＜H免震・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古３＞

[匿名さん]

プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、24時間スーパー、さらに新潟県中越地震で震度6強の直下型にも有効性が実証されたハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）

交通：
埼京線「南与野」駅　徒歩24分
埼京線「武蔵浦和」駅　住民専用シャトルバス15分
埼京線「中浦和」駅　自転車10分
武蔵野線「西浦和」駅　自転車10分
京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅　バス14分「町谷三丁目」バス停から徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[102: 匿名さん]

ヤフーで確認できる日商岩井北浦和マンションはこの1件だけですね。


http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

[103: 匿名さん]

【日商岩井北浦和マンション】
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）

[104: 匿名さん]

>>103

ソースと何階かの情報をお願いします。

[105: 匿名さん]

【日商岩井北浦和マンション】
★2010年1月成約・60.5㎡・850万（14.1万/㎡）
★2010年4月成約・60.5㎡・1020万（16.9万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・940万（15.6万/㎡）
★2010年8月成約・60.5㎡・810万（13.4万/㎡）
★2011年3月成約・66㎡　・780万（11.9万/㎡）
★2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
★2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）

↑現実を見よう、嫌かもしれないけど。


＞サクラは世界最高峰の免震装置や埼玉県トップの共用施設

それが世間では大した付加価値として評価されないから、
なかなか売れないでいるのにねぇ。

[106: 匿名さん]

ソースもない情報か

さくらは１5階建てなので平均階は8階、日商の8階と同じ階がいくらかが問題。
日商の8階の坪単価がいくらなの？

[107: 匿名さん]

あ、もう1件データがあったので追加。
単なる見落としだけど、「意図的にはずした」と言う人がいるかもしれないので。

★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）


過去のデータで、何階の物件なのかまでは残っていないので悪しからず。
ソースはある不動産業者が登録会員向けに公開している過去データ。
どこのデータか公開しなければ信用できない、という人は信用しなくていいよ。
そこまでここで書く義理はないと思うので。

[108: 匿名さん]

>>101

天然というか〇〇というか・・・・・
だからここを買っているのでしょうねw

サンプルはたった１。
最寄駅は与野本町、準工業地域ではありません。
ここみたいに大量に売り物件がありませんので何かいいところがあるのでしょう。
たぶん地図を見る限り静かな住宅地域に建つマンションといったところでしょうか。

比較するなら同じ道場にある浦和秋ヶ瀬ハイツ、浦和栄和南住宅
大規模、設備を考慮すると比較マンションの２割増しくらいかな。

[109: 匿名さん]

★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので上から一つ下の８階として
坪単価は62.7万、共用施設と免震分として最低10万上乗せで72万。
今から32年後でサクラの8階が坪72万なら普通のマンションよりも下落率が低いね。

[110: 匿名さん]

おめでたい人…

[111: 匿名さん]

あまり責めないであげて…
売りがどんどん増えて、単価も確実な下落傾向であせっているのでしょう。

つい最近売れたA棟3階の売却価格がいくらだったかはわかりませんが、
仮に値下げがなかったとしても坪95万、㎡単価だと29万だったから、
ここのところ続いてきた32～34万円/㎡（住まいサーフィンのデータ）からはかなりの下落と言えるでしょう。

住民というだけではなく、もし売出し中の方ともなればあせるでしょう。比較的動きの多い10月ですから。
いま出ている10件の売り物件、単純に㎡単価で論じれば高すぎます。
「いや、豊富な共用施設があるから高くなるはずだ！」って言ったって、
それは買主でなく売主が判断することですから。

[112: 匿名さん]

すみません最後の１行間違いです。

それは売主でなく買主が判断することですから。

[113: 匿名さん]

普通、平均の数値を出す場合、数学的には全てのサンプルの平均値を求めるんだけど、
様々に条件の異なるサンプルの平均を出す場合は、最も高い数値と最も低い数値を
はずして、それ以外のものの平均を出すほうが、精度があがると考えられる。
同じマンションの物件でも、著しく条件の良い・悪い部屋はあるわけだし、
売買の時期も同一ではないので。

日商岩井北浦和マンションの2011年に入ってからのデータは以下の通り。

①2011年3月成約・66㎡　・780万（11.9万/㎡）
②2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）
③2011年7月成約・60.5㎡・550万（9.1万/㎡）
④2011年8月成約・60.5㎡・780万（12.9万/㎡）

ここから、特に㎡単価の低い③と高い②を外すとあまりぶれのない
2件が残る。
サンプル数としては少ないけれど、この2件の金額あたりが今年の標準的な
価格として考えるのが無難だと思う。

最初に日商岩井北浦和マンションを引き合いに出した人としては、
ここが、周辺相場から比べて高値で取引されているとならないと困るんだろうけど。
築30年を超える物件としては確かにそこそこの価格で取引されているとは思うけど、
共用施設がほとんどなくて、管理費等が非常に安く抑えられていることもその理由の
一つだと思うよ。
逆にサクラディアは今後管理費+修繕積立金がかなり高くなる予定だから、厳しいかもね。

