ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[201: 匿名さん]

先日の目黒区長の財政見直しの記者会見では今一つ詳細が不明ですが、とりあえず「小学校については統廃合を見送った。」とのことです。わかっていたことですが、15日公表の素案を確認したいと思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110810-00000119-san-soci
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20110812/CK2011081202000040.ht...

[202: 匿名さん]

児童館はわからないけど、駅までの道ぐらいならこういったサイトで調べられるよ。
http://42.195km.net/jogsim/

[203: 匿名]

お隣の品川区はいろいろ充実していると評判ですね。目黒は税も高く、保険料も高く、手当ては低いらしいです。改善してほしいですよね。

[204: 匿名]

２０２さん ありがとうございました！ふらっと外食するなら 目黒か学芸大学の方まで散歩しながらってかんじですよね、

[205: 匿名さん]

エコポイントやフラットの駆け込み需要ってあるんですね。反動で市場があまり冷えこまなければいいですが。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E1...

[206: 匿名さん]

物件が9月抽選でもフラット優遇は間に合うのかな？

[207: 匿名さん]

区立不動児童館は徒歩１分、米油の裏ですね。

[208: 匿名さん]

税金は全国一律なので、北海道でも沖縄でも目黒区でも同じです。

[209: 匿名さん]

住宅街を歩いていたら、ピアノ教室を開いているお家をいくつか見つけました。
評判などはわかりませんが、ヤマハよりも安価でできますかね。

[210: 匿名さん]

周辺スーパーは意外に高くないですね
　東急ストア
　　http://www.tokyu-store.co.jp/shop/guide/shopinfo.php?id=89
　オオゼキ
　　http://ozeki.digimu.jp/sel_shop_DB/sel_shop.php?code=0012_0007#
　　　

[211: 匿名さん]

社会保障や教育は自治体によってばらつきがありますね、それで品川区が充実していて目黒区が見劣りするということのようですね。品川と目黒では事業所の本社所在地数がまったく異なりますので法人地方税などの歳入が影響しているのではと思われます。素人ですのでどなたか補足してください。

[212: 匿名さん]

目黒駅アトレ２の地下1階にプレッセがありますね、中目黒よりも品揃えは良いようです。場所が変ですが駐車場へもエレベータを使えば容易に行けました。

[213: 匿名さん]

税率や各種保障・手当については年収300万円の人と1000万円の人では大きく違うし、扶養者のあるなしでも変わってくるので、一概に目黒が劣っていると断言できないと思います。

[214: 匿名さん]

目黒区の財政は厳しいのはわかるけど、実生活にどの程度影響があるかだね。

[215: 匿名さん]

ここの地下の部屋は日当たり問題ないのでしょうか?
よく売れたなあと。スミフの二年後を楽しみに見送りました。

[216: 匿名さん]

地下の日当りは期待できないと思う。だけど広いテラスには当たるから、思ったよりは明るそう。

[217: 匿名さん]

テラスに当たれば十分て気がする。

[218: 匿名さん]

スミフは高いんじゃないかなあ。

[219: 匿名さん]

子供や老人に対するケアなり健康保険料負担などが区によって異なるようですが、東京都は近隣の県と比較した場合、手当てが厚い。これはプラスアルファ分なので比較対照が低いと言うことではないのです。要するに都内であれば一定以上の公共サービスが受けられ、税負担は収入による差はあれ定率ということです。

さて、目黒区ですが、財政は23区中ワースト2位だそうです。経常収支比率が高く(80％超）、積み立て基金が後ろから2番目、公債費比率も高い（12％）、将来にわたる高い財政債務負担、などです。

目黒区財政白書(2009年）
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/zaisei/jokyo/hakusho2006/files/...

その他、ネット上で公開されている情報です。

東京23区生活実感ランキング(2006年）
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2006/post_18.php

東京23区自治体保育比較（2008年データ）
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/

23区行政水準比較（江東区施設白書、H18年）
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/keikaku/52787/16352/file/25589_huroku...

東京23区医療費補助比較（All About)
http://allabout.co.jp/gm/gc/10253/

高齢者が暮らしやすい街　23区比較(森記念財団）
http://www.mori-m-foundation.or.jp/published/survey/5/koreisha_gaiyo.p...

