■家の売却は何社に依頼？不動産屋の絞込みについて、アドバイスお願いします■

[まー買い換え検討中]

築浅で４年経過の家を売却査定中です。

大手ハウスメーカーの家で駐車場２台、最寄駅や小・中学校へは徒歩１０分、
スーパー、コンビニ、病院も近くで近隣トラブルも一切ありませんが、子供が産まれ家庭環境が変わったという理由で妻の実家周辺で買い替える為、売却を決めました。売却価格は貪欲になりすぎず、多少の値引きも視野に入れて、相場＋αで検討中です。

売却方法は、自分なりに検討した結果、一般で決めています。
売れるまでの期間は、出来れば遅くても半年くらいと考えております。

現在、査定に３社依頼中（次に住む予定地の中堅不動産屋に２社、次に住む予定地の個人不動産屋に１社）です。
現在住んでいる場所の不動産屋には、今のところ相談していません。
購入した土地やハウスメーカーには、今のところ相談していません。

今の悩みは・・・
①特に売却依頼中、売却された方に質問ですが、最終的に何社に絞り込んで売却依頼をすればベストと考えますか？

②その絞り込んだ不動産屋の種類はどういったところでしょうか？
（大手・小規模不動産屋？現在住んでいる地元不動産屋？）

③依頼する不動産屋さんには、販売戦略は事前に確認しておく必要はあるのでしょうか？合わせてインターネットにも乗せる事で効果はあるのでしょうか？

質問ばかりで申し訳御座いません。

仕事をしていますので、こまめにはなかなか難しいですが、
出来るだけ経過報告・返信をさせて頂きますので
アドバイスのほど、よろしくお願い致します。

有効な手段で短期勝負で行いたいと思います。

[2: 売却経験者]

＞①特に売却依頼中、売却された方に質問ですが、最終的に何社に絞り込んで売却依頼をすればベストと考えますか？
＞＞三井のリハウス（購入した業者）と、地元不動産会社（賃貸業・仲介業・新規分譲等も手がける地元では有名なパワービルダー）に査定依頼、こちらの希望額に近い査定額を出してくれた地元業者と専属選任契約を３ヶ月結ぶ。その後、東急リバブル・住友のステップ・地元仲介業者・私鉄系仲介業者と一般契約を結ぶ。

②その絞り込んだ不動産屋の種類はどういったところでしょうか？
（大手・小規模不動産屋？現在住んでいる地元不動産屋？）
＞＞①に回答

③依頼する不動産屋さんには、販売戦略は事前に確認しておく必要はあるのでしょうか？合わせてインターネットにも乗せる事で効果はあるのでしょうか？
＞＞○月までしか販売しないと期限つき契約（ダメなら売り止めるつもりだった）販売方法は（広告チラシが可能か？、ネットは？、両隣への電話による営業は？、オープンハウスは？等、いろいろと戦略を煮詰めます）我が家は全てＯＫを出し、早期成約を狙った。ネットの効果があったかどうかはこちらではわからなかった。（担当者に聞かなかった）自分家の写真をネット上で見るのは不思議な感覚だった。（綺麗に写してくれていた）

※早期成約したいなら最初の値段が明暗を分ける（新規物件は業者も客も必ずチェックしていると思うこと。相場より高いと相手にされない。最初が肝心）業者のアドバイスを真摯に受け止め慎重に決定したほうが良い（ずるずる下げる事だけは避ける）近隣の成約事例は少なくとも過去２年分は見せてもらうこと。

＞次に住む予定地の中堅不動産屋に２社、次に住む予定地の個人不動産屋に１社
何故地元業者を入れないのですか？地元の客の情報は地元の業者が一番持ってますよ！！

[3: 2]

あれれ〜〜？？？
なんでか、赤字（？）になってますね。

[4: まー買い換え検討中]

