ローレルコート伊丹郷町（(仮称）伊丹駅前プロジェクト）

[購入検討中さん]

JR宝塚線「伊丹」駅徒歩3分の(仮称）伊丹駅前プロジェクトについて
情報交換しましょう。よろしくお願いします。


売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
所在地：兵庫県伊丹市伊丹三丁目576番1(地番）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上13階建
総戸数：69戸


【正式物件名を確認しましたのでタイトルを変更しました。2011.10.07 管理担当】

[201: 匿名]

背伸びしてエステムとか(笑)からかっているんでしょうけど、
エステムコートは、酒蔵通りでもない、狭い、賃貸っぽい、
眺望もないに等しいんじゃない？まん前にすでに2棟建ってるし。
敷地のすぐ前も危ういですよ。前に大きな駐車場があるので。
業者さんも何人か下見に来てますよ。

[202: 不動産購入勉強中さん]

おっしゃる通りで。
ローレルコート、エステムコート問わず、やっぱり販売委託してるマンションは賃貸っぽい。
売主が有望株と考えたら自身で売ってます。
そう考えると価格は別として、グランドメゾン・プラウド・ジオが構造良さそうです。

[203: 匿名]

だから、池尻のグランドメゾンっていう2年も売れてないマンション、同じ土俵にいないって。
構造見てみなよ、エステムだけ、床スラブ厚、壁の厚さが薄いから。

[204: 匿名]

エントランスもエステムだけ、しょぼい…

[210: 匿名]

あのマンションギャラリーは、プラウド、ジオ、エステムコート、ローレルコート全部同じ場所です。
あの場所は以前から色々なマンションのマンションギャラリー(モデルルーム)が作られる場所なんです。
また次に新しいマンションができても、あの場所をマンションギャラリーとして使用しますよ。

[212: 匿名]

また、プラウド、ジオを上げて他のマンションを下げる書き込み…
だから、この辺りのマンションは、どこも同じだってば。
どのマンションも同じ価格帯なのに、買えないとかありえないから。
学区も同じなんだしさ。

[216: 匿名さん]

ここで３丁目の近隣同士で熾烈な争いはお互いみじめでは？？

[226: 地元不動産業者さん]

No.222さん
ローレルコートは、ワイドスパン謳ってますよ。
それから、JR伊丹駅近くにたくさんある、お見合いマンションと言われる眺望のないマンションでも、なかなかの額で売買されてますよ。
賃貸に出しても、10万以上の家賃取れてますよ。

[227: 匿名]

急に現れたエステム擁護に見える連投はただの荒らし。
他の板のコピペ。
この近辺に恨みか、売れたら困る理由でもあるんでしょう。

[228: 匿名さん]

もうやめませんか？
皆が自分の価値観にあったマンションを購入し、自分にはその物件が一番、それでいいじゃないですか。
あるマンションを批判したり自分のマンションが他より優っているとアピールすれば、必ず叩かれ、反撃する。その繰り返し。人によって何がベストかは違うのだから決着など有り得ません。
これでは伊丹駅周辺全体のの価値を下げてしまいますよ。
ここはローレルコートの購入を検討する人にとって有益な情報交換をする場です。
完売した物件の批判をするのはマナー違反ですよ。
伊丹駅周辺の価値を保つためにもおかしな書き込みはスルーしましょう。

[231: 匿名さん]

よく「野村のマンションの抽選外れちゃって～」って言って来てる人いるけれど、
それは暗に社会的信用と頭金がなかったので買えなかった事なのでやめましょう。

[232: 匿名]

大手に勤めていて、頭金も用意していても、抽選にハズレますよ。
人気の部屋(ルーフバルコニー付きの部屋とか)は必ず抽選になるからね。

大手不動産会社の抽選は、公開代理抽選といって、皆の前で行われることが多いですよ。

[234: 匿名]

No.231さん
社会的信用がなかったり(ローンが組めないような人)、
頭金がないような人は、まず抽選には入れてもらえないですよ。

そのために、抽選前に銀行の事前審査があります。
事前審査が通れば、抽選に参加できます。

[239: 契約済みさん]

伊丹で夜景の綺麗な、ルーフバルコニー付きの物件て中々ないですよね。

[241: 匿名]

ここは業者が必死です

[242: 匿名]