目黒区の行政情報Z(生活ガイド行政情報）
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/?ccd=13110

[220: 匿名さん]

中学生までの乳幼児医療費助成とか削減されたりするのかな。

[221: 匿名さん]

引越しても住民票を動かすつもりのない私には目黒区の財政難とか関係無いと考えてＯＫ？

[222: 匿名さん]

>221
ローンを組む予定なら住民票の移動は必要事項ですよ。
投資物件用の２軒目としてのローンを組まれてるか、現金一括なら可能ですが。

[223: 匿名さん]

>221
区道がガタガタして走りにくい程度？

[224: 匿名さん]

はい、セカンドハウスで現金一括払いです。住み心地が良ければ永住用に、そうでもなければ賃貸に出すつもりです。

[225: 匿名さん]

この立地で賃貸ニーズがあるかはわかりませんが、居住用でなければ税特例や学校、その他行政サービスも関係ないですね。関係するとすれば、実際に住民票を移してその賃貸に住む方が利便性低下をどう考えるかでしょう。

[226: 匿名さん]

ここをセカンドハウスで現金一括で賃貸に出すって、すごいなー。こんなバス物件に賃貸つけるとしたら、かなり割安にしないと…でも、いろんな対策だったらあり何ですかね。

[227: 匿名]

すげー金持ちだな

[228: 匿名さん]

立派な庁舎も建てていないのになぜ目黒区は財務内容がワースト２なのか？

[229: 匿名さん]

財政は健全ではないようですが「子ども医療費助成制度」の変更はないでしょう。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/kosodate/josei/ko_iryojosei/in...

[230: 匿名さん]

そもそも会社名義にするので個人の住民票は関係ないのですけど

[231: 匿名さん]

>221
セカンドハウスでこの立地に現金一括を選択できる人はかなり珍しいと思うけど、まあ個人の自由だからね。
それだけお手頃価格という認識なんでしょう。

[232: 匿名さん]

ここに住もうって人はゴミ袋の有料化くらい気にしない、とかなら分かるんだけど、誰かに貸すんじゃないの？ たまにしか使わない別宅ってことか。確かに凄いね。

[233: 匿名さん]

セカンドハウスとしてこの物件をキャッシュで、それは景気の良いことで。小金持ちでなくてもこの程度はキャッシュで買える人が他にもいそうです。投資対象にはならなさそうだから、何か気に行った点があったのでしょう。賃貸に出したとしらリターンは低そう。

[234: 匿名さん]

会社名義ならわかりまっせ。

[235: 匿名さん]

別宅ならＮＨＫ受信料が半額になりますよ

まぁキャッシュで買える人にはどうでもいい事か・・

[236: 匿名さん]

ここの場所はさすがにないですね。
安いには訳があるよ。でも安いよね(笑)

価格が高くなるけど池尻のクラッシーか駒場のプラウドは場所がいい。
2つともいい部分のポイントが違うので趣味嗜好性だとは思いますけど。

クラッシー
http://www.ch195.jp/
プラウド
http://www.proud-web.jp/komaba/

[237: 匿名さん]

人によっては駅からの距離よりも駅自体の利便性の方を重要視するからね。池尻や駒場？よりも目黒駅の使い勝手を優先する人ならこちらを取るわな。
もっとも、同じ目黒駅利用なら更に駅近物件も複数あるわけだが。
あとは値段との兼ね合いか。

[238: 匿名]

池尻はないわ(笑)駒場も静かだけど不便だよ

[239: 匿名]

ここの80平米で貸したら30万とれますかね？

[240: 匿名さん]

渋谷で私鉄に乗り換えるのならバスも同じ。ホームに行き着くまで上り下りしてる間にバスに乗れちゃうよ～ん。駅前バスロータリーの７つのバス停のうち５つが元競馬場前に止まるから直ぐに発車するのに乗れるよ。

[241: 匿名さん]

中庭つぶして内廊下にして敷地に目いっぱい詰め込まなかった三菱はエライ！

[242: 匿名さん]

目黒区の素案が出てますね。取り敢えずゴミ有料化はなくなり、助成もまあまあ維持、その他の項目で頑張るようですね。

http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...

[243: 匿名]

しかも本数バスの方が多いし 池尻はありえない

[244: 匿名さん]

リターンを考えたら、駅近、目黒駅前のアトレ2の横にできる再開発マンションだろうね。デベロッパーは私の好みではないが。そんなことより、駅近で評価がきまるようだ。

[245: 匿名さん]

>240
それはバス利用者がバス利用を正当化するときに口揃えて言うこと。
でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても、駅から歩けないという事実が資産価値を大きく下げる。

[246: 匿名さん]

> でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても

これが一番重要。買い替え予定がないなら資産価値より日々の通勤のしんどさ軽減の方が大切

[247: 匿名]

バスに慣れていないと、バス物件というだけで敬遠はされますよね。徒歩は寄り道が容易ですが、バスは寄り道の選択をしづらいと思います。駅からまっすぐ帰るにはいいですね。

[248: 匿名さん]

