で回収できるかの指標でしょ？ >>155も言っているように、10万5000円の賃料は、購入だと幾らの物件なの？ＰＥＲ20だと、4000万円は有り得ないよね？ 10万5000円だと、20年では回収できない。 私、新築分譲で3000万円前後の物件に住んでますが、これを賃貸に出すなら、賃料は14万円は取ります。それ以下だとこっちが破産しちゃうからね。 10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？ |
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159:
匿名
[2012-02-10 13:04:59]
えーてんさん忙しいねー！ 皆に攻められて大変だね。 投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。 PERは逆算してみてください。 |
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160:
匿名さん
[2012-02-10 16:33:56]
＞投資って成長しているところにするのがポイントだよ
＞日本の株価っても仕方ないやん、ばかちん 未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！ |
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161:
匿名
[2012-02-10 16:44:02]
その通り！ 日本の株買う人がいなければ、日本は終わっちゃいます！ ち～ん！ |
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162:
匿名さん
[2012-02-10 17:57:20]
＞下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！
それ、褒め言葉。 |
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163:
えーてん
[2012-02-10 23:18:51]
>154
>80年代に株価３万円水準でも買ってた人は日本株は成長するって信じて買ってたんだよ。 >外貨＝為替リスク >国債＝暴落リスク >株＝当然価格変動リスク 外貨や金や債券などに分散投資したらよかったのにね >155 >分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？ 新築マンションと賃貸に出された物件の比較みたいだよー >156 >2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。 ごめんー探せなかった。 よかったらリンクはってね >なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。 どの書き込みに対して返信漏れしているかわからないから時間なったらどのコメントか教えてね >157 >マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？ それ以外の根拠ってたとえばなあに？ >10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？ 2000万円/(10.5万円×１２) ＝ １５．９ かなり良質な投資物件だねー >159 >投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。 新築利回り６％で分譲価格３０００万円ならば・・・ 例えばＰＥＲ２０として１２．５万円の家賃かー 首都圏に住んでないから感覚が分からないー >160 >未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！ 不動産の価値下落だけはほぼ確定しているけど他の資産の上下は確かに予想できないね |
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164:
えーてん
[2012-02-10 23:26:47]
マンションＰＥＲは
その地域の新築マンション価格の平均価格（７０平米辺り）と その地域の賃貸の平均価格（７０平米辺り） の比みたい 新築マンションに比べて家賃が１０年毎に１万円ずつ下がる、不動産価値が５００万円ずつ下がるとしたら 新築マンション ４０００万円 賃料１７万円（マンションＰＥＲ２０と仮定） 築１０年 ３５００万円 賃料１６万円（⇒マンションＰＥＲ１８） 築２０年 ３０００万円 賃料１５万円（⇒マンションＰＥＲ１７） 築３０年 ２５００万円 賃料１４万円（⇒マンションＰＥＲ１５） この仮定だと新築マンションの販売価格が（築２０，３０年の物件に比較して）不当に高いってことになるね（逆のケースもあるだろうが・・・） |
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165:
匿名
[2012-02-10 23:57:00]
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166:
えーてん
[2012-02-11 00:39:58]
家賃17万円
PER が20なら4000万円くらいの物件か… 手数料や税金や修繕積み立てやローン金利を積算したら賃貸とだちらがとくだろね？ |
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167:
サラリーマン
[2012-02-11 01:47:00]
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168:
えーてん
[2012-02-11 09:10:35]
