日神パレステージ日吉さくらが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番（地番）
交通：
東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.63平米～81.54平米
売主：日神不動産
物件URL：http://www.nisshinfudosan.co.jp/hiyoshi/
施工会社：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体
管理会社：日神管理株式会社
[スレ作成日時]2011-10-21 14:54:30
現在の物件
パレステージ日吉さくらが丘
パレステージ日吉さくらが丘 [第2期]
- 所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番1（地番）
- 交通：東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
- 総戸数： 101戸
日神パレステージ日吉さくらが丘ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名 2011-12-03 18:04:03
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削除依頼
81平米でいくらなんでしょう。１月下旬からですよね。
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| No.2 |
81平米でいくらなんでしょう。１月下旬からですよね。
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| No.3 |
沖式新築マンション時価の予想坪単価が掲載されています。 坪141万円 立地や分譲会社のブランド力から推計した新築マンションの予想販売価格である。沖式中古マンション時価と同様、3カ月以内に確実に売れる価格を意味している。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20111216/225261/?P=6 ご参考まで。 |
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| No.4 |
あの巨大な擁壁はどの程度の地震に耐えられるのでしょうか？
万一、ヒビが入ったりした場合、修繕はできるんでしょうか？ できたとしても巨額の費用がかかりそうだし、近々起こるといわれている 大地震対策がしっかりしている物件にするのが良いのかね～ |
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| No.5 |
あの巨大な壁を作り、盛土したという話ですが、
同じ蟹ヶ谷の傾斜地を削って建設中のポレスターと言い 危なっかしいですよね。 |
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| No.6 |
「日神パレステージ日吉さくらが丘新築工事のブログ」
で検索してください。 |
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| No.9 |
販売開始したのに随分とまた過疎ってますな
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| No.10 |
広さはコンパクトかな ３LDKで80平米ほしいですが
周りの環境と総合的に決めたいです |
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| No.11 |
防犯の観点から外観を眺めてみると、その無防備さにアングリです。
エントランスの真横。よじ登ってくださいといわんばかりのフェンス。 バルコニーに楽々侵入でき、道路からは完全に見えないので心配です。 見た目チープ感漂ってるし、ちょっとなぁ。。。 |
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| No.12 |
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| No.14 |
昔の地滑りのことは知りませんでしたが、造成工事中に
地下水が湧き出たと影響でかなり工期が遅れてましたよね。 水が出る土地（しかも斜面）に巨大な壁を造って、その上に 建てられたマンションは安全なんですかね？ また、散歩で物件の前を歩くことがありますが、近所の数件に 反対運動のノボリが立ってますね。 書いてあることの中味までは知りませんが「合意事項を守れ」と 書いてあるので環境に対する影響（日照権等）ではなく、業者の 姿勢というか態度、もしくは遵法精神がもめごとの原因のように みえますね。あまり他では見ませんね、こんな表現の反対運動。 地盤も不安で、業者も「？」。 個人的には安くても買わないかな。 |
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| No.17 |
見学者すら皆無のようですね。完売には何年かかるのでしょうか。近くにゴーストマンションがありますが、ここもそうなるのでしょうか？
さすがに購入予定者はある程度は勉強してるようですね。下側の蟹ｹ谷から見上げたら、異様に巨大なよう壁。来たるべき巨大地震でヒビでも入ったら居住禁止は間違いない。崖を利用した地下室マンション、涌き水地帯を埋めたてた軟弱地盤だけに液状化も心配。相当安くしないとダメかもね。 |
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| No.20 |
by 60年前からの住人さん
それは崖の下に住んでる方に申してるのでしょうか。 大雨が降ってこの地域が水没するとでも？ |
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| No.21 |
まあこの辺りの地盤は悪くないですよね。
私も8年以上こちらのマンションの目の前に住んでますが、災害のエリアにも入ってないし液状化も心配ないエリアですよ。 |
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| No.22 |
水没と言うより土砂崩れでしょ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.25 |
マンション前を散歩してたらのぼりの旗すごいですね。
きれいな住宅街が残念です。見栄え悪い。 |
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| No.26 |
過疎ってますね。
近くの元住吉のプラウドと比較するのが間違ってるのかもしれませんが、スレの伸びがこうも違うものなんですね。まあ野村と日神じゃあそうなんでしょうね。 |
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| No.27 |