バス便は電車に比べて終バスが早いですが、ここは、目黒駅は
いくらでもタクシーいるし心配なさそうですね。

[249: 匿名さん]

バス便となる距離は否定できないが、歩こうと思えば歩ける１．５ｋｍ、バスは山手線の目黒駅なのでアクセス性は他の私鉄と比較しても利便性は高い。目黒駅は駅自体がそれほど大きくないので山手線からは乗り換えがしやすいですね。

[250: 匿名さん]

第一種住居専用地域、建蔽率60%、容積率100%の制約がありますので、詰め込みはできないのですよ。

[251: 匿名さん]

目黒区「緊急財政対策にかかる事務事業見直しの検討状況について」8月15日付けを拝見、なぜこんなに財務状況が悪いのか理由がよくわかりませんが、区長、副区長、教育長、代表監査は名誉職とし退職金や期末手当は無しにするなど抜本的な対策を講じないと経費削減に繋がらないでしょうね。

[252: 匿名さん]

財政難深刻、目黒区が保育料値上げへ
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20110813-OYT1T00557.htm

[253: 匿名さん]

目黒区の見直し素案（約181億円財源確保）は、直接区民生活に影響するところは一応気を使っている感じですね。

・各部局事務経費の削減　：45億円
・未利用地区有資産売却　：39億円
・東山小学校改築の延期　：26億円
・公益法人等見直し　　　：7.5億円
・第四老人ホーム整備延期：7.5億円

[254: 匿名さん]

財政難の原因は、「100年に1度の不況といわれるような経済状況の中、特別区税と特別区交付金の合計で、平成21年度は前年度より98億円、平成22年度も当初見込みより28億円減少しています。その結果、平成20年度に173億円あった活用可能な積立基金は、数年後にも底を突く危険性があります。こうした状況になったのは、かつて例のないほどの特別区税・特別区交付金の大幅な減少が最大の要因です。」
http://www.city.meguro.tokyo.jp/shitsumon/meguro_gyosei/kinkyuuzaisei/...

173-98-28=47億円

リーマンショックが原因としているが、要は特別区交付金に依存しているってことなのかな。

98億円と28億円の減少も年度が異なるだけで3倍以上の開きの意味が不明。、

[255: 匿名さん]

教育委員会事務局の所管する見直し事業「教ー71」にある、みどりがおか幼稚園とげっこうばら幼稚園の認定こども園への移行、とは別に民営化するのかな。

[256: 匿名さん]

バス物件は不便そうですが、ここは目黒駅からどのバスに乗っても大体は着くので、バスを延々待つということは少なくていいですね。
慣れてしまえば楽だし、たまに歩いて帰っても良いし、ただ、終電後や、大雨の日のタクシーは混むのでタクシー待ちが大変です。

[257: 匿名さん]

終電後や大雨の日は、どこでも大変なのでは？

[258: 匿名さん]

身障者用の駐車場は該当者がいなければ一般にも貸し出すのですか？
ここの購入者層は若そうなので病気の後遺症で体が不自由になる人も
近々には出なさそう。やっぱり将来は駐車場難民になる可能性有り？

[259: 匿名さん]

契約者の年齢層は３０代から５０代でしょうが、若い層が多いという印象ではありませんね。

身障者用の駐車場は希望者がいなければ貸し出すようですが、希望があった場合一定期間内に契約が解除されます。

[260: 匿名さん]

今月の８月１日現在の目黒区人口は255,090人、人口推移では平成７年まで減少し、それ以降増加傾向にある。特に財政に状況に影響するほどの変化ではないな。

目黒区の人口
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/tokei/jinko/kongetsu_jink...

目黒区の人口推移
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/index.html

[261: 匿名さん]

財政難の影響が直接どこにくるか分からないけど、例えば、月に数千円みとけばいいってことかな。

[262: 匿名さん]

管理組合の理事って１０人くらいでしたっけ？立候補者がいない時はデベが指名するんですか？

[263: 匿名さん]

財政難の影響は直接受けるのは指定ゴミ袋と保育園、幼稚園料の値上げ、
小学校や公共施設の改築の延期など、
ファミリーにはさらに住みづらい区になりそうですね。

単身の方にはあまり影響はないのかな。

[264: 匿名さん]

目黒区のHPには以下の説明があります。東京都の財政状況が良いので何とかしてくれるとでも思っているのでしょうか、かなり抜本的な改革を断行しなければならない状況です。一般区民への影響はない内容となっていますね。

今後、計画的に見直しを行っていくもの

新規採用職員の抑制
管理職ポストの削減
廃止や統合を含めた外郭団体のあり方
区の公債権及び私債権を含めた滞納対策
今後の財政的視点を踏まえた、施設のあり方　など

区民生活への影響度などを考慮し、今回、見直しを行わないもの

ごみの無料収集
地区サービス事務所
子ども医療費助成制度
私立幼稚園園児保護者補助
施設の緊急修繕
高齢者・障害者各種助成制度
障害者施設運営費
予防接種
耐震化促進
住宅用新エネルギー助成　など
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...

