定期借地権物件

[たまぷらあざみの]

最近、定期借地権戸建が増えてますが短期、長期的にみてどうなんでしょうか？
比較的割安な物件もありますが、めちゃくちゃ高い（強気な）価格付けもあります。
何を基準に価格設定しているのか、売却時のリスクなど。。。

[201: 匿名さん]

ついでに言えば、安い賃貸しか住めない人を負けと思う価値観の人も大勢いるし。それぞれの価値観で好きなようにすればよいのだ。

[202: 匿名さん]

賃貸派は定借買う人にとって希望の星だよん。でも貧乏で滞納したり夜逃しそうなあんたは勘弁。あとバラバラ殺人する
ようなお姫様も困ったちゃんだね。どんなものにもリスクはある。それが世の中っちゅうもんだ。

[203: 匿名さん]

定期借地権住宅は、
　・中古の住宅ローンが絶望的
　・中古の流通市場が無い　　
というのが致命傷的問題点だな。

要は資産価値が無いという事だから。
一般人が手を出すようなもんじゃないな。

[204: 匿名さん]

資産価値が無いのではなくて流動性が低い資産ってことです。

[205: 匿名さん]

賃貸住宅専用投資物件とわりきるべし。

[206: 匿名さん]

２０代で定借買って、それしかない人達は、５０年後どうなるんだろうね。
３０年ぐらいして建て替えしたい時、お金どうするんだろうね。
土地も買ってれば、３０年後、ローンも終わってるだろうにね。

[207: 匿名さん]

早く気がついて死にものぐるいで働いて定年後介護マンションを買うことかな。

[208: 匿名さん]

>定期借地権住宅が全く普及していないという事が、全てを物語っていると思いますよ。
住宅においては、安いからというだけで飛びつくような人が殆んどいないって事でしょ。

[209: 匿名さん]

日本人は土地神話だから

[210: 匿名さん]

アメリカでも「金持ち父さん」読んでたら結局は土地なんだよってわかる。

[211: 匿名さん]

立地がいいことが条件。

[212: 匿名さん]

流動性が高い＝換金性が高いってことで、「収益率が高い」というのとイコールではない。欲しい金持ち2人以上みつけて競わせば流動性が低くて時間がかかっても高く売れる可能性はあるので収益率が低いとは限らない。一方、大衆向け商品って薄利多売でしょ。土地付か定借かどうかという単純な基準ではなくて個別の要因による。

[213: 匿名さん]

定期借地権付住宅の分譲事業は土地を仕入れる必要が無い。
即ち、初期投資がいらないって事。
だから、定期借地権付住宅の分譲は資金の無い三流の不動産屋の物件が多い。
そんな売主から家を買って大丈夫?

[214: 匿名さん]

定借って立地が良くて地主が手放したがらない土地にマンションなんかを作るケース以外はどうかと思いますが。

[215: 匿名さん]

何だかんだえらそーな議論しても、定借買う人ってこんな感じでしょ

えぇぇっー！！ウッそぉー！！！
こぉーんなにカワイイィーおウチが半値で買えちゃうのおぉ〜！！
マジでぇ〜！！！！
スラム化??地代??買い替え??????そぉーんなこと???よぉ〜くわかんないし???
とにかく安いから買っちゃお買っちゃお！！　（＾−＾）
ヒャッホー！！！！！！！

[216: 匿名さん]

かなりきてますね。楽しいね。

[217: 匿名さん]

>215
Aho復活

[218: 匿名さん]

>>213定借って
貧乏人の持家手段
貧乏業者の建売手段ってことだな

[219: 匿名さん]

土地神話ってまだあんの？
土地の金利分で地代払えるよ。
20年もあれば頭金なしでも楽に返済可能だとおもうけど。
完済までは絶対的に所有権より早いぜ。
みんな目お覚まそう。土地があっても金がなければリフォームも
新築もできないぞ。テントでもはるのか？

[220: 匿名さん]

業者さんも大変なんですね・・・南無〜

[221: 匿名さん]

良い土地の賃料は上がる。
とくに首都圏。賃料は土地代が下がってもほとんど下がらない特性がある。

[222: 匿名さん]

221さん。あんたわかってる人だね。

[223: 匿名さん]

定借の仕組みも理解できない人達に、定借を勧める業者は詐欺師も同じ。

[224: 匿名さん]

そんなこたあ当たり前だろ。

[225: 匿名さん]

定期借地なんて興味が無いしよくわからんが
借地というのは、どうも貧乏臭いイメージがあるな

[226: 匿名さん]

今の時代はHGFのような大金持ち向け企画もあるぞ。

[227: 匿名さん]

土地買取オプションがあるかどうかとその条件を良く確認したらいいのでは。今までの賃料を買い取り価格から割り引く条項なんかがあるとなおいいとおもう。

[228: 匿名さん]

