困っています！どうしたら良い物件を紹介してもらえる？？？

[まこ]

一戸建てを手に入れようと、中古か土地ということでもう１年近く探しています。初めの半年くらいは建売販売会でたまたま連絡先を教えた弱小不動産屋の強引な誘いに乗り、見てまわっていたのですが、希望の土地もみつからないのと、一度宅建も持っていないという知識不足の不動産屋に瑕疵物件をつかまされそうになり、あわてて今年の３月頃、大手の不動産屋に出向き、希望を伝えました。
都内城西地区で４０坪以上、５千万から８千万くらいの物件を探しています。けれど全く紹介してもらえません。全く無視も多いですし（みずほ）、良くても初めに全く希望とは違う３０坪前後の建売物件をファックスで何件か送ってきて後はなしのつぶてです（リハウス）。これってどういう訳でしょうか。また、どうしたらよい情報をくれる営業マンを探せるのでしょう。相談に乗ってください！

[2: 匿名さん]

家探しは受身ではだめですよ。
最大の買い物(?)でそんな他人の意見とかで探すの？
自分の足で歩き回り、モデルハウスに入りまくり、知識をつけて目を肥やし判断するものです。
家探しを楽しまなくっちゃ！
本当ならそんな大きな儲け話を不動産屋が放っておく訳ない。
しかし現実は放置。理由は「本気と思われていない」のでは？
こちらの意気込みが感じられず伝わっていないのですよ。
そりゃ、顔の見えるお客さんで熱心なら頑張りますって、営業マンも・・・。

[3: 匿名さん]

不動産屋さんだって商売でやってる訳ですから、お客さんを無下にする事はしないでしょう。
連絡がないのは、単純にその予算で４０坪以上の物件ってのが少ないからだけなんじゃありませんか？
瑕疵物件を紹介したって事は、その予算ではそれくらいしか用意できなかったってことでしょう。

もっと捜し方を工夫しましょう。
例えばネットの不動産検索サイトで捜して良さそうな物を見付けたらそれを載せた不動産屋に問い合わせるとか。
そう言うサイトを見れば「相場」ってものも見えて来るし。

[4: 匿名さん]

土地を見つけて、個人建築士数人当たってみるのが良いと思います。
家造りを楽しんでいる企業垢のついていない建築士は、たくさんいますよ。
近所から探してみては如何ですか？
ギョ−カイが汚れきっていることは皆さんご承知のとおりです。
汚れたところの仲介経路をカットして、きれいな道筋で探すのが一番です。

[5: 匿名さん]

人気地区の土地は、一定以上の広さで接道状況のまあまあな物件は
ほぼすべてがどっかの工務店やHM(大手HMも含む)の建築条件付として
出てきます。フリーで出てくる物件は極狭だったり接道状況が
悪かったり周囲環境に問題があったりとか工務店ですら手を出さないような
問題物件か、相場よりかなり高い物件かどちらかです。
そもそも不動産屋に紹介されてくる時点で売れ残りの物件なので
あなたが満足するようなものである可能性は限りなく低いと
考えた方が無難です。あきらめて建築条件付の物件を買うか
人気が低い地区の物件を探すかしないと1年以内に家を建てるのは
難しいのでは。あとは5-10年単位で地道に探すか（それでも
コツをつかまないと難しいですが)。

[6: 匿名さん]

瑕疵物件とは、どのような物件だったのですか？

[7: しおん]

私も土地を探してますが、サイトやチラシは当然チェックしますが売残り物件が多いので　不動産屋に顔と希望を覚えてもらって表に出す前の情報をもらえるように努力してます。　さらに、希望の地区を実際に歩いたり車で走り回って空地や空家のチェックをして不動産屋に問い合わせてもらったりもしてます。　検討しているハウスメーカーにも連絡して条件付販売予定の物件についての情報も問い合わせてます。　建築条件付の土地は割安になってるので希望のハウスメーカーや工務店が希望地区に出してくれれば　土地が安く済む分を建物にまわせますから・・・。

[8: 匿名さん]

もちろん城西地区とはレベルが違うけど、うちのあたりは近辺の中では
それなりの人気地区だが、フリーな物件が出ることはほとんどない。
建築条件付で坪80万-100万くらいの土地がたまに出るが、どんなに交渉しても
建築条件をはずしてくれる事はない。極たまに出るフリーの土地が出るが、
相当に条件が悪い(25坪以下、旗竿地、北3m以下道路のみ接道、道路から2m以上高い土地
の２条件以上が当てはまる)土地で坪80万くらい、普通の条件の土地で最低で120万以上
南道路とか角地の50坪以上なら坪150万以上は確実につく。
それでも看板が立ってから1-2週間で看板が取り外されるので、広告(ネットを含む)とかに
そういう土地情報が掲載されることはほとんどない。
たまに回転すし状態で毎週掲載される土地もあるが、かなり条件が悪い。
（それでも半年くらいで売れるみたいだが)
だから、１さんも建築条件付がいやならそれなりの金額を用意しないと
どこに行っても相手にされないと思う。