[265: 匿名さん]

近くに美味しいパン屋ってありますか？

[266: 匿名さん]

目黒通りを挟んで反対側の油面商店街に、良さげなパン屋さんありますよ。この商店街はかなり寂れてしまってますが、このパン屋と酒屋のカクヤスは使えると思います。
と言いつつ、パン屋に入ったことないので、的外れだったらすみません。

[267: 購入検討中さん]

田道小学校入口の交差点にあるパンやさんは美味しいです。
ちょっと高いですけど。

[268: 匿名さん]

油面は、油面木村屋ジョリーさん、

そして、

田道小学校入口の交差点にあるパン屋さんはこちらのパン屋さんでしょうか？

ジャンティーユ
http://www.gentille.ne.jp/

[269: 匿名さん]

カクヤスって安くないんですってね。知ってました？すっかり名前に
騙されてましたよ。

[270: 匿名さん]

269さん>
いえ、知りませんでした。
いつも、カクヤスで箱でビール（正確には発泡酒）買ってます。
現地近くで、もっと安い所どこかありますかね？

[271: 匿名さん]

例えばオオゼキとかの方が安いという話です

[272: 匿名さん]

「カクヤス」ってここのことですね。
http://www.kanshin.com/keyword/61482

カクヤス
http://www.kakuyasu.co.jp/

目黒区南だったかな、環7沿いの「やまや」が安いけど車がないとね。カクヤスより安い。
http://www.yamaya.jp/

目黒駅前や武蔵小山に店がある信濃屋、カクヤスのメモを書いた人はここへ行くそうです。
http://www.shinanoya.co.jp/

選択肢が多いのですね。

[273: 匿名さん]

油面木村屋ジョリーは昔の名前、改装してブーランジュリ　ジョリィです。
http://www.kanshin.com/keyword/58603

旨そう
http://yodies.blog.so-net.ne.jp/2009-02-28

[274: 匿名さん]

目黒通り沿いに「マインマート」を見かけました。
うちの近所にあって安価なのでよく使っていたのと、
7000円以上だと宅配してくれていたのですが、
ここはどうでしょうかね？
http://www.minemart.co.jp/corp/detail.html?storeId=39

[275: 匿名さん]

酒屋ですよね「マインマート」は、恥ずかしながらはじめて聞きました。けっこうあるのですね。

[276: 匿名さん]

地所のマンションは結構売れているんだね。大型物件が比較的つらいってことかな。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE1E6E2E6E7EB...

[277: 匿名さん]

↑
「実需にそった物件の供給で、震災後も販売は順調」

[278: 匿名さん]

Jollyは美味しくてよく買ってます。
朝から買いに来るお客さんがいるほどです。

カクヤスはあまり安くないですね、
武蔵小山の信濃屋は結構遠いし、
生協の方が安いときがあるのでそっちで買ってます。

[279: 匿名さん]

地所に限らず、どのマンションも販売順調ってことだね。

[280: 匿名さん]

大震災が発生して販売を自粛しなければもっと好調ってこと、マンション需要は底堅いのですね。

[281: 匿名さん]

ジョリーは三井の中町物件にも紹介されていたパン屋ですね。
油面地蔵通り商店街、巣鴨のそれを思い浮かべてしまうけどそれほど有名じゃないから地方都市のシャッター街化しなければと危惧している。

[282: 匿名さん]

マンション売れてるように見せて売れ残りまくりだよ。決算に合わせて在庫処分で叩き売ってるよ。

[283: 匿名さん]

地所はたたき売ってくれないのかな？

[284: 匿名さん]

ここは9割以上なくなったので、たたき売りは無理でしょうね。他物件ならまだあり得るかも。

[285: 匿名さん]

もう一月くらい現地へ行っていないのですが、工事はどれくらい進んでいるのでしょうか、楽しみです。
9月の大鳥神社の例大祭にいって、ついでに状況を確認しようと思っていますが。

googleのstreetviewを見ると、興銀の社宅だったころの様子が見られて、とても面白いですね。

川沿いや世田谷公園野球場そばにしなくて、やっぱりヨカッタと思う近頃です。

[286: 匿名さん]

三井はわかるけど、住商はどうしてかな？

[287: 匿名さん]

