フォレストレジデンス (旧名HAUSKAハウスカ） Part.4

[匿名さん]

フォレストレジデンス　旧名HAUSKA（ハウスカ）についての
情報・意見を交換したいと思っています。
　
ふじみ野市プロジェクトとして始まり、入居開始まではHAUSKA（ハウスカ）プロジェクトの名称で販売活動を行って来ました。
入居開始後は、主にフォレストレジデンスでの名称で宣伝・販売活動を実施中です。
入居開始から1年経った、フォレストレジデンスの今後の販売が注目されています。

11月1日現在の推定居住世帯は約158/340世帯
（ふじみ野市地区別住民基本台帳人口・世帯数より推定）
http://www.city.fujimino.saitama.jp/data/population/index.html

Part.1　HAUSKA（ハウスカ）　旧名称：ふじみ野市プロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49933/
Part.2　HAUSKA（ハウスカ）ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136660/91
Part.3　フォレストレジデンス　HAUSKA(ハウスカ）プロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49933/

所在地：埼玉県ふじみ野市鶴ヶ岡5丁目198番1（地番）
交通：東武東上線 「上福岡」駅 徒歩25分
東武東上線 「上福岡」駅 バス7分 「ビバモール前」バス停から 徒歩7分 （東武バス「鶴ヶ岡循環」（上福03））
東武東上線 「上福岡」駅 バス7分 バス停から 徒歩1分 （居住者専用シャトルバス）
間取：3LDK・4LDK
面積：70.99平米～88.51平米
売主：名鉄不動産 東京支社
売主：三交不動産　東京支店
売主：東武鉄道
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

[202: 匿名さん]

値段の折り合いがつくところまで下がるんじゃないかな～とは思いますよ。

強気で販売しても今のご時世、買う人がいなければそのままになっちゃうでしょうから。

[203: 匿名]

桜満開の下でBBQやってる人はいるのでしょうか？

[205: 匿名さん]

ここは長谷工なので1500万もかかってないですよ

2重床でもないのにフローリングはペラペラだし(実際にフローリングの上を歩くとわかります)パッと見はそれなりですが、住む人の立場になれば後から変更できない構造上の手抜き(コストダウン)が多いです

マンションに住むと1番気になるのは上の音と隣の音です
特に小さな子供の居る家族が上の階に居れば音は気になります

最近のマンションは2重床・2重天井は当たり前になってきています
隣との壁の厚さや防音対策など、よく考慮されたほうがいいと思いますよ

[206: 匿名さん]

１５００万円以下で損切りしてでも売って行かないと、空室が多くてゴーストマンション化してしまうよ

[208: 匿名さん]

徒歩２５分で賃貸っていうのも、限度があるよ
数世帯しか入らないのでは？？

[210: 匿名さん]

2重床は重量衝撃音に対しては防音効果が薄い。

何故なら支持脚等のスラブ接触面に、直床の場合よりも強い衝撃がピンポイントで加わるからだ。面で衝撃を分散する直床と異なり、点で衝撃を受け止めるのだから、当然とも言える。

ただし、2重床は軽量衝撃音に対しては有効だし、リフォーム時には有利だ。

結局、重量衝撃音を防げるのはスラブ圧と梁等の構造だけだ。2重床の防音性能を過信してはいけない。

[212: 匿名さん]

二重床、二重天井は今じゃ常識じゃないかな

長谷工物件は常識じゃないけどね

フローリングも確かに薄すぎますよね
クッションフロアですか？　って聞いたぐらいです

最近では新所沢駅の徒歩10分で70㎡強で2000万切った物件もあるぐらいなので、単純に駅や沿線が違うので比べれませんが、ここなら1500万でも高いぐらいかもです

[213: 入居済み住民さん]

年収300万円、貯金300万円の者です。
GWにBBQを計画していますが、意地悪な先住民のおばさんがでてきたらどうしよう？
ステーキをあげれば、いじわるしないかな？

[216: 匿名]

>>212
ランドシティのことなら、徒歩10分じゃなくて20分だよ

[217: 匿名]

>212
なんだか信憑性のないことばかり言ってるなあ。

[218: 匿名さん]

ランドシティじゃないですよ
プレシス新所沢です

[219: 匿名さん]