[9: 匿名さん]

私も１年以上探しました。
既に書かれていますが、土地だけの物件で良いモノって、ホントに無い。
まして予算が厳しいと、99%くらいは検討外って感じで、ろくな物件無いですね。
不動産屋もそれがわかっているので、手間がかかるだけになるため、相手に
しないのです。これ、不動産営業から聞いたホンネ。

予算をあげる、長期戦略をとる、良心的な不動産屋を見つける、建築条件付きや
建売も考える、といった戦略的？な行動が必要でしょう。
あ、建築士は出物の情報なんて持ってないですから、土地探しにはダメですよ。

私は１年以上も物件探しをしたため、不動産情報を見るのが趣味になって
しまいましたが(笑)、今の所に住んでからも、いまだに、これだ！って土地は
見かけないですね。
今の所は丸２年経つので、受け身で待っているだけでは３年経っても見つからないって
ことになりかねません。

[10: 匿名さん]

業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。
地主にしても２〜３割も安く買いたたかれているので、利害関係は一致します。
地積測量などをしている土地の場合にも、土地の売買契約が未済のこともありますから、
当たって砕けるぐらいの気持ちが必要でしょうね。
独占化しようとする業者との戦いです。
土地を独占し、建物の構築まで押さえてしまう手法は、独禁法に掛からないのでしょうか？

[11: 匿名さん]

>10
>>業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。
立地条件に満足できるところで、かつそんな土地が簡単に見つかれば、誰も苦労
しないですよ。
良い土地が更地になっただけで、地元の定評有る不動産屋さんには、手に入れたい
という個人客の相談がいくつも来るそうですから、皆考えることは一緒ということ。

>>土地を独占し、建物の構築まで押さえてしまう手法は、独禁法に掛からないのでしょうか？
全く引っかからないですよ。
日本の何十％もの土地を独占している業者がいますか？(笑)

[12: 匿名さん]

我が家のケースです　参考程度に聞いて下さい。

最初は条件も絞りきれず、沿線と価格だけで漠然と探していました。
適当に現地に出向いては駅前にある業者に登録しました（大手・地元で６社ほど）
遠隔地で探したものですから大手からはＦＡＸか手紙で紹介される程度です。
真剣には相手にされてなかったです。

たまたま入った地元業者の担当者が今までの営業マンとは違うタイプで
予算と相場が１千万違うこともはっきり指摘する人でした。
こちらが住み替えと分かると、建設条件付や中古（建物の値が付いているもの）は辞めましょうとこちらもバッサリ！
今は良い物件がないからと案内もなしで、近隣の成約事例と相場の説明を受けておしまい。
良い物件が出たらすぐに動けるようにと資金計画を練り直し、待つこと２ヶ月
企業放出物件が分筆され宅地販売されると連絡がありました。
それぞれの営業所に私のような待機客が沢山登録していたらしく
この土地は市場には出ませんでした。

もし相場と予算が違う場合はエリアを変える覚悟も必要ですよ
不動産は縁ですから焦らずに頑張ってください。

[13: 匿名さん]

>>10
＞業者に渡る前に地主に直接交渉するとか方法は口コミでいくらでもあります。

人気の地域では土地持っている地主や趣味で畑仕事しているような農家には
地元の不動産屋や工務店のオヤジが週1ペースで通っているんだから
一見の客がそういう玄人より先に譲ってもらえる可能性なんて
０に等しい。そもそも不動産屋挟まずに素人同士で土地売買の
契約結ぶなんて危険極まりない。

[14: 匿名さん]

「ネット、たて看板一切禁止」と書かれた物件情報をよく見せられましたよ。素人向けネットに公開されずに、あるいはされて間もなく完売する物件は結構あります。『レインズ』というプロ向けＨＰは我々素人は利用できませんし。大手でなくても、自分に合う不動産屋を探しましょう。まずハウスメーカーに行くのも手ですよ。そこの紹介で知り合った不動産屋さんに、全く関係ない条件付物件を教えたもらい、契約しました。希望して200〜300万円払えば、条件を外すこともできるんです。そうすれば「土地」ですよね。中古を解体するのに200〜300万かかるので同じこと。

[15: 匿名さん]

>13
不動産屋もよく調べて売り渡すなら、良いのですが
業者次第ってことですかね。
地盤改良が必要なことが後日判明した土地って、販売業者の調査不十分とおもいますが
責任はないのですか？

[16: 匿名さん]

あとは市街化調整区域買って、裏技使って建てるとかね。

[17: 匿名さん]

市街化調整はローン通りにくいよ。かなり自己資金入れないとね。

[18: 匿名さん]