「実需にそった物件の供給」というのがこの物件人も当て嵌まるな、売れそうな販売価格帯に抑え込んである。某目黒洗足の９０００万円台を混ぜるような無茶はしていない。

[288: 匿名さん]

出た～！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro/

[289: 匿名さん]

ずっと気になっていた土地です。
HPが出来て現実感が出てきましたね。
以前の敷地入り口に綺麗な濃いピンクの桜の木が植わってたんですが、
あれは伐採してしまうのかな。

[290: 匿名さん]

桜の木もったいないですね。
春には綺麗に咲くのに。

[291: 匿名]

>>288

バス停から徒歩６分はナシだね…
車が通勤用と家族用と１世帯２台は必要な場所。

[292: 匿名さん]

>288
二匹目のドジョウを連想しますが…

[293: 匿名さん]

ここより、バス停からは遠くなる分、８０㎡が中心で価格は６千万円台が最多価格帯だそうで・・。

[294: 匿名さん]

教育研究所の跡地、HPは表紙と資料請求のみ、早い公開ですね。それにこちらも「テラス」、流行なのですかねー。地上3階地下1階建てのようなので、この物件と内容が似たものになりそう、相乗効果でこの地区の評価が上がる？かな。敷地が9700平米（1.5倍）と広い分販売戸数も175戸と1.8倍、地階住戸が多いんだろうな。

[295: 匿名さん]

住友不動産の近隣物件、80平米が中心なのですか、この物件と同じ平米単価とすると約6800万円ですね。

[296: 匿名さん]

ザ･テラス下目黒とシティテラス下目黒、紛らわしいマンション名だ。

[297: 匿名さん]

住友の方が１戸あたりの敷地面積が少し狭いから、多少安くなるのは必然ですね。
バス停が遠く、目黒へのアクセスがここより悪いですしね。

住友なので強気価格かもしれませんが。
どちらにしろ、この地域に、それなりの規模の一流デベマンションが増えることは、地域にとっても互いのマンション住民にとっても悪くないと思います。
小学校の学区はどうなるんだろう。
同じかな。

[298: 匿名さん]

住友はもともと高いイメージだしテラスの売れ行きを見てかなり強気な値段でくるでしょうね。これを待ってたらやっぱりテラス安かった！ってことになりそう。。。。。

[299: 匿名さん]

スミフは高いからなー

[300: 匿名さん]

＞２９１

５０歩、１００歩！

＞２９８

だから、高くないって！

ここの狭さと田の字型で敬遠した人は、期待しても良いのでは？
（ここも田の字型の変わり映えのしない間取りかも知れませんが・・・。）

どうなることやら。

[301: 匿名さん]

うちは田の字型、結構好きなんだけどな。

[302: 匿名さん]

住友のは専有面積が54.48m2～84.19m2で2LDK～4LDK、やや詰まった設計で戸数が多いことからザ・テラスと同じくらいの価格帯かそれ以下での販売になるのではと直感的に思いますね。

[303: 匿名さん]

下目黒5丁目、6丁目はこの物件を含めて、斜め前の三井不動産の物件といい、教育研究所跡地の住友不動産物件、三井の戸建物件とこの数年に住宅開発が集中していますが、どういうことなのでしょうか。偶然？

[304: 匿名さん]

フラット３５の優遇に間に合うように申し込みたい。

[305: 匿名さん]

シティテラス下目黒の航空地図にこの物件（ザテラス下目黒）の工事現場がうつってますね。
先週現地を見てきました。南棟は3階くらいまで出来ているようでした。
北棟はまだ足場ができている程度でしたが、エントランス位置が確認できる状態ではありました。

[306: 匿名さん]

「ザ･テラス下目黒」、シティテラス下目黒、確かに紛らわしいですね。
古い物件だと「テラス下目黒」「下目黒テラス」が近隣にあるので
初めて訪れる方に案内をするときに注意しないと。

[307: 匿名さん]

駅から遠い物件は、交通の便の悪さをなんとなく静かなイメージでもみ消すため、テラスという名称を一般的に使いたくなる傾向にあると、不動産関係の人が言ってました。

[308: 匿名さん]

他は知らないけど、テラスを目玉にしているからザ・テラスにしてるんじゃないの？

[309: 匿名]

相乗効果がある一方で希少価値は下がりますから、リセール価格は抑えられるかもしれませんね。

[310: 匿名さん]

都心の西側で、近くて、住宅地で、手が出せる価格のところに住みたい。

[311: 匿名さん]

家から突き出した１階の部分をテラスというが、ここの場合、地階をテラスと呼んでいたような記憶だ、住戸から庭が突き出しているように見えるのでテラスと言えないことはないのか？

