違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[102: 匿名さん]

>昭和25年に全ての道路が位置指定されたわけではありません。

2項道路が例外的に認められていたのは知っていましたが、
昭和25年以降も敷地が道路(4ｍ以上)に接していなくても合法的に家が建てられたということでしょうか？
役所からは、位置指定をうけるにも道路幅員4ｍは必要だと聞いていました。

[103: 匿名さん]

>役所からは、位置指定をうけるにも道路幅員4ｍは必要だと聞いていました。
昭和25年に道路として存在していれば話は違いますが、
スレ主の家の前の接道は私道ですので、
私道については、位置指定された特定の道路だけが2項道路となりますので、その当時は道路として存在せず、建築するために出来た私道であれば、2m幅あれば建築できます。
現在は位置指定道路として指定されているので4m幅必要になっているって事。
だから、いつ位置指定され2項道路になったによって、違法で建てたのか、建築後に既存不適格になってしまったのか判断となります。

[104: 購入検討中さん]

>No.103さん

スレ主です。
家の前の接道は、私道ではなく区道の2項道路です。
当方ではセットバック部分を、区と契約して無償供与しています。

[105: 周辺住民さん]

↑名前誤りです。

[106: 匿名さん]

昔、都内で未舗装の通路のようなところに面して家を建てるため、
位置指定してもらいました。
その際、区役所から道路幅4ｍをとるよう指導されて、自宅と向かいの家の
敷地から道路分を分筆登記して指定をうけることができました。
私道を位置指定してもらうにも、幅4ｍは必要条件ではないでしょうか？
昭和37年頃の話です。

[107: 匿名さん]

1950年に基準法が施行された後は、私道でも公道でも4メートル以上の道路に2メートル以上接道することが必要。

施行以前から存在した幅4メートル未満の狭隘道路は、既存不適格として42条2項道路として家屋の建替え時の拡幅が条件。
私道の場合は位置指定をうけ、認知されないと建物の建築ができないので、申請時に4メートル幅の確保を要求される。

基準法施行後に、位置指定を受けないで狭い私道に接して建った家や、2項道路にセットバックしないで建てた家は厳密には違法でしょう。

[108: 匿名さん]

>私道については、位置指定された特定の道路だけが2項道路となりますので、その当時は道路として存在せず、建築するために出来た私道であれば、2m幅あれば建築できます。

これは間違でしょう。
位置指定された道路が2項道路になるのではなく、昭和25年以前に存在した基準法に適合しない道路が2項道路。
都市計画地域では、建築するために出来た私道(開発道路)でも、位置指定を受けないと家を建てられない。
最低4ｍ(行止りの場合は6ｍ）の道路幅が必要です。

[109: 匿名さん]

しかしながら
実務してる人なら分かると思いますが
明らかに基準法施行後の建築のはずなのに
新たな申請時のセットバックの多いことか。
残念ながら違法は当たり前だったのですね。
施主施工者の問題だけでなく行政側も実にいい加減でした。
道路に限らず建築面積も。
前述されてますがカーポート付とか普通に。
役所の怠慢ですね。
今後は厳しくなるでしょうが
既存遡及をどこまでできるかというと
なかなか苦しいところがあるでしょうね・・・

[110: 周辺住民さん]

トピ主です。
建築基準法施行から57年経っても、過去の意識のまま「違法でない」とか、「既存不適格」と言われる方が多いですね。
昔「建てた者勝ち」で違法建築された建物が、いつの間にか既存不適格と言い換えられて、既得権まで主張する。
もう時代が違うので、こんなモンスター家主には行政をいれてきちんと対応すべきでしょう。

[111: 匿名さん]

スレ主さんとしては隣の人に天罰を下したいと思っておられるのですか？
隣の人が建てた時点で違法なのか適法なのか、スレ主さん以外は調べようもありません（スレ主さんが具体的な住所でも晒せば調べることも可能かもしれませんが）。
そして、もし調べたとして、建てた当時違法だったとしてもスレ主さんはどうするつもりですか？裁判でもするのでしょうか？
隣の家がそんな感じで怒る気持ちもわからないではありませんが、スレ主さんが意図するところが、現状をどうするかということよりも隣人に天罰を下したいような雰囲気になっているのがどうかと思います。

[112: 周辺住民さん]

前に書いたように違法は確認済み。No.109さんの書き込みのように都内にはたくさんあります。
法令を守ることは、天罰ではなく責任です。

[113: 匿名さん]

>こんなモンスター家主には行政をいれてきちんと対応すべきでしょう。
だからさ、何処がモンスターなのさ。どうも違和感があるんだよな。
隣人が変な人に絡まれているように感じる・・・。

[114: 匿名さん]

前面道路の3.5mの部分て建屋そのものがはみ出てるんですか？
それとも塀が出てるだけ？
もっと詳しい状況を。
あと正確な建築面積と敷地面積を素人がパッと外から見て分かるのかというと疑問だけどどの程度正確に把握してますか？

あとスレ主宅には違反はないの？
施主が知らない違反て結構あるからちゃんとチェックしておかないと下手すると自分の首絞めることになるから注意ね。

[115: 匿名さん]