ローンを払っているバイトなんだと思い込むことにして希望地域よりも住環境のいいところでさがすというのは？

[19: 匿名さん]

>>14
レインズにまわってきている段階で売れ残り物件。
地主から売りを直接頼まれた不動産屋にコネがないと
人気地区の良い物件を相場の値段でフリーの状態で買うのは
ほとんど不可能です。

[20: 匿名さん]

時間があるなら、目当てのエリアの空き地が出たら法務局に行って
所有者名を調べればいい。
そして交渉。エリア散策＆土地所有者調査。
これができないようなら売建を買うしかないだろ。

[21: 匿名さん]

>20
そんな時間の有る奴がどこに居る？

>15
>>地盤改良が必要なことが後日判明した土地って、販売業者の調査不十分とおもいますが
責任はないのですか？

無い。買った側が行うのが慣習。

[22: 匿名さん]

>>15
HMの建築条件付の土地ならともかく
土地だけを業者から買った時は
買った後に買った側が地盤調査をすべて
行わなくてはいけない。
良心的な業者なら購入前に地主に
調査させて欲しいと頼んでくれる場合もある
（もちろん地主が許可しないとダメ)が、
かなり業者と親しくなってないとそこまで
やってくれない。空き地ならともかく
まだそこに住んでいる状態で、調査を行わなくては
いけないし、良い結果が出て当たり前、下手な結果が
出ると土地の価値が下がりかねないので、
かなり地主を説得しないといけないから。
なお調査会社を探すのと調査費用はもちろん
すべて客側の負担。

[23: 匿名さん]

私も1年近く探しました。
土地、建売、中古、100件以上は見ました。
探し初めの頃の考えがいかに無謀だったかということが、今頃わかりました。
希望するものと、予算が全くあっていませんでした。
ある時、地元の不動産屋の営業マンに、ひどい土地を紹介され、
「お宅の予算にあるのは、こういうところしかないです。」とさえ言われました。

そのため、予算にあうものを探して、探す範囲がだんだん広がっていきました。
その時に、不動産屋から教えてもらったことは、
東横線沿線を基準に、時計回りで、だんだん、坪単価が安くなっているということでした。
我が家も、時計回りで、だんだん範囲を広げていきました。
初めて聞く名前の駅でも探しました。
その間、地図を作り、紹介された物件の場所と広さと金額を書き込んでいきました。
そうすると、だんだん、自分の予算で買える物件の場所がわかってきました。
沿線を変更しても紹介し続けてくれた大手不動産会社の営業マンの方がいました。
その方は、本当に粘り強く、私についてくださり、
結局、その方から物件を紹介されて、即、見に行って、即決でした。
それまでに、かなりの物件を見ていたので、即決できました。

私は大手の不動産会社と、地元の不動産屋さんに接触しました。
地元だから、多数の物件を持っているということはなく、
大手がよい物件を占領している、という感じでした。
確かに、逆の立場を考えると、大手に持っていった方が高く売れそうな気もします。
営業マンにもいろいろあり、某Ｓ大手は電話とファックスで物件を紹介し、
勝手に見に行って下さい、ということでした。
あまりの放任さに、営業マンを変えてもらいました。
私が契約した某Ｔリバブルは、いろいろな支店の営業マンから物件の紹介があり、
どの方も、感じがよかったです。
電話、ファックスやメールで送られてくる物件で、
パッと見たところ、気に入らなさそうな物件でも、
是非、営業マンに会って、一緒に見に行かれたらいいかと思います。
そうすれば、会話をすることによって、自分の探している物件の話もできます。
また、希望物件でなくても、見に行くことで、比較ができ、
本当に自分が探しているものが見えてきます。
ネットやチラシに載る物件は、いわゆる売れ残り物件のようなきがします。
よい物件は、その前に売れてしまいます。
そういう物件を紹介してもらうのには、営業マンに顔を覚えてもらうことです。
とりあえず、紹介された物件を見に行かれたらどんなものでしょうか？
また、他の不動産会社とも接触されてみたらどうでしょうか？

[24: 匿名さん]

結局スレ主さんの条件が無謀だったって事ですかね？
すっかり出てきていらっしゃらないようですが。

[25: 匿名さん]

こっちも受身状態かな？？

[26: 匿名さん]

未公開物件を狙わなくても、そこそこ好条件な公開物件を買えそうな予算だと思うんですが。。。やはり紹介を待つだけでは、相手も「それぐらいの客」程度しか見てくれないと思います。地域が広すぎるのも影響してるかもしれません。

[27: 匿名さん]

