違法建築の売却

[匿名さん]

現在の家を売却し、買い換えを希望してる者です。

先日、査定にきてもらったところ『こちらは違法建築ですね〜』と言われ愕然としました・・・
そのため、売却にあたり色々と問題があるとの事です・・・。


今回、査定をお願いした業者は現在の家を購入した不動産屋ではありません。


査定業者の話によると・・・
①違法建築だと一般の売却の場合、我が家が売主になるので何かあった時は責任をとらないといけない（これは違法建築じゃなくても、そうですよね？）

②売却時に買主が『違法建築』とわかったうえで購入したとしても、何年後かに買主が売却をした時に、気が変わって『違法建築だなんて知らないで買った』と言われるかもしれない。

③仮に『違法建築と知ってて購入しました』と買主と紙面で取り交わしたとしても『無理やり書かされた』と言われる可能性もありえる。


など、違法建築を一般で売却する場合のリスクを聞きました。
なので、業者に買取ってもらえば上記のような心配はなくなると言われました。
しかし、『買取』の場合やはり売却価格もかなり低くなるので残債も思ってた以上に残ってしまいます。


今のところ、まだ一社しか査定は頼んでませんが他の業者にも査定をしてもらった方がよろしいでしょうか？

それと、購入した不動産屋には『違法建築』の事でまだ連絡はしていません。家族経営の小さな不動産屋なので、違法建築の話をしたら逃げられてしまうかも？と思ったもので・・・。
いま、私はどのような行動に出たらよいのか悩んでます・・・。


我が家のように、査定をしたら違法建築と言われた方、違法建築を売却しようとしてる方、違法建築を売却された方、売却に詳しい方、
ぜひ知恵をおかしください！

よろしくお願いします。

[42: 匿名はん]

>違法建築にも色々あるようですが・・・
我が家の場合、低層地域なのに他より建物が高くロフトスペースとなってる場所が規定より高く、しかも図面と若干の違いがあるとの事です。

「低層地域なのに他より建物が高くロフトスペースとなってる場所が規定より高く・・・・・」だから「高さ」も違法じゃないの？

[43: 15]

高さは本当に問題なのか？
どのレベルからの高さなのか？
先ず本当に高さが問題なのか?の見極めが必要では？
で、その高さは実際に問題となる高さなのか？
誰かが後で言いに来るくらい目だっていて、即座に違法で改修の必要がある問題なのか？
言う相手によって違法と合法の意見が変わるのは、明確に「違法」となるのかが問題じゃあないの？

[44: 匿名さん]

スレ主さん、お宅の高度地域と用途地域、建蔽率、容積率
ロフトの面積、建物の高さについて、数字で表してくれませんか？

用語がおわかりにならなければ質問してください。

[45: 匿名さん]

スレ主です。

みなさん、アドバイス・ご意見・経験談ありがとうございます。


15さん、たくさんのご意見ありがとうございます。
正直、最初の業者に提示された『買取価格』では、我が家はかなりの残債が残り新居予定の物件価格も大幅にダウンしなければ難しい感じです。
たとえ、もう１つの業者が１００万プラスだったとしても、残債が残るには変わりません。なので、やっぱり高くは売却したいと思ってます。
・・・と言っても、プラスにしようなんて思ってませんよ。
査定前は『マイナスにならなければ』と思ってましたが、今では『せめて−１００万ぐらいで売却・・・』という感じです。
基本的に、売却というのは残債ってかなり残るものなのですかね？


とくめいさん、ご意見ありがとうございます。
スレを立てた時、上記①②③で書いた内容について本当に毎日毎日悩んでました。しかし、みなさんのご意見・アドバイス・経験談を聞き最近だいぶ立ち直れるようになってきました。さらに、とくめいさんのご意見で本当に気持ちが軽くなってきました。私達夫婦みたく知識がないと上記の内容は、真に受けてしまい夫婦喧嘩もかなりのものでした・・・。


上記①②③の話をしてきた業者とは連絡を取るのをやめ、新たな業者を探そうと思います。


そこで、質問なのですが・・・
購入希望物件をＡという売主から購入した場合、Ａは現在の自宅を売却（仲介）してくれると言われました。
しかし、Ａからは『今の自宅はＡが強い？地域ではないので、いまの自宅のある地域の業者で仲介されても良いと思いますよ。もちろん買主が見つからなかった場合はＡで買取します』と言われました。
やはり、仲介の場合は地元での業者の方がよろしいのでしょうか？


