サンクタス南品川ってどうですか？part2

[匿名さん]

前スレが１０００件をこえていたため
新しくパート２を作りました。
引き続き情報交換しませんか＾＾

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150601/

JR・東急「大井町」駅徒歩14分。
オリックス不動産の新築マンション「サンクタス南品川」150邸、誕生。

所在地：東京都品川区南品川4丁目258番1外（地番）
交通：
京急本線 「新馬場」駅 徒歩5分
山手線 「大崎」駅 徒歩13分
埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分
山手線 「品川」駅 徒歩23分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩23分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.69平米～73.60平米
売主：オリックス不動産
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：東亜建設工業株式会社　首都圏建築事業部
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[128: 匿名さん]

117の残戸数は全然消されてないよ。
被害妄想なんじゃない？

だいいち、ネガるデベってどこよ？
ここに脅威を感じてるデベなんて皆無でしょ。
モリモトは完売目前みたいだし。ここと違ってね。

[129: 購入検討中さん]

まぁモリモト青物横丁のほうが戸数が少ないですから！！
それに、ディスポーザーの有無も実生活には大きな差があると思いますよ(⌒‐⌒)

その他の点、特に利便性についてはモリモト物件の方が高いのは認めますが、ここだって良いところいっぱいありますよ～(^_^)/

[130: 匿名]

設備もよい。日当たりもよい。
変な間取りもなく、値段も近隣比べて安い
主張によると大崎駅も圏内である
で、早期完売しない理由はなんだろう？
検討したけど、購入に至らなかった方は何がネックになりました？
うちは川沿いなのと淋しい感じ、現地見学で妻が線香の臭いがダメと主張したからです、値段は魅力的ですね。

[131: 匿名さん]

立地の魅力がないから。というか魅力を感じる人の数が限られているから。地元需要だけなのに数が多すぎ。

[132: デベにお勤めさん]

一般の人の考え方と、デベの考え方って、やっぱかなり違うね～。
一般の人には、今の販売状況を見て、何で早期完売しないの？とか、需要もない立地なのに数が多すぎって見えたりするんだね。


デベ勤めだと、竣工引渡しまであと８ヶ月くらいあって、残り２０戸くらい（残１３％）って社内では既に成功プロジェクト（あんま気にしなくてもなんとかなる）っていう位置づけになってるんだろうなって考えるからね～。

多くのデベ（住友除く）は早期完売じゃなくて、竣工までに完売するのを目指して販売計画立ててる。
（あまり早く売れると、もっと高く売れたのでは？という議論が社内で発生。汗）

販売の予算立てについては、竣工までに完売できなかったことまで最初から考えてて（特に今回みたいにある程度規模の大きい物件は）、棟内モデルを設置する予算、竣工後しばらくの広告宣伝費は残しているのが普通。

だからデベ的には竣工完売が普通にできそうなこの物件で、需要が足りないなんていう議論は起こり得ないんだけどね。


城南物件検討してるデベ勤めでした。

[133: 購入検討中さん]

132さん、ためになります。
もし132さんの会社でサンクタスとモリモトの近隣物件の両方のプロジェクトを展開していたら、どちらがより良いプロジェクトだったという評価になるのでしょうか？？
どちらも検討しているもので、とても気になります！！

[134: 匿名さん]

ここは川がなければ買ってたかも。

[135: 申込予定さん]

モリモトのアールブランも検討しましたが、サンクタスに傾いています。

・アールブランは隣にガラの悪いレストラン（ハマーカフェ）がある。夜遅くまでルーフトップでもイベントをやっている。

・青物横丁は新馬場よりはずっと駅力があるが、サンクタスは一応山手線徒歩圏内なのがよいかと。通勤の普段使いは辛そうですが、夜遅くなった時や、休日は大崎使いもあり。

・都心からの距離。一駅分違うということは、タクシーで５００〜１０００円は違いそうなので、少しでも近いほうが良い。

・どちらも中堅デベだが、大企業オリックスのグループ企業と、一度倒産しかけているモリモトのなんとなくの安心感の違い。

どちらもポジ／ネガがありますので、最後は好き嫌いの問題かと。

内装はアールブランの方がいいですし。参考になれば幸いです。

[136: 周辺住民さん]

川がなくてもいらない。
同じ目黒川沿いでもクレヴィア中目黒のがいいなー。

[137: 匿名さん]

＞１３６さん

くれビア中目黒とは価格帯・間取りが全然違うので、比較対象になりませんよ。

[138: デベにお勤めさん]

