住宅ローンの繰り上げ返済について

[入居済み住民さん]

住宅ローンの繰り上げ返済について尋ねたところ、返済期間の短縮と返済額の低減は同時にできないと言われました。まず、返済額が同様で希望の返済期間になるように必要な金額を納入して、２ヶ月後程度経過した後にもう一度お金を納入して返済額を低減することになるそうです。すなわち、２回分の手数料が必要だと言われました。これって一般的なのでしょうか。

[2: 匿名さん]

普通同時にはできないでしょ？

[3: 匿名さん]

そうですね、全額完済以外はいずれかですね。２本立てにしていれば別
ですけど。

[4: 入居済み住民さん]

返済期間の低減と返済額の低減が同時にできないのであれば、それぞれの手続きを連続して行えば良いのでしょうか。また、その場合、ある程度期間を空けなければいけないのでしょうか。ご存じの方がいらっしゃったら教えて下さい。

[5: 匿名さん]

金融機関によっても違うと思いますよ。

[6: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済手数料を調べたところ、固定金利に対して変動金利で借りている方が概ね安いようですが、どうしてでしょうか。

[7: 匿名さん]

事実は知りませんが、変動で借りてほしいからじゃないですか。銀行のリスクがないですからね。

[8: 入居済み住民さん]

繰り上げ返済した方にお尋ねです。経過利息を取られましたか。

[9: 匿名さん]

利息は日割りで計算されて、取られます。

[10: 匿名さん]

繰上返済手数料とらない住宅ローンも結構あるけどね。
うちは、繰上返済手数料は無料だけど、繰上返済した際、返済額の低減の選択はできず、返済期間の短縮しか選択肢がない。
繰上返済するぐらいなので、返済額の低減されなくても差し障りはないです。
せっかく繰上返済して、支払う利息が減るのに、返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増えるので、繰上返済する意味がないんじゃないですか？
繰上返済して返済額の低減を選択したいというのは、臨時で収入があるけど、普段余裕がなくてローンが苦しいというような事情ぐらいしか思いつかない。

[11: 大手企業サラリーマンさん]

>10
>返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増える
「増える」という事はないでしょう。

ただ、「期間短縮」の方が繰り上げ返済効果が高いです。

>臨時で収入があるけど、普段余裕がなくてローンが苦しいというような事情ぐらいしか思いつかない。

全期固定でない場合は固定期間終了後に再設定金利の上昇に備える
（短期固定金利で元金返済を優先させ、かつ長期固定で設定した
場合との差額分を繰上げ返済にまわす等）

ボーナス返済併用の場合は、将来リスク要因となるボーナス返済の金額を
減らす。

[12: 匿名さん]

>>返済額の低減を選択してしまうと、支払う利息が増える
>「増える」という事はないでしょう。
あ〜たしかに。（書き間違いです）増えるという事はないですね(^_^;)
返済額の低減は、返済期間の短縮に比べると、支払う利息が大して減らない…です。

>11
備えるために、返済額の低減を選択するという書き込みですが、
普段繰上できるなら、備える必要はないような気がしますが、まっ人それぞれですけど。
また、備えるために返済額を低減するくらいなら、繰上せず預金して備えていても変わらないと思います。繰上しても返済額の低減を選択したら、繰上した恩恵があまりないですし、まして繰上返済手数料まで取られるなら尚更…。

[13: 11]

>12

>また、備えるために返済額を低減するくらいなら、繰上せず預金して備え>ていても変わらないと思います。

重要な視点です。流動性のある保有現金と繰り上げ返済のバランスが
一番重要と思います。（返済してしまえば他人の金）
預金金利と貸出金利の差を考えれば、預金のみで備えるのは不利でしょう。

私事では、金利上昇・保証料を複数シュミレーションして、許容できる
金利を把握して上で一部短期固定で組み、繰上げ返済は不要なように組みました。想定以上に預金ができたら、その一部を繰上返済する予定です。

期間短縮のみ・手数料無料です。

[15: 購入経験者さん]

私が考えているシミユレーションは、まず、60歳で完済できるように返済期限を短縮します。その際には返済金額が変えられませんので、いくら払い込めばよいか指示を受けます。
次に、間髪入れずに、返済額の低減に取りかかります。この際には、余裕資金を全部つぎ込むつもりです。
このご時世に金利２％以上で運用できる金融商品はありませんので、どんどん繰り上げ返済に回していこうと考えています。

[16: 匿名]

24年返済で2000万円借入して6年経過しました。変動金利で借りており、借入時の金利1.90％、現在2.40％、次回（今年12月）2.65％、6年間で支払った利息が約250万円、思ったより利息を払っていることに驚き、繰り上げ返済を決意しました。とりあえず1000万円を返すことにすると経済効果は約500万円。車の購入資金と考えていましたが、金利上昇局面であり、決断。