スレをたてた時は、『買取じゃないと今後大変な事になったらどうしよう・・・』という思いから『買取』だけの考えでしたが、みなさまの意見・経験談を聞き『我が家でも一般売却も大丈夫なのかな〜？』という考えも加わりました。

[46: 匿名さん]

なるほど、情報は提供はしない、憶測でいいから答えてほしいわけですね？

わかりました。

全ての質問への答えは、【ケースバイケース】です。

[47: 匿名さん]

>46
そんなに取り付く島もないくらいに意地悪言わなくても・・・。

[48: ビギナーさん]

すみません、素朴な疑問なのですが・・・・。
スレ主さんは違法建築とは知らずに購入しているわけですよね。

前の売主に文句？をいう・・・というか、責任をとってもらう事はできないのですか？

[49: よし]

始めまして、私の率直な意見を申しますとその不動産屋に騙されていると言うか買い叩かれているだけだと考えます、買取方法なんていかに安く仕入れるかです、実際今の提示金額で売却されれば経費も掛りますが数百万は乗せて販売すると思います。時間に余裕があれば仲介と言う形で買主に直接売買と言う方法が一番良いと思います。この方法でしたら不動産の仲介料金の上限が決まっていますので不動産屋も闇雲に価格を落しては来ません（高いほど仲介料が高い）良心的な不動産屋であれば売主側から仲介手数料を取らないところもあります（仲介料は上限が決まっているだけで下限がない）実際私も不動産業に携わっていましたが仲介料を売主さんから頂いていませんでした。逆にスレ主さんのように直接買い取りとなると会社的にいつ売れるか予測が出来ないものに現金が動くのでしたらかなり買い叩かないと利益が出ません、当たり前の金額で買取してもそれ相当の相場でしか売れませんし、1年も物件が売れなければ赤字です。そういうことから1度別の不動産屋に仲介で売却をお願いした方が1番得策と思います。その場でこの金額で売りに出しましょうと提案が有ります。急いで売却したいのであれば不動産屋に相談すればすぐに売れそうな金額はこのぐらいですと提示します。地域によりますがあまり中古物件が多数無い所では平均より100万〜200万ほど（物件金額による、参考に3000万の物件の場合）落してやれば1ヶ月以内にすんなり売れます。不動産情報サイトに乗せたとたん問い合わせがかなり来ます。（最近は結構ネットからが多い）
その地域によってメジャーなサイトは変わりますが私の地域では宅建協会のフレンズ等がメジャーでした、仲介者はこのようなサイトに加盟している所が早く物件が動きます。スレ主さんの心配している建築基準法違反ですが本当に違反しているのか疑問です、まず高さ制限では買取で見に来ていきなり高さが基準オーバーだなんて建物の高さはメジャーなどでは正確に図れませんし1人では不可能な作業です。普通の工務店で建設されたならそれはまずありえないと考えます。次にロフトなどが図面と相違していることですが、そんなの普通にあることです、改築、リフォームすればすぐに変わりますし、入居後の役所の家屋調査で問題なければ大丈夫と思います。一番確実な方法は最寄の市町村の建築課に見てもらうことです、その図面で建築許可を取っているならばその通りの場所に建っていれば問題ないはずです、建設課が問題なければ別の不動産屋に依頼されれば良いと思います。初めの不動産屋から連絡があれば基準法違反ではなかったと言う趣旨を説明しきっぱり断りましょう。以上、参考になれば幸いです。

[50: 匿名さん]

読みにくいのでスルーしました。

[51: 匿名さん]

本当に違法建築で、なおかつ知らずに購入したのであれば、重要事項を
告知されてないことで、購入契約自体が無効にできるだろう。

スレ主、ア　タ　マ悪そう。

[52: 匿名さん]

スレ主です。

44さん、すみません・・・。上記で書き忘れてしまいました。
あの〜ロフトの面積って事でしょうか？
図面にも書いてないので、どのように調べればよいのでしょうか・・・。