＞133さん

デベ目線の良いプロジェクトっていうのは、事業の成果を抜きにしては語れないんですよね～。
どちらの物件も売れ行きだけ見ればまあ好調と言えると思うけど、土地仕入価格、ゼネコンへの工事発注額、販管費の積み上げの結果である実際の利益率はその会社でないとわからないし、利益率が高いＰＪの方がお客さんにとって悪いか（損か）といったら全くそんなこともないから、一般の方がデベ目線で良いＰＪかどうかというのはあまり気にしてもしょうがないかな～という気がしますね。


城南物件を検討している不動産に詳しい１顧客としての考え方で言わせてもらえば、
住宅ってデザインとか仕様が平均点に達している限りは、結局は立地がものをいうと思いますよ。
そんでもって、ここで言いたい立地の良し悪しっていうのは、その人がどのように暮らしたいかということでしかないと思います。
（投資や資産価値的な視点はここでは考えません。そんなの極論でいったらどんな人にも予測不能だから、この掲示板で議論しても空しいだけだと思うんで。この辺の立地であれば中古相場を見れば十分かと。）

サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

上記の根本的な物件の魅力について、普段の自分の生活を長い目で想像して、どっちがしっくりくるのかを突き詰めることが、当たり前のようで意外とできてないことだと思いますよ。
デザイン・仕様は陳腐化しやすいです。（10年以上前の中古を見てもらえればわかります。）ブランドも会社の信用ありきなんで今の時代浮き沈み激しいです。
マンション選びでそういう枝葉の要素を重視しすぎると、長く住もうと思っている人は選択を間違う可能性があります。

ちょっと答えになってないかもですけど、他人の意見に流されすぎない考え方の一つとして参考にしてもらえらばと。

[139: 購入検討中さん]

>サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
>モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

鋭い指摘ですね。。。

私は会社が浅草線沿線なのでモリモトの方が便利（乗り換えなしで直通）ですが、渋谷・恵比寿あたりへのアクセスを考えるとサンクタスも捨てがたい。

[140: 購入検討中さん]

渋谷方面に行くならアールブラン南品川のほうがいいのでは？
りんかい線品川シーサイド駅から埼京線直通ですよ、値段は高いけど駅までの道は平坦ですし。
渋谷の埼京線ももう少し利便性の良い場所に移転する計画みたいなのがありませんでしたっけ？

[141: 匿名]

今残ってる間取りで比べるなら、サンクタス上層階を買うかなあ？
利便性だけだと東急、りんかい線も使える大井町が一番だね
一段値段が上がるから、こことモリモトと比べる人が多いんだろうか
個人的にはここよりラグナの中古のが惹かれる
目の前のバス停から品川や羽田にすぐだし、スーパーも近いし、将来転売しやすそう
管理費高いけどね

[142: 匿名さん]

ラグナって埋立地でしょ。いやだ。

[143: 匿名さん]

河口から約１ｋｍの川沿いもいやだ。

[144: 匿名さん]

どっちが嫌かって、埋立地がいやだ。

[145: 匿名さん]

新築なのにラグナ中古が競合相手って正直泣けてくる。

[146: 物件検討中さん]

ＭＲ行ってみました、値段も安くて仕様もいいですね、好感触でした！
デザインもこだわりがあって、外壁タイルもオリジナルで焼いたんです！と販売さんに聞きました。
家に帰って、ふと思ったんですが。
災害等で剥がれた時用にタイルの予備は確保してるとは思います。が、大規模修繕で全面張替えの時ってどうなるんでしょう？
違うタイルになっちゃうのかな？

[147: 匿名さん]

確かに長い目で見れば仕様はあんまり関係なくなる。

で、長期にわたり資産価値が維持できる物件の条件は
・立地（利便性、地盤など）
・デベ（やはり三井、三菱など超大手分譲物件は有利）
・施工会社（竹中、鹿島、大成あたりならOK）
・構造（施工会社と関連してるとは思うが）

てとこかな。
そう考えるとここは資産価値に有利な要素は少ない。
やはり価格の安さ、ランニングコストが魅力の物件ではないだろうか。

[148: 匿名さん]

しかもラグナより高い

[149: 購入検討中さん]

知らない人が住んで、汚れた中古マンションが新築より安いのは当たり前。そういう日本文化は古来より忌避してきたんだから、まっとうな感情。

[152: 物件検討中さん]

スーパーが近くにないので共働きには厳しいのかな、子供の学校環境はいいですね。
マイバスケット（イオンの小型スーパー）でも近所にできてくれたらなあ

[153: 匿名さん]

ラグナの新築価格より高いってこと

[154: 購入検討中さん]