>利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。
「表利回り」＝年間収入÷購入価格 単純計算例→ 土地購入費+建築費用が１億円 家賃８万円 貸室10室の場合。 8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入） 960万円÷1億円＝0.096 正確にはこの数字を100倍にする 0.096Ｘ100＝9.6％となる http://www.chintaikeiei.com/kei_rimawari/ 「マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12）」 割合の定義が違うものの、言っていることは同じように感じるねー ただ、表面利回りはある特定の物件と賃料の比をそのまま言っているが、 マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比だから、 １．マンションＰＥＲでざっくりとした相場観を身につけて ２．表面利回りを計算して具体的な自分の不動産投資物件の収益力を確認 することが大切そうだね 補足あるならよろしくね |
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169:
匿名
[2012-02-11 09:39:25]
>>167
もうやめて！えーてんのライフはゼロなのよ！ ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！ ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑) しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。 株なんかだと、結局増益率や減益率によってＰＥＲなんて簡単に変わってくるし。 分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。 上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。 分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！ |
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170:
えーてん
[2012-02-11 10:00:31]
そろそろ賃貸派と購入派のいい分もでつくした感があるのでまとめていきますね。
【購入派のデメリット】 １．金銭面で住居費が高くなる傾向がある ⇒ 築３０，４０年の老朽化住宅に住み続けることを許容することで低減はできる ⇒ 断熱、気密性が高い住居を購入するならば賃貸よりも快適に暮らせる（コスト高を許容できる） ２．住居地の変化（転勤、転職、実家に戻る、引退して引っ越し等）に弱い 若夫婦２人、子育て中、老後…毎に最適な住居に適する地域は異なる ⇒ 住宅を売却することで対応可能（但し、７％程度の手数料と３カ月程度の期間が必要） ３．住居サイズの変化に弱い 広すぎると…掃除が大変、修繕費が無駄にかかる、税金が無駄にかかる、冷暖房非が無駄にかかる 狭すぎると…窮屈 家族の人数の変化に対応できない。 特に住居サイズが最も必要な子ども部屋が必要な時期は１０年程度しかないが それに合わせた住居を購入するのは無駄が多すぎる ４．災害に弱い（家が損壊する可能性があり、そのリスクは自分持ち） ⇒ 一般に賃貸よりも構造が丈夫なため命は守りやすい ⇒ 火災保険・地震保険でリスク低減できる ５．人口減が確定している日本で価値が下落する不動産投資はナンセンス ⇒ 首都圏で不動産投資することで下落リスクを下げられる ６．資産の大半を不動産が占めるのはバランスが悪い、不動産は流動性が低すぎる ⇒ ※対策はなし 【賃貸派のメリット】 ７．結婚後１０年は都心賃貸マンション、子育ての２０年は田舎の賃貸戸建て、老後は駅近賃貸マンション等 最適な住宅選択が『その時』に可能 ８．最新の住宅機器（キッチン、風呂、トイレ、空調、窓等）を安価に１０年後も２０年後も利用できる ９．毎年賃料が下がる（不動産価格の下落、不動産の老朽化で） １０．購入派が不動産に投資する分を他の投資に振り分けられる（安全を求めるならば国債かな） １１．収入の変化に強い（２倍になる、１／２倍になっても気楽に収入に合った住宅に引っ越し可能） 【賃貸派のデメリット】 １２．リフォームができない １３．家の断熱性、気密性等、求める性能の賃貸を借りるのは難しい １４．大家都合で追い出される可能性がある １５．老後に賃貸を借りれるか不安 ⇒ 購入派よりも変化に強く、不動産投資以外の投資が可能なので貯金金額は一般に賃貸派のほうが多い ⇒ これから老人が増えてくる。住居内での死亡時の原状回復費用を準備できれば大家も老人受け入れを断らない（市場原理的にね） ⇒ 法律も老人が借りやすくなる用にかわるだろしね 私の考える賃貸⇒購入に変化する要因としては… ★求める性能を持つ賃貸が存在しないから自分で注文して建てるしかない という欲求が ★引っ越し等のリスク ★不動産投資のリスク ★頭金等のリスク（貯金がなくなるリスク） を上回ったら購入という行動になるんだろうなと感じます |
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171:
えーてん
[2012-02-11 10:07:04]
>ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！
