困っています！どうしたら良い物件を紹介してもらえる？？？

[まこ]

一戸建てを手に入れようと、中古か土地ということでもう１年近く探しています。初めの半年くらいは建売販売会でたまたま連絡先を教えた弱小不動産屋の強引な誘いに乗り、見てまわっていたのですが、希望の土地もみつからないのと、一度宅建も持っていないという知識不足の不動産屋に瑕疵物件をつかまされそうになり、あわてて今年の３月頃、大手の不動産屋に出向き、希望を伝えました。
都内城西地区で４０坪以上、５千万から８千万くらいの物件を探しています。けれど全く紹介してもらえません。全く無視も多いですし（みずほ）、良くても初めに全く希望とは違う３０坪前後の建売物件をファックスで何件か送ってきて後はなしのつぶてです（リハウス）。これってどういう訳でしょうか。また、どうしたらよい情報をくれる営業マンを探せるのでしょう。相談に乗ってください！

[22: 匿名さん]

>>15
HMの建築条件付の土地ならともかく
土地だけを業者から買った時は
買った後に買った側が地盤調査をすべて
行わなくてはいけない。
良心的な業者なら購入前に地主に
調査させて欲しいと頼んでくれる場合もある
（もちろん地主が許可しないとダメ)が、
かなり業者と親しくなってないとそこまで
やってくれない。空き地ならともかく
まだそこに住んでいる状態で、調査を行わなくては
いけないし、良い結果が出て当たり前、下手な結果が
出ると土地の価値が下がりかねないので、
かなり地主を説得しないといけないから。
なお調査会社を探すのと調査費用はもちろん
すべて客側の負担。

[23: 匿名さん]

私も1年近く探しました。
土地、建売、中古、100件以上は見ました。
探し初めの頃の考えがいかに無謀だったかということが、今頃わかりました。
希望するものと、予算が全くあっていませんでした。
ある時、地元の不動産屋の営業マンに、ひどい土地を紹介され、
「お宅の予算にあるのは、こういうところしかないです。」とさえ言われました。

そのため、予算にあうものを探して、探す範囲がだんだん広がっていきました。
その時に、不動産屋から教えてもらったことは、
東横線沿線を基準に、時計回りで、だんだん、坪単価が安くなっているということでした。
我が家も、時計回りで、だんだん範囲を広げていきました。
初めて聞く名前の駅でも探しました。
その間、地図を作り、紹介された物件の場所と広さと金額を書き込んでいきました。
そうすると、だんだん、自分の予算で買える物件の場所がわかってきました。
沿線を変更しても紹介し続けてくれた大手不動産会社の営業マンの方がいました。
その方は、本当に粘り強く、私についてくださり、
結局、その方から物件を紹介されて、即、見に行って、即決でした。
それまでに、かなりの物件を見ていたので、即決できました。

私は大手の不動産会社と、地元の不動産屋さんに接触しました。
地元だから、多数の物件を持っているということはなく、
大手がよい物件を占領している、という感じでした。
確かに、逆の立場を考えると、大手に持っていった方が高く売れそうな気もします。
営業マンにもいろいろあり、某Ｓ大手は電話とファックスで物件を紹介し、
勝手に見に行って下さい、ということでした。
あまりの放任さに、営業マンを変えてもらいました。
私が契約した某Ｔリバブルは、いろいろな支店の営業マンから物件の紹介があり、
どの方も、感じがよかったです。
電話、ファックスやメールで送られてくる物件で、
パッと見たところ、気に入らなさそうな物件でも、
是非、営業マンに会って、一緒に見に行かれたらいいかと思います。
そうすれば、会話をすることによって、自分の探している物件の話もできます。
また、希望物件でなくても、見に行くことで、比較ができ、
本当に自分が探しているものが見えてきます。
ネットやチラシに載る物件は、いわゆる売れ残り物件のようなきがします。
よい物件は、その前に売れてしまいます。
そういう物件を紹介してもらうのには、営業マンに顔を覚えてもらうことです。
とりあえず、紹介された物件を見に行かれたらどんなものでしょうか？
また、他の不動産会社とも接触されてみたらどうでしょうか？

[24: 匿名さん]

結局スレ主さんの条件が無謀だったって事ですかね？
すっかり出てきていらっしゃらないようですが。

[25: 匿名さん]

こっちも受身状態かな？？

[26: 匿名さん]

未公開物件を狙わなくても、そこそこ好条件な公開物件を買えそうな予算だと思うんですが。。。やはり紹介を待つだけでは、相手も「それぐらいの客」程度しか見てくれないと思います。地域が広すぎるのも影響してるかもしれません。

[27: 匿名さん]