現在共働きですが、毎日買物行く余裕が逆にないので、スーパーは遠くても妥協できるかなと。駅前にコンビニあるので、なんとかなりそう。

[155: 契約済みさん]

私は毎日10時帰宅7時出社ですが近くにスーパー欲しいですね。
料理は良いストレス発散です。
妻と一緒に作る料理ほど楽しいものはないとさえ思いますよ～、ディンクスなので。

[156: 匿名さん]

>>149
それって日本”文化”か？
それより日本文化が忌避する立地条件を考えてみると・・・

[157: 匿名さん]

川沿い、墓の近くはない

[158: 匿名さん]

＞１５６，１５７

一人突っ込みのセンスありますね！暇人！

[159: 匿名さん]

排気塔の近くはもっとあり得ない。

[160: 申込予定さん]

ここは嫌悪施設を気にしない人のための物件。
気にしない人にはお買い得。

[161: 契約済みさん]

近隣モリモト物件はあと1戸で完売とのこと。

民再デベvsオリックス、今回は前者の勝ちかな？

[162: 地元民]

品川からも
大崎からも
大井町からも
天王洲アイルからも
品川シーサイドからも
近そうで遠い南品川4へようこそ！

[163: 匿名]

モリモトの場所で、このの規模、設備だったら300万くらい高くても買いたい

[164: 匿名さん]

東品川と南品川の旧東海道筋や元なぎさ通り沿いはまだ駐車場や工場が結構ある。

2003年頃とまではいわないが最近また更地戻しがポツポツ出てきてるから、物件供給あると思う。

[165: 匿名]

旧東海道は４階建て規制で大きいのは建て辛いんじゃない？
青横５分以内で大手なら、500万以上積んできそうだけどね

[166: 購入検討中さん]

６７戸で６５戸売れているモリモトと、

１５０戸で１３０戸売れているこっちでは、

どっちがすごいんでしょ？？

[167: 匿名さん]

モリモトのほうがすごい。当たり前。

売れ行きは絶対数ではなく、契約率で評価すべき。
大規模物件は、より小規模な物件と比べると、共用施設、管理費、リセールバリューなどの点で有利といえる。
だから大規模物件ほど客に対する訴求力は高いといっていい。
デベはその辺を勘案して販売戦略を練るはず。

販売としては文句なしにモリモトの勝ちでしょ。

[168: 匿名さん]

モリモトはハマーカフェが残念だった。あれさえなければ。。。

[169: 購入検討中さん]

ハマーもたいしてうるさくないですしいま売ってるAの間取りってハマーから正反対のがわですから、ハマー懸念の方は一度チェックしておいた方が良いかもしれませんよ～(゜ロ゜;

[170: 匿名]

向こうは住民板も和気あいあいしてますね
マンション自体はこちらのが上に見えるのに立地って重要なんですね

[171: 匿名さん]

ええ？マンション自体はあっちの方がかっこいいじゃん

[172: 契約済みさん]

値段考えりゃこっちの方がいいね

[173: 匿名さん]

新馬場に青物横丁、京急はネーミングセンスないよね。

[174: 匿名さん]

西に伸びる私鉄沿線の様に未開の地を開拓した場合はある程度自由にネーミングできるが、
旧東海道沿い、特に北品〜青横の様な何百年の歴史を引っ張る土地柄ではそれもやむを得ないな。

[175: 契約済みさん]

新馬場か青物横丁の名前が南品川に変わったら栄えそうだ(笑)

[176: 匿名さん]

１７３さん
それぞれ駅の名前に由来があるので調べてみると面白いですよ。
青物横丁は、江戸時代に農民がこの地に野菜や山菜などの青物を持ち寄って
市場を開いたことに由来する様です。何でも日本で唯一の横丁とついている
駅だとか。新馬場駅はそのままですが、この付近に馬場地があったからこの
名前がついたそうです。昔は北馬場駅と南馬場駅だったのが統合されて
新馬場になった様ですね。

[177: 購入検討中さん]

最寄り駅が南品川って言う名前だったらウキウキするのになぁ♪

[178: 匿名さん]

南品川のが恥ずかしいし…土地知らなすぎ…

[179: 購入検討中さん]

このマンションは東電との間に一括受電方式でオリックス電力が入っていてお得ですね
電気代 バカになりませんよね

[180: 匿名さん]

>>177

「品川で橋を渡るはしわいやつ」という川柳があります。
橋というのは目黒川の橋のことで南品川を馬鹿にしているのです。昔から北品川と南品川は中が悪く今でも祭りの時にはいい年したオヤジ同士で喧嘩がおきます。がきみたいですね。