うん、最近知ったよ みなさんみたいに不動産投資をまだしてないからね。 いろいろ教えてくださいね、先輩 >ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑) ３０００万円×６％／１２カ月 ＝ １５万円 確かに表面利回り６％ならばそうなりますね >しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。 そうですね、具体的な物件について考えないとだめですね ただ、目安にはなりますからざっくり考えるときは重宝できますね >分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。 >上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。 >分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！ 大切なのは資産運用の目的をたてることなんだ。 例えば２０歳の１０００万円と６０歳の１０００万円の資産投資の考え方は違うよね ２０歳ならばハイリスクハイリターンを目指していいが、６０歳だとそうはいかないよね どれだけリスクを負っていいかは一人ひとりが考えて分散投資なり、集中投資なりをしていけばいいんだよ ※不動産投資の運用詳細を語るサイトではないからこれくらいで・・・ |
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172:
匿名さん
[2012-02-11 10:33:53]
東京カンテイ中山氏も迷惑するだろうね。こんなところで妙なのにＰＥＲＰＥＲ言われたら。
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173:
匿名さん
[2012-02-11 10:41:46]
PERと表面利回り（益回り）をやっと理解したところてか。
それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。 |
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174:
匿名
[2012-02-11 10:55:35]
>１７０
う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。 何で購入のメリットを書かないんですか？ あと、最大の違いの価格差についても書かなきゃ。 10万5000円の前提が間違っていたんだから、4000万円の物件相当の平均賃料17万円で試算し直して購入と賃貸の価格差についても書かなきゃ、説得力ないっすよお兄さん。 |
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175:
えーてん
[2012-02-11 12:18:09]
※計算はエクセルでしました。途中過程は省略ー
★購入派 ： 前提：４０００万円の新築マンションを４０００万円、３０年ローンで購入（繰り上げ返済はなし） ３０年間引っ越しをすることがたまたま不要で売却手数料は不要という前提で… （単位：万円） 購入価格 4000 購入手数料 200 ローン金利（３０年ローン金利2.18％) 1454 修繕積立金540 管理費 360 税金 540 室内リフォーム積立 360 ３０年間購入合計 ： 7454万円 ★賃貸派 ： 最初１０年は３０００万円、次の１０年間は４０００万円、最後の１０年間は３０００万円の賃貸マンション 但し購入派のマンション劣化も併せて考えるために、１０，２０年後のマンション価格は中古ということで２～３割価値が低い…賃料も少し安いという前提で 【１年目～１０年目 ３０００万円の不動産の賃貸】 賃料 1260 管理費(賃料の１割) 126 引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60 【１１年目～２０年目 新築で４０００万円（築１０年の物件として現在価格３５００万円）の不動産の賃貸】 賃料 1470 管理費(賃料の１割) 147 引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60 【２１年目～３０年目 新築で３０００万円（築２０年の物件として現在価格２５００万円）の不動産の賃貸】 賃料 1050 管理費(賃料の１割) 105 引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60 ３０年間賃貸合計 ： 4340万円(マンションＰＥＲが首都圏平均の23.8) ３０年間賃貸合計 ： 2548万円(※マンションＰＥＲが41.8として別途試算すると) ３０年間賃貸合計 ： 6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると) マンションＰＥＲは物件１件１件について具体的に論じたわけではなく、 その地域の収益力を見積もるためのものだから… 実際に購入する前にその物件の表面利回りなり実質利回りを計算 また１０、２０年後の不動産価値（土地の価値）…（人口変化）を推測して、個別に計算することが大切ですね。 みなさんがおっしゃる通りこれ以上の検証はマンションＰＥＲでは難しいですね。 そもそもマンションＰＥＲは新築購入価格と賃料相場の比で、賃料は築２０，３０年のマンションの賃料も対象だから 単純にある物件の購入価格と賃料の比は正確には分からないね。 しかし、マンションＰＥＲ１６．２と比較的購入が有利めの変数を用いても上記の例だと賃貸が有利なんですね。 大家の利益はどこに行ったんだろう…賃貸物件が分譲よりもはるかに質が低いならば差が出る（金銭的には賃貸が得）のは当然なのかな… 同じ分譲マンションにて、中古価格と賃貸価格の比較ができればかなり正確にどっちが得か分かるんだろうけどね だれか自分の買った物件にて仮に周辺相場で３０年間の賃貸した場合の支出比較してくれないかなー |
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逆にうらやましいけど。
特に節約もせず、我慢もせず、適度においしい外食して、旅行して、
それで溜めたんなら、いいんじゃない？
うらやましいです。