テラスハウスという言葉があるが、これは同じ形の住宅が側壁を共有して連続している集合住宅のこと、英国に多い。意訳すれば長屋となるが、ザ・長屋では印象が悪いので横文字そのままなんだろうな。

住宅なので「テラスハウス下目黒」とでもしておけば素直な気がする。近隣物件と区別するためなのか、「ザ」を付けて唯一を強調しているように見えるが、先の通り、「テラス下目黒」と「下目黒テラス」では物件名だけ見た場合、「ザ・テラス下目黒」と混同しやすい。

[312: 匿名]

↑たまに妙に語り口調の書き込みがあるな

[313: 匿名さん]

いやー長くて読む気シネー

[314: 匿名さん]

変わりゆくゆく下目黒かな・・・

[315: 匿名さん]

リセールを気にする人はこの物件、絶対止めたほうがいい。駅から遠すぎて、セカンダリーで売れない。
このセリフ、実は、別の地所のセールスから聞いたもの。聞いたときは驚いたが、ありがたい重い言葉。
買った瞬間値段は下がるけど、それはあきらめて、住みつぶす気で、長く住むしかないですね。

[316: 匿名さん]

↑　どういう意図でおっしゃっているのかな？

[317: 匿名さん]

契約者はすでに価格等で納得済みなのだと思いますが、非契約者にとっては確かにリセールは不安要素なのでしょうから、営業ならそういうコメントをするのもわかります。

ただ、キャンセルがあったとしても２カ月で９３名が一度は契約したという事実の方が結構驚きです。実際ここの営業員の勧誘姿勢はおとなしい（だいたい２週間以上夏休みですし）ので、常識的には圧倒的に駅近物件が売れると思いますが、多くの新規物件がある中で９割契約＝こういう市場が確実に存在するということが新鮮です。

[318: 匿名さん]

最近、地所ＣＭの露出が増えたのか目につきます。ＣＭ自体は別に悪くないんですけど、「Theをつけたくなる毎日。」だそうですので、やはりここにも The をつけたかったのでしょう。

http://www.mecsumai.com/cm

[319: 匿名]

確かに駅近よりバス物件を選んだ自分に驚き。。

[320: 匿名さん]

「Theをつけたくなる毎日」なんて、売るまでだよ。

[321: 匿名さん]

我が家も駅近よりバス物件を選んだことに驚き。。
現在、都心の駅徒歩5分に住んでいるので、
朝夕の人の多さに疲れていたのかもしれません。
林試の森で癒されたい。

[322: 匿名さん]

①治安、②設備、③間取り、④広さ、⑤築年数、⑥最寄駅の利便性、⑦駅からのアクセス。

ほかにもあるかもしれないけど、すべて満足のマンションなんてどうせ億越えだから、
⑥を捨てて千葉や埼玉、神奈川、あるいは都内北部なんかに住む人は多いよね。
そこで、⑦を捨てて都内南部に住みたいっていう自分みたいな人も結構いると思うんだけどな。

ちなみに今のマンションは渋谷区の駅まで徒歩20分、築浅の３LDK。
これが売れたらという条件付きで契約しましたが、内覧希望もそこそこ入ってるよ。
要は値段との兼ね合いってことでしょう。

[323: 匿名さん]

内覧希望者がいるのと売却できるかは、別。

値切られない様に、がんばって売却して下さい。

[324: 匿名さん]

322じゃないが、どこだって多少の値切りは当たり前。
そもそも駅近物件より安かっただろうし複数の内覧希望があれば、とんでもない価格にさえしない限りまあ売れる。
相場があるかどうかが問題だと思う。

[325: 匿名さん]

渋谷徒歩20分築浅のほうがちょっと聞くだけだと良さそうですが、
こちらに移ろうと思ったのはナゼですか。
参考までに教えていただけると幸いです。

[326: 匿名さん]

この物件のために特約を付けて現住居を売却することにした。査定は厳しく、昨年の販売実績より低めであった。内覧希望少なく売るのに苦労している。不動産屋が言うには、ロケーションが一番重要だそうだ。それから買い手次第とも言っていた。

[327: 匿名さん]

>326
中古を検討してる人って価格にシビアだし、購買力が十分でない人も
混じってるから、希望期間内に希望値段て言うのは難しいね。

[328: 匿名さん]

中古はシビアで買い手次第となるので駅近物件以外は下げないと売れないだろうね。都心なら別だろうけど。

[329: 匿名さん]

現住居の売却が大変なのは同情するが、この物件との関連がよくわからん。現住居が下目黒でないなら、単に資金手当ての見通しが甘かったっていう話？

[330: 匿名]

３１１と３２６同じ人？やめてその口調

[331: 匿名さん]