[17: 匿名さん]

このサイトの住宅ローン・保険版の過去スレ「おりこうな繰上げ返済とは？」を見てみるといいよ。

期間短縮型は期間の利益をみすみす捨てるのでばからしいとか
自分では思いつかなかいような目から鱗的な見方が満載。
繰り上げ返済を考えてる人は読んで損はないと思う。

おりこうな繰上げ返済とは？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

おりこうな繰上げ返済とは？パート２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

[18: 匿名さん]

返済額低減は短期固定終了後金利がすごく上がっていた時の
保険のように考えるとか？

[19: 匿名さん]

繰上返済を繰り返すなら、期間短縮型でも返済軽減型でも返済期間は同じ。
返済期間がほぼ同じなので、支払う利息もほぼ同じ。
（お利口な繰上げ返済スレ参照）

唯一の違いは、万一の時（リストラ、入院）に、返済軽減型だと、最長期間借りていられるということや妻のパートで乗り切れる額になってるかもしれないこと。。
期間短縮は一旦短縮すると元の期間には戻せない。

[22: 匿名さん]

とりあえず、>>17のリンク先を読むべし。

[23: 11]

どうやら具体的には指摘できないようですし、
スレ趣旨からズレてきてますので最後にさせていただきます。

個人的には、繰上げ返済をする必要がないようにシュミレーション
して設定しましたので、繰上げ返済を前提の議論に違和感を感じますが。

[24: 匿名さん]

10と12ですが…
11さんとは、私の書き方が悪いだけで、たぶん同じ見解なんだと思いますが。

14と20さんは、単純にリンク先のスレを間に受けて、勘違いしているんでしょうね。

繰上返済は、期間短縮型と返済額低減で選択できた場合、
同じ時期で比較すれば、住宅ローンのトータル返済額(元金＋利息）が安いのは期間短縮型である事は周知の事実。
また、今100万円を期間短縮型で返済した場合、5年短縮されたとして、10年後に100万円を期間短縮型で返済した場合、3年しか短縮されないというような事も周知の事実。（5年とか3年は単純に例ですが）
繰上返済は、毎月返済している返済額の回数分にあてられるのではなく、毎月返済している元金の部分の回数分にあてらるため、上記のような事になります。
（ローンの契約書にも記載があるので確認してみたり、考えるのが苦手という場合には銀行に、繰上返済した時の試算表を作ってもらうといいですね）
一度、繰上してみると理解できると思います。

その上で、リンク先のスレッドは、期間短縮型ではなく、返済額低減を選択し、余ったお金を投資して利益を生ませる方がトータル的にお得というような書き込みですね。
たしかにそうですが、上級者向けで、素人が手を出すとヤケドしたり、計画的に出来ない可能性も高いんじゃないかなって思います。

[25: 匿名さん]

>>23
＞個人的には、繰上げ返済をする必要がないようにシュミレーション
＞して設定しましたので、繰上げ返済を前提の議論に違和感を感じますが。

それなら、君のほうがスレ違いなのに気づかないの？

[26: 匿名さん]

>>24
＞リンク先のスレッドは、期間短縮型ではなく、返済額低減を選択し、
＞余ったお金を投資して利益を生ませる方がトータル的にお得というよう＞な書き込みですね。

それは、流れの一部。
結局最後は普通の人はそんな才能ないから、参考にならないとされた。

リンク先の要旨をかいつまんで記すと（記憶に頼ってるのであやふやですが）
返済額低減で、減った金額分（たとえば１０万円→8万円になって浮いた2万円）も他に消費しないで繰り上げ返済のために貯めて、繰り上げていくと最後には、期間短縮型とさほど変わらなくなる（総支払額も期間も）

ただし、返済額低減のメリットとして
①期間中に入院とかリストラとか支払いが今より苦しい状況に陥った場合の破綻リスクが回避できる可能性が高い。
（月々の支払額が減ってるので妻のパートでまかなえるかもしれない）

②期限の利益　途中で方針が変わっても３５年の期限は生きている
　期間短縮は一旦すると、元の長さに戻せない。

などなど、詳しくはリンク先参照。

自分が思いもつかなかった発送にめぐり合えるのもこうした掲示板の
メリットですよね。

[27: 匿名さん]

発送→発想
すみませんでした。

[28: 14です]

21>23>24
『住宅ローン入門』的な発想は止めて
よく考えてみてね。きっと理解できると思うよ。

[29: マンション投資家さん]