[181: 購入検討中さん]

そうなんですかぁ勉強になります！

しわいやつとはどう言う意味なのでしょうか？？

[182: 匿名さん]

ケチなやつといった意味です。南品川の遊郭の方が値段が安いのです。

[183: 匿名さん]

>>180
ちゃんとネタ元さんにリンク貼ろうね。

[184: 匿名さん]

ネタ元っていうか二年前の祭りのときやばかったじゃん。
警官が止めに入らなきゃけが人出てた。
だから祭りは違う日にやるのさ。でも北品川は排他的。
地元民が威張ってて嫁に来て５０になっても品川生まれじゃないと差別される。まあ一般人には関係ないけど。

[185: 匿名さん]

ともかく、歴史があるというのは良いことですな。
私は寺社仏閣の多い街は大好きです。

[186: 匿名さん]

寺社仏閣は嫌いではないが、
お墓の隣に住むのは正直言って勘弁かな。

[187: 申込予定さん]

いま墓の真隣に住んでます。

管理しているお寺さんで受付しないと入れないお墓で、夜中に肝試しするような輩もいません。食べ物が腐るまで放置されることもないので、蚊もわきません。

一戸建てなので晴れた休日は線香の匂いが直接入ってすごいですが、線香好きなので気になりません。
マンションの５階以上くらいなら、匂いもしないだろうし、このマンションは墓に面しているのは東側の一部住戸ですから、匂いはあんまり関係ないですね。

なにより、めちゃくちゃ夜が静か。建物が立たない。そして家賃が安い（→これ重要）。

このマンションも墓となり、排気筒となり、ということで随分価格が抑えられてます。

昔、超都心の片側３車線の大通りに面したマンションに住んでいたときは、夜中でも信号が青になるとエンジン音がしていてうるさかったのが嫌だったので、墓隣に満足しています。

好みの問題ですが、風水とか宗教とか縁起で墓となりが絶対いやな人でなければ、悪くないと思いますよ。

[188: 匿名さん]

ウチの実家も青山墓地の隣のマンション。たまに出ますが。

[189: 匿名さん]

家賃が安いという意味ではいつでも引っ越しできる賃貸ならいいね。
ただし、分譲となるとちょっと躊躇しちゃうね。

[190: 購入検討中さん]

首都直下型地震の際、震源に近いことや東京湾、目黒川に近いことなど含めてこのマンションは大丈夫でしょうか？マンションの構造自体は大丈夫かなと思いますが地盤や立地など気になります
どう思いますが？

[191: 匿名さん]

内陸高台に比べれば不安要素あるが、湾岸埋め立てよりは安心。
杭は強固な地盤に相当数売っているので、液状化でマンションが傾くことはまずない。
言えるのはそれくらいじゃないか。

[192: 匿名さん]

地盤や立地が少しでも気になるのであれば、止めたほうがいいのでは。
気にならない人達が買えばいいと思います。

[193: 匿名さん]

スレは伸びてますが、販売戸数も同様に伸びているのでしょうか？

[194: 購入検討中さん]

販売は１５０戸中１３０戸程度が販売済み。
残りは条件的には微妙な、寺住職の家かリフォーム会社との対面住戸。
目標ペースを大分上回っているそうで、営業さんもあんまりガッツイてない感じ。。。

[195: 匿名さん]

>>191
東京の液状化予測図　23区東部-59
ttp://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/ekijyouka1-59.htm

ちなみに
品川区の浸水予想図（品川区東北部）
ttp://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf

[196: 匿名さん]

１５２さん
品川区は学校選択になっているんですよね。学区外だと抽選になってしまう場合がある様ですが、
ここのマンションの学区内の中高一貫の品川学園は今、品川区で一番注目をあびている学校の様ですね。
制服もある様だし、温水プールはあるし魅力がありますね。
ここのマンションからだと徒歩２分でつくしお子さんがいるご家庭にとっては魅力のある
立地ですよね。

[197: 購入検討中さん]

小中一貫では？？

[199: 購入検討中さん]

制服ありますか？

[200: 匿名さん]

ここは他より数メートル高めだから
工場のある西側や南側が水没してからだよ

[201: 匿名さん]

>ここは他より数メートル高め

曖昧すぎ。どこと何と比べて何メートルなんだよ。
高低差が"数メートル"も違えば値段への影響も大きいぞ。

[202: 匿名さん]

海面と比べると三メートルくらい高いです

[203: 匿名さん]