都心部では縁がありませんが
私の場合は土地区画整理組合の「保留地」（分譲前）で契約しました。
組合の事務所に行って話しを聞いたところ、分譲予定地以外に区画が2区画
あり（保留地）、下水の本管が接続される（敷地内には引き込み済み）のが
3年後位とのことで、浄化槽を個人で負担するなら、理事会の承認後売買できる
とのことでした。
すぐ隣に地場のHMがあって話を聞きに行ったのですが、「高すぎて手が出ない」
との事でしたが、それはHMが建築条件付を目的に取得しても利益が出ない（分譲価格が
高くなりすぎる）為のようでした。
このようなケースもあります。

[28: 匿名さん]

城西地区の相場って知らないんだけど、40坪で8000万円以下の土地ってないの？
いくらなんでも高すぎる気がするが。

[29: 匿名さん]

予算は建物込みじゃないの？

[30: まこ]

スレ主です。まさかこんなに短期間にたくさんのアドバイスをいただけると思わなかったので
びっくりしました。本当にありがとうございました。

自分達としてはかなり能動的に動き、勉強していたつもりでしたので受身という意識は全く
なかったのですが、みなさんのお話を読んでいると、私達はまさに「受身」なのだと
思い知らされました。予算の話なのですが、全くの土地のみなら５千万から７千万、
使える古屋つきなら８千万までと考え探しています。城西地区はここ半年でびっくりするほど
値が上がりましたから、探し始めた時期と違い、ぎりぎりか、厳しいか、といった予算に
なってきているというのが実感です。

今後は営業マン開拓からやらなければいけないのだと思いました。土地の持っている条件が
優先なのでどうしてもある程度探す地域が広くなってしまいます。それならば希望する地域の
店舗全部に声をかけるぐらいのつもりでがんばります。まずはりハウスとリバブルでしょうか。

[31: 匿名さん]

２３です。
土地のみで７千万、使える古家月なら８千万ということですが、
７千万で土地を買って、家を建てると、億は行くと思います。
そのあたりは、了解済みでしょうか？

[32: 匿名さん]

>22
飛び跳ねてゴメンなさい。
良い結果を前提として土地を買うなら、職業人としてその旨を教える義務もないのでしょうか？

[33: 匿名さん]

>>32
教えるも糞も不動産屋も地盤調査のデータなんて持っていません。
地主だっておそらくそんなものやったことないはず。
だから買う客側が買った後にデータを取らなくてはいけないのです。
ただ建てるメーカーが決まっているならメーカーがやってくれる場合もあります。
ただ調査費(20-50万)はこっそりと建築費用に組み込まれますが。

[34: 匿名さん]

そうですね。土地は工業製品じゃないので、そういうものだと割りきって買うしかありません。

[35: 匿名さん]

しかし、スレ主さんは金持ちなんだね。
俺４０歳。一昨年３８歳の時５０００万円の物件を買い、ローンが４５００万円。
年収１０００万円でも生活苦しいよ。
スレ主さん、うらやましいねー。

[36: 匿名さん]

俺も年収約1000万・趣味は貯金の42歳だが
総額6500万円までの物件が限界。
トビ主が何歳だが知らないが、
土地だけで7-8000万円かけれるなんて
羨ましい。

[37: 匿名さん]

14です。これ、参考になれば。
↓↓↓
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp?ad1=14117

ただし、地盤調査は必須だし、よっぽどでない限りせいぜい６０万くらいで補強は完了します。ああ、また反論されそう・・・

[38: まこ]

スレ主です。引き続きどうもありがとうございます。

ちょっと基本的なことを質問してもよろしいでしょうか。三井のリハウスは各店舗違う会社なので
エリアごとに各店舗に依頼するのは有効と聞いたのですが、東急リバブルはどうなっているのでしょう。もしリハウスや殖産とは違った統一の会社であれば、エリアの事業所ごとに顔を出すのは意味が
ないどころかマイナスかなー、と。お分かりになる方、よろしくお教えください。

[39: しおん]

　リハウスはフランチャイズ形式のため営業所によって
得意地域も営業マンの質もバラバラらしいです。
リバブルはよく知りません（名古屋では取扱物件が
ほとんど無い様子）。
　どの会社でも表に出る前の物件は地元の営業所がまず
情報を入手する（査定依頼を受けたりする）ので
希望地区の営業所に顔を出すのは無駄ではないと思います。
というか営業所同士の連絡網は無いので、マイナスに
なることを心配する必要は無いどころか
顔を出しておくべきかと・・・。
「私達も人間ですから顔の見える（良く顔を出す）お客様には
優先的に良い物件を紹介しようと考えるものなんです」と
某大手不動産屋の営業マンも言ってました。
　・・・希望地区周辺に行く機会を作って　通りかかりに
空地・空家チェックしながら不動産屋にも顔を出すくらいに
しておくと営業マンの態度も変わると思いますよ。