販売が始まって相当経つのにまだ入居世帯は
無いようですね。 夜に前を通っても真っ暗で(さすがに通り沿いは 辛うじて照明がありますが)不気味です。 子供の学校とかに合わせて今週末あたりには 引っ越して来る家族も有るのでしょうかね？ 近所の公園の桜の見頃は過ぎちゃいますけどね |
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| No.28 |
いや、入居者は数軒はいるようです。
世間知らずの一次購入者さんといったところですかね。 購入予定者さんにはググっていただきたい検索フレーズです。 「排水性擁壁 保守点検 費用 耐久性」 |
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| No.29 |
この物件、崖下側からみると擁壁の数か所にすでに水の流れている
跡が付いてますね。それも下のほうだけではなく上のほうの特定の穴にも。 水抜きの穴が上手く機能しているともいえるかもしれませんが 慢性的に水の出ている地盤であることが顕著ですね。 購入を検討している人はエントランス側から建物に案内されれば あの擁壁を見ないかもしれませんけど、水のでる傾斜地の物件という 説明は受けているんですかね。 さすがに購入決定前には全体を見て、自身で確認しているとは思いますが。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
日神は溝の口のデュークというゴルゴ13的な名前のマンションで民事裁判を起こされてますね。
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| No.32 |
色々と皆様のコメントを拝見いたしました。ありがとうございます。
昨日、行く予定ではなかったんですが、モデルルームに伺い、相場的にも安く住み慣れた地域で購入したいと言う気持ちになりましたが、皆様のコメントを拝見して、不安を抱いたのが本音です。 一生に一回の大きな買い物なので、凄く悩んでいます。 長く住む場所なので地域の方々とも上手くやっていけるのか心配です。 一番心配なのは地盤ですね。 ネットで色々と調べても、なかなか安心には繋がらず........。 昔から長く住んでいる方たちからの、アドバイスを頂けたら嬉しいです。 宜しくお願い致します。 |
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| No.33 |
入居者はいますよ。住み良いのは間違いないです。入居者に対して失礼なこと書いてる人もいますがそれぞれの考え方で購入してますので。
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| No.34 |
結局決めるのは自分ですしね…。
自分で材料を集めて 納得いくようにして買った方がいいと思います。 掲示板だけではなく、 実際に何度も現地に行って見るのも良いと思います。 |
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| No.35 |
現在分譲マンション住です。なので維持費が馬鹿にならないのはよく存じております。
価格的には検討してもよいレベルなんですが、やはり買った後が不安です。 どなたかの書き込みもありますが、あの巨大な擁壁の保守や点検費用、機械式駐車場の維持費や、いつか来るであろう耐用年数とか。。。あまりに安すぎる管理費や修繕積立金には、買った後にはいったいいくら値上げされるのか不安過ぎます。 売る側は、見た目を安くするだけですよね？実際、最大100戸程度で修繕積立金はいくら必要になるのかな？1億円を100戸で10年で積み立てるとしても、1戸あたり10万円/年ですよね。エレベーターの法定点検費用も馬鹿にならないし。。。 購入して数年後には、管理費と修繕積立金で毎月3万円とかありえないから・・・ |
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| No.36 |
>32さん
一生に一回しか買えないとお考えなら戸建にしたほうがよいです。 マンションは、買うときの家族構成や利便性にマッチしたものを買うものです。 ここいらの近所にあと1000万出せば、マッチ箱ですが３階建の戸建てがあります。 管理費＆修繕積立金＆駐車場代を考えれば、あと1000万円ローンさえ組めれば、支払額は変わりませんよ。 |
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| No.37 |
各種の維持費が安いのには理由があります、デベが入居開始時から１００戸で計算してると思いますか？
１００人の勇者が集うのはなかなか大変です。 仮に売主が売れるまで各種維持費を払うという契約だとして、 ちゃんと将来を見据えて値上げしましょうなどという良心的な展開はないです。 初めから売れ残りを視野に入れて維持費を算出してます、１年過ぎたら組合で改正すべきですよ。 |
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| No.39 |
低層なのは良いなぁと思います。
修繕計画は適宜見直していかないといけないでしょうね・・・。 でも最初からやっていてくれたら 楽なんですが（汗） 現地自体はとても静かな感じですね。 |
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| No.40 |
No.32さん
高津区の地盤は、海抜高度が高く起伏の少ない平坦面です。 地質は、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われているて比較的大きな強度が 期待できるので、住宅地盤として良好な場合が多いようですよ あくまでも高津区全体なので場所によっては多少なり強度が弱い所も あるかと思います。 |
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| No.41 |
俺はゆとり世代ではないから小学校で習ったが、関東ローム層は富士山の火山灰から成る広大なエリア、高津区どころか世田谷区も杉並区も青葉区も都筑区も港北区もみーんなみんな関東ローム層なのだが、付け焼き刃の勉強だとこんなヘンテコなセールストークになっちゃうのか。
この国の学力低下を憂います。 |
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| No.42 |
＞40 あなたは販売関係者さんですね。
凄いセールストークでのけぞりました（藁） 関東ローム層、火山灰から何故に強度が期待できるんですかね。。。 頭大丈夫ですか？まあ普通の一般常識を備えた日本人なら誰も騙されないとは思うが。。。 |
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| No.43 |
関東ローム層だと火山灰地なので地盤が強固ということの