>>227
広い土地を何区画にも分けて定借してることが多いだろうから、
一戸だけ買いたいとか言われても困るよなぁ。
今まで払った地代を買い取り価格から引くとか、
自分勝手に言われても困るよなぁ。　by地主

[229: 匿名さん]

>>227
家＆車のような年月がたてば価値が落ちていく消費財なら別だけど、年月で価値が落ちない
土地では割引なんてありえないでしょう。（借金して利息分のみ払っていて、利息が借用金額
と同じになったら借金をチャラにしろと言っているのと同じじゃないの？）

[230: 匿名さん]

ミサワホームの定期借地分譲物件は土地取得オプションつきだよ。

http://www.330navi.com/g-tsurukawa-t/index.html

[231: 匿名さん]

>226
フォ−か。
>229
土地の価値は落ちるぞ。それも月単位でな。
消耗品の減価償却と違うからたち悪いんだよ。
よっぽどいい立地なら別だけどよ。
普通このスレ見てる人たちならせいぜい5000万がいいとこ
だろ。（援助なし）いいとこ買えんぞ。

[232: 匿名さん]

こんな定期借地権住宅ならありかと思います。

http://www.cityscience.co.jp/akashiokubo/index.html

[233: 匿名さん]

＞２３２
サイトを見る限り土地買い取りオプションはなさそうだな。

[234: 匿名さん]

土地の買取があろうが無かろうが、定借買う人ってこんな感じでしょ

えぇぇっー！！ウッそぉー！！！
こぉーんなにカワイイィーおウチが半値で買えちゃうのおぉ〜！！
マジでぇ〜！！！！
スラム化??地代??買い替え??????そぉーんなこと???よぉ〜くわかんないし???
とにかく安いから買っちゃお買っちゃお！！　（＾−＾）
ヒャッホー！！！！！！！

[235: 匿名さん]

また亡霊ですか。

[236: 匿名さん]

このスレはアンポンタンにとりつかれたようなので、お祓いが必要です。

[237: 匿名さん]

>>232
定借の建売業者も大変なんですね
　　　　　↓
No.27 by 匿名さん 2006/12/23(土) 02:16
大阪の建売業者シティ○イエンスが、販売中の[ビレッジガルテン明石大久保フェスタ]という定期借
地権の建売住宅です。

定期借地権のメリットを生かし、広大な庭をみんなで共有するという面白い住宅です。
　　http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/kz/0000195092.shtml

[238: 匿名さん]

定期借地権制度は中古の事まで想定していない欠陥制度なんですよ。
被害者が増える前に制度廃止にすべきですね。

[239: 匿名さん]

中古では売りにくいということを想定して買う制度です。

[240: 匿名さん]

＞２３６

うけました！

[241: 匿名さん]

庶民にとって定借住宅は、買うもんじゃなくて、借りるもんなんじゃね？

[242: 匿名さん]

USJは貸してくれるみたいだね。
中古でも貸すの？

[243: 匿名さん]

>>241そうだな
他所様の土地に家を建てといて、「家を買いました。」は無いだろ。
ホント恥ずかしくないんかね。

[244: 匿名さん]

どうでもいい

[245: 匿名さん]

【定期借地権の大嘘】
　　　　↓
http://www007.upp.so-net.ne.jp/okano_hr/doc_gn/seikei/shakuchi1.html

[246: 匿名さん]

このスレは特に心の病んだ方々が多いようですね。とても土地付きの億ションや豪邸を買ってる方々とは思えません。そういう方々はこんなスレ興味ないのでのぞかないでしょうに。

[247: 匿名さん]

>>242
一応、定借にも融資する事になってるが、実績は殆んど無い。
期待しないほうがいい。

[248: 匿名さん]

>246
定借業者必至やのう。
まぁ、せいぜいがんばって下さい。

[249: 匿名さん]

[250: 匿名さん]

＞２４６
上物は価値の毀損が激しいから、現金、有価証券、安定した職業、金持ち父さんとか、それなりの担保を持っていないと難しいよ。

[251: 匿名さん]

誰もまだ５０年目を迎えてないんだから、何が起こるかなんてわからないよね〜

[252: 匿名さん]

ノーリスクノーリターン

[253: 匿名さん]

>243
所有権でもローンで買えば5年払ったから庭とトイレ1つは自分の物かな。
といっしょだよ。

[254: 匿名さん]

土地が自分の物にならない以上不動産としての価値はほとんどないと思うのだけど。ウワモノは２０年で価値０というのが実情。

[255: 匿名さん]

そんなこと当たり前。
土地は上物より価値の償却は低いけど今後もずっとあがるとおもいますか？
場所にも寄りますが、人口問題など価値は今よりなくなるとおもいませんか。
ちょうど払い終わった頃。売れないとか、もっといい場所が低価格でうりにでてる
とか。