プレシス新所沢は71㎡で1980万円なんですね

急行停車駅だし始発もあるし都内に出るのはアクセス良いし、ここより全然条件良いですね
徒歩10分なら歩ける距離ですが25分はありえないもんなぁ

プレシスが2000万切るならフォレストは1500万でもやっぱ高いですよね
1分50万と安く見積もっても15分違えば1200万ぐらいが妥当なのかな

[220: 匿名さん]

１分８０万円と普通に見積もれば５００万ぐらいが妥当になるけどな

[221: 匿名]

両方とも最寄の公示価格は大差ない。1000円差。

そう考えると、フォレストレジデンスも妥当な値段になったってことだな。

[222: 匿名さん]

>フォレストレジデンスも妥当な値段になったってことだな。

どこがw

>両方とも最寄の公示価格は大差ない。

駅からの距離、環境など無視ですか
簡単に例えると
両方とも同じ量の小麦、すいとんでもお好み焼きでも大差ない。

[223: 匿名さん]

簡単なのかよ。

すげーわかりにくい例えだと思うが。

[224: 匿名さん]

公示価格の意味もわかってないのでは？

諸条件を勘案した価値が公示価格に表れるんだが。

[225: 匿名さん]

高値掴みの住民がいるのがよ～くわかりました。

[226: 匿名さん]

実際の公示価格を出さないで議論しようとするなんてあなたたち両方とも馬鹿じゃないの？

[229: 匿名さん]

昨年あたりから売り出されてる新築マンションの価格って急激に下がってきていますよね

4月の引越しシーズンも過ぎたことだし、ここもそろそろ価格見直ししても良い時期じゃないかな

[230: 匿名さん]

>>227

たしかに221がソースを示すべきではあるが、
それに対する反論222、224がデータに基づいていないのだから
意味のない反論。

>>228

数値が本当だったらって言ってる時点で論外。
データを出すかソースを示せないなら反論する資格がない。

[232: 匿名]

230が一番意味不明。

人を罵倒してるだけで具体性ゼロ。

まさに問題外だね。

[233: 匿名さん]

ちょっと古いが、平成22年公示価格

ふじみ野市鶴ヶ丘2丁目 175000/平米
フォレストレジデンス 71平米 2090万円

東所沢市美原町3丁目 170000/平米
プレシス新所沢 71平米 1980万円

一応、最寄の公示価格で比較してみたが、妥当な価格設定では。

ここのスレは調べもしないで、自信満々に暴言吐く人が多いね。
あとで係争にならないように不用意な発言をした人は、早めに削除依頼したほうがいい。

[234: 匿名さん]

どのくらい売れましたか？

[235: 物件比較中さん]

違うと思う。
買いたいかどうかは、人それぞれ。
価格、立地、イメージなどが多くの人に
ウケないと、売れないよ。

[236: 匿名さん]

正論だね
公示価格うんぬんなんてどおでもいい話
この物件にどの程度の価値を見いだせるかってだけのこと
1000万円の価値もないって考える人のほうが多いんじゃないの？
ここまでひどい物件も珍しいからね
新築のころのあの手この手の販売方法も今じゃすっかりマイナス要因だし

[237: 匿名さん]

No.233さん

鶴ヶ丘2丁目とフォレストレジデンスの5丁目では700メートル以上離れてるのですが公示価格は同じなんですか？
フォレストはその5丁目の中でも1番駅から離れた端なんですけど･･･

鶴ヶ丘2丁目は徒歩15分圏内です
フォレストは25分･･･

同じではないですよね？

[238: 匿名さん]

マンションは建てちゃいけない場所だよな
将来的にも購入者は厳しいと思う

[239: 匿名さん]

>237

自分で公示価格調べてから反論すべきでは？

で、5丁目の公示価格は？

[240: 匿名さん]

No.233です

5丁目は調べたのですが公示価格が載ってなかったのです

調べ方が悪いのかもしれません
西鶴ヶ丘でも出てこなかったです

[241: 匿名さん]

↑
間違えました
237です

[242: 匿名さん]

