違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[42: 匿名さん]

スレ主は皆さんの意見を聞く耳はもたないということですな。
なんでスレ立ててたんやろ。

[43: 匿名さん]

スレ主へ
周辺住民として書き込まず、きちんとスレ主であると書かないと紛らわしい。

>セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。
セットバックや違法建築に敏感になり固執しているのは、スレ主の方でしょ。
セットバックが完了していない地域は山ほどありますよ。
敷地いっぱいに建てなきゃまともな家が建たないんだから、誰でもその立場ならセットバックしないで済む方法を考えると思うよ。

>隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建ててい>た」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないよう>です。
法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
違法ではなく、建ててあとで規制に合わなくなった物件ですので既存不適格物件といい、スレ主の言う「違法」ではありません。
ですので、建て直ししない限り、現状で問題ないですから、
建蔽率違反や容積違反でちくるしかないでしょうね。
でも、たぶん噂は広がるので、あなたは、今の家に住み続けるのが辛くなるでしょう。

私が隣の立場であれば、リフォームで家を維持しようと思うし、
ちくられたら、逆恨みしますし、近隣の方に何が起こったか聞かれたら、
すべてを隠さず話します。ちくったスレ主をかばう必要はないですしね。

[44: 周辺住民さん]

既存不適格物件もいわば執行猶予の状態で、リフォームは合法と声高に言えるものではないことが、皆さんの意見でよくわかりました。
セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

[45: 匿名さん]

>行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

[46: 匿名さん]

「リフォーム」という言葉を使うのは間違い。その言葉は通じません。
「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたれば直さないといけない。
あたらなければ維持可能。（既存不適格の場合）
役所は残念ながら法規以上のことは求めないし求めることができない。

遡及されたら実質的にアウトな既存不適格の建築物について改修したいと役所に相談すると「じゃあ申請かかんないように（「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたらないように）やってくださいね」と言われたりする。

>セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
いやいやいや、逆だろ。
構造に関しては近隣住民を含めた生命に関わる問題だからこれに関しては役所はそれなりに動く。法規以上のことは…と上に書いたが、構造に関しては耐震促進法や各地の指針により定められてるので役所も動ける。
建蔽率や壁面後退についてはそうそう動かないだろ。

>法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
無申請で建てちゃってたってのは結構ある。
30年前に建てたうちの実家の納屋と駐車場もそうだったｗ
（増築申請して役所で分かった。法改正後だったらやばかった）
たとえば最近でも住宅完了検査後に建蔽率オーバーを分かっててやるカーポートの設置なんてのもよく聞く話よね。

[47: 匿名さん]

ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

なんてことはなくこれも既存不適格なわけで。
「違法」か「既存不適格」かを確認しろと皆言ってるのを理解できるかな？

[48: 匿名さん]

>違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

建既存不適格というが、マンションと違って戸建てはほとんど違法の確信犯。

[49: 匿名さん]

今更だけど
>>05
>隣は築40年以上の古い家なので、耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

「主要構造部の過半」以上をいじれば申請が必要＆遡及
過半に満たなければ既存不適格ならば申請もせず維持可能。
「大規模なら…」とか回答してる人がいるけどそんな曖昧なもんじゃなく
「主要構造部の過半」と厳密に決められています。
微妙なものはきっちり数値で出します。
現実的には、
耐震補強はする気はあるけど全てに遡及されると現実的に不可能だから
過半以下の補強となるように構造設計して申請を通さないようにする
ということも多い。

実際のところは既存不適格じゃなく単なる違法の可能性大だろうけど
喧嘩するならそれなりの覚悟をもってやらないと大変だよ〜

[50: 匿名さん]

>ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

これらが建蔽率や道路の幅員不足と同じ程度の悪質な違反なの？
周囲に与える影響は、建蔽率違反や道路狭隘のほうが深刻だね。

[51: 匿名さん]

だから違反じゃなくて既存不適格だってば。

ちなみに
構造・防災＞＞＞越えられない壁＞＞＞建蔽率
セットバックは消防車が通行できるかどうかという点ではとても重要。
にも関わらず申請が絡まないとどうにもできないという現実。

[52: 購入検討中さん]

まだやってたんだ、愚痴スレ
結局どうしたいの？

[53: 購入検討中さん]

うわ、すべてのレスじゅうみんにきつい一言

[54: 匿名さん]

既存不適格派の方、東京都の23区内の戸建てで

・道路幅員の変更で既存不適格が発生した地域と時期
・建蔽率、容積率の変更で既存不適格が発生した地域と時期

あります？
戸建てに直接関わる変更なら、大量の住居が一斉に既存不適格となり、
社会問題化している筈。係争中の地域でも結構。
物件選定時、是非参考にしたいと思います。

[55: 匿名さん]

区内じゃないけど、首都圏で一時期働いてたときに
道路幅員でセットバックしたのは１年で３件ほど申請したかな。
どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。
建替だったから既存の検済とかは確認してなかったです。

面積関係は戸建住宅では経験はないなあ。
共同住宅とか店舗とかはいくつか聞いたけど。

ちゃんと申請した物件だけど
数十年後敷地の一部を売って…てのもいくつか聞きますね。
敷地が変わった時点で「既存不適格→違法」になると。
かわいそうなのはそれで接道とれなくなった家を買っちゃって建替できなくて
申請にならないレベルのリフォームで死ぬまで食い繋ぐしかできなくなった物件。

検済あっても、ちゃんと図面と実物（特に敷地）が一致するかはチェックしないとあぶないという教訓

[56: 匿名さん]

>どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。

東京の「既存不適格」は、「違法」の同義語または言い換えと考えていいでしょう。
既存不適格のほうがソフトな感じだし、なんとなく被害者っぽい。
業者がお客さんによく使いますが、物件周辺の違反の経過を知っている人には使いません。
土地の一部を売ったので既存不適格というのも、規制変更の被害者でなく
私的な利益獲得の結果で自業自得。

[57: 匿名さん]

＞土地の一部を売ったので既存不適格
それはない
貴方は「既存不適格」の意味を分かってない

[58: 匿名さん]

戸建ての既存不適格なんて本当にあるのかね？

[59: 匿名さん]

そりゃああるだろ。常時換気ついてない時点でそうだし。
「建蔽率の」と限定されるとどうだろうねえ。調べる気も起きないが。
用途地域が変わったときはどうだったのかな？

[60: 匿名さん]

常時換気、火報設置のような設備上の既存不適格と、
セットバックや建蔽率違反の既存不適格は同じではない。

都市部の建蔽率は緩和の方向にあり、逆に強化されて大量の既存不適格が
でれば大問題になっている。
周囲の家が合法で、一軒だけ建蔽率違反ならほとんどが違法。
敷地延長のない一辺が接道した土地で、道路幅員4ｍ以下の家も
基準法施行以前の築57年以上の物件以外は違法と考えていい。

都内の建蔽率やセットバックの既存不適格は、連棟分割の建売り
など予め既存不適格になる事を想定した特殊なケース。

[61: 周辺住民さん]

違法ではなく、既存不適格だと書き込む人が多い理由が良くわかりました。
違反側に少しでも分があるように、言い変えたい人が多いようです。

隣は建った時から道路幅員不足（区役所で確認）。
建物の床面積は登記面積と現状が不一致。

現状80平米弱の敷地に建っている、総二階100平米近い床面積の家が、
セットバックして建蔽率40%、容積率80%を守ると狭くなるでしょう。
行政も昔のように、やった者勝ちを黙認する状況ではないそうです。