違法建築の売却

[匿名さん]

現在の家を売却し、買い換えを希望してる者です。

先日、査定にきてもらったところ『こちらは違法建築ですね〜』と言われ愕然としました・・・
そのため、売却にあたり色々と問題があるとの事です・・・。


今回、査定をお願いした業者は現在の家を購入した不動産屋ではありません。


査定業者の話によると・・・
①違法建築だと一般の売却の場合、我が家が売主になるので何かあった時は責任をとらないといけない（これは違法建築じゃなくても、そうですよね？）

②売却時に買主が『違法建築』とわかったうえで購入したとしても、何年後かに買主が売却をした時に、気が変わって『違法建築だなんて知らないで買った』と言われるかもしれない。

③仮に『違法建築と知ってて購入しました』と買主と紙面で取り交わしたとしても『無理やり書かされた』と言われる可能性もありえる。


など、違法建築を一般で売却する場合のリスクを聞きました。
なので、業者に買取ってもらえば上記のような心配はなくなると言われました。
しかし、『買取』の場合やはり売却価格もかなり低くなるので残債も思ってた以上に残ってしまいます。


今のところ、まだ一社しか査定は頼んでませんが他の業者にも査定をしてもらった方がよろしいでしょうか？

それと、購入した不動産屋には『違法建築』の事でまだ連絡はしていません。家族経営の小さな不動産屋なので、違法建築の話をしたら逃げられてしまうかも？と思ったもので・・・。
いま、私はどのような行動に出たらよいのか悩んでます・・・。


我が家のように、査定をしたら違法建築と言われた方、違法建築を売却しようとしてる方、違法建築を売却された方、売却に詳しい方、
ぜひ知恵をおかしください！

よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

スレ主さん

さして詳しいものではありませんが、ちょっと疑問に思う点として、
スレ主さんは違法建築と知っていて購入されたのでしょうか？
購入されてから何年くらいでしょうか？
建物は築何年くらいで、構造は何でしょうか？

建物付きで売却されるようなので割りと新しい物件と思いますが・・・
質問返しですいません。

[3: 匿名さん]

スレ主です。
疑問点というのは、どの点でしょうか？


購入時、もちろん『違法建築』なんて知りませんでしたよ。
知っていたら、絶対に購入してません。

築年数は、4年です。
構造と言うのは、木造とかそういうことでしょうか？

築年数とかで、何かわかるのでしょうか？


よろしくお願いします！

[4: 匿名さん]

どんな所が『違法建築』なのでしょうか？
購入した不動産屋の責任は問えないの？

[5: 匿名さん]

スレ主さんの書き込みを読むと何か業者が安く買い叩こうとしてるように感じますが・・・
実際はどうなのかなぁ？

ところで家の何処が違法建築なんでしょ？そもそも本当に違法？多少工事すれば違法状態を解消出来る？
大体業者は違法建築物件を直接買い取ってどうやって利益出すつもりだ？
(解体して立て直す？)

情報少なすぎるよ。

[6: 匿名さん]

役所に相談したらどうでしょう？
もしくは、宅建協会に相談なされたらどうでしょうか？
どこが違法か言って無いならそれ自体怪しいものだと思います。
悪徳業者かも。

[7: 匿名さん]

皆さんが言う通り、何に抵触して違法なのかによって大分状況が変わりますよ。

あと③の「無理やり書かされた」っていうのは現実的には主張しづらいでしょうね。そもそも脅迫に基づいての契約だっていうならともかく、代金を支払い引越しまでしておいて「一部だけ脅された」というのは余りに非現実的だと思います。
　
違法建築でも売買そのものが禁止されている訳ではないのですから、きちんと対応して被害を最小限に食い止める必要がありますよね。
他の方も書かれている通り、先ず違う仲介業者にも見てもらう、次に買った不動産屋に相談する、のが先決でしょう。
相談もする前から逃げられる心配をするのはどうかと思います。宅建免許とって地場で店舗を構えて商売をしているんです。そんなに簡単に逃げやしないし、その手の苦情を受けたり対応策を考える経験やノウハウもあると思いますよ。その次は０６さんの言う通りです。