[256: 匿名さん]

人口問題は地方交付税で息を繋いでいた田舎の問題と言っても良く、利便性の高い都心や大阪名古屋などの大きな政令指定都市には全く無縁といっていいでしょう。むしろ田舎からの人口流入でこういった地域の土地は値段が上昇するか、値段はそれなりでも賃料が上昇すると予想しています。現に今起こっていること。

[257: 匿名さん]

定期借地権って制度が出来てまだ15年ほど。
相続、破産、解体、地代未払等いろんなトラブルが明るみに出るのはまだまだこれから。
50年たって一巡しトラブルが出尽くしてから、やっとまともな制度になるんじゃないかな?
もうちょっと様子見たほうがいいと思うけどな。
その証拠に大手のまともな不動産会社は定借の事業してないじゃん。

[258: 匿名さん]

大手と言えるかどうか、ちょっと前のレスにあったミサワ東京はやってるな。土地買い取りオプションがついていたけど。

[259: 匿名さん]

公団の土地＋ハウスメーカーってのはまだマシと思うが、
それ以外の定借の戸建って、地主を騙してやってそうな怪しい不動産屋のばっか。

[260: 匿名さん]

>それ以外の定借の戸建って、地主を騙してやってそうな怪しい不動産屋のばっか。

普通、戸建事業をする場合は、その土地を仕入れるの数億円いるし
販売して建築して引き渡すまでの数ヶ月間の金利もかかる。
だけど定借の場合、地主さえ丸め込めばその資金も不要になる。
だから定借は、資金力の無い三流不動産の事業手段となっているのです。

[261: 匿名さん]

某金融機関の定借中古戸建への住宅ローン融資額算出方法
　　新築時の建物価格×５０％×（〔２０年−築年数〕÷２０年）＋保証金×７０％
　
例えば：新築時2,500万円(建物2,000万円・保証金500万円)を築10年中古の融資額は
　　２，０００万円×５０％×（〔２０年−１０年〕÷２０年）＋５００万円×７０％
　　＝８５０万円が上限となります。

※建物価格の上限は延床坪数×５３万円が上限
※築２０年までのご融資
※定借ローンを開始して約2年、未だ融資実績無しです。

[262: 匿名さん]

定借なんてものは、低学歴ブルーカラーが親から金出してもらって買うもの。
真人間が将来を見据えて手を出すようなものじゃぁ無い。
止めとけ！

[263: 匿名さん]

>261
どこの銀行？

[264: 匿名さん]

>>258
ミサワも定借撤退間近らしいですよ。
定借に入れ込んで大失敗だったみたい。

[265: 匿名さん]

＞２６４
結局そういうことなんだな。

[266: 匿名さん]

なんかチョーシにのって否定している人が多いけど、まともな感覚で自身で判断して
理解してればそんなに驚くことじゃないよね。
もしかして、ここはあるある人だらけ？

[267: 匿名さん]

>264だから粉飾決算に走ってしまったんだね?

[268: 匿名さん]

定借ではないのですが、旧法借地を検討していますが、こちらはかなり特だと思ったのですが…
やはり定借同様デメリットは多いのでしょうか？

[269: 匿名さん]

定借住人が貧しいとは言わないが、
問題なのは、借地＝貧乏人という偏見が根強い事。
特に酷いのは金融機関内部で、借地は資産価値ゼロとしか見ていない。
それが、定借中古市場の悲劇につながっている。

[270: 匿名さん]

>>269
それもそうだが
そもそも定期借地物件では新規購入時に自己資金で
物件価格の半分程度を用意しなければならない。（銀行が融資しないからね）
こういう人を貧乏人と呼べるのか？
ミニ戸と同じで背伸びしたい人が買っているのではないの？

[271: 匿名さん]

＞２６９
普通の銀行ローンは土地に抵当権をつけるからなぁ。それが出来ないとなるとかなり厳しい審査になるよ。
結局、定期借地物件は金持ちが賃貸収益物件として購入するためのものだよ。

[272: 匿名さん]

>>270さん
定借でも新築時は90%とか80%とかローンがつきます。
ただ、中古になると殆んどローンがつかないのが問題で、
売却時に相当額の追い銭を払わないとローンが返済出来ず
売るに売れない定借地獄に陥ってしまいます。

だから>>271さんが書き込まれているように
定借は一般の人の住宅取得のためにあるのでは無く
資産家なんかのアパート経営なんかのためにあるものです。

[273: 匿名さん]

...