都心部では縁がありませんが
私の場合は土地区画整理組合の「保留地」（分譲前）で契約しました。
組合の事務所に行って話しを聞いたところ、分譲予定地以外に区画が2区画
あり（保留地）、下水の本管が接続される（敷地内には引き込み済み）のが
3年後位とのことで、浄化槽を個人で負担するなら、理事会の承認後売買できる
とのことでした。
すぐ隣に地場のHMがあって話を聞きに行ったのですが、「高すぎて手が出ない」
との事でしたが、それはHMが建築条件付を目的に取得しても利益が出ない（分譲価格が
高くなりすぎる）為のようでした。
このようなケースもあります。

[28: 匿名さん]

城西地区の相場って知らないんだけど、40坪で8000万円以下の土地ってないの？
いくらなんでも高すぎる気がするが。

[29: 匿名さん]

予算は建物込みじゃないの？

[30: まこ]

スレ主です。まさかこんなに短期間にたくさんのアドバイスをいただけると思わなかったので
びっくりしました。本当にありがとうございました。

自分達としてはかなり能動的に動き、勉強していたつもりでしたので受身という意識は全く
なかったのですが、みなさんのお話を読んでいると、私達はまさに「受身」なのだと
思い知らされました。予算の話なのですが、全くの土地のみなら５千万から７千万、
使える古屋つきなら８千万までと考え探しています。城西地区はここ半年でびっくりするほど
値が上がりましたから、探し始めた時期と違い、ぎりぎりか、厳しいか、といった予算に
なってきているというのが実感です。

今後は営業マン開拓からやらなければいけないのだと思いました。土地の持っている条件が
優先なのでどうしてもある程度探す地域が広くなってしまいます。それならば希望する地域の
店舗全部に声をかけるぐらいのつもりでがんばります。まずはりハウスとリバブルでしょうか。

[31: 匿名さん]

２３です。
土地のみで７千万、使える古家月なら８千万ということですが、
７千万で土地を買って、家を建てると、億は行くと思います。
そのあたりは、了解済みでしょうか？

[32: 匿名さん]

>22
飛び跳ねてゴメンなさい。
良い結果を前提として土地を買うなら、職業人としてその旨を教える義務もないのでしょうか？

[33: 匿名さん]

>>32
教えるも糞も不動産屋も地盤調査のデータなんて持っていません。
地主だっておそらくそんなものやったことないはず。
だから買う客側が買った後にデータを取らなくてはいけないのです。
ただ建てるメーカーが決まっているならメーカーがやってくれる場合もあります。
ただ調査費(20-50万)はこっそりと建築費用に組み込まれますが。

[34: 匿名さん]

そうですね。土地は工業製品じゃないので、そういうものだと割りきって買うしかありません。

[35: 匿名さん]

しかし、スレ主さんは金持ちなんだね。
俺４０歳。一昨年３８歳の時５０００万円の物件を買い、ローンが４５００万円。
年収１０００万円でも生活苦しいよ。
スレ主さん、うらやましいねー。

[36: 匿名さん]

俺も年収約1000万・趣味は貯金の42歳だが
総額6500万円までの物件が限界。
トビ主が何歳だが知らないが、
土地だけで7-8000万円かけれるなんて
羨ましい。

[37: 匿名さん]

14です。これ、参考になれば。
↓↓↓
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp?ad1=14117

ただし、地盤調査は必須だし、よっぽどでない限りせいぜい６０万くらいで補強は完了します。ああ、また反論されそう・・・

[38: まこ]

スレ主です。引き続きどうもありがとうございます。

ちょっと基本的なことを質問してもよろしいでしょうか。三井のリハウスは各店舗違う会社なので
エリアごとに各店舗に依頼するのは有効と聞いたのですが、東急リバブルはどうなっているのでしょう。もしリハウスや殖産とは違った統一の会社であれば、エリアの事業所ごとに顔を出すのは意味が
ないどころかマイナスかなー、と。お分かりになる方、よろしくお教えください。

[39: しおん]

　リハウスはフランチャイズ形式のため営業所によって
得意地域も営業マンの質もバラバラらしいです。
リバブルはよく知りません（名古屋では取扱物件が
ほとんど無い様子）。
　どの会社でも表に出る前の物件は地元の営業所がまず
情報を入手する（査定依頼を受けたりする）ので
希望地区の営業所に顔を出すのは無駄ではないと思います。
というか営業所同士の連絡網は無いので、マイナスに
なることを心配する必要は無いどころか
顔を出しておくべきかと・・・。
「私達も人間ですから顔の見える（良く顔を出す）お客様には
優先的に良い物件を紹介しようと考えるものなんです」と
某大手不動産屋の営業マンも言ってました。
　・・・希望地区周辺に行く機会を作って　通りかかりに
空地・空家チェックしながら不動産屋にも顔を出すくらいに
しておくと営業マンの態度も変わると思いますよ。