湿気が心配で、お見合いマンションであることの不安を言ったら、販売員の方は低層階以外は
日照大丈夫とおっしゃってました。
でも、例え日照があってもカーテンや窓を開けられなかったら、部屋の中に肝心の太陽光を
入れられないし、外気を取り込めない。
勿論、外からの目線を全く気にしない人なら問題ないかもしれませんが、実際生活する立場に
立ったら気にされる人が多いと思います。
例えば、各部屋を引き戸にすれば、半分開けて風通しをよくして北側から湿気対策することが
可能等、現実のデメリトを踏まえたオプション提案と、そもそも心配していることが本当に
改善可能かと、改善するために追加でいくら位かかるのか等提示をして欲しかった。

[243: 購入検討中さん]

ＪＲ伊丹駅まで徒歩３分以内のマンションは、土地もないため、今後そう建てれないので駅近、便利を求める人にはいい物件だと思いますよ。　残り後わずかみたいです。　なんやかんや言いながら完売しそうですね。

[244: 匿名]

営業さんに、ここの資産価値を質問したら、前のマンショングランスイート三階が中古で
売りに出されてる広告2980万のみを見せてもらいました。

でも、広告で出してるだけで売れたのかどうか分からないし、中古って広告値段を
スタートに交渉して売値は下がっていくし、不動産会社に手数料も取られるし、
本当の資産価値は、類似中古マンションが実際いくらで売れたのか、又は第三者機関に
このマンションの賃貸料の値付けをしてもらう等しないと言えないはず。
ジオ・プラウドでは客観的に見て資産価値があると思える内容を見せてもらえたんだけどなぁ。

[245: 申込予定さん]

日曜日にモデルルームに見に行きました。価格的にこの辺りでは安く設定されている感じを受けました。
眺望の事等、気になる方は一度　現地も案内してくれるので見に行かれるといいと思います。

[246: 匿名]

ありがとうございます。
眺望の件、現地へ行って前のマンションとの距離を見てのことです。
机上のデータとして、マンションに日照があることも教えて頂いてますが、
あの距離では、現実的にカーテンを開けることは難しいので、部屋への日照
・湿気・カビを心配してます。

[247: 匿名]

ファミリーマンションで、売却や賃貸に出す場合７５㎡以上、せめて７０㎡ないと厳しいと思います。
７５～７０㎡を切るとDINKS向け中心になります。お洒落なお店がある、街並みがキレイ等の周辺環境があればDINKS向けでもいけるのですがね。

[248: 匿名]

中古は一概にいえませんよ。狭い部屋でも、買う人、売る人のタイミングが合えば、思わぬ高値になりますし、逆の場合もある。
ただ、駅近の物件は、必ず売れるし、賃貸でお客さんもつきます。

[249: 匿名]

中古の場合は、価格が同じなら少しでも条件の良い方に流れます。
条件の良い所に対抗するなら、価格勝負となり、駅近なら価格さえ下げれば何とかなるでしょう。
駅遠なら、価格を下げても難しい場合がありますが。
売却の場合はリノベーションがやりやすい二重床物件が人気です。

[250: 匿名]

JR伊丹の駅近マンションは、ダイアモンドシティができたこともあり、
人気があるので中古でも売りやすいですね。
アリオなんて、築25年経っても2000万ぐらいで取引されてますもんね。

万が一、売ることになっても、やはり駅近は強いと思います。

[251: 匿名さん]

アリオは酒蔵通りにあり立地が最高で、また近い将来の立て直しの際の入居権利目当てで
高値で取引されているのです。
つまり、立地次第ですね。

[252: 匿名]

ほんとに立地は大事ですね。駅から5分以内だと、価値がありますね。
マンションは駅近に限ると思います。

[253: 匿名さん]

アリオの裏話は近隣の不動産屋さんに教えて頂きました。
ここの資産性については、ご自分の足で地元の不動産屋さんに確認されることをお勧めします。

[254: 匿名]

マンションで直接基礎（ベタ基礎）って、聞いたことないけど大丈夫なんかね？

[255: 匿名]

人口減に加え、年金支給の高年齢化により、底と思ってたマンション需要がこれから
まだまだ冷え込みそうですね。
若者貧乏だけでなく、定年後に買い替える余裕のある人老人も減るでしょうね。

今までの考え方は通用せず、買い替えればいいやという甘い考えせず、
買うなら基本永住と考えておいた方が良さそうです。
これはどこのマンションでも言えることだと思います。

急がないなら、６～７年様子を見ながら、永住しても良いと思える程気に入った所が
でれば買うスタンスで丁度良いような気がします。

[256: 匿名]