根拠にはならないような気がしますし、むしろ火山灰地の斜面であれば 地滑りなどのリスクがあるように感じます。(そのような書き込みも 既にありますし) 建設途中でなにがあったか知りませんが工事期間が異常に長かったのが 気になります。その辺の事情知ってる人がいたら教えてください。 あの巨大壁に時間がかかったからでしょうか？ 購入者を揶揄するような書き込みは感心しませんが、裏返せばこの物件の 評価がそれだけ低いということでしょう。 購入し入居されている方にはお気の毒ですが、良いこと悪いこと含めて 意見交換する場所ですし、人の評価は色々なのでしょうがないですね。 他の板も見ていますが、ここは ・販売開始後にも関わらず近隣の発売前物件よりも書き込みが異常に少ない ・物件自体に関してはネガティブな情報しかない ・ポジティブな情報はまわりの環境(というか目の前の住宅街)だけ 不思議な物件ですね。 |
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| No.45 |
先週の土曜日内覧に行ってきました！
両親がアイザックに住んでいるため、進められて見に行きましたが やはり環境が凄く良いですね♪ 物件の設備は最新のものばかり使っているし、魅力的です。 |
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| No.46 |
またまた、学力低下を憂います。
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| No.47 |
そもそも関東平野全体が関東ローム層でおおわれているような・・・
駅まではバスで行くことになりそうですね、基本的に。 駅から離れている分、静かな環境かなとは思います。 日吉ですが、交通の便が悪い分なのかお値段もリーズナブルですよね。 駅までの距離さえ苦にならなければいいんじゃないかなぁと感じました。 |
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| No.48 |
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| No.50 |
ガケ地のころ、湧水の小さな池がありました。
ちょうど擁壁のあたりです。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
>>50池を見ようと思い車で行ってきましたが見つかりませんでした。
というより崖下は私道が入りくみたどり着けませんでした。 工事中以来でしたがすでに反対の立て看もなくひっそりしてました。 さくらが丘側の住宅地からの落ち着いた雰囲気と裏側の垂直巨大擁壁の光景は落差が激しかったですがむしろなんであの崖下に人が住んでいるのだろう、逆に擁壁がなければ危険だろうにという印象でした。 |
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| No.53 |
＞45さん
ご両親がアイザックにお住まいのようですが ご両親はこの物件のデベと近隣のトラブルをご存知 無いのでしょうか？(自治会の回覧等で情報は発信 されていると思います) 他人事ながら近所とトラブルを抱えてる物件を 御子息に勧めておられるようで気がかりです (自分なら、近くに住みたくても我が子にワザワザ 近隣とトラブルを抱えてる物件なんて勧めません) 売出し中の新築なら最新の設備ってある意味 当たり前ですし、むしろ立地などあとから変更の 効かないところを中心に、もう少し全体を観られないと 「木を見て、山を見ず」ってことになり後悔される のではないでしょうか？ |
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| No.55 |
現地見てきました。
人気のないマンションで違和感を感じました。 ここはなしです。 |
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| No.56 |
すぐ先の中原養護学校裏側の崖道が進入禁止ですね。
こちらはむしろしっかりした擁壁ができたから下の住民は多少とも安心でしょうかね。 買う買わないとは別の話ですが。このマンションの擁壁の更に下に数十メートルにわたり別の古い擁壁が重なってますが鉄骨はどのあたりまで入ってるんでしょうね？ |
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| No.59 |
蟹ケ谷17-2 フロンティア日吉
2005年3月完成物件の部屋が今も売り出されているようです。 仲介手数料無料ということは、売主が直接売るからできること。新古物件というところですかね。 90.1平米で2460万円だそうです。しかし、このあたりのマンションは人気無いですね。ポレスターといい・・・ |
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| No.60 |
。。。＞59さん
この辺り、戸建ては売れてるので場所ではなく マンションの質の問題なんでしょうね。 入居されてる世帯は本当にあるんですかね？ 暖かくなり夜の散歩で通りかかっても 共用部以外の明かりは見たことありません。 そして何度見てもあの巨大な壁は 「本当に大丈夫なの？」と思わずには いられません。 なんだか大丈夫だとしても相当維持費が かかりそうですし、どっちにしても 大変そうですね。 |
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| No.61 |
知り合いの購入検討者に頼まれ、玄人のひとりの立場で一緒にゴールデンウィークに現地を訪れました。
建物の仕上げをチェックしようにも、問題外の低コスト＆仕上げの粗さには笑ってしまいました。素人さんにもわかると思いますので、同業者としてはコメントは差し控えます。勿論、知り合いには他を当たるよう強く諫めております。 |
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| No.62 |
近所の売れないマンションは8年たっても
完売していないというなら、ここは 完売まで何年かかるのだろうか？ 検討してる人でもこの板みたら、かなり 引くだろうし。 でも本職が見て笑っちゃうってのは 相当だな。 ますます検討する人が減っちゃいそうですね |
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| No.63 |
ご参考になるとは思いませんが、元住吉のファミリーマート前の野村不動産のブラウドが完成間近です。今時の新築物件であれば、設計・デザイン・仕上げなどはこの程度なら満足度高いでしょうね。
デベの企画力やブランドバリューの違いもあるでしょうが、この悲しい程の差は価格差だけでは説明もつかないでしょう。 |
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| No.64 |
これでカキコも終わりにしますが、最後に情報提供してから去りますね。