　気になってたのですが
不動産屋にどこまで希望を伝えてありますか？
あまりにも大雑把だったり広範囲だと熱意を感じて
もらえませんよ？
　無謀過ぎない範囲での希望（条件）すべてと
それらの優先順位を伝えてありますか？
敷地面積だけだと建蔽率や用途地域などの関係で
１階に希望の間取りが取れなくなったりしますよ？
交通の便とか買物とか学区とか通学距離とか
隣宅の壁との距離制限とか色々ありますし・・・。
とにかくコミュニケーションは大切です。
たまたま立ち寄ったら数分前に情報が・・・なんて
こともありましたし、他社物件でも契約状況確認から
現地案内までやってくれますし・・・。
良さそうな物件が残ってたので理由を聞いてみると
「近くに某宗教団体の教会がある」とか
「相場に対して高すぎる」とか
「隣宅がとにかく色々うるさい人で・・・」
なんて話を聞けたこともありましたし、ね。

[40: 匿名さん]

ちょっとだけ長文です。
スレ主さん、やっぱりちょっと範囲が広過ぎな感は否めないなあ。
僕も最初、住みたい街を決めずに（っていっても三区程度には絞った）物件優先で探したんだけど、ほとんど無駄に終わりました。
ろくな物件が出てきませんでしたので、はっきりいって探し方としては大失敗でした。
結局、3駅分くらいまでグッとエリアを絞って、大手とジモト系の仲介に土地探しを依頼、HMに建築条件付きが出たら即連絡依頼したら、
レインズに載る前の、買い付けほやほやの土地が出たのでそこを買いました。
僕のように、そのエリア限定で決め打ちしてる客が他にもたくさんいるわけですから、
仲介としても、スレ主さんのように広ーく浅ーく探してる客よりは、まず先にエリア決め打ちの客に紹介するのは普通だと思うんですよね。
で、スレ主さんのとこには手あかのついた売れ残りしかこないと。
ということで、スレ主さんはまずエリアをがっちり決める事をオススメします。
最低でも一区に絞るべきかと思います。
ねらいの街のジモト系（月極駐車場の看板とかに名前が出てるような）仲介と、大手とで探すと、物件があまり重複せず探しやすかったです。
あとは毎週でも見にいく体力と、凹まない精神が必要かと。
それから、リハウスはフランチャイズですから、街の小さな仲介にリハウスって冠がついただけと思ってもいいかもしれないです。
リバブルも特約店みたいなやつはフランチャイズだと思います。多分。

[41: 匿名さん]

２３です。
リバブルについてですが、まず、目的の場所の支店に行き、紹介をお願いして名前を書きました。
3週間経ってもその支店で決まらないと、その周辺の複数の支店から、電話がありました。
私の場合、5店舗、合計で6店舗でした。多い時は、週に２，３箇所の物件を見に行きました。
他の不動産屋と重なった物件もありましたが、見に行き、営業マンと話しました。
実際に見に行かないと、図面だけではわからないこともたくさんありました。
ウィークデーに見ておいて、よい物件に出会ったら、家族で見に行ってました。
もっとも、そういう物件には、数ヶ月に1個くらいした出会えませんでした。

出会ったリバブルの営業マンの方々は、本当に礼儀正しくて、よい方ばかりでした。
ついでに、もう一人お気に入りだった営業マンのことを話します。
地元の不動産屋さんでしたが、とても熱心に私の話を聞いてくれ、
どういう物件を探しているのか、理解してもらえました。
その上で、目当ての駅周辺の土地の所有者を登記簿で調べ、
地主さんに直接かけあってくれました。
結果的には、ダメでしたが、そこまでやってもらえたことがうれしかったです。
彼には、他で決めたのが申し訳なかったです。

仲介料も高額になりますので、できたら、お気に入りの営業マンの方から買いたいと思ってました。
おかげさまで、一番買いたかったリバブルの営業マンから買うことができました。
その方は、ただ紹介するだけではなく、
その土地の地図のコピーを数枚貼り付けたものをくれました。
そこまでしてくれたのは、その方ひとりだけです。
その地元の営業マンと、リバブルでずーと私に紹介し続けてくれたその営業マンからは、
年賀状が届きましたが、最も長くつきあいのあったＳ不動産からはなかったです。
やはり、はずれの営業マンだったのでしょうね。

また、ちょうど同じ時期に、友人も土地を探していましたが、
「あの土地がでればいいなぁ」と話していた物件を手に入れました。
やはり、リバブルの市場に出る前の仲介でした。
土地柄、東急が一番物件をもっていますね。
スレ主さんがどの沿線なのかわからないですが、
よい営業マンの方と出会いがあることを祈っています。

今の物件に出会う前には、もう我が家にあう物件がないのではと思い、
暗く、落ち込む時期もありました。
即決した物件は、まさに１００％満足を満たしてくれるものでした。
神様からのプレゼントのような気がしています。
結局は予算を1000万上げる結果になりました。
皆さん、予算より高くなる傾向があるようです。
スレ主さんがご希望の物件を手に入れられるように祈ってますね。
どうぞ、がんばってくださいね。