>5丁目は調べたのですが公示価格が載ってなかったのです

これが正解でしょう。
http://chika.m47.jp/

ふじみ野市鶴ケ岡２?２７?３だと駅からかなり近い（1300 m）167000円
ふじみ野市亀久保２?２３?４も駅から近い（1800 m）166000円
ふじみ野市桜ケ丘３?３３?２９は最寄駅はふじみ野だが駅からの距離は類似している（2400 m）128000円

所沢市美原町３丁目２９４７番２１（1100 m）166000円

え～私独自の結論を申すと、駅からと遠ければ遠いほど平米単価、又は坪単価が安くなる傾向です。
所沢市美原町３丁目に関しては徒歩１３～１４分かかるデータであり、それよりも駅から近い
土地はそれよりも高くなると思われる。
推定平米単価は鶴ヶ岡5丁目　128000円　東所沢市美原町3丁目（プレシス新所沢辺り）170000円
よって安い土地に建てたマンションである。

[244: 匿名]

遠くては不便な所の土地は、取引が少ないし実勢価格なんて気持ち程度だよ。
また、お国の公示価格は、遠いところは適当な価格。
価格を付けないと毎年の税金が得られないから、そこそこの価格にしているだけ。

[246: 匿名]

不動産は、上物だけを動かせない。
したがって、価値のない土地に建てた上物は価値がなくなる。

[247: 物件比較中さん]

もう一度言いますか、違うと思う。
買いたいかどうかは、人それぞれ。
価格、立地、イメージなどが多くの人に
ウケないと、売れないよ。

[248: 匿名さん]

No.233っていい加減ですね
営業？

ちなみに駅からの距離は同じぐらいかもしれませんがふじみ野市桜ケ丘3丁目の方が公示価格は高いですよ
住宅地なんで

間違いなく平米単価128000円以下です

プレシス新所沢の71平米で1900万円代が安いわけでじゃなく、フォレストが高すぎるんですよね

[249: 匿名さん]

ここのHP見てふいたわw
ゴールデンウィークスペシャルイベント開催だとよ。
来場予約3,000円分の商品券プレゼント
冷やかしの来場者が増えそうだな。
この販売促進は高値で買った人がいるから出来るのでしょう。

先着順住戸各１戸だが他もそこそこ値下げで販売しているのかな。
小出しに販売して見込み客を得る、そこそこ値下げした住戸を売る。
ある程度売れて残り少なくなったら見込み客にセール価格で打診売り
そんな流れだと見てますけど。

何から何まで完全に予約制にしているのはコスト削減最低限の人員しか置いていない証拠。
4/28～5/6は休まず営業しますは売れないマンションの宿命でしょう。

[251: 匿名さん]

ふいたとか、ふかないとか書くのは良くないね。

書き手の立ち位置がわかってしまう。

このマンションが売れなくて、物件価値としても低いのは確かだろう。

売れない物件がスペシャルイベントするのは経済活動として当たり前。

その内容を冷静に批判するならけっこうだが、
ふいたとか書くと書き手の人格が見えてしまうので
それ以降の書き込みも説得力がなくなるよ。

[253: 匿名さん]

>248
で、結局いくらなの？具体的な数値が出ないと誰も納得しないよ。

｢間違いなく｣なんて断言してるくらいだから、分かってるんだよね。勿論。

[255: 匿名さん]

ゴールデンウィークのイベントのしょぼい内容からまだ売れ残りが沢山あると推測できますよw
もしもう少しで完売が見えていたら、高額なマンション割引券や家電100万円相当など
イベントの目玉を持ってくるでしょう。
実際現地に行ってあとどれくらい残っていますかと言っても教えてくれそうもないし。
ここを検討している人は見込み客になってまだ様子見でいいんじゃないの。
そのうち向こうから、「お客様だけに特別に・・・・」という電話がかかってくるよ。

[256: 匿名さん]

>実際現地に行ってあとどれくらい残っていますかと言っても教えてくれそうもないし。

340戸（総戸数）－241戸（24/4/1現在の鶴ケ岡五丁目の世帯数）＋21戸（入居開始前月の22/11/1時点の鶴ケ岡五丁目の世帯数）＝120戸
契約済みで入居前が数戸有っても110戸近くの未契約が有ると推測出来る思います。
注･･･入居開始まで数年間は鶴ケ岡五丁目の世帯数の変化は殆ど無し