早速の連絡有難う御座います。
大変参考になりました。

皆様の経験等多くのレスお待ちしております。

宜しくお願い致します。

[5: 匿名さん]

マンション１Ｆ売却しました。
一般媒介契約３社でしたが、それで妥当でした。
契約前にレイインズにいつ頃、掲載するか、
その他、どんな広告活動をするか、具体的に聞きました。
我が家は、同じ区内の方の購入が強い地域でしたので
この地域の購入希望者を多く持っていそうな仲介業者をはじめ
安心できそうなところを選びました。
査定の高いところで選ぶのは、止めるべきです。
業者をあせらす意味でも、２〜３社おすすめです。
販売活動は、ネット、折込広告は、よかったです。
ｇｏｏｄ　ｌｕｃｋ！

[6: まー買い換え検討中]

アドバイス有難う御座います。

ＮＯ、５さんは、三井のリハウスなどは利用しましたか？
具体的に３社とは、大手？地元？などどういった不動産屋でしょうか？

また、私は買い替えを想定しての売却ですが、
買い替え予定の中規模で某沿線を得意としたハウスメーカーにも
動いてもらう必要はあるのでしょうか？
要するに買い換えてもらわないとハウスメーカーは買ってくれないので
一生懸命になるのではと考えておりますが・・・
（地域は同じ県内ですが、私の住んでいる地域とは違うのですが。）

[7: 匿名さん]

我が家も買い替えでした。
一番、損がないのは、売却してから、新居を考えるだと思います。
悲しい下取りになることもありませんし。
大手２社にその他がおすすめです。
大手1社ですと、その大手が、競争心もたないようです。
世の購入希望者に多く広告されるのが、（的を得て）
よい業者選びと思います。

[8: まー買い換え検討中]

アドバイスありがとうございます。

一般で依頼の場合、全てレインズに登録依頼されましたか？
（ほか、インターネットなど）

[9: 入居済み住民さん]

私もマンションを売却しました。（一戸建てへの買い替えです）
私の例ですがお話します。

実際に売却依頼する１年以上前から、それなりに活動（勉強がてら不動産屋を当たっていた）していたので、実際の依頼時は当時（数社に声かけていた）の一番信頼おける業者にすんなりと決めれました。
（当時は予定だけで具体的な売却時期は決まってなかったが、親身になって話を聞いてくれその後も情報をくれたり、他の事でも無理して頂いたりしてました）

で、全幅の信頼でお任せすることにしました。
実際には、「専属専任媒介契約」を結びましたが、正直それまで何も知りませんでした。
但し説明を聞いていると、色んな業者と契約しても最終的に落ち着くところは同じ（売却価格）だと判断し、素人が時間を割いて色んな手続きしミスするよりは、完全に任せるほうが得策だと感じました。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C0%EC%C2%B0%C0%EC%C7...

上記ＵＲＬにあるように、レインズに即登録されますので１社に頼んでも、情報はまたたく間に様々なところへ公開されます。
実際に、我が家も依頼した業者直接の顧客ではなく、別の仲介業者から買主が見つかりました。

活動方向は毎週ありますし（広告や問合せ結果など）、何ら問題ないです。
また、売却価格についても近所の例や最近の動向を教えてくれ、とても参考になりました。

はやり、地域に密着し常に情報を掴んでいる業者が強いですね。
聞いた話では、売却不動産の半径５００ｍにビラを蒔くと、すぐに反応があるらしいです。
（理由は、良くその地域を知っている住民が、知り合いで探してる方へ連絡したり、息子や娘のためにずっと探している人が意外と多いとのことです）

あと経験上、価格を欲張って吊り上げないことです。
買主は、売り主以上に勉強しています。相場は分かっていますので、少しでも高ければ寄ってきません。
幾ら環境や設備が良くても、最後は価格でしか判断してきません。
しかも、最初から値引きありきで予算より高めの物件を見に来ますので、値引きは当たり前だと思ってください。（しかしそれを見込んで、高めに設定すると最初から寄ってきません）
食品と同じで、○○８０万とか○９８０万とかの価格で、少しでも安く見せるのがコツです。
みんな一番上の位で、判断しますから。
（物件を探すときは中身より価格から見ますから、その時点で候補から外れれば終わりです。）