[42: 匿名さん]

40さんの意見と同意ですね。私も最初は広範囲で探した方が自分の条件に合った物件が見つかりやすいと思っていたのですが違いました。スレ主さんとは逆にとにかく山のようにFAXが来たり、しょっちゅう色々な不動産屋から電話が掛かってきたりで、訳が分からなくなりました。しかも整理してみると自分の条件に合うものはありませんでした。
私はHMの営業さんにも頼んでいますが、やっぱりある程度地域を絞らないと不動産屋も公開前の物件は出してくれないようです。その前に不動産屋や空き地の持ち主を当たるのも限界がありますし。
地域を絞ってからは表に出てない物件もいくつか出てきて、今までやってきた事は無駄だったんだなぁと思っているところです。
ある地域で深く掘り下げて、それでも見つからなければ次の地域って方が、一度に広範囲の情報を集めるよりも確実だと思いますよ。頑張ってくださいね。

[43: 匿名さん]

大手に限定しないで地場の不動産屋にも依頼してみませんか？
大手は担当者がコロコロ変わりますし、基本給ではなく歩合で働いているのでお互いがライバルです。
よほど人柄の良い人にあたらないと、スレ主さんのように優良顧客（手数料が大きい）をライバルに紹介なんてまずしないと思います。
それと、最近某巨大掲示板に書き込んでいた不動産関係者達が寄り付かなくなってます。
ゼロ金利解除の影響か、多忙な様子です。
そちらの情況が分かりませんが、活発に動いている時期なら少し様子を見たほうがいいかもしれません。

路線価もまた上がったので、予算を含めて仕切り直しが必要ですね。

[44: 匿名さん]

リハウスとリバブルでは、レインズ程度の物件しか出してこないのではないでしょうか。
それよりも駅近にある大きめの地元不動産屋さん（戸建事業部もやっているようならなお可）に狙いを定めたほうが未公開物件を教えてくれる可能性が高いかもしれませんよ。
あとは他の方が言うように地域を絞る、そしてその土地を実際歩いたり、車で探索すると、新規分譲や住宅団地にある空き区画なども見つけられるかもしれません。
ちなみに自分は不動産屋さんを通さずに、土地分譲会社から直接契約しました。造成工事中に問い合わせをし、かなり早い段階でツバをつけたので自分ともう1区画は直で契約しましたが、他の区画は仲介物件となったようです。これなら仲介手数料はかかりませんよ。
それと、自分の経験ではリハウスとリバブルなら、リバブルの対応のほうが好感を持てました。

[45: まこ]

スレ主です。遅くなりましたが、皆様どうもありがとうございました。
あまりに相手にされていない雰囲気になんとなくみじめな気分になっていたのですが、
めげていられないのだ、と立ち直ることができました。昨日は早速東急と住不に行って
きました。反応の悪い若い担当者でいまいち期待できなさそうでしたが、めげずに
多くに声をかけようと思います。今日はリハウスです。とにかくうつうつしてないで
いろんなところに声をかけたり、動いたりするつもりです。じりじり上がっていく土地値に
あせっているばかりではどうにもなりませんね。

[46: 匿名さん]

投機目的の所有者はともかく、普通の土地所有者は地価の高騰に敏感ではありません。
敏感にすると、地上げ屋も困ります。
土地価格が高騰する不安を利用して契約を促しているのではないかと思います。
よく、家は「縁」のものと言います（余談ですが「縁」は調べてみると意味が深いですよ）。
慌てる必要は全くありません。
それだけの予算がおありなら、この周辺なら良いなと思う場所の空き地を見つけて、
不動産に相談する方法もあります。
この場合、他スレにあるように地盤調査を行う必要もありますので、ご用心のほど。

[47: 匿名さん]

>>46
>この周辺なら良いなと思う場所の空き地を見つけて

私は空き地を見つけたら、地番を控えて法務局に所有者を調べまくりましたよ。
今の自宅はそうやって調べ上げ購入しました。

[48: 匿名さん]

＞４７
不動産屋の仲介は入れましたか？
その場合、手数料は規定値を払うのですか？
割引あっても良さそうですね。

[49: 47]

>>48
仲介業者も入れていましたが、物件を探すスピードが遅かったですね。
購入した物件の売買手続きは、友人が宅建の免許を持っていたので
その友人にお願いしました。
建物は地元工務店で建てました。（結構関連書籍に紹介されている有名な人です）
地盤調査してくれましたが、地盤改良の必要はありませんでした。

[50: 匿名さん]

>>47
とってもラッキーでしたね。
以前、地主とかけあったことがありますが、
土地をいっぱいもっているのに、地主さんは売ってくれませんでした。
４７さんは、友人にも宅建の免許を持っている方がいるし、
とっても幸運に恵まれて、特異な例のような気がします。
なかなか、真似はできないような気がします。