機械式駐車場物件は、できれば避けた方がいいです。電気代から始まり、点検修理にコストかかりますよ。設備更新に備えての資金積立も必要ですね。管理費負担に加え、よう壁点検やら駐車場設備やらの維持費まで、売主側から詳細を説明して貰って、納得できるなら購入検討してください。後悔のない決断となるよう祈念いたします。 |
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| No.65 |
機械式駐車場じゃない物件となるとかなり限定されるな。
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| No.66 |
この地下室マンションは、川崎市の条例強化前に建てられたんですよね？
最下層のベランダ、冬場は陽が当たるのは何分くらいですかね？ |
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| No.67 |
先週末からまた売り始めたはすだが
相変わらずスレが盛り上がらないな。 それだけ不人気物件てこと？ 購入検討してる人の意見をきいて みたいのだが無理かな。 |
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| No.68 |
マンコミュみたいな情報スレがなかった昔なら何人かデベの言葉巧みな誘導で買ってたかなと思いますが。
そんな時代じゃないって事ですね、何千万ってローン組むわけですから今の方がまっとうだと思います。 |
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| No.71 |
私も外観に古臭さを感じました。
今時、吹き付け仕上げはないですよ。バルコニーがスケルトンじゃないのもね。あの茶色もセンス無さ過ぎ。 かと言って値ごろ感あるわけでもないから、人気というより興味を持つ人が居ないのは当たり前。 |
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| No.72 |
バス便なのに３０００万は、高すぎる。
もっと値下げしないと売れないだろうね。 |
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| No.73 |
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| No.74 |
この辺鄙な日吉のバス便物件だと２５００万ぐらいでないと誰も買わないと思う。
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| No.76 |
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| No.77 |
２５００万くらいだったら買う人がいるんじゃないかと思っただけです。
私は、２５００万出して日吉のバス便なんて買おうとは思いません。 |
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| No.78 |
>75
確かに完売まで５年はかかりそう。 |
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| No.79 |
震災さえなかったらこの擁壁でもある程度は営業トークでなんとかなったんでしょうけど、日神さん不運でしたね。
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| No.80 |
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| No.81 |
去年まだ何も知らない頃にモデルルームに行って話しを聞いてきたことがあります。
あの巨大なよう壁は、ダムを建設している会社に依頼したものだから大丈夫。 少なくとも80年は持ちます。杭も70本打って建物を支えているから大丈夫。 みたいなことを言ってましたよ。 |
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| No.82 |
大地震で、よう壁にヒビでも入ったら即、川崎市は赤紙貼るでしょ。それと、ダムは水圧が均等にかかるけど、地盤は別の話。何が大丈夫なのかね？地震なら天災だから修繕義務ないから売りぬけられれば業者は大丈夫ってか？
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| No.83 |
>81少なくとも80年大丈夫って言われたの？
コンクリートの寿命って知ってる？ 誰かが定期的に金払ってメンテナンスしないと無理だよ。 八ﾂ場ダム工事がなんであそこまで話が進んでもやめさせようとしたか？ 維持費がとんでもなくかかるからだよ！ |
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| No.84 |
誰かが定期的に金払ってメンテナンスするんだけど、ここ買うと漏れなくその誰かになれますよ。
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| No.85 |
81です。
はい、その位もつとこちらから聞いていないのに営業の人が言ってきました。 主人が地盤はどうなってるんですか？と質問したら杭の本数を言ってきました。 それとなくモデルルームに行って説明受けたんですが… ここを見て怖くなりました。営業の方は住んでいる賃貸のマンションにまで押し掛けてきましたよ。 あと周辺には反対のノボリがあるけれど気にしないでと言ってました。 |
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| No.87 |
81さん
のぼりは反対ののぼりではなく、日神不動産とさくらが丘住民との間で、取り決めた約束事が守られずに建設されたことに対する抗議ののぼり、とのことらしいです。呼んでもいないのに自宅に押しかけてきたり、約束破ったりな会社は安くない買い物の相手としてはどうなんでしょうね。 |
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| No.88 |
物件名でググって出てくるブログ、あまり更新されてないけど内容がスゴいね。
売る方もネットでの評判くらいはチェックしてんだろうし、こんだけ評判悪かったら食い付いてくれた客は死んでも捕まえようとするわな、気づかれる前に |
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| No.89 |
さて、今週末は何人を現地見学させることに成功するかな？
先着順受付中なんだけど先着者がいない(笑) |
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| No.90 |
これだけ売れずにヒッソリしてても決して自社所有して賃貸運用とかはしないわけだから買って良い物件かどうかは一目瞭然。