バス物件のリセールが不利なのは当選ですが、既に販売価格に織り込まれた分（駅近低層より1000万円～1500万円低い水準）程度で相場が形成されるかです。
ここに関して言えば、売買実例が少なすぎると難しいと思います。但し、大型タワーみたいに常時十数件売りがでるというこはないにせよ、スミフと合わせれば程よい売買実例が積み上がると思いますので、自然と適正な市場が形成されると思います。まあ、スミフの販売価格と売れ行き次第とも言えますね、

[332: 匿名さん]

「テラス」でも「ザ」でも、住んでからマンション名を言うことはあまりないな。住所は番地と部屋番号しか書かないし。

[333: 匿名さん]

>330に同意。
>311と>326は自分の書き込みに酔ってる感じが気持ち悪い。
しかも内容が薄っぺらいしわかりづらい。

[334: 匿名さん]

ココ、中古買おうと思わないかな。

[335: 匿名さん]

そうかもね。ここに価値ありって人がくるところだからね。

[336: 匿名さん]

買った人が実際にいるんだから、それなりにニーズがあるってことじゃないの。

[337: 匿名さん]

中古は格安にしないとないって。

[338: 匿名さん]

↑なに力んでんの。

[339: 匿名さん]

いや、かんでないよ。

[340: 匿名]

↑つまんね

[341: 匿名さん]

つまんねーの、おまえだよ、おまえ。銀ちゃんだしてくるからだろ！

[342: 匿名さん]

338とかじゃないが、数分で返すの疲れるんじゃない。いろんな意見があっていいけど、他物件含めて結構参考にしてるので、ためになるコメントよろしく。

[343: 匿名さん]

確かにテラスという名前が多くて驚きました。
でも住友や三井ができてお店も活性化したり増えると住みやすくなりますね。

[344: 匿名さん]

ここはもう終了かな。

[345: 匿名さん]

9/18に最終期6戸の抽選がありますけどね。

[346: 匿名さん]

テラス部分は気をつけないと猫に居座られますよ。一度マーキングされてしまうとやっかいです。

[347: 匿名さん]

それじゃ、猫除けのペットボトルが必要なのかな。

[348: 匿名さん]

賃貸に出したらいくらで貸せるだろうか？

[349: 匿名さん]

それも気になりますが、リセール価格っていくらくらいを想定しているんでしょうね。

[350: 匿名さん]

基本的に賃貸の場合、駅から徒歩15分超は対象外です。不動産屋の話では、賃貸や中古の買い手のうち、検索条件に15分超でも可と入力する人は１０％未満とのこと。母集団が極端に小さいことが賃料にも、店子探しの難しさにも反映されてしまうとのこと。

[351: 匿名さん]

仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。

純収益　年間家賃＝24万円ｘ12ヶ月＝288万円
還元利回り 5%
評価額　5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。

[352: 匿名]

新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが２、３年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。

[354: 匿名さん]

リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。

[355: 匿名さん]

林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。

[356: 匿名さん]

>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20％ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4％ってことでおけ？

[357: 匿名さん]

バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。

新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。

[358: 匿名さん]

ここで賃貸って？？？誰が20万出してここ借りるの？10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。

[359: 匿名さん]

資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。

[360: 匿名さん]

賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは？
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。

[361: 匿名さん]

10万円台後半だったら東京郊外の駅近物件とそれほど変わらない賃貸料金、目黒でもバス物件だとこの程度になっちゃうの？

[362: 匿名さん]

賃貸に出すなら、借りてくれる人が見つかればラッキーって立地と
思います。賃貸時代は便利な場所が人気だからね。

[363: 匿名さん]

契約者です。
永住する予定ですが、どうしても転居しなければならない事情ができた時には
賃貸なんて出さずにキッパリ売ろうと思います。
環境の利を得られて、賃貸に年間250万くらい払っていたと考えれば、
別に損した気分にはならないですから。

[364: 匿名]

今さらネガどうした？(笑)賃貸考えてる人なんかいないしリセール厳しいのも承知で買ってるだろ！それ以上にその人の価値観で魅力を感じて買ってるわけだから。

[365: 匿名さん]

ここは現金一括購入者がソコソコいるらしいじゃないですか。ローン返済の心配が無いなんて羨ましい限り、そんな人たちにはリセールとか賃貸料の話をしている我々は滑稽に見えるでしょうね。宝くじでも当たんねーかな・・

[366: 匿名]

下目黒３丁目ならいい物件だったのにな

[367: 匿名さん]