何かスレ主の物言いには違和感があるのには同意だけど、
あくまで参考としての対応を書くと、

1.まずは自分の家に不適切な部分がないか確認
これは他人の家にケチをつけるのだから重要。

2.当該物件に「検査済み証」があるか確認

a)「検査済み証」がある場合は、
建築指導課で「指導」をすることが可能。
しかし、あくまで「指導」。
まずスレ主の希望するような対応はしてくれないでしょう。

b)「検査済み証」がない場合で、最初から確認申請を出していない場合。
建築指導課で「指導」をすることは不可能。
これはおそらくどこの都道府県でも一緒に対応になる。
というのも、建築指導課は基本的に、
「申請のあった建物についてだけ適法か違反かが判断できる」という姿勢。
なので、意図的に確認申請をしない建築物の違反建築は見逃します。
これが東京では多いんですよね。

c)「検査済み証」がない場合で、確認申請承認後に
建築の一部分を勝手に変更したために「検査済み証」を貰っていない場合。
これも東京では滅茶苦茶多いのだけど、実際は対応されないでしょう。

建築基準法9条により、違反がある場合は是正措置を命じることが出来るとあるけど、
これは、著しく保安上危険とか衛生上有害とか、または、
公益上著しく支障があると認められる場合のみなのね。

で、なぜスレ主の希望するような強権発動を役所がしないかというと、
1.当該物件の固定資産税は100%支払われているだろうから、税金の面では既に認められているという側面。
2.既にある建築物については、財産権侵害の問題がついて回る。
3.この手の問題に関しては、法の厳格適用より周辺の慣習を重要視する傾向がある。(あくまで安全上等の著しい問題がない場合ね)

そんなわけで、余程の超悪質な場合じゃないと実際には対応されない。
で、1.に戻るわけですよ。
役所にチクった人って、割とバレるんですよね。

役所が動く場合は、付近の総意としてかなり強力にバッシングされた場合だけですね。
つまりスレ主がどうしても当該物件を是正させたいのなら、
まずは近所付合いで、皆の意見をまとめましょう。
で、また1.に戻るわけですよ。
皆が、まずは違法か確認しろとか、自分の家はどうなの？
って言ってる意味が理解できましたか？

[116: 周辺住民さん]

当方細かな違法は問題にしていません。
リフォームと称する建替におけるセットバックと、建蔽率・容積率
(40/80%規制）超過部分の適正化だけです。
当方はすでにセットバックしており、建蔽率容積率も規制内です。
注文住宅の基本図面は建築士と一緒に引き、区から検査済み証も
受けています。

[117: 匿名さん]

だ　か　ら
スレ主はご近所との関係が良好なのか？と皆さんが聞いてるの、わかる？
わかっててスルーしているんでしょ？個人で戦うには限界があることがわかった上でどうしようもないからここで愚痴り、何かタダだ得られる情報がないかさぐっているんでしょう？
いいかい。
こににはあんたと同じで素人しかいないよ。自分にとって都合が良いアドバイスがほしいなら金を出すこと。他人はタダでは動かないよ。

[118: 匿名さん]

解決したかったら、まずこんなところで愚痴を言わずに正面きって言ってみるとか弁護士に相談してみたらどうですか？よほどそっちのほうが建設的です。
それでも改善されなかったら役所にちくったり裁判でも起こせばいいんじゃないですか？
どうしても駄目ならその隣の土地を買い上げてしまえば？

[119: 匿名さん]

>リフォームと称する建替
申請が必要（遡及される）な工事の内容・規模などは明確に定められております。
その中で「リフォーム」「建替」などという言葉はありません。
法的な追求をしようというのですから、きちんとした用語を用いて曖昧な表現は避けなければなりません。
具体的には前に解説されてた方がいたはずなのでよく読み返してください。


>建蔽率・容積率(40/80%規制）超過部分の適正化だけです。
どの程度超過しているのか可能な限り正確に数値化して明示しましょう。
一般の人が他人の家を見て「大きいなあ」というのはアテになりません。


>当方はすでにセットバックしており、建蔽率容積率も規制内です。
>注文住宅の基本図面は建築士と一緒に引き、区から検査済み証も
>受けています。
建築士による設計・検査済み証の有無は
違法の有無とはあまり関係ありません。
（無いよりマシだけどあったから大丈夫ってものではない）
両方あっても違法な建物は山程あります。

[120: 匿名さん]

スレ主さんへ
こちらなら無料で相談できますから一度聞いてみられたらどうでしょうか？
http://profile.allabout.co.jp/ask/1/9
オールアバウトというサイトです。

[121: 周辺住民さん]

>建築士による設計・検査済み証の有無は
違法の有無とはあまり関係ありません。
（無いよりマシだけどあったから大丈夫ってものではない）
両方あっても違法な建物は山程あります。

当方にも同じレベルの違法があると疑う方も多いですが、
セットバックも建蔽率・容積率も区の確認を受けています。
ルール違反を容認・擁護する意見も多く、家屋に対する
意識がよくわかります。
当方の対応はNo.44です。