[257: 匿名さん]

逆に200戸以上売れたのがすごい。

やっぱり安かったんだろうなあ。

[258: 物件比較中さん]

でもこれ以上売るのは難しいのでは。

[259: 匿名]

まあ専業主婦なら、駅まで車で送迎してもらえばいいしね。

送迎するぐらいの手間で1000万浮かせられなら、別にいいんじゃないの？

いざとなったらシャトルバスもあるし。

[260: 物件比較中さん]

つーか、駅は使わない方がよくない？遠いから。

[261: 匿名]

車で通勤できるならそれでもいいけど、都心勤務だと、駅は使わざるを得ないでしょ。
私は3LDKで1000万円なら買ってもいいかな。嫁に送迎してもらって通勤します。

しかし、子供の通学や、深夜の帰宅になったらと考えると、それもどうかな…

シャトルバスは何時まで運行してるのかな？

[262: 物件比較中さん]

遠すぎ。それから、毎日はきつい。
駅近がいい。

[263: 匿名さん]

スーモにのっている住人のコメント「シャトルバスは快適」って…。

[264: 匿名さん]

ここに来る住民もスーモにのっている住民も必死なんです。

[266: 匿名さん]

住民の方、シャトルバスは管理費に上乗せ負担でバス代は無料でよろしいのですか。

[267: 匿名さん]

毎朝同じ顔ぶれと仲良くバス通勤。

[269: 物件比較中さん]

窓からは他所の家か、富士山の手前には関越道に沿った高圧電線と公園墓地しか望めないのに？

[270: 匿名さん]

なるほど！緑は豊かだ！

[272: 匿名さん]

シャトルバスが懸念材料です。
在庫分は売主負担ですが完売後住民はバスをうまく運営するか廃止にするか
どうなるのでしょう

シャトルバスについていい見解を述べている書き込みです、参考までに。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217800/res/210

[273: 物件比較中さん]

固定資産税の低減が無くなった頃の住居関連支出を想像すると、壮絶としか思えない。

[274: 匿名]

確かにバスは受益者負担が原則でしょ。

ところで、管理費負担だと、職場から支給される通勤代でバス代は払われなさそうですね。
会社は、管理費として払ってるのを、通勤代として認めてくれるのかな？
通勤代の自己負担は嫌だなあ。

でも安けりゃ買いたいな。

[276: 物件比較中さん]

>>274
普通は公共交通機関じゃないと通勤費として認められない可能性が高いかと。

ちゃんとした会社だと経費精算用の乗換案内ソフトで公共交通機関の運賃を算出するから
出たとしても並行する路線バスの定期代が限度では。

て言うか、シャトルに見切りを付けて路線バスを立ち寄らせるような方向で
売主と住民でアクション起こした方が良いかと。
サクラのスタイル（シャトルと路線バスの行先が全く別）とは異なるし。

管理費上昇懸念要因が一つ減るだけで食い付きが変わるかもしれない。

[277: 匿名さん]

>274さん

うちの会社の上司とかにもそれとなく聞いてみましたが、そりゃ無理だと笑われてしまいました。。。
やっぱり公共の定期とかのコピーとかを提出する必要があるので、だめっぽいです。

[278: 匿名]

>>276‐277
やっぱりそうなりますよね…
受益者負担でも、公共交通機関じゃないから無理ってのがちょっとショック。

通勤にも使えないってなると、すごく困ります。
私、すごくケチだから、通勤代の自己負担なんて考えられないです！

[279: 匿名さん]

世の中にはだめだとわかっていてもやっている人がいるから、やりようによるんじゃないかな～？
毎月会社の定期券のコピーを提出するわけじゃないでしょ？

ばれたらすごく怒られるだろうけど、結構定期使わないで歩いて通ったりしているサラリーマンの話を聞きますよ。

[280: 物件比較中さん]

>>279
そういう後ろめたい事を職場に握られてリストラされたらローン返済が悲惨。
継続毎に定期のコピー提出しないと支給打ち切りとかしないのか

[281: 物件比較中さん]

定期代不正受給をこのスレで言うなんて本末転倒。
果てしない駅までの行き来をしないように駅近物件を考えるほうが賢明だと。

[282: 匿名さん]