私の直ぐ近くで同じような物件が、凄い強気の価格設定してましたが、ずっと売れ残ってました。
（その営業マン曰く、この価格では売れないですと最初から名言されてました）


長文すいません。

[10: 匿名さん]

＞一般で依頼の場合、全てレインズに登録依頼されましたか？
？？？
質問の意味がわかりません。
売却の依頼＝レインズに登録ですよ！
売却の依頼を受けた物件情報はレインズに登録され、ネットワークを通じて広く会員に公開されることにより、成約のスピード化が図れるのです。
スレ主さんは契約した不動産会社以外に物件情報を提供しないお考えなのでしょうか？

売れなくてもいいの？

[11: 匿名さん]

中古マンションを最近売却しました。
スレ主さんの家は築浅なので参考にならないかもしれませんが、
ウチはたまたま中古物件を探していたリフォーム屋さんに売却しました。
リフォームして半年程度オープンハウスにしてから売却するらしいです。
なかなか売れない物件が周りにあるなか２ヶ月でケリがつきました。
価格は並だったと思いますが面倒な話しが何もなくラッキーだったと思っています。

[12: まー買い換え検討中]

みなさまのアドバイス参考になります。ありがとう御座います。
更に経験談等お願い致します。

一般でレインズに掲載希望ですが、

数社に依頼予定なので、その都度
「レインズに登録してください」って行ったほうがよいのかと
思いまして・・・

売りたい気持ちは強いです。
初心者ですみません。アドバイスお願いします。

[13: 入居済み住民さん]

０９です。

我が家は、正式依頼（契約）後数日で反応がありました。
３週間ほど週末（土日）は、見学者の対応でした。
一日に３組ほどが訪ねてきましたね。

で、結局２週間目に来られた方が購入されました。
しかし仲介業者の方の話では、特別早い方では無いようでしたよ。

不動産売買は常に動いていますから、売れるときはあっという間です。
それは自分が購入する立場になれば分かると思いますが、希望の物件が見つかれば即決があっても不思議ではないですからね。

広告の力は凄いですよ。
近所の知り合いの方にも、「○○さんの家売りに出てたね」ってすぐに言われました。

どなたかも書かれてましたが、レインズに登録されると自分の家がネットでも見れますし不思議な感じでした。

売れてしまうと、もう少し高く設定しておけば良かったなどと思いますが、欲張っては売れないと思います。（余裕ある方は高め設定で購入者が出るまで待てば良いでしょうが）

価格設定はオークションのように需要と供給のバランスですから、売りたければ欲張らないことです。

[14: 匿名さん]

大手不動産系、大手ハウスメーカー系、信託銀行など4〜5社に査定を依頼。
うち1社が事前に自分なりに調べて出した価格に近く、また近隣の売買事例をしっかり提示してくれました。
更に担当者から、この地域で探している顧客が2〜3組居るので直ぐにでも内覧に連れて来たいとの発言。
ホントかな？と思いつつ正式に依頼、翌週に内覧、更に翌週契約と成りました。
価格設定や内覧アポに振り回されずストレスを感じなかった。
やはり地元で顧客を持ってるのが強いと思います。
必ずしも大手が良いとは思いませんよ

[15: まー買い換え検討中]

本日も多くの方に書き込み頂き、大変参考になります。
本日の動きとしましては、週末に１度地元の大手で査定を出してもらおうと
連絡いたしました。

実際に２〜３社（もしくは４社）に依頼を絞り込んで考えております。

売却は月末もしくは９月上旬にははじめたいと考えております。

またまだ検討したいと思いますので、引き続き皆様のアドバイス宜しくお願い致します。

[16: 匿名さん]