　気になってたのですが
不動産屋にどこまで希望を伝えてありますか？
あまりにも大雑把だったり広範囲だと熱意を感じて
もらえませんよ？
　無謀過ぎない範囲での希望（条件）すべてと
それらの優先順位を伝えてありますか？
敷地面積だけだと建蔽率や用途地域などの関係で
１階に希望の間取りが取れなくなったりしますよ？
交通の便とか買物とか学区とか通学距離とか
隣宅の壁との距離制限とか色々ありますし・・・。
とにかくコミュニケーションは大切です。
たまたま立ち寄ったら数分前に情報が・・・なんて
こともありましたし、他社物件でも契約状況確認から
現地案内までやってくれますし・・・。
良さそうな物件が残ってたので理由を聞いてみると
「近くに某宗教団体の教会がある」とか
「相場に対して高すぎる」とか
「隣宅がとにかく色々うるさい人で・・・」
なんて話を聞けたこともありましたし、ね。

[40: 匿名さん]

ちょっとだけ長文です。
スレ主さん、やっぱりちょっと範囲が広過ぎな感は否めないなあ。
僕も最初、住みたい街を決めずに（っていっても三区程度には絞った）物件優先で探したんだけど、ほとんど無駄に終わりました。
ろくな物件が出てきませんでしたので、はっきりいって探し方としては大失敗でした。
結局、3駅分くらいまでグッとエリアを絞って、大手とジモト系の仲介に土地探しを依頼、HMに建築条件付きが出たら即連絡依頼したら、
レインズに載る前の、買い付けほやほやの土地が出たのでそこを買いました。
僕のように、そのエリア限定で決め打ちしてる客が他にもたくさんいるわけですから、
仲介としても、スレ主さんのように広ーく浅ーく探してる客よりは、まず先にエリア決め打ちの客に紹介するのは普通だと思うんですよね。
で、スレ主さんのとこには手あかのついた売れ残りしかこないと。
ということで、スレ主さんはまずエリアをがっちり決める事をオススメします。
最低でも一区に絞るべきかと思います。
ねらいの街のジモト系（月極駐車場の看板とかに名前が出てるような）仲介と、大手とで探すと、物件があまり重複せず探しやすかったです。
あとは毎週でも見にいく体力と、凹まない精神が必要かと。
それから、リハウスはフランチャイズですから、街の小さな仲介にリハウスって冠がついただけと思ってもいいかもしれないです。
リバブルも特約店みたいなやつはフランチャイズだと思います。多分。

[41: 匿名さん]

２３です。
リバブルについてですが、まず、目的の場所の支店に行き、紹介をお願いして名前を書きました。
3週間経ってもその支店で決まらないと、その周辺の複数の支店から、電話がありました。
私の場合、5店舗、合計で6店舗でした。多い時は、週に２，３箇所の物件を見に行きました。
他の不動産屋と重なった物件もありましたが、見に行き、営業マンと話しました。
実際に見に行かないと、図面だけではわからないこともたくさんありました。
ウィークデーに見ておいて、よい物件に出会ったら、家族で見に行ってました。
もっとも、そういう物件には、数ヶ月に1個くらいした出会えませんでした。

出会ったリバブルの営業マンの方々は、本当に礼儀正しくて、よい方ばかりでした。
ついでに、もう一人お気に入りだった営業マンのことを話します。
地元の不動産屋さんでしたが、とても熱心に私の話を聞いてくれ、
どういう物件を探しているのか、理解してもらえました。
その上で、目当ての駅周辺の土地の所有者を登記簿で調べ、
地主さんに直接かけあってくれました。
結果的には、ダメでしたが、そこまでやってもらえたことがうれしかったです。
彼には、他で決めたのが申し訳なかったです。

仲介料も高額になりますので、できたら、お気に入りの営業マンの方から買いたいと思ってました。
おかげさまで、一番買いたかったリバブルの営業マンから買うことができました。
その方は、ただ紹介するだけではなく、
その土地の地図のコピーを数枚貼り付けたものをくれました。
そこまでしてくれたのは、その方ひとりだけです。
その地元の営業マンと、リバブルでずーと私に紹介し続けてくれたその営業マンからは、
年賀状が届きましたが、最も長くつきあいのあったＳ不動産からはなかったです。
やはり、はずれの営業マンだったのでしょうね。

また、ちょうど同じ時期に、友人も土地を探していましたが、
「あの土地がでればいいなぁ」と話していた物件を手に入れました。
やはり、リバブルの市場に出る前の仲介でした。
土地柄、東急が一番物件をもっていますね。
スレ主さんがどの沿線なのかわからないですが、
よい営業マンの方と出会いがあることを祈っています。

今の物件に出会う前には、もう我が家にあう物件がないのではと思い、
暗く、落ち込む時期もありました。
即決した物件は、まさに１００％満足を満たしてくれるものでした。
神様からのプレゼントのような気がしています。
結局は予算を1000万上げる結果になりました。
皆さん、予算より高くなる傾向があるようです。
スレ主さんがご希望の物件を手に入れられるように祈ってますね。
どうぞ、がんばってくださいね。