[114: 匿名]

今夜は盛り上がってますなあ

[115: 匿名さん]

日商岩井北浦和マンションの場所は徒歩では駅までサクラディアよりも近いけど、途中坂があり、自転車で駅まででるのはかなり難しい。徒歩でも徒歩圏ではない。その点、サクラディアは中浦和駅まで自転車が可能。その点で駅へのアクセスはサクラディアの方がいい。

サクラディアはここ１年の成約単価で坪１０５万位が平均だが、かりに、日商岩井北浦和マンションの場所に同じマンションが築３年ものであったとしても、共用施設や免震の違いで、坪単価８５万くらいじゃないと買う気がしない。あっちが築３年で坪単価９５万でも１０５万のこっちを買う。
だから共用施設と免震で１０万上乗せどころか２０万上乗せが妥当。

だから★2011年6月成約・60.5㎡・1150万（19.1万/㎡）が高い方なので9階建の上から一つ下の８階として 坪単価は62.7万、共用施設と免震分として20万上乗せで82万が妥当（32年後のサクラの妥当価格）。

日商岩井北浦和マンションと比較している人が、安い部屋はもっと安いと言っているが、ソースもなく一部、嘘の激安データを混ぜている（全部嘘だとばれるので）。もしすべてのデータが本当だったとして平均坪単価は約47万。これに20万上乗せで67万。さらに日商が中間階が５階でサクラが８階なのを考慮すると、70万位か（32年後のサクラの妥当価格）。

[116: 匿名さん]

ほかにも日商のコンクリートの耐久年数は50年ほど、あと15年で日商は建て替えが必要。
サクラディア、100年耐久コンクリート。サクラディアは築35年になっても建て替えはまだはるかに先。
これを無視して比較するのは超お粗末。

日商は80年の耐震基準前のマンションで震度、サクラディアはそれ以降の耐震基準よりももっと優れている免震。
それも世界最高峰の免震。
これも無視して比較するのも超お粗末。

[117: 匿名さん]

日商岩井北浦和マンションとサクラディアを同一要素ごとに比較しました。
サクラの上乗せ坪単価は共用施設だけで20万とかは行き過ぎと判断し、かなり控えめにしました。


日商岩井北浦和マンション　　　　　　
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）


サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価5万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価10万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価5万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）

合計でサクラの上乗せ坪単価は35万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して82万。

築35年になったサクラの32年後の坪単価は82万と予測できますね。

[118: 匿名さん]

はいはい、おつかれさん。

ここまで一生懸命ご解説されるなら、なんで今、これだけ売れないでさらしものになっているのかの理由もご説明いただけますか？
35年後でも坪82万で取引されるのに、今既に100万前後の価格で、たぐい稀なる面新装置があるのに震災直後でも売れない理由を。

[119: 匿名さん]

× 面新
↓
○ 免震

[120: 匿名]

>>117
32年後に坪単価82万とかどれだけおめでたいのか。
すでに100万そこそこの坪単価なのに10件も中古がだぶついてるってことは今後売れない中古がどんどん増えて行くってこと。
さいたま市では築浅なのにこことOMIYA　TOWERの売りの多さは異常。

[121: 匿名]

>>117

上乗せ単価をもっと控えめに勝手に訂正させていただきました。これくらいなら十分妥当かと。

日商岩井北浦和マンション　　　　　　
A駅まで徒歩圏ではない、自転車も駅まで坂がありきつい。事実上バスしかない。
B大規模である。
C共用施設がほぼ皆無。
D路線バス停まで2分ほど。
E80年の耐震基準前の建築。
Fコンクリートの耐用年数が50年（あと15年で建て替え必要）


サクラディア（サクラの上乗せ坪単価）
A駅まで徒歩圏ではない、自転車では中浦和駅まで坂なしでアクセス可能（上乗せ坪単価3万）。
B大規模である（上乗せ坪単価0万）。
C共用施設が毎日便利な24時間スーパーなど首都圏トップクラス（上乗せ坪単価7万）。
D路線バス停が目の前（上乗せ坪単価0万）。
E80年の耐震基準後の建築（上乗せ坪単価5万）。さらに世界最高峰免震（上乗せ坪単価3万）。
Fコンクリートの耐用年数が100年（築35年になっても現時点の日商より遥かに建替えが先）。（上乗せ坪単価10万）

合計でサクラの上乗せ坪単価は28万。
日商の最近の8件の平均成約坪単価は47万とのことなので足して75万。
築35年になったサクラの32年後の坪単価は75万と予測できますね。

築35年になった時点で、100年耐久であと65年後建て替えと50年耐久であと15年後建て替えでは坪単価はもっと差がつきそうですが10万のままにしておきます。