そもそも電車通勤者が買うような物件ではありません
よって駅からの距離なんて関係なし
金食い虫のシャトルバスなんて完売したら即廃止

[283: 匿名さん]

シャトルバスあり管理費割高、運営に懸念・・・
ちょっと？歩けば路線バスのバス停があるなら
贅沢なシャトルバスはいらないかと。
単なる贅沢な施設の一部ではないのか。

[284: 匿名]

ちょっと歩けばバス停はありますか？

過去レスでは、バス停まで結構距離があるとあったので、少し気になります。

[285: 匿名さん]

>金食い虫のシャトルバスなんて完売したら即廃止

それは難しいでしょう
シャトルバスがあるから購入した住民が大半だと思います。
このリスクを承知しないと購入に踏み切れないマンションです。
買い物施設などは近隣にあり、シャトルバスは通勤通学の足でしかなく
車通勤者、シニアの需要はほぼ無いかと・・・・

[286: 匿名さん]

>ちょっと歩けばバス停はありますか？

東武東上線 「上福岡」駅 徒歩25分
東武東上線 「上福岡」駅 バス7分 「ビバモール前」バス停から 徒歩7分

バスを10分待っていると徒歩と変わらない微妙な場所ですね

[287: 物件比較中さん]

路線バス、平日朝以外は一時間あたり2-3本で
尚美大やホンダの研修施設、作業所？の関係者で混んでるので使い勝手は良くなさそう。
シャトルは昼間の運行がほぼ無いので余計に不便。

[288: 匿名]

一時間に2、3本しかないって、乗り遅れたら致命的ですね。

しかも、徒歩7分なら、路線バスの運行に合わせて行くのはほぼ不可能か…
結局シャトルはなくせないね。
通勤代の自腹は痛いけど、仕方ないか…

[289: 匿名さん]

>シャトルバスがあるから購入した住民が大半だと思います。

んなことないんじゃない？

大半が騙されちゃった人ってこと？

[290: 物件比較中さん]

>>289
ウェイティングラウンジなんてのがあるから期待しちゃったのでは

[293: 匿名さん]

駅からの距離を考えると健闘してる方だと思うけど。

やっぱり、もっと価格を下げないといけないけど、
先に購入した人との兼ね合いもあるし、デペにしたら、
難しいところですね。

[294: 匿名さん]

志木の杜はもう売り切れるのでは。今年3月の段階で50戸程度だったし。

ここは値下げしてもこの状態だからね。アウトレットとして激安にするか、賃貸にするしかないだろう。

[295: 匿名さん]

>志木の杜はもう売り切れるのでは。今年3月の段階で50戸程度だったし。

まだ販売中ですよ
駅遠の大規模物件なんて簡単には完売しませんよ

[296: 匿名]

？誰か販売中じゃないって言ってたっけ？

駅遠物件がなかなか完売しないというのはわかるけど。フォレストレジデンスは、その最たるものだし。

[297: 匿名さん]

アウトレットで激安になると住民層が低下するから、嫌だ。

[298: 匿名さん]

誰も買わず空きだらけだと治安上問題が出そう。

[299: 匿名さん]

駅から遠く、無用に規模が大きく賃貸にしても募集に困難。
そんなリスクがある選択をしなくても駅近の中古のほうが
価格の大幅な下落リスクはなく流用性もある。
具体的に言うとライオンズステージ上福岡、ライオンズガーデン上福岡、
サニーコート上福岡、ローヤルシティ上福岡など
駅から近く住宅密集地でありますから資産価値が高く、需要がある。

おそらく今年中には完売は不可能、その間見切りを付けたい人の中古がちらほらでてきて
来年の決算前にありえない値引き販売で決着か？
その後中古はある程度でてくるが、需要が多いわけでもないので徐々に値下げをしなくては
売れない。値下げが値下げをよんで、少ない需要に見合う価格で落ち着くのではないのか。
徒歩25分、築22年のキャッスル上福岡が推定坪単価50～60万円
完売後の予想中古坪単価は80万円±10でしょうか。

[300: 匿名さん]

需要と供給で決まるので、今後どうなるか気になりますね。
それより、このレスはなぜこんなに書き込みが多いのですか。