ベタ基礎とは
ベタ基礎についての用語説明・Q&Aなど


ベタ基礎とは建物の下部構造で、建物と底のコンクリートが連続し、基礎の底部が一枚の板のようになっている基礎のこと。地盤に施工されている鉄筋コンクリートの面全体が建物を支える構造となるため、布基礎などの他の基礎工法と比較して、耐震性などが高くなる。

さらに、地面がコンクリートで覆われるのでシロアリなどの被害を予防することができる。ただし、その分布基礎などの工法よりも施工費用は高くつくことになる。

[257: ご近所さん]

駅前に来るまでは、車移動でしたが駅近になると電車が便利なのでよく利用しています。梅田まで快速２駅は魅力です。飲んで帰れるのも嬉しいです。伊丹が賑やかになって発展していくといいですね。

[258: 匿名]

ここって今の販売状況どうなんでしょう？

[259: 匿名]

完売寸前！

[260: 匿名]

12日から２期でしたね。
完売したのかな？

[261: ご近所さん]

向かいのマンション住人ですが想像以上の近さに
驚きを隠せません。場所により圧迫感と言うより部屋の中
多分お互い丸見えに状態は避けれませんね・・・・・・・
早速北側の窓ミラーカーテンに替えるつもりです。

[262: 匿名さん]

ここは、ジオやプラウドと違いなかなか完売しませんね。
いくら超お見合いマンションの悪立地といえど、たたき売り価格なのに。。。
将来の資産価値が思いやられます。

[263: 物件比較中さん]

ジオもプラウドも「即日完売」とありましたが、結局、完売までは半年ぐらいかかってましたよ。

[264: 匿名さん]

プラウドは１期で即日完売、ジオは２期で即日完売でした。それは間違いなく記憶してます。

こちらの記憶は曖昧ですが、エステムコートでさえ、ここのように長期間も
先着順にはならなかったように思います。

少なくとも年越しは確実です。プラウド・ジオの高級路線と逆に、大特価が売りのマンションでしたが、
あのお見合いの立地では高いと市場に判断されている表れですね。

[265: 不動産業者さん]

即日完売にするために、春頃から動き、申し込みと登録は夏で、抽選は秋で
その後も一部の住戸はまだありましたよ。
なので、半年近くかかってましたね。

[266: 匿名さん]

スケジュール感はそんな感じでしたが、いつまでも４件も残ってましたっけ。

まあ、プラウドやジオとは比較は話にならないのですが、
実際、エステムの中古とここの売れ残りならどっちが価値があるのだろうな。

場所や、立地はエスエムだけど、新築なんでこっちかな。でも南側至近距離でお見合いはつらいしな。

[267: 匿名さん]

マンション販売でよくやる手法だよね。半年くらい前から水面下で動き、調整し、完売のメドがたってから販売。
で、当たり前だけど「即日完売」。

[268: 匿名さん]

そもそもジオのように販売１５０戸あるようなとこと、その半分以下のここと比較して、
まだ売れ残ってるここって、よっぽど価値無いんじゃない。

[269: 匿名さん]

↑そんな誰もが分かってること言って、売れないマンションをいじめるな

[270: 匿名さん]

№２６５さん

書いてることはエステムコートのことでしょうか？
不動産業界の人ならエステムのことも知ってますよね？

ここは、ジオ・プラウドに入れなかった人が多いので、ジオ・プラウドのことは知ってますよ。
それより、ここの比較対象となるエステムの情報を教えてくれませんか？

[271: 匿名さん]

と、醜い庶民の会話が続いています。

[272: サラリーマンさん]

エステムもほぼ出来てますよ。
私なら、総合的に見てエステムのほうがいいです。

[273: 匿名さん]

悪いけどそれはないわ。

[274: サラリーマンさん]

ここと比較対象となる物件なら、
立地優先ならエステム、物件品質優先ならグランドメゾン
になりますね。

ここは中途半端な気がします。

[275: ご近所さん]

今はここの建築騒音が全盛ですが次は向かいのマンション
皆さんも入庫直後から覚悟してくださいね。

[276: 匿名さん]

残ってる物件、値切ればかなり落ちそうだけど、
安いだけあって、立地が悪すぎ。駅近でもちょっとな。

[277: 匿名]

通りにアレもありますしね

[278: 匿名さん]

伊丹郷町朝鮮総連痛み支部も喪に伏しております。
悲しい出来事。住民と共に乗り越えましょう。

[279: 匿名]

それってニトリとプラウドの間の建物ですね。

[280: 匿名]

伊丹って多いんでしょ

[281: 匿名さん]

日商エステムは岡本桜坂を分譲したり、いい場所に建てるよな。
やっぱりマンションは、駅近・眺望・周辺環境のどれが欠けても価値無いわ。

[282: 匿名]