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| No.91 |
賃貸需要すらないさ。この辺り、バス便賃貸なんて
ありえん。 |
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| No.92 |
検討中の皆さん、第2期ですよ！
最初から先着順申し込みなのに、1期も2期もない罠。 |
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| No.93 |
よく見てください。
外壁のうねり、エントランスのジョイントの歪み、植木は造花、裏側の落書き、ダクト類の継ぎ目、 あげてみるときりがない。 |
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| No.94 |
さすがのクオリティや！見に行ったろかな。
偽住所と偽電話番号書いて現地案内してもらおっw |
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| No.95 |
>93
その他もレポートしていただけるとありがたいです。 |
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| No.96 |
裏側の落書きが気になります。
もう少し詳しく教えて欲しいです。 |
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| No.97 |
日曜の今日も現地案内の方は閑古鳥でしょうか？もうすぐ梅雨、不良在庫化してる閉め切りの部屋のカビや新築結露、いよいよ換気システムの性能実戦テストですね。
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| No.98 |
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| No.99 |
使えない？そうだよね。
先住民は カビルンルン(ﾟДﾟ) |
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| No.100 |
>99えっと…先住民的な方は１世帯か２世帯ぐらいしか灯りがついてないからその他の住戸はどうやって換気するんでしょうか？
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| No.101 |
結局、二期の販売が始まってもカキコはにぎやかしだけか。
部屋のなかも床下も湿気ってる風だけど、一番湿気ってるのはこの物件の人気だな！ 入居済みの人、御愁傷さま(-.-) |
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| No.102 |
汝、湿気を侮るなかれ
クロスやフローリング、素手で施工した場合、掌紋跡にカビが繁殖します。 |
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| No.103 |
売れるまでってか、引き渡しまではデベが電気代払って換気とかやるんじゃないの普通なら？
ま、ここぢゃ売れ残り大杉で全部に手が回らんかも知れんがね(-_-) |
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| No.104 |
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| No.105 |
物件自体は完成済みだから、売れさえすれば明日からでも住める。
だから換気扇なんてその気になりゃいつでも使えるはず ただひとつ残念なのは売れるあてが無さそうってこと(;o;) |
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| No.106 |
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| No.107 |
梅雨どきの地下室階の閉め切りの部屋、怖いもの見たさの誘惑に駆られます。極彩色と結露のコラボとか。。。
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| No.108 |
>106
メーター単位で契約して基本料金払わなきゃ電気は使えない。素人でもわかる。 |
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| No.109 |
ここ、本当にどうなっちゃうんだろ…
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| No.110 |
新築だろうが同じ。手入れしない空き部屋は劣化が早い。特に梅雨から真夏はね。カーテンもないからフローリングは紫外線のダメージが気になるな。
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| No.111 |
さっき夜の散歩で初めて入居世帯と思われる窓の灯りを見つけました！
ここのコメントを信用していなかった訳ではありませんがいつ見ても窓の灯りをみつけられなかったので、本当方がに入居されているのか半信半疑でした。 しかし、そこそこ大きな建物に数世帯だけで入居されているのは、傍目に見ても寂しそうだしオートロックといえどもなんだか治安が不安な感じですね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
ここが良い物件だとデベが本気で考えているなら、宣伝と割り切って何戸かを自分とこの社員に格安で売ってやれば？
で、とりあえず食い付いて入居しちゃった社員をここのセールス担当にすれば少しは説得力も出るでしょ。 「自分も住んでるっすけど、何も問題ないっすよ」って ま、その程度の説得力で販売が劇的に良くなるとは思えんが (-.-)y-~ |
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| No.114 |
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| No.115 |
＞108
電気使わなくたって、換気できるしょ。 |
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| No.116 |
>115話がずれてますよ。
この話は換気システムを使えるか否かという話。 100戸あって数戸しか灯りが点いてないから 梅雨の晴れ間に残り全室をデベ営業が窓明け換気して回るのは困難を極めるはず。 紙カーテンすら着いてないんですからにわか雨でも降り込みますね。 |
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| No.118 |
おいおい、勝手に換気システムの話かい？そう言ってくれなきゃわからんよ。
まぁ雨、降りこむとは思えんがな。 |