スレ主さんへ

どこへ依頼するかは、それほど神経質にならなくても良いと思いますよ。
規模は違いますが、車をどこで下取りしてもらうかに近いと思います。
購入する側は、見た目が同じようでも中身や過去暦が気になるので、慎重になりますが（それでも素人では判断に限界がある）、売却側はある程度希望価格で売れてしまえばそれ以上に条件は無いからです。

それよりも確実に売るために、購入側の立場で準備をしておくことをお勧めします。
必ず見学に来ますので、第一印象で買いたいと思わせるように、まずは綺麗にしておくこと。
環境や住み心地など、良い点を最大限にアピールできるようにしておく。

ところで、いつ引き渡しの予定でしょうか？
特に制限が無いのであれば、不動産が動きやすい時期に合わせるなど。
やはり、年度末（３月末）に引越し完了できるように、逆算して売却できれば良いのではないでしょうか。（業者との契約〜購入者との契約〜リフォームなど〜引越し）
あまり、早くから動いて長々と活動するのは得策じゃないですよ。（いつまでも、広告が出ている物件は敬遠されますから）

[17: 匿名さん]

なぜ一般することにしたのか、それを教えてください。

[18: まー買い換え検討中]

1年ほど前に専任依頼したらあまり活発に動いてくれなかった経験(その時は売り出し価格を高くしてしまった事もありますが)と、会社によって多少活動内容が違うと思われ、大手、地元を含めての一般にしました。実際どちらがベストなのかわからないのはありますが、、、

[19: 匿名さん]

5 です
３社でも４社でも契約前にレインズに掲載を
していただけるか、伝えれば、大抵、してくれます。
一般媒介では、レインズ掲載は、義務でなかったと思います。
ですので、事前にが大事です。

仲介業者さんしか、レインズは、ネットで閲覧できないと思いましたが。
我が家では、Ａ業者にＢ業者は載ってる？どんなの？と確認までしました。
その広告自体のチェックも大事でした。（不利なものとなっていないかなど）

16の方のように、きれいにし、我が家は、トランクルームも借り、
できるだけ、モデルルームのように難しいですが、心がけました。

ネット広告はおすすめです。どちらの業者さんも利用することと思います。

[20: まー買い替え検討中]

本日も多くの方々からアドバイス有難う御座います。

本日は、帰宅後ネットで近隣の新築の価格を調べて
妻と売出し価格を検討しております。
もちろん査定での額を見て、最終価格を検討しますが。

しかし、近隣の新築建売価格で安いところがあったのには、驚いております。
うちの土地代＋αぐらいで販売しちゃってるところもありました。

買い手は、建売に行ってしまわないかと懸念しております・・・
そこまで売り出し価格を下げる事はできないですし。

まぁ、そんな事も念頭におきながら、更にネットでいろいろ勉強しております。

[21: 匿名さん]

スレ主さんへ

築浅の一戸建ての売却価格設定は難しいと思います。
マンションの場合は、立地条件（やはり駅近が有利）と専有面積と築年数です。
それ以外は、購入条件に個人差があれど（設備や施工会社など）大した価格差にはならないようです。

但し一戸建ての場合はメーカや設備も影響しますし、土地形状や日当たりなども関係します。
また、土地価格が近隣でも場所により差がありますし、一概に同じような土地＋家でも価格は違ってきます。

最終的には、需要と価格が見合わなければ売れませんので、購買欲をそそるベストな価格設定を見付ける事が大事ですね。難しいですが・・・。
（そのためには、自分が買うなら幾ら出すかを目安にすれば良いと思います。）

最後に、必ず販売価格には幅を持たせることです。
値切りありきで最低価格をしっかり作ることです。
だらだらと値下げするのではなく、思い切って割り切れる価格を設定しておくことが売却のコツですよ。

頑張ってください。