坂の上じゃ年取ると地獄だよね。

[283: 匿名さん]

朝鮮総連伊丹支部は、プラウド北側、ニトリの前にありますよ。

[284: 匿名さん]

残り３邸は年越しか・・・
バーゲンセールになるんだろうな。

[285: 匿名]

もうあと3戸しか残ってないんだ！値引きなんてないでしょうね…

[286: 匿名]

ないのかな？

[287: 匿名さん]

ここの弱点である眺望が無く、日当たりが極めて悪いことをネタに交渉したらいいと思うよ。

[288: 匿名]

この辺りの駅近物件は、どの物件も、なんだかんだ言われてもすぐ完売しますよ。
もうあと3邸ですし、値下げはあり得ないと思います。

[289: マンション投資家さん]

ここは、３ＬＤＫで７０㎡未満が多い。購入者が実際に入居するわけでなく、
投資目的の利便性重視・賃貸向けマンションでしょう。

永住目的のファミリー層からみると、狭くて昭和時代の間取りに見えますが、
投資目的で、ＤＩＮＫＳに賃貸に出すには丁度良い大きさです。

従って、お見合い・日当たりは関係なく、駅から近いかどうかがポイントです。
これは、エステムコートも同じでしょう。

そもそも永住ファミリー向けのジオやプラウドとコンセプトが違うのです。
とにかく投資対効果が重要です。
年越し後、セール価格で買えればいいのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

>>No.281 by 匿名さん　2011-12-20 23:05:49
>>日商エステムは岡本桜坂を分譲したり、いい場所に建てるよな。
>>やっぱりマンションは、駅近・眺望・周辺環境のどれが欠けても価値無いわ。


日商エステムって、プレサンスやＦＪネクストと同じ
ワンルーム投資マンションが本業の会社やで！

どんだけえぐいことやってるか知ってるん？

迷惑電話と社名で検索したらどない？

[291: 匿名]

No.289さん
ここのマンションは、ほとんどが70平米超える部屋ですよ。嘘はいけません。
おっしゃる通りエステムコートは、ほとんどが70平米未満で、投資向け、DINKS向けです。
日商エステムは投資マンションの会社です。駅近の50平米～60平米ぐらいのマンションを「買って家賃収入にしませんか」と電話を頻繁にかけてきます。
大手不動産とは違います。

[292: 不動産購入勉強中さん]

ファミリーで永住するには、７３㎡は欲しいとこです。欲を言えば７５㎡以上あれば
親子３人で無理なく暮らせます。
７０㎡前後なら、ＤＩＮＫＳ向けだな。

[293: 購入経験者さん]

夫婦２人で１００㎡以上の物件に住んでおります。贅沢かな。

[294: 匿名さん]

日照が良く、お見合いマンションじゃなければ贅沢なんじゃない。

[295: いつか買いたいさん]

日商エステムは、費用対効果を考え抜いた専門物件ですが、ここは中途半端だから売れ残るのです

[296: 働くママさん]

No.291

ここも同様にダイレクトメールすごいですよ。
夏に一度見学に行っただけなのに、いまだに残り僅かみたいなダイレクトメールが来ます。
もう買わないって言ってるのに、再見学したら商品券等の景品がもらえるみたいな案内が毎月来ます。
売ってしまいたくて必死なのでしょう。少なくとも日商エステム以上の必死さです。

ジオやプラウドでは、一切そういうの無かったし、景品ももらえなかった。

[297: エステム住人]

って言うか、ここのマンションのＨＰやパンフレットって、酒蔵通りを連想させる写真ばかり出してるよな。
あれを見てイメージが良いからって買った人も多いと思うけど、よっぽど酒蔵通りに憧れがあるんだろうな。

マンション周辺環境に自信があるなら、パンフレットに立地環境を載せるべきだよ。
マンションの名前やギャラリーの場所もうちのマンションの真似だし。

こっちが先に建ってるのに、良く似てるからって逆恨みされてもな。
同じ３丁目のマンションだし、仲よくやれないかなぁ。

[298: 匿名]

ジオ、プラウドも完売したといった後でもダイレクトメールきてましたよ。

[299: 住まいに詳しい人]

物件が見たいって人が来てこまるから完売したっていうチラシと、
特典付けるから来てくれというＤＭと一緒にしたらあかんわ。

[300: 匿名さん]

ここって郷町酒蔵通りでしょ？
だったらお見合いマンションでも資産価値は十分あると思います。