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| No.119 | ||
| No.120 |
117さん
君子危うきに近寄らずです。 |
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| No.121 |
詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。
ここみたいに入居が数戸だと、その間の管理会社への支払いとか共有部分の電気代、エレベーターの法定点検だとかはいったいどうやって支払うことになるんでしょうか。売れる前の不良在庫部屋の管理費を現所有者の日神不動産が払うはずもないし。共有部分の電気代支払えなくて、照明もエレベーターも止まったりしてね。 |
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| No.123 |
入居者の皆さんは気に入って決めたのでしょうから大丈夫とは思いますががんばってください。
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| No.125 |
>124ありとあらゆる手段をこうじて手持ちをさばいてくんだね。
定価で買った人って可哀想。 |
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| No.126 |
居住用は住宅ローン。
賃貸等投資用はアパートローン。 金利が全然ちがいます。 銀行にバれると最悪一括返済を迫られかねません。さらに住宅ローン控除を受けて税務署にバれたら重加算税では済まない。そんな詐欺紛いを会社ぐるみで行っているということでしょうか？ だとしたら東京地検に告発すべきです。 |
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| No.129 |
そうそう、フラット35はもちろん、銀行信金等の通常の住宅ローンも、自身が居住目的でないと借りられません。なので投資用物件としてセールスするとなると恐らく、この会社は提携ローンという名のノンバンクのローンに填めるはずです。ファミリー用を1室だけ賃貸しても赤字になるだけ、やめときなはれ。
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| No.130 |
たしかにそんなやり方であれこれ乗っけて売られてる新築を買っても儲かる訳がありません。仮に半額セールで売るならプロの買い取り屋が現金でまとめて買い付けます。デベは１戸づつリスクなんか冒しません。
もし何十戸も組織的にやってたら融資先銀行からの書類で簡単にバレますよ。 つまり>124さんはここのベテラン営業からカモられかけたんです。 |
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| No.131 |
ついでに言うと賃貸用マンションって驚くほどコストダウンして建ててます。
インフレの時代には立地の良い賃貸物件に長く住み続けるのが一番儲かりますよ。 建て替え話が来たらウハウハです。 ここのように意味で崖っぷちの物件は売れず貸せず、建て替えの話は土砂崩れ絡み以外ではまず来ませんからそうした経済活動とは無縁です。 |
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| No.132 |
＞37＞122を合わせて見ると、完売した瞬間に修繕積立金が いくらになるのか恐ろしくなるな!!
買っちゃったヒトはその辺の計算というか、覚悟は出来てるのかな？ 考えてなかったり、気付いてなかったとしたら悲劇だな (T_T) |
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| No.133 |
詳しいヒトがいたら教えて頂きたいのですが、そもそもあの巨大擁壁の定期点検とかメンテナンスに関する法的な縛りは有るんでしょうか？
無かったら、これ幸いとばかりに金のかかる点検とかやらなさそう～、ここのデベの息のかかった管理会社ぢゃ。 |
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| No.134 |
よう壁のメンテナンスに縛りはありません。定期点検という名の管理会社の収益を稼ぐための素人検査はやるんでしょうけど。仮にもひび割れでも発見されたら、よう壁下に住んでる人々は命にかかわる話だから何千万円だか億だかわかりませんが、安全対策をやらざるをえません。よう壁にも10年保証とかがついてるんですかね？まあ、すでに4～5年経過してるんだっけ？
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| No.135 |
＞134さん、回答有難うございます
管理会社が擁壁の点検やるってことは、デベは完売まで自分で負担してる分の修繕積立金を身内の管理会社を利用して点検費用名目で取り返すことも出来るって訳だ！ 管理組合が頑張らないと買ってからも安心できないんぢゃぁ大変だね。。。(-_-) |
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| No.136 |
プロの手にかかれば管理コストなんてトコトン削れますが管理組合には還元しません。
地方でアー○ンネットのぼったくりに管理組合がキレて自主管理になった物件を知ってますが蜘蛛の巣だらけ埃だらけゴミ出しは住民が総出で仕分けしてましたよ。 |
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| No.137 |
擁壁の盲点は、長期修繕計画に擁壁の補修費用が盛り込まれていないこと。確認してみれば分かるけど、もし含まれているなら、他物件より修繕積立金が高くなっているはず。それがそうでないってことからも分かるでしょ。
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| No.138 |
１０年の瑕疵担保責任は主要構造部分だけ。それ以外は２年間にとどまる。
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| No.139 |
さて、また週末がやってきますが今週は何人を現地案内にまでこぎつけられますかね。見にくる方は、ちゃんとここ読んでからにしましょう(笑)
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| No.140 |
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| No.142 |
エントランスの造花が不気味さを増してる気がする。息をしていないマンション。
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| No.143 |
造花なんですか？
なんでまた造花なのか？ 造花ねぇ… 不思議な感覚… |
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| No.144 | ||