よしさん、ご丁寧にアドバイスありがとうございます。
業者が最初に来たとき、『他の部屋は全く問題がなく『ロフト』として記載されてる事に問題がある』と言われました。

実際、図面で見ると・・・
２階の１部屋の半分が吹き抜けになっていて、ロフト部分（普通の部屋のように天井の高さがあります。２メートル以上はあります。6帖ぐらいだと思います）が小屋根裏収納（可動式ハシゴ）という風にかいてあります。
なので、図面には階段も書いてないのですが実際３階という感じで普通の階段がついています。

だから、業者は一目で高さがオーバーしてると言ったのかなぁ〜と思ってました。
それと、役所で聞きに言った時の事ですが、やはり今現在の建物で申請はされていませんでした。申請は図面通りでした。
仲介業者からは『今現在の建物を申請し直したら、違法建築なので今度は売るのが余計難しくなる』と言われました。きっと、役所の検査が終わったあとに作りなおされた物だと思うと言われました。

家屋調査というのは、固定資産税を調べるのに来た人たちの事ですよね？
確かに、税金の紙に書いてある『延床面積』と契約書に書いてある面積は違います。これってどういう事なのでしょうか？

[53: 匿名さん]

>>52
高く売れぬければそれでよいなら、何度も言われているように、
複数の業者にあたりなさいよ。

理解したいなら、少しは、図書館で本借りてでもよいから、
お勉強して出直しておいでよ。イライラするんだよ。

[54: 匿名さん]

>>スレ主さん、お宅の高度地域と用途地域、建蔽率、容積率
ロフトの面積、建物の高さについて、数字で表してくれませんか？

[55: 匿名はん]

>イライラするんだよ。

ご苦労様です。

[56: 匿名さん]

都市銀行のローンがつくぐらいだから、たいした問題（売却に関して）ではない。重要事項説明の書き方くらいでしょう。ロフトも含めた床面積が建蔽率をオーバーしているようであれば建替え時には同じには建ちませんと記載する程度。（仲介業者に判断させてください）オーバーしてなければ、立替時は３Fとして申請すれば問題なし。ただ、固定資産税の評価との面積が違うということで、銀行に指摘され、買主側のローンが×になるケースは考えられるので、増築登記の売主負担は考えておいてください。

[57: 匿名さん]

＞床面積が建蔽率をオーバーしているようであれば

スレ主は肝心なことには答えてくれないのだぁ〜

[58: 匿名さん]

ロフト(小屋根収納)の違法建築は結構よくあるパターンですよね。
本来は可動式のはしごでなければいけないのを検査後に階段を作って、
部屋にする。実質的に３階建てにするわけですね。
注文住宅でも確信犯でやる人いますよ。
大手は絶対にやりませんが小さいメーカーが売りやすくするためにするんですね。
知人は違法だったロフト３階建てが、運良く用途区域が緩和されたので
合法になりましたｗ
通常は短期間で売却などせず、住みつづけるので表面的にはたいした問題に
ならないわけですが。
高さ制限にも違反してるとちょっと重症ですね。
低層地域だと通常１０ｍ程度の高さ制限だと思います。
買い手の方に正直に話して、折り合う値段で売却するしかないと思います。
中にはそれでも、広くて安い方が良いと思う方もいると思いますので。
隠蔽して売ったら後で裁判沙汰や契約解除騒ぎになるでしょうし。

[59: 匿名さん]

＞高さ制限にも違反してるとちょっと重症ですね
スレ主はロフトの問題だと申しておる。

高度地域もわからなければ
用途地域も絶対高さも知らん
ということは・・・
道路斜線も北側斜線等の法規制も知らんということじゃ
確認申請の控えも建物表示登記もあるにはあるが見てもわからんのじゃ

つうことで。

[60: 匿名さん]

スレ主です。

みなさま、ご意見、アドバイスありがとうございます。
私が無知なばかりに、レスをつけてくれる方の中でイライラされ、むかつかれているようでスミマセン・・・。


書類を見てみたのですが・・・

用途地域・・・第一種低層住専
高度地区・・・指定なし
建ぺい率・・・６０％
容積率　・・・１００％


ロフト面積ですが図面上では・・・
ロフト面積・・・９．７２
高さ・・・１４００
横　・・・２７００
縦　・・・３６００


と書いてあります。
すみません、これでわかりますでしょうか？
よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

土地の面積と確認上の述べ床面積が必要です。出来れば固定資産の評価上の面積があれば判りやすい。