結構このバス物件付近のファミリー向け賃貸を探すと２０万くらいいくんですよね。

駅から遠くて不便なのになんでこんなに高いのか不思議です。

それなりに需要のある場所ってことだと思います。

初めて来たときはインテリアショップが沢山あって、おしゃれな通りだなと思ってましたし、

インテリアショップが近い分、インテリアには詳しくなれるし、小さい家具はそのまま持って帰れるのもいいですよね。

[368: 匿名さん]

目黒駅西口は川越えた辺りから住宅街ですからね。目黒一丁目はごちゃごちゃしすぎだし川沿いやだし、目黒二丁目とかも結局徒歩１５分くらいのとこだったり、目黒三丁目が理想ですがかなり高い。そんなかんじだから意外と この辺賃貸ファミリーいますよ。子供ができるとこの辺の良さがわかりますよ。小学校も下目黒小は人気ないが油面、不動小は評判いいし。

[369: 匿名さん]

リセールの話から賃貸の話に繋がったようですが、現実は蓋を開けてからです。
この物件を契約した人、これから第3期を検討しようとしている人、既にこの立地条件と販売価格の折り合いを理解していることでしょう。住環境は良いと思います。下目黒五丁目は平坦で近隣地区と違い道路がよく通っています。都心に近いこともあり在外公館も多い。バス便となりますが歩けない距離でもない。付加価値のある住宅地ですね、同様な住宅地は他にそれほどないでしょう。実際にこのあたりを歩いてみるとわかりますよ。

[370: 匿名さん]

確かにここが評価されるのは３年後くらいだと思います。三井の戸建てや住不の低層が完成し、新しい価値が創造されるようなら先見の明があったということになるでしょう。
あまりぱっとしなければ、よほどのことがない限り永住ということになります。ただ、ギリギリでローンを組むようでなければ処分もできますので、大丈夫じゃないかと思います。

[371: 匿名さん]

目黒通りに地下鉄でも作られるようなことがなければ、この場所に賃貸やリセールの面で価値が出てくることは将来的にもありません。でも、バス生活に苦痛を感じない人が長く住むのなら、それは個人の趣味や価値観だから、それはそれでいいんじゃないですか

確かにこの不確実な時代、「将来動きにくい」というのは不安ではありますけれども・・・

[372: 匿名]

↑評論家気取り きもちわるっ 誰もあんたに意見聞いてないし

[373: 匿名さん]

んだ。

[374: 匿名さん]

そこまでは言わないが、決めつけないで、頭はもう少し柔軟にした方がいいと思うね。逆バリとかにはむかないタイプかな。

[375: 匿名さん]

ＣＡＴＶ加入は強制じゃないですよね。最近は殆んど地上波を見ないし、どうしても見たい時でもＰＣで充分。ＢＳ・ＣＳは室内アンテナを立てれば無問題だし個別にＮＨＫ受信料を払えば大丈夫ですよね？

[376: 匿名]

３７１さんみたいな心ない人がいますよね、買った方にわざわざ精神的ダメージでも負わせたいんでしょうか。 ＣＡＴＶは強制ではないと思います～

[377: 匿名さん]

建設前の敷地状況、樹木がが多いが完成後は少なめですね。
(google earth)

[378: 匿名さん]

３７１さんは契約された方ではないですか。不安要素を並べたように感じます。
出尽くしていますがこの物件が立地する下目黒五丁目の第一種低層住居専用地域は質の高い住宅地ですね。将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょう。
変化する要素は、教育研究所跡地や農林中金社宅跡地の再開発で住宅になることですが、他にはありません。

[379: 匿名さん]

確かに緑は大分整理されるようですが、だからっといって、以前の塀と金網もどうかという気がしますので、ほどよくこぎれいになる方がよいような気はします。

[380: 匿名さん]

378さん
業界の方？

[381: 匿名さん]

豊かな緑は継承する意義はありますが、塀と金網には継承する優位性がありませんよ。

[382: 匿名さん]

379です。確かに塀と金網には全然継承価値はないですね。言葉足らずでした。あくまで、あの汚い感じが残らない方がよいという意味です。
緑は多いに越したことないのですが、新たに植えても10年もすれば結構育ちますので、虫もくれば日当たりも悪くなります。贅沢な敷地内のちょっとだけ離れたところにあるのが理想ですが、そうでないならきれいに整理された方が住みやすいとは思っています。

[383: 匿名さん]

目黒アドレス－それは、都心に寄り添う住宅街。駅前とは違う、穏やかな暮らしがここにはあります。目黒通りから一本入ったこの地では、目黒の都市機能、そして喧噪の届かない閑静な住環境を手にすることができます。（パークハウス目黒中町より）

下目黒五丁目　約6,500m2もの、広大な敷地を持つ「旧興