地主さんは、よい土地ほど手放したがりません。
東南の角地などは、アパートを立てたりして、
売る土地は、日当たりが悪かったりします。

去年、城西地区だったと思いますが、
ミルクリークが建築条件付でわりと広めの土地を出していました。
ハウスメーカー等もあたられたらどうでしょうか？

[51: 匿名さん]

スレ主さんへ

まさに城西地区、杉並で、ついに建売物件を契約したものです。
土地は３０坪ちょっと切れるぐらいで、ウワモノつきで7500万円です。
杉並の、まあまあの立地です。
ほとんど杉並の青梅街道以南で探していたので、難航しましたが、
最終的には、立地、建物のグレードともに７０-80点はあげられる物件に出会いました。
探すこと約１年。いろいろな業者さんと付き合いました。
カタカナ系の小さな仲介業者はアヤシゲなので、途中でやめました。
リハウスの熱心な若い営業マンの物件に落ち着きましたね。
最初、建売には偏見があって、
土地、中古を中心に見ていたのですが、中古はりフォームしてしまうと、
躯体の中の痛みがよくわからないこと、ウワモノがよいと立地が悪く、
立地がよいと、注文なのに建売なみの質しかないものが多いので、やめました。
土地は、なかなかよいものが出ません（スレ主さんも実感してると思いますが）。
杉並の場合、案外建売も質が高いのです。
これは複数の業者さんが言っていますが、杉並・世田谷では、ウワモノを安っぽくつくると
売れないのだそうです。多摩地方などとは明らかにグレードが違うそうですよ。
で、最終的には、ツーバイフォーの建売で、そこそこの質のものを見つけて決めました。
ヘタな中古の注文よりしっかりできています。
立地も、希望では、川沿い、低地、線路際はダメ。
道路づけも、西道路はダメ、４メーター以下の狭い道はダメ。
といって、クルマの往来の激しい道はダメ（できれば５メーター以上の一方通行の道）。
と、いろいろ条件があったのですが、見つけた物件は、すべての条件をクリアしていました。
スレ主さんが、城西のどのあたりで探されているのか、わかりませんが、
４０坪という広さで、そこそこの建物つきで8000万は、
杉並の高台という立地では、ほぼ、無理だと思います。
川沿いなどでもいいならあるかもしれません。
そもそもだいたいが３０坪ぐらいで売られてますしね。
４０坪、というのがネックになっていると思います。

[52: しおん]

土地を自分で見つけて調べるのはともかく、交渉は不動産屋にやってもらいましょう（４７さんのように仲介手数料無しでやってくれるような頼りになる宅建資格者の知人とかが居る場合を除く）。　境界が不明瞭だったりトラブルが起こる危険性が高いですし　トラブルどころか裁判沙汰にでもなったらたまりませんから、保証金がわりに仲介手数料を払うと考えれば信頼できる不動産屋に頼むのも抵抗を感じずに済むのでは？！

[53: 匿名さん]

>>45
スレ主さんの職業ってもしかして自営業ですか？
自営業で過小申告してれば、大手では融資が無理なので相手にしませんけど

[54: 匿名さん]

51ですが。
融資の話は後のことなので、仲介業者がそのことで相手にしない、ということはないですよ。
過小申告はよくある話ですが、いきなりそんな話にはならないはず。自己資金・年収が少ない、というのなら相手にされない可能性はありますが、おそらくスレ主さんの場合、そんなこともないのでは？
やはり４０坪という半端な広さの物件なので見つかりにくいこと、城西にしては予算が少ないのがネックになっていると思いますよ。紹介したくてもないものはない、という状況かもしれませんね。

[55: 匿名さん]

１１

[56: まこ]

スレ主です。
ご意見本当に参考になります。
５３さん、自営業じゃありません。だからその点は問題ないと思います。
５１さん、ずきっときました。まさにその広さと予算、それがネックなのでしょう。
家の場合は西武新宿線も視野に入れているので探し始めた頃ならそう問題のない予算だったのですが、最近はひどい値上がりでこの予算ではお笑い種、という雰囲気です。
どうしても建坪で３８くらいは欲しくて、日当たりも欲しいのです。
どうしたら解決できるのだろうと悩みます。

[57: 匿名さん]

選択肢としては
・マンションも考える(それだけの予算があれば、戸建並みの広さで立地が抜群に良くて
　　南向きの日当たりのいいマンションは余裕で買えるでしょう）
・場所をもっと西に移す。または城東に変える。横浜で探す
・土地が狭い物件を探して、3階建てで建てる
・危なそうな工務店の建売で我慢する
・中古物件で妥協する
・何かしら人が嫌がる条件を受け入れる(線路前、五月蝿い、墓地の横、高圧線の下、接道が極狭(3m以下)
　　事件のあった家、昔処刑場だった、刑務所の横)

[58: 匿名さん]

サラリーマンをして、まじめに働いて、一生懸命お金をためて、
８千万も出しても、たいした家が買えない世の中なんて、どうなっているんでしょう。
億だしても、土地が高いので、普通の家しか買えません。
もっとも、首都圏のハナシですが・・・。
「ゆとりの家」政策でも考えてほしいものです、次期総理。
それにしても、政治家はいい家に住んでますね。

[59: 匿名さん]

>>58
嫌ならなんで東京近郊にこだわるのかね。
群馬・栃木・茨城・山梨ならもっと安いだろ。

[60: 匿名さん]

>>58
俺は年収１２００万円のリーマンだがさいたま市で４０００万円の
物件を購入しているよ。８０００万円なんて贅沢しすぎだ。

[61: 匿名さん]

>>58
浦和美園なら土地５０坪で５０００万円から。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/28225/

[62: 匿名さん]

最近の首都圏人気エリアの地価上昇はスゴイですね。
私も転勤族で、大阪、横浜から２年前に広島に移りました。
広島市郊外（通勤５０分）ですが半年前やっと家を建てました（土地６０坪、建物４５坪）。
総額４５００万円（借入２６００万円）でしたが、地方では私のような
平均的サラリーマン（４５歳、年収７００万円）でもなんとかなります。
クルマはＢＭＷの５年ものですが・・・
８０００万円なんて夢の世界です。

[63: 匿名さん]

　まこさんの探す種々の条件(エリア、広さ、駅徒歩距離、接道方位、接道長さ、形等々)において、予算は妥当なものですか？
　「条件と予算がかみあわない」のであれば、あきらめて何かを変更してください。
　「希少物件ではあるが、存在しうる。ただ、建売業者に先をこされちゃっている」のであれば、まだ望みはあります。
　次の行為による土地探しをしてますか。私はしました。１年強かかって土地購入をしました。
　・銀行、信託銀行系の不動産屋、大手不動産屋だけでなく、小さい地元の不動産屋も尋ねる(希望最寄駅の不動産屋全て！)
　(まだ売り物件にはなっておらず、他の不動産屋は一切知らない物件情報を持っているケースもありました)
　・インターネットサイトのHOME'Sをほぼ毎日見る。
　・インターネットサイトのat home webのマイページ登録をし、ログインしてほぼ毎日見る。
　（最終結果としてはこれが決め手となった）
　・上記ネットサイトで"これは！"と思った物件に対しては「電話で」問い合わせる。そして、その人に自分の条件をちゃんと伝える。
　(そうすることにより、数ヵ月後に新規物件を紹介されたこともある。その物件は大地主の売却により開発業者が分譲して、土地のみで販売を行ったものです。その物件が新聞広告となったのは１ヶ月以上後の事で、その広告では、人気があると推測できる立地の分譲個所は既に売り切れている状態でした)

　では、頑張ってください（＾＾）

[64: 匿名さん]

どこでも同じ。よさんを倍にすれば皆本気で探すかも。

[65: 匿名さん]

スレ主さんのその後の経過が知りたい。

[66: 匿名さん]

土地購入をご希望の場所に、ご希望の広さの更地、畑、古民家などを見つけることが出来ますか？
これらがないエリアで土地を探すのは難しくないですか？
新興住宅地の中古物件は、ローンが終わっていないので、安くはならないと思いますし、売りに出される前の土地（更地、畑、古民家）の多い地域を絞って、仲介屋に希望を出されてはいかがですか？

[67: 匿名さん]

もう20分電車に乗ることを我慢して多摩地区にすればその予算であれば
楽勝でしょうけど。。。。

[68: 匿名さん]

若葉台なら、そんな人ばかり

[69: 匿名さん]

私も家族が増え現在家を探しています。ですがうちは頭金も無いし予算も3500万位までしか検討出来ず又旦那の仕事の関係上都内近辺から離れる事も出来ないので途方にくれています。
贅沢を言わなければ物件は確かにありますが一生に一度の買い物だからと中々決断が出来ません。
不動産会社にも当然あまり相手にされないのですが、好印象だったのは大和住販の営業の方で、今でも時々良さそうな物件を見つけて来ました、と連絡が来ます。我侭ばかり言う私達夫婦に付き合ってくれています。
それと私は東急リバブルの営業の方もちゃんと話を聞いてくれて好印象でした。

結局旦那の仕事がどうにもならないので郊外に行く事は出来ないのと私は実家が田舎の広い家なので都内の小さな建売に住む決断が出来ないのとで最近は家を購入すると言う事自体を考え直しています。
まこさんの予算だったらきっと素敵な家が必ず見つかりますよ！諦めず頑張って下さいね！

[70: 匿名さん]

まこさん、その後、よい物件に出会えましたか？