一番勉強不足は「１４」
決定でいいんじゃね。

一面しか見ることが出来ない間抜けなお前にヒントを与えて
やると

返済資金力に余裕のある１０、１１に対し、ボンビーなお前は
論点がかみ合わんのよ。

返済額低減による「短縮しない期間」のリスクをどう評価するの？
リスクアセスメントっつうんだけど。

＞期間短縮は一旦すると、元の長さに戻せない。
元に戻せる金融機関知ってるよ。やっぱり自分で調べなくちゃねえー

だいたい、リンク先のスレッド読んで「目から鱗」ってどうよ。
勉強してない事を自分で言ってるようなもんジャン。
検討した事がある奴なら大抵理解してる内容でしょ。大して中身ないよ。

要は個人個人の条件で、最適な方法は決まるわけで
知ったかぶって上っ面の事を言っても意味ないジャーんってわけ。
なら、一般論の１０、１１の方がマシってわけよ。

[30: 匿名さん]

>>29
＞返済額低減による「短縮しない期間」のリスクをどう評価するの？
短縮しない期間のリスクを具体的に示して欲しい

＞元に戻せる金融機関知ってるよ。やっぱり自分で調べなくちゃねえー
数少ないその金融機関から借りることを前提とするのもどうだろうか？

[31: 銀行関係者さん]

>>29
＞元に戻せる金融機関知ってるよ

参考までに、どこか教えてください。
興味あります。

[32: 匿名さん]

>>29

＞検討した事がある奴なら大抵理解してる内容でしょ大して中身ないよ
といいながら、
＞返済額低減による「短縮しない期間」のリスクをどう評価するの？
ときました。

はい、リンク先を全然理解してないことが簡単にばれちゃいました。

＞返済資金力に余裕のある１０、１１に対し、ボンビーなお前は
論点がかみ合わんのよ。

低減して浮いた金額も他に消費しないで繰り上げに回すと書いてあるだろ
だから、月々のローンにかける金は同じだぞ
それがなんで返済資金力に余裕のあるうんぬんとなるんだ？
読解力ゼロ？
しかも、リストラや働けなくなるリスクとは無縁な身分とは
>>10,>>11からは読み取れないし。

しかし、一つのレスの中で、ばれちゃうなんて、
そんなレスできる能力ってなんなんだ？

[33: 。]

>低減して浮いた金額も他に消費しないで繰り上げに回すと書いてあるだろ
>だから、月々のローンにかける金は同じだぞ
残念ながら、それは間違いです。

某サイトに返済シュミレーションしているものがあったので引用します。

借入金3,000万円、返済期間35年、元利均等返済、全期間固定　適用金利3.5％　総返済額＝52,074,257円 （毎月の返済額＝123,987円）

▲期間短縮型
　　5年後に200万円（1,987,695円）の繰上げ返済
　　返済期間：31年5ヶ月（マイナス3年7ヶ月）
　　⇒総返済額＝48,730,511円（▲3,343,746円）

▲返済額軽減型
　　5年後に200万円の繰上げ返済
　　繰上げ後毎月返済額：115,006円（▲8,981円）
　　⇒総返済額＝50,841,191円（▲1,233,066円）

この段階で、トータル支払い額が少ないのは期間短縮型である事は分かりますよね？（200万円以上安い）

それでは、返済額が軽減された分を更に繰上したとしましょう。
100万円貯まるのは10年後。そこで繰上し、更に100万円貯まるのは7年後。更に100万円貯まるのは4年後。
だんだん短い期間で100万円貯まって繰上できるかもしれない。
でもね、よく考えてごらん。あとから繰上したとしても200万円の差は埋まらないよ。
繰上予定のものを投資して増やさない限り無理。

3000万円借りたとして、毎月10万円づつ年間120万円返済するのと、年2回のみボーナス払いで年間計120万円のみで返済するのと、どちらがトータル返済金額が安いと思う？
答えは毎月10万円づつ。
少しでも早い時期に返済した方が残高が減るので、残高に対して発生する利息が少ない。
毎月払いのみで借りた方が、ボーナス併用払いで借りるよりも、総返済額が安い。
よって、返済額低減型で残高の減りが少なくするよりも、期間短縮型の方が残高の減りが少ないので、総返済額が少ない。

参考URL　http://housingloan.styleoftokyo.jp/advance.html

[34: 銀行関係者さん]

＞32
＞低減して浮いた金額も他に消費しないで繰り上げに回すと書いてあるだ＞ろだから、月々のローンにかける金は同じだぞ

かっつかっつですな。
「期間短縮型」で支払っていける人も＋α　だろうから
（低減＋α）＋α
となりますな。返済能力はありそうだねー。

　皆さんにしつもーん。
この超低金利自体になんでわざわざ繰り上げ返済しゃうのー
アメリカの政策金利は今回　0.5％も下がっても　4.75％
日本はまだまだ　0％脱出も来年以降の話

しかし「14」＝「32」
は、あくせくあくせく繰り上げ前提の議論をかましてるけど
誰がそんなこと言ったの？　スレ主？
そもそも分不相応　な借金だったんじゃないの
かわいそ。　やっぱり「入口論」が大切だね。