[274: 匿名さん]

>>272
どこの銀行だ？
融資というのは土地を担保にするから融資するんだよ。
一般のサラリーマンに土地担保なしで貸す銀行があるかよ。
事業主なら事業に付帯するさまざまな権利を別担保とすることで
貸すことはあるけれどな。

[275: 匿名さん]

>>272
定借物件新築時に90%とか80%も貸してくれる銀行があるなら俺も知りたいよ。

[276: 匿名さん]

２７２さん、教えてね。

[277: 匿名さん]

ねえ、早くー！

[278: 匿名さん]

おれも知りたいなー

[279: 匿名さん]

>>275手負い状態の定借業者が適当な事言ってるだけだろ

[280: 匿名さん]

その銀行はこども銀行じゃないよね。

[281: 匿名さん]

コモド銀行

[282: 匿名さん]

ドコモ銀行。

[283: 匿名さん]

272じゃないが、定借マンションの広尾ガーデンフォレストは、
提携ローンなら、担保評価100％受託予定です。

[284: 匿名さん]

土地付の半額程度という安さは魅力だが、
将来の事を冷静に考えると、定借は無しという結論に達するな。

[285: 匿名さん]

>>283
どこの銀行なんだよ。

[286: 匿名さん]

新築時の提携ローンでなくても定借マンションのローン借りれるのはメガでは三菱東京UFJと三井住友。いくらまで借りれるかは物件内容次第でしょう。一般の物件より担保評価等に１週間以上は余計に時間がかかります。中古といってもまだ新しいので結構借りれたけど、10年後にいくら貸してもらえるかはわからん。

[287: 匿名さん]

>>80です。中古での売却を一旦断念いたしました。

3年前に約2700万円で買った建売新築定借を昨年11月に2100万円で売りに出しました。
昨年末に売却希望額下回る1800万円で申し込みが入り、
その方しか申し込みが無かったので、話し合いの上渋々1850万円で売却する事にしました。
しかし、買主の方がいろんな金融機関に申し込まれたローンの融資額が
一番高いところでも800万円との査定で、結局申し込みがキャンセルとなり
今に至ります。

国は定借を制度化する限り、資産としての定借の位置付けするような対策を
講じる義務があると思います。
たった3年しか経ってない家でこんな状況はおかしいです。
国土交通省の方が見ていたら至急に検討してください。

[288: 匿名さん]

>>287
定借なんてものは、住替えや売却の可能性がある
一般市民が手を出すようなもんじゃないって事だよ。

[289: 匿名さん]

>>287
そういうあなたはローンで購入したのかな？
情報不足過ぎ。
もしあなたがローンで買ったのなら、あなたの使っている金融機関に
打診するのが普通でしょ。打診して駄目だったら、その買い主さんの
個人の信用が低かったわけです。同じ金融機関にしてみれば
あなたでも新たな買い主でも物件のリスクは同じなんですからね。

[290: 匿名さん]

>>287
なんで売却を考えたの？

[291: 匿名さん]

定借物件は将来住み替えたくなったら売らずに賃貸に出すことを前提として検討すべきです。

[292: 匿名さん]

取得4000万円、手取年間260万円、減価償却と専従者給与控除使えば税金はほとんどかからないので、経費控除後、税引後ネット5%〜6%の利回り。自分で住んでも家賃20万円以上の場所に実質10万円程度で住める。こういう物件でないと定借メリットはない。

[293: 匿名さん]

>>285
大手都市銀行。
というか、頭を使って考えるか、
調べればすぐ分かりそうなものだが…。

[294: 匿名さん]

結論出てるのに、もういいよ。

[295: 匿名さん]

>>293
ほー、そうなん。
で、中古になった場合の融資基準はどうなん？

[296: 匿名さん]

>>293
新築はそれでいいが、売りたいときはどうなる。>>80を見たかい。
「定借中古のローンが公庫しかなく、しかも５０％程度しか融資を受けられない
　という事で結局はキャンセル。」とある。
新規で購入したものの、売るに売れずとなる。
賃貸に出しても高い家賃設定になって借り手がうまくつくかどうか。
おまけに内装リフォームはすべて家主負担（敷金は借主に全額返却と東京都では変更された）
賃貸ビジネスは以前より儲からない。さあ、>>293ならどうする。

[297: 匿名さん]

賃貸にだしたとしても、自分たちはどうするの？
購入するにしてもロ−ンはくめないだろ。
親元でしょうかね。

[298: 匿名さん]

ねえ、>>293さん、どうする？ライフカードへ？続く？

[299: 匿名さん]

>>287
そもそも貴方が買った2700万円という価格がとんでもなく高値なのでは?
周辺の同等土地付一戸建が5000万円程度する場所ですか?
定借業者に高値で買わされたんじゃないか?

[300: 匿名さん]

自分たちは貸せる家賃より安い田舎へ移ります。貸すほうは手取り20万円以上あるので、それ以下の安いとこいくらでもあります。あまり年取ってからでは貸してくれるとこがなくなるので早めにという条件はつきますが。但しこういう計算できるのは都心立地の駅前定借マンションです。