| No.145 |
ホラー映画のような物件と思ってたけど
実際はそうでもないのね よくデベや入居者は黙ってみてるね |
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| No.146 |
＞144
ユー、買っちゃいな！ 意外によかった、って何がどう良いのか書かないわりに廻りの街並みとか眺望の良さとかは具体的に書くんだね～ 何だかデベのHPとおんなじ匂いがする この物件の眺望を語るにはオートロック突破して、眺望の広がる北側を見るしかないわけで。 住民でなければデベに現地案内してもらわないと到達出来ないと思うけど、現地案内してもらったにしては書き込みの時間が朝早くて、販売センターのオープン準備中って感じのタイミングだね (-.-)ノ⌒-~ |
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| No.147 |
あと中原養護学校脇の民家の間から絶景が見れますよ。
さくらが丘のバス停からまっすぐ先に歩いたあたり。 ちなみにその養護学校の裏手に抜ける道は通行止めですが…理由は恐ろしくて書けません。 |
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| No.148 |
'丘の上なので眺望も良かった'と言われますが丘の上に建っているマンションは見当たりませんわよ。丘のふりしたマンションは有りますが。
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| No.150 |
たしかにあれは絶対に丘ではない。ほぼ垂直な数十メートルの崖の上だよ。
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| No.154 |
現地見学は結局というか、やっぱりいなかったのか今日も。
明日は天気悪そうだから期待出来ないし、今週も"いつもの"週末になりそうだね。 仲間と共に擁壁を支える勇者はいつ現れるのだろうか (/--)/ |
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| No.155 |
手頃かと思って覗いてみたけど、ざっとスレみた感じデベは自業自得にしても入居者にはたまらん物件だね。
金無いけど、もちっとマシな物件見に行こーっと。 |
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| No.158 |
ここまで売れそうもない物件も珍しいですね。悲惨物件ランキング今年のNo.1どころか永久殿堂入り間違いなし
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| No.159 |
エントランス正面右手すぐの部屋、縦一例全部の階の外観がひどすぎる件。
いくら何でも客を舐め過ぎ。 |
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| No.160 |
レスのしょっぱなからここまでボロクソな掲示板も珍しい。
眺望も最高な感じですし 崖もコンクリで埋められてますから僕のような超素人だと安全なのかなって思っちゃうところでした。 購入者は（基本的には）一生に一度の大きな買い物をするわけですからね。 こんな物件を掴まされて泣き寝入りなんて可愛そう過ぎです。 近隣住民から起訴される可能性もありということですし崖もやばそうですし 管理費や修繕費が倍倍になっていく可能性大じゃないですか！！ そもそも入居者が増えないことには必然的に管理費等の負担が増えますしね。 自分も物件を探している身なので、他人事ながら腹が立って仕方ないですよ。 各部屋1000万くらい値下げした上で、崖のひび割れなどの管理費は永久保証するくらいじゃないと手を出す物件ではないですね。 |
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| No.161 |
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| No.163 |
>162マンションを作る必要はまったくなかったのですが崖崩れを防ぐ擁壁を作る必要はあったんですね。
震災さえなければそれなりに安きゃ買い手もついたんでしょうけど。 |
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| No.164 |
日神って、昔は横浜市内にいい物件たくさん作ってたけど、今はこのスレ見る限り全然な感じなのかな。
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| No.165 |
眺望といっても、居室側は最上階でやっとこさ目の前の住宅の屋根を眺められる程度の高さ。
デベのHPの写真は屋上からと北側の共用廊下のごく一部からの風景だし。。。ま、現地で見ればすぐばれるから騙されるヒトはいないだろうけど。 どうやっても新たな買い手がつくとは思えない、ここは。 入居済み、契約済みの皆さん、頑張って擁壁を支え続けて下さい (/_;)/~~ |
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| No.167 |
マンションの周辺は素敵な景観な住宅地。さぞかしそちらに住んでる方々は不気味なマンションが近所にできて不安でしょうね。可哀想です。
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| No.169 |
てか全くの興味で恐縮ですがどうやってダム壁を目視確認するんでしょうか？
ゴンドラが付いてるようにも見えませんが生命保険をかけて命綱でしょうか？ |
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| No.170 |
そら上下からの目視点検に決まっとるやろ。いちいち打音検査やったら一体いくらかかると？全額住人さんの負担やで。
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| No.172 |
買う気がないのか、売る気がないのか？
買う価値があるのか、売る価値がないのか？ 販売に力を入れてないのか、力がないのか？ これだけは確か。立地も人気も崖っぷち。 |
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| No.173 |
20年前と今と、全然違うんだね・・・悲しいね。
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| No.180 |
この近辺なら3680万でリビング20畳の戸建に住めますよ。
当然利便性には難がありますけどね。 数件見ましたがよかったですよ。 井田の辺は坂だらけなので、最初から検討外としている方も多いのでしょう。 結構掘り出し物があったりしますよ。 |