[8: 匿名さん]

購入して何年かしらんが数年で売却するあたりをみても
後先考えられない人というのがわかるね

[9: 匿名さん]

スレ主さん、４年前購入されたとき、ローンは問題なかったですか？重大な違反ですと、まずローンで引っかかります。４年ですと銀行の見方も厳しくなっていると思いますよ。10年以上前だと、市道負担分も土地面積に含めて建蔽率を計算してローンを通してましたがその当時の建物はローンがほとんどつきません。

[10: 匿名さん]

違法建築にもいろいろあるわけですから売る前に直しが利くならその差益を出すとか。
というか、情報が少ない。具体的な説明が必要。説明がないならこのスレは終了。

[11: 匿名さん]

スレ主です。
みなさま、色々な意見ありがとうございます。

そうですよね、情報が少なすぎました。

違法建築にも色々あるようですが・・・
我が家の場合、低層地域なのに他より建物が高くロフトスペースとなってる場所が規定より高く、しかも図面と若干の違いがあるとの事です。

05さん、そうなんでしょうか・・・不動産の売却って大変なんですね。

06さんのおっしゃる通り、役所にも行きましたし、宅建協会にも電話で相談はしてみました。
役所は『宅建協会に聞いてくれ』という事でした。

宅建協会の方は『一度建築士にみてもらった方が良い』との事でした。
ただし、『現状の物件を建築士の方に図面でおおこしてもらったとしても、この状態が役所に通るかわからない』とも言われました。

07さん、確かに一部『脅された』というのも考えちゃいますよね・・・そうですね、購入した不動産屋に聞いてみようとおもいます。その場合、違法建築と言われた事にかんしては、まだ言わない方が良いのでしょうか？普通に『査定をお願いします』でいいのですか？


08さん、我が家の売却は主人の転勤で現在の場所から通勤が無理なための売却なんですよ。


09さん、銀行ローンは何事もなくクリアできました。都市銀です。

[12: by09]

都市銀行は違法建築に関してローンがかなり厳しくなりましたので、4年前に通っているということは、売買に関してはあまり問題はなさそうですね。ただ、業法上は重要事項説明で何がどの程度の違反であるか告知しないといけません。購入した不動産業者が仲介をしているのであれば、責任をもって売却してもらえばよろしいのでは？

[13: 匿名さん]

今年の２月に家を売却しました。
１０年弱前に新築で購入した建て売りの一戸建てでした。

この家も違法建築です、建蔽率60%制限のところなのに約67%でした、
ちょっと知識がある人なら一目で建蔽率オーバーの違法建築だとわかります。
私も当然わかっていましたから売却のお願いをした不動産屋さんに
「違法建築ですけどなにか気にする必要ありますか？」と聞いたところ
「いえ、別に」と、一言で片づけられました。

と、ここまでが実体験の話で、ここからスレ主さんにアドバイスですが。

違法建築って言っても、その家に住んでる人が困ることは何一つありませんし、建て替えとか是正を要求されるようなこともまずありません。
まぁ違法の内容によるんでしょうけど、少なくとも築４年も経ってるわけですし、いまさら問題がおこる可能性は低いです。
スレ主さんも今まで違法建築の家に住んでるなんて知らなかった訳ですよね？
なので買主さんが買った後「違法建築の家を売りつけやがって、どうしてくれるんだ」なんて騒ぐことなどまず考えられないことです。

でも万が一ということはあります。で、そのために契約があるわけですよね？
ちゃんと売買契約には売り主に対する瑕疵責任は明記されるはずです。その契約に売り主が瑕疵に対する責任をいつまでも負わないといけない
なんてわざわざ書かない限り期限とか責任の範囲は設定されます。
それを確認して問題がないと判断できれば契約すればいいわけですからなにも心配する必要はありません。

最後に、違法建築を理由に売り主の不安を煽って不利な条件での売買を勧めるようなその業者、ちょっと信用出来ないのでは無いでしょうか？
複数の業者に見積を頼んではいけないなんて決まりはないです、いろんな業者に見積を頼めばいいんではないでしょうか？

[14: 匿名さん]

スレ主です。

09さん、そうですか〜。４年前とはいえ銀行も色々と変わってきてるのですね。

13さん、体験談＆アドバイスありがとうございます！
13さんのアドバイスに、ちょっとホッとしました。
13さんも違法建築を売却されたんですね。
はい、私たち夫婦は今回の売却話がでるまで『違法建築』という事は一切知りませんでした。正直、初め聞いた時はショックでショックで私は涙が止まりませんでした。
ちなみに、13さんの売却方法は一般売却と買取どちらで行ったのでしょうか？
13さんが行った売買契約は、上記でも書きましたが『違法建築ですが、一切の責任は取りません』みたいな内容の事を書いて買主からサインをもらったりしたのでしょうか？

あと、13さんが売却をお願いした不動産屋は仲介専門の業者なんですか？
全国的に、有名なリ○ウスさんとかなのでしょうか？もし差し支えなければ教えていただいてよろしいですか？

[15: 住まいに詳しい人]

売却経験者です。
私の家も違法の部分がありました。
屋根裏収納部分の高さが1400ｍｍ以上あり3階建てとなってしまい、
登記との食い違いが出来てしまいました。
また木造3階建ての場合、構造計算が必要ですがそれもしていない為「違法」の判定となってしまいました。
しかし、売却時には特に問題となることも無くスムースに売れましたよ。
ローンの手続き上銀行が渋ったのですが、不動産屋さんが話をつけてくれて問題になりませんでした。
売却時にはしっかりした不動産業者と話をするほうがいいでしょうね。
これは私の経験上譲れない部分ですね。
スレ主さんもしっかりした不動産屋さんと話をして見るといいのではないですか？

[16: 匿名さん]

私も売却経験ありです。
うちは、接道違反・建平・容積違反の重度の違反建築でした。
分かったときは立上がれないほどの思いでした。

自分たちで調べて、不動産屋にも相談して分かったことが多かったです。

三井のリハウスなど、大手・中堅といわれるところは
原則扱ってはもらえません。
いわゆるＦＣチェーンや地元不動産屋という事になります。
買い叩くような事をするかは分かりませんが、あまりにひどい物件で
ない限り、安いとは思いますが下取ってくれると思います。

銀行も同様に、大手もしくは地銀では扱ってもらえないと思います。
地銀のなかでそういった物件を扱ってくれるところを探すしかないです。

逆に言えば、不動産屋も銀行も違反建築を率先している訳ではないけど
数多く扱っているところに依頼するのがいいと思います。
言い方を変えれば、周りが協力してくれない所を
自分でやるという事でしょうか。
がんばってください。

[17: 匿名さん]

よくわからないんですが、建売を買っちゃった場合のことですね？
注文だと、自分も共犯でしょうから。

[18: 匿名さん]

設計者のミスなので、違法によって価値の下がった分を設計者に補償を求めることはできないものでしょうか？

[19: 匿名さん]

ミスではなく確信犯。
購入者も買う前に建蔽率、容積率ぐらい確認するのは常識。
それをしないのは共犯にちかい。

[20: 匿名さん]

注文だったら形式上は施主として主犯ではないでしょうか？
設計者は違法行為を教唆したくらいの立場かと。
それだけ施主の責任は本来は重いはずです。

[21: 物件比較中さん]

>>19
>購入者も買う前に建蔽率、容積率ぐらい確認するのは常識。

購入者としてはやはり実測すべきでしょうか？
設計図どおりにできているとは限らないとすればですが。