住宅ローンの繰り上げ返済について

[入居済み住民さん]

住宅ローンの繰り上げ返済について尋ねたところ、返済期間の短縮と返済額の低減は同時にできないと言われました。まず、返済額が同様で希望の返済期間になるように必要な金額を納入して、２ヶ月後程度経過した後にもう一度お金を納入して返済額を低減することになるそうです。すなわち、２回分の手数料が必要だと言われました。これって一般的なのでしょうか。

[2: 匿名さん]

普通同時にはできないでしょ？

[3: 匿名さん]

そうですね、全額完済以外はいずれかですね。２本立てにしていれば別
ですけど。

[4: 入居済み住民さん]

返済期間の低減と返済額の低減が同時にできないのであれば、それぞれの手続きを連続して行えば良いのでしょうか。また、その場合、ある程度期間を空けなければいけないのでしょうか。ご存じの方がいらっしゃったら教えて下さい。

[5: 匿名さん]

金融機関によっても違うと思いますよ。

[6: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済手数料を調べたところ、固定金利に対して変動金利で借りている方が概ね安いようですが、どうしてでしょうか。

[7: 匿名さん]

事実は知りませんが、変動で借りてほしいからじゃないですか。銀行のリスクがないですからね。

[8: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済した方にお尋ねです。経過利息を取られましたか。

[9: 匿名さん]

利息は日割りで計算されて、取られます。

[10: 匿名さん]

繰上返済手数料とらない住宅ローンも結構あるけどね。
うちは、繰上返済手数料は無料だけど、繰上返済した際、返済額の低減の選択はできず、返済期間の短縮しか選択肢がない。
繰上返済するぐらいなので、返済額の低減されなくても差し障りはないです。
せっかく繰上返済して、支払う利息が減るのに、返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増えるので、繰上返済する意味がないんじゃないですか？
繰上返済して返済額の低減を選択したいというのは、臨時で収入があるけど、普段余裕がなくてローンが苦しいというような事情ぐらいしか思いつかない。

[11: 大手企業サラリーマンさん]

>10
>返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増える
「増える」という事はないでしょう。

ただ、「期間短縮」の方が繰り上げ返済効果が高いです。

>臨時で収入があるけど、普段余裕がなくてローンが苦しいというような事情ぐらいしか思いつかない。

全期固定でない場合は固定期間終了後に再設定金利の上昇に備える
（短期固定金利で元金返済を優先させ、かつ長期固定で設定した
場合との差額分を繰上げ返済にまわす等）

ボーナス返済併用の場合は、将来リスク要因となるボーナス返済の金額を
減らす。

[12: 匿名さん]

>>返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増える
>「増える」という事はないでしょう。
あ〜たしかに。（書き間違いです）増えるという事はないですね(^_^;)
返済額の低減は、返済期間の短縮に比べると、支払う利息が大して減らない…です。

>11
備えるために、返済額の低減を選択するという書き込みですが、
普段繰上できるなら、備える必要はないような気がしますが、まっ人それぞれですけど。
また、備えるために返済額を低減するくらいなら、繰上せず預金して備えていても変わらないと思います。繰上しても返済額の低減を選択したら、繰上した恩恵があまりないですし、まして繰上返済手数料まで取られるなら尚更…。

[13: 11]

>12

>また、備えるために返済額を低減するくらいなら、繰上せず預金して備え>ていても変わらないと思います。

重要な視点です。流動性のある保有現金と繰り上げ返済のバランスが
一番重要と思います。（返済してしまえば他人の金）
預金金利と貸出金利の差を考えれば、預金のみで備えるのは不利でしょう。

私事では、金利上昇・保証料を複数シュミレーションして、許容できる
金利を把握して上で一部短期固定で組み、繰上げ返済は不要なように組みました。想定以上に預金ができたら、その一部を繰上返済する予定です。

期間短縮のみ・手数料無料です。

[15: 購入経験者さん]

私が考えているシミユレーションは、まず、60歳で完済できるように返済期限を短縮します。その際には返済金額が変えられませんので、いくら払い込めばよいか指示を受けます。
次に、間髪入れずに、返済額の低減に取りかかります。この際には、余裕資金を全部つぎ込むつもりです。
このご時世に金利２％以上で運用できる金融商品はありませんので、どんどん繰り上げ返済に回していこうと考えています。

[16: 匿名]

24年返済で2000万円借入して6年経過しました。変動金利で借りており、借入時の金利1.90％、現在2.40％、次回（今年12月）2.65％、6年間で支払った利息が約250万円、思ったより利息を払っていることに驚き、繰り上げ返済を決意しました。とりあえず1000万円を返すことにすると経済効果は約500万円。車の購入資金と考えていましたが、金利上昇局面であり、決断。

[17: 匿名さん]

このサイトの住宅ローン・保険版の過去スレ「おりこうな繰上げ返済とは？」を見てみるといいよ。

期間短縮型は期間の利益をみすみす捨てるのでばからしいとか
自分では思いつかなかいような目から鱗的な見方が満載。
繰り上げ返済を考えてる人は読んで損はないと思う。

おりこうな繰上げ返済とは？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

おりこうな繰上げ返済とは？パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[18: 匿名さん]

返済額低減は短期固定終了後金利がすごく上がっていた時の
保険のように考えるとか？

[19: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
返済期間がほぼ同じなので、支払う利息もほぼ同じ。
（お利口な繰上げ返済スレ参照）

唯一の違いは、万一の時（リストラ、入院）に、返済軽減型だと、最長期間借りていられるということや妻のパートで乗り切れる額になってるかもしれないこと。。
期間短縮は一旦短縮すると元の期間には戻せない。

[22: 匿名さん]

とりあえず、>>17のリンク先を読むべし。

[23: 11]

どうやら具体的には指摘できないようですし、
スレ趣旨からズレてきてますので最後にさせていただきます。

個人的には、繰上げ返済をする必要がないようにシュミレーション
して設定しましたので、繰上げ返済を前提の議論に違和感を感じますが。

[24: 匿名さん]

10と12ですが…
11さんとは、私の書き方が悪いだけで、たぶん同じ見解なんだと思いますが。

14と20さんは、単純にリンク先のスレを間に受けて、勘違いしているんでしょうね。

繰上返済は、期間短縮型と返済額低減で選択できた場合、
同じ時期で比較すれば、住宅ローンのトータル返済額(元金＋利息）が安いのは期間短縮型である事は周知の事実。
また、今100万円を期間短縮型で返済した場合、5年短縮されたとして、10年後に100万円を期間短縮型で返済した場合、3年しか短縮されないというような事も周知の事実。（5年とか3年は単純に例ですが）
繰上返済は、毎月返済している返済額の回数分にあてられるのではなく、毎月返済している元金の部分の回数分にあてらるため、上記のような事になります。
（ローンの契約書にも記載があるので確認してみたり、考えるのが苦手という場合には銀行に、繰上返済した時の試算表を作ってもらうといいですね）
一度、繰上してみると理解できると思います。

その上で、リンク先のスレッドは、期間短縮型ではなく、返済額低減を選択し、余ったお金を投資して利益を生ませる方がトータル的にお得というような書き込みですね。
たしかにそうですが、上級者向けで、素人が手を出すとヤケドしたり、計画的に出来ない可能性も高いんじゃないかなって思います。