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| No.181 |
機械式駐車場の耐用年数は20年らしいね。交換工事は1機200万程度で試算すると1機あたり年10万円の積立か。擁壁の保守費用と併せたら大変な負担となりそうですね。完売できた翌年度から修繕積立額は3万円前後になるんだろうか？さらに管理費も必要だし、検討するなら将来負担額の試算をお忘れなく。自分はやめときます。
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| No.182 |
＞頭上にこれがあるポレスターさん大変ですね
ポレスターの頭上ではないですよ。別マンションでしょ。 ポレスターを擁護するわけじゃないが間違った情報はあかんやろ。 いずれにしても、パレステージの擁壁で守られた崖下物件はラッキーなんじゃないですか？ コンクリで固められていない崖の方がよっぽど危険ですからねぇ。 |
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| No.183 |
だからこそ擁壁の保守点検をきちんとやらないと訴訟
リスクに晒される。 |
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| No.184 |
近隣住民からしてみれば、丘からの眺望を奪われて相当頭にきていることでしょうね。
擁壁に関してはgoodと思いますけどね。 崖崩れの常連地域ですから。 横浜市が責任をもって管理しろって感じです。ていうか、日神に管理させろって感じです。 |
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| No.186 |
この辺りに建ってても日吉と名乗ってる物件は他にも沢山有るけど、さくらが丘って名乗るのは便乗商法と言われてもしょうがないような気がする。
さくらが丘は目の前の住宅街の名前であって、元々この辺の地名って訳じゃないですよね 結局その辺のセンスも含めてこのデベの評判につながってるんだろうけど、入居者とか購入検討してるヒト達はどう考えているんでしょう？ 目の前のさくらが丘の住宅街は街並みも綺麗だし結構評判良かったから、この物件が関係有るように思われたらきっと迷惑でしょうね |
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| No.187 |
確かに、さくらが丘は地名じゃない。
他人の軒下だろうがなんだろうが、売れそうだからパクりですか。一般的にはこれを『便乗商法』といいます。大陸系中国人と感覚が同じなんだろう。 |
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| No.188 |
どうしてこのマンションの管理人？だか植木係？の作業服を着た人は雨降りの中、傘をさしながら敷地内の植木に散水するの？
無駄な人件費や水道代は管理費によるところで、入居者負担。 入居者数が少ないとこういう無駄にも目が行き届かないのだな。 負のスパイラルにはまりまくり。 |
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| No.189 |
雨の中の散水・・・
作業することそのものはその人にとっての仕事であっても、その意味や効果、コストを考えるのはその人の仕事では無いのでしょう。 裏返せばマニュアル通りの仕事しかしないし、出来ない人だということ。 そんな管理人さんじゃ、何かあっても応用を効かせた対応は期待出来ませんね。 結局、ここの物件は一事が万事って感じしかしませんね。 |
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| No.191 |
私も見ました。
どしゃ降りの中でホース持ってましたね。 しかも、その日はそのあと、夕方から夜にかけてさらに強雨になるとの天気予報でした。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
自転車買ったら見てきます。
散歩ついでに怖いものみたさで。 崖下よりは日吉に出るなら便利ですね。 いや・・起伏の激しい土地ですから、便利なのかどうかは疑問ですが。。 あの辺りは駅から遠くて不便きわまりないですが 散策するのは楽しいですよ。 専業主婦やお子さんにとっては至高の土地かもですね。 |
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| No.197 |
雨の日の散水は、苦肉の策なんでしょう。
これだけの規模のマンションですから、屋上か地下に貯水槽があるはずです。 多くのビルやマンションの建物において、浄水場から送られる水を、一度貯水槽にためてから、各階に給水する方式をとっています。 入居者数が少ないということは、水道水の使用量が極端に少ないため水の停滞が生じたり、貯水槽内部で一定の位置に水が停滞し、死に水が発生、もしくは貯水槽内部の水質汚染が発生しやすいと思われます。 法律では、貯水槽の清掃は、毎年1回以上、点検することになっています。 今のところ入居者少な過ぎです。 水質の衛生管理が極めて困難な状況といえます。 水道使用量の少ない蛇口は、定期的に放水して停滞水を無くすようにせざるをえないのです。 貯水槽は、ふだん目につかない場所にあり、衛生管理を怠りがちなことから、水が汚染され、思わぬ事故につながります。 槽のひび割れやすき間から、虫や雨、ホコリや鳥のフン等の異物が混入したり、通気口から虫やネズミが侵入したり。 清掃不足や水が停滞したために、鉄サビや藻が発生したり。 蛇口からでる水は、すべて水道水で安全と思いがちですが、給水設備の維持管理が悪いと、汚水や思わぬ事故を招くことがあります。 汚染水と判断された場合は、ただちに給水を停止しなければなりません。そうなったら大変です。 |
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| No.198 |
水道まで危険に晒されているとは！
トコトンな物件だが、色々と勉強にはなる |
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| No.199 |
まるでステリー小説の謎解き場面のようだ
どんなエピローグが待っているんだろう |
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| No.200 |
＞今のところ入居者少な過ぎです
さすがに100世帯くらいは住んでます？？ |
現在の物件
パレステージ日吉さくらが丘
パレステージ日吉さくらが丘 [第2期]
- 所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番1（地番）
- 交通：東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
- 総戸数： 101戸
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