結論　貧乏＋無知＋ＫＹ　の３冠は
「14」＝「32」

[35: 入居予定さん]

繰上げ返済もせずに支払う奴の気がしれない。借金は早く返す。常識だよ。金利が低くても早く返すことに問題なし。

[36: 匿名さん]

>no35
同意。
アメリカと日本の金利比べてどうする？
誰だって大なり小なり余分な金は払いたくない！！

[37: 匿名さん]

>>34は繰り上げ返済のスレにきて、なにを言ってるんだろう？
日本語も理解できない人を相手にこれ以上時間の無駄だよ　みんな。

[38: 匿名さん]

>>33

とりあえず、上のほうにあった「お利口な繰上げ返済」スレ
を読んで、視野を広げることをお勧めする。

そんな考え方もあるのかと知って、損にはならにと思うよ

[39: 匿名さん]

＞返済額低減型で残高の減りが少なくするよりも、期間短縮型の方が残高の減りが少ないので、

繰り上げ分はどっちも残高を減らすんじゃないの？

[40: 匿名さん]

>>34

涙目で顔が真っ赤になってるぞい

[41: マンコミュファンさん]

まぁなんでもいいじゃんよ
それぞれ自分にあった返済方法を考えりゃ〜〜

[42: 購入検討中さん]

>>14=24=32

33の例で、返済額低減が期間短縮と
・総支払額
・返済期間
が変わらない実例を示して見たら？

それで終わりでしょ。
逆にできないなら、信憑性ないということでいいのではないでしょうか？

[43: 購入検討中さん]

↑
ごめん
>>14＝26＝32　かな？

[44: 匿名はん]

>>42
現実問題として「返済額軽減」の総返済額が「期間短縮」の
それを下回ることはない。
ただし、長い人生何が起こるかわからない。
その意味では「期間短縮」の場合は毎月の「支払い義務」金額を
減らせるわけではない。
あくまでも住宅ローン全期間中に返済が苦しくなるようなことが
おきない前提である。

しかも>>33は100万円からの繰り上げ返済を前提条件にしている。
それではアンフェアな比較である。
もっと低額から返済額軽減型の繰上げ返済を効率よくできる
商品は世にはある。

「購入検討中」なら>実例を示して見たら？などと上から目線で
ものを言わずもっといろいろなローン商品を研究すべし。

以上

[45: 購入検討中さん]

結局１４は自分の言葉では証明できないわけね
がっかり

[46: 匿名さん]

>>45

類似スレをたくさん続ける意味ないじゃん
このスレは終了として
あんたが、ローン版へいって参戦したら？
怖いんでしょ？
がっかり。

[47: 購入検討中さん]

結局証明できずに、逃げ出すわけね。
それなら　それで結構。　バイバーイ。

[48: 46]

>>47

あんた、自分へのレスは全て同一人物からと思ってるようだけど
ずいぶん妄想癖があるんだね。

それと、アンタに「返済額軽減」を強制してるわけじゃないから
アンタが狭い知識でどう返済しようと知ったことじゃないのくらい
わからない？

証明の答えが知りたかったら、自分でリンク先を読めよ。

[49: 銀行関係者さん]

証明できん奴は出禁　てか

[50: 44]

>>42
しかし被害者意識丸出しのうましかだな。
全員同一人物と思ってるのかね。

ローンの利息額は金利・残高・日数により決まる。
↑これくらいは理解できるよね。
「返済額軽減」「期間短縮」のどちらを選んでも、
以降毎月の返済額を変えなければ残債は同額。
↑これもわかるよね。
それじゃぁ、毎月同額ずつ払い続ければ「返済総額」
「返済期間」はかわらない。

原理原則だから実例もくそもない。

前提条件として「繰り上げ返済手数料が無料」
「返済額軽減型の繰上げをするが軽減された額を毎月
さらに軽減型で繰上げする（支払い金額を変えない）」
という商品を選ぶということ。

これはおりこうな繰上げ返済スレ見たら理解できる。

これを読解したうえでさらに
>>42
の主張を繰り返すなら本物のあんぽんたん。

私はこの返済方法を薦めているわけではないが、
あまりに42が厚顔無恥なのでレスしました。

反論あるなら上記のスレを読破した上でどうぞ。

[51: 匿名さん]

どちらにしても最後は、期間短縮（完済時）になりますね。
返済額軽減は、余った分のお金を、繰り上げ返済に回してもよし、
まぁ、金額によりけりだけど突発的な、支出に対応出来やすいということが言えます。
期間短縮は完済までは、同じペースで払っていくので、何かあったときの対応が返済額軽減型よりしづらいということでしょうか。
あとは住宅ローン控除をにらめっこしながらということになりそう。
もっとも３５年など長期に借りている人はほとんど関係ないかも知れない。
こんな感じの結論でどう？