じゃあ、ここより数メートル低い工場のある西側や南側は海面より低いんでしょうか？

[204: 購入検討中さん]

禅問答してないで、ここを見て自己判断ですね。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000015700/hpg000015675.htm

[205: 匿名さん]

ここも含めて川沿いは低いって事だ

[206: 匿名さん]

>ここは他より数メートル高め

デタラメってことですね。

[207: 匿名さん]

標高は２．７メートルです。

[208: 購入検討中さん]

中層階以上であれば、少なくとも命に別状はない。

もちろん高台が良いに越したことはないが、値段もありますから。

[209: 匿名さん]

つまり198さんがおっしゃる通りで
川に近過ぎて水没の危険性があるということですね。

[210: 匿名さん]

隣に品川百景になっている大名の墓地があるけど、少なくとも江戸時代から水没した記録はない。

江戸時代に比べて、目黒川には調整池もあるので、可能性としては極めて低いと思います。

それでも気になる人は買わなければ良いだけの話。

[211: 匿名さん]

>>210
目黒川のスリルを楽しんでください。昨年も警報結構鳴ったな。

川斜め向こうの細川家の墓所の話をしてるのかもしれないけど、川筋の変更、雨量、舗装の有無（当然冠水対策も）で事情が江戸時代と全く違いますから油断は禁物ですよ。

[212: 匿名さん]

江戸時代よりは改善されていることは確か。

[213: 匿名さん]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/jyonan.pdf

微妙にこのマンションのところは大被害ではなさそう。

しかし、リスクはある。

[214: 匿名さん]

>>210
>少なくとも江戸時代から水没した記録はない

隣地の東海寺では本堂まで水が上がった記録が残りますね。
ttp://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000006600/hpg000006570.htm

[215: 匿名さん]

そもそもこのマンション、あとどのくらい戸数残ってるんですかね。

[216: 匿名]

先月ＭＲ行った時点で２０戸強でしたが
もうすぐ期末＆桜の季節なので広告やキャンペーン強化するのでは？
目黒川の桜、ほんと綺麗ですからね
川に近すぎて、見送りましたが。

[217: 物件比較中さん]

>目黒川の桜

一度見に行ったことがあります。
本当に綺麗ですよね、思わず口に出ますよ。

桜は近くに有ると無いでは
当物件を買うか買わないかに影響するほどの方もいるのではと思います。

海外では日本の桜をもらって沿岸のストリートに咲かせているぐらいですから
それほどの魅力と影響力があるということなのでしょう。

春に、またここの風景を見て再考したい物件ですね。

[218: 匿名さん]

目黒川の桜でしたら個人的には不動前から中目黒辺り
での観賞がお勧めです。

[219: 匿名さん]

今は、荏原神社の緋寒桜が盛りです。
漢字間違っていたら訂正してね。

[220: 南品川さん]

今は、荏原神社の緋寒桜が盛ではないです。
漢字間違っていなかったら訂正しないでね。

[221: 南品川さん]

目黒川の桜でなかったら個人的には不動前から中目黒辺り
での観賞がお勧めできません。

[222: 南品川さん]

目黒川の冬

一度見に行ったことがありません。
本当にきたないなくないですよね、思わず口に出せませんよ。

桜は遠くにないとあるのでは
当物件を買わないか買うかに影響しないほどの方もいないのではと思いません。

海外では日本の桜をもらわず内陸のストリートに咲かせていないぐらいですから
それほどの魅力と影響力がないということなのでしょう。

春に、まえここの風景を見なくて再考したくない物件です。

[223: 匿名さん]

＞２２１、２２２

日本語が不自由な方のようですね。こういう方が近づかないマンションは逆に高評価ですね。

[224: 匿名さん]

＞＞南品川さん

プレシスで壊れた北品川さんじゃないですか。
南品川は気さくな下町ですよ。

[225: 物件比較中さん]

目黒川沿いの桜の管理はすごいですよね。春の人の押し寄せも納得ですよ。自分が住んでいる街も桜満開の時期は一気に週末人口が増えます。それもあってか桜のあるそばには意外と商業が発達していて、道路整備も行き届いていたりします。年に一時期のことといえど大切にされる時期であることが、そういった環境からも伺えます。

[227: 匿名さん]

２１９さん
毎年荏原神社の緋寒桜は２月ごろ咲くのですが、今年は寒波の影響で
遅かった様ですね。緋寒桜は色が濃いのでよく目立ってとてもきれいです。
先週の週末は緋寒桜をみる人たちが結構いましたよ。
目黒川の桜も今年は咲くのが遅いのでしょうか。