現在中古マンションに興味があり物件を探したいるところです。
気になる物件がありそこの最新の総会議事録を取り寄せてもらい確認しました。
総会出席率が２０％だった（委任状が４０％）のですが、これだけ低いと管理会社にいいなりの質の低い管理組合ではないかと感じました。
皆さんにお聞きしたいのですが中古マンションを買う上で管理組合のレベルはあまり気にしなくていいんでしょうか？
また総会の出席率２０％は特別低くないですか？
【管理組合・管理会社・理事会板に移動しました。2012.1.1管理担当】
[スレ作成日時]2011-12-18 00:08:50
注文住宅のオンライン相談
総会出席率２０％って異常ですか？
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匿名さん
[2012-01-04 00:50:55]
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42
[2012-01-04 01:26:24]
>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？ 大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。 特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。 なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。 |
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53:
マンション住民さん
[2012-01-04 06:52:00]
①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。 うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議 |
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54:
匿名さん
[2012-01-04 07:49:15]
>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという >意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが >中古購入には向いていない気がするな。 逆だね 客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要 |
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マンション住民さん
[2012-01-04 08:13:58]
賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。
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えーてん
[2012-01-04 21:56:48]
>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが >よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に >なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性） >自体は十分あると思うよ。 >工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし >自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を >高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。 おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば 賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。 仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・ 例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？ |
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57:
えーてん
[2012-01-04 22:00:17]
>50
>単に出席率が >低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の >意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも >知れない訳だ。 どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。 コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・ |
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58:
匿名さん
[2012-01-05 00:03:14]
収益物件いいねえ
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59:
42
[2012-01-05 05:26:19]
>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。 ２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。 通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。 現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。 |
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60:
匿名さん
[2012-01-05 08:53:39]
うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。 勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。 |
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61:
匿名さん
[2012-01-05 09:35:21]
しっかりした組合だね。
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匿名さん
[2012-01-05 10:02:12]
＞総会出席率２０％って異常ですか？ えーてん 2011-12-18 00:08:50
特に異常ではありませんが問題は欠席者の内容が委任状に限られていることが異常です。 これは管理会社主導の結果と思います。 自覚ある理事長でしたら欠席者の意向を知るために議決権行使書の提出を推奨することが一般です。 管理組合の総会は理事会案の議決の場ですから極端に言えば議決権行使書だけで出席者は役員のみでも有効であり機能するものです。 |
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63:
匿名さん
[2012-01-05 10:10:10]
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64:
匿名さん
[2012-01-05 10:13:46]
議決権行使書は総会を形骸化させるため、安易な使用は慎むべきでしょう。
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65:
匿名さん
[2012-01-05 11:09:32]
＞区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。
当然です。 ＞規約も変えたほうがいいのですが、現在の運用では、区分所有法優先ですよ。 間違い。規約が優先しますので規約の改正が無い場合は原則特別決議が適用されます。 |
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66:
匿名さん
[2012-01-05 11:30:57]
↑マンション管理センターとか高層住宅管理業協会にきいてみたら？普通決議でいいですよ。
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67:
匿名
[2012-01-05 12:06:39]
>>51
総会資料は既に配られているわけだし、収支決算に異論がなく、議案についても 全て賛成なら議決権行使書の提出だけですませる場合もあって問題ないと思うね。 わざわざ出席する人は反対の議案があったり、説明を聞きたい場合ってのが多いと思うよ。 |
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68:
59
[2012-01-05 20:08:33]
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匿名さん
[2012-01-05 20:56:22]
実務は違うんだよ。マンカン士は書生論が目立つね。
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70:
匿名さん
[2012-01-05 20:58:10]
法律を勉強してるとパーになるってことを知った上で、法律の勉強してくださいね。
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71:
えーてん
[2012-01-05 21:14:03]
なんだかむつかしい法律論です(汗)
みなさんの話を総合すると総会出席率２０％は比較的低いと思われるが、 委任状がちゃんと集まっていて、特に議題の盛り上がらない総会にて ２０％というのは大きく問題とは断言できない… くらいでしょうか。 あと、１０年２０年たつと老朽化マンションが増え、建て替えするマンションが増えてきますが、 建て替えするには少なくとも９０％の賛成はほしいですよね（８０％以上で建て替え決議は通りますが、残り２０％の区分所有者の権利を残り８０％で買い上げないといけないから…） 総会出席者があんまりいない現状では、建て替えが成功する件数がこれから増えるとは思えませんし、 そのうちスラムマンションが大量に出てくるんですかね、やですね |
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72:
匿名さん
[2012-01-05 21:21:51]
>71
建て替え決議が成立したら、建て替えに参加しない者はデベロッパーが買い上げますので 心配はないですよ。 建て替えができるのは、半分もいればいい方でしょう。 築５０年もたてば、高齢者が多いですから、２，０００万も３，０００万もの出費は 大変ですからね。 それに、建物の取り壊しから、完成するまでは、２年はかかるでしょう。 その間は、アパートなりを借りなければいけませんし、引っ越し費用とかもかかりますからね。 建て替えは大変ですよ。 |
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73:
匿名さん
[2012-01-05 21:26:27]
建て替え組合作るのでデベがでてくるんだよ。
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74:
匿名さん
[2012-01-06 07:49:21]
あほか。建て替えの意思決定が難しいから建て替えは200件弱しか成立していない
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75:
匿名さん
[2012-01-06 09:03:55]
マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。
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76:
匿名さん
[2012-01-06 12:47:58]
近い将来、マンション除却円滑化法ができるでしょう。
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77:
匿名さん
[2012-01-06 22:27:49]
別名、スラムマンション法といわれそう
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78:
えーてん
[2012-01-07 00:14:33]
>75
>マンションはほとんど1970年代以降に建っていて、建て替え本格化はこれから。要件が厳しすぎて実害が出てきたら、３／４に法改正されるでしょう。 建て替え賛成割合の変更はありそうですが、それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに スラムマンションが増えそうですね ７０歳のじじばばが多いマンションはどうなるんでしょうね・・・ |
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79:
匿名さん
[2012-01-07 00:52:50]
＞それでも解体費用と建設費用を区分所有者が出せずに建て替えが実現せずに
建て替えに参加できない人は土地持分を売って出て行くんです（それを前提に賛成するのはあり） でも土地持分がいくらにもならないほど地価が安いところはどうにもならないですね |
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80:
匿名
[2012-01-07 03:03:56]
総会出席率よりも合意形成よりも、金額的な折り合いでしょ、最終的には。年々投資に回る部屋が増えてくから、行き場ない独居老人くらいしか積極的な反対者はいなくなる。
極論すればオーナー全員が建て替え希望してたって、余剰床も出来ず解体建築が全額持ち出し、もっと言うなら 余剰床が出来ても買い手がつかない不人気立地では、誰からも何処からも資金が引き出せず立ち往生のまま立ち枯れを待つしかない。 何処からか金が引き出せて負担なしで建て替えが出来そう、となったら一変して出席率だって上がりますよ(笑) 年数的に真剣に考えなきゃいけない課題があるわけでない物件なら、出席率低くても仕方ない。 怖いのは考えなくちゃいけない課題があるはずなのに、天に唾するように自分（達）に負担がのしかかって来ると気づいているから 結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。 |
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81:
匿名さん
[2012-01-07 09:41:31]
>79
建て替えに参加しない者への支払い金額は土地の持ち分だけじゃありませんよ。 これは、鑑定評価手法といって、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適用 してその額を求めるのです。 一般的には、更地価格から取り壊し費用を控除して区分所有権ごとにその所在 する位置・階層等を考慮して決定するケースが多いようです。 分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に 専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な 評価を行う必要があります。 |
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82:
匿名さん
[2012-01-07 10:52:21]
評価をすることと、建て替えを実行することとは全く別次元
頭でっかちの机上の空論 |
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83:
匿名さん
[2012-01-07 13:30:49]
建て替えに参加しない者への支払いをどうするかではなかったの？
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85:
えーてん
[2012-01-09 12:45:07]
>80
>結果、誰も真剣にならずに騙し騙し死期を先延ばしにする物件。まあ往々にして値崩れが止まらない現象が顕れますから判断材料にはなりますが。 そういう中古マンションを購入しないためには何を気をつけたらいいですか？ >81 >分譲価格は、階層や位置とか個別に大きく差がついていたにも係らず、単に >専有面積割合となっています。可能な限り分譲当時の販売価格等を考慮し適切な >評価を行う必要があります。 これは難しいですね、 新築時の売却価格と現在の価格のどちらを使用するか？ 例えば値引きされた場合はそれを考えるか？ 例えば新築時は高層階に人気があったが現在は低層階に人気があるならば、 低層階の価値が高いのだから分譲当時の価値よりも今の価値を優先するべきでは？？ |
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86:
えーてん
[2012-01-09 12:54:02]
>84
>建替組合に買い取ってもらえばいい。 例えば１００戸築５０年の老朽化した建物を建て替えるとして 立て直し後も１００戸、建て替え賛成派は８０戸として 土地代１０億円（１戸１０００万円） マンション解体費５０００万円（１戸５０万円） 再建築費２０億円（１戸２０００万円） とすると 建て替え組合は ５０００万円＋２０億円×０．８＝１６．５億円負担が必要 残り２０戸はデベロッパーが勝手にする（宣伝費も売り出し価格も）として １戸当たり２０００万円ちょっとの負担となりますね。 つまり立て直し後の容積率に余裕があり（少なくとも同等の戸数広さを確保）、 デペが残った戸数の分譲で利益出ると考えれば建て替え可能そうですね あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば 建て替えは現実化しますね |
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87:
匿名
[2012-01-09 14:53:15]
>あとは６０歳超えの方がローン組んで死んだときにマンションをとられる…というような契約でローンができるようになれば
>建て替えは現実化しますね 意味不明 |
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88:
マンション住民さん
[2012-01-09 15:18:07]
質権のことか？質流れの不動産版。
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89:
えーてん
[2012-01-09 15:48:25]
>>87
>>88 >質権のことか？質流れの不動産版。 質権がなにか理解できてないのでわかりませんが、 銀行側がマンションに対して抵当権＋死亡したら居住権？を自動で銀行が取得できる権利を持っているイメージです。 例えばデペのマンション価格が２０００万円、それを売却した時の金額が１８００万円 毎年マンション価値が５０万円ずつ下がるとしたら 頭金２００万、毎年５０万円ずつローンを返してくれたら 銀行は債務者がいつ死亡してもあまり損しませんし・・・中古で残債務分で売却できたらいいだけなので 通常の銀行ローンは債務超過（借金額がマンション価値を超える）ですが、 銀行は老人に債務超過は認めないでしょうし |
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90:
えーてん
[2012-01-09 15:50:30]
>>87
87さまは 財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？ …つまり銀行が融資したくなるようになるにはどのような制度を利用したらいいと思いますか？ その老人は年金収入があり、ローン支払いはできる前提として |
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92:
匿名さん
[2012-01-09 16:48:46]
>財産は１０００万円程度しかなく建て替え費用を一括で支払えない老人が 建て替え費用を準備するにはどうしたらいいと思いますか？
老人では出来ません。 どうしてもと言うならば組合の出資で建替えして当該老人に賃貸しするしかありませんが総会の同意は難しいね。 |
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94:
匿名
[2012-01-09 18:04:02]
認知症だと建て替え中の転勤先を覚えるのも一苦労
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96:
えーてん
[2012-01-09 21:08:21]
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97:
えーてん
[2012-01-09 21:10:24]
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98:
匿名さん
[2012-01-09 21:24:30]
そういうのは定期借地権（５０年）でやるんだよ。しらんの？
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100:
匿名さん
[2012-01-09 22:55:39]
お金は老人の方がもってるんじゃないの。
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＞数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
＞のは間違ってると思う。
管理運営に満足しておれば年１回の総会にも出ないというのか。いみじくも
＞自分自身も区分所有者の一人になるのだという意識に立てば
総会参加こそがその意識の現れだろうに。
「真相は実態を見なければ解らない」というのは賛同するが、一般論をいうときに、管理組合運営への参加意欲の高さが管理組合のレベルに影響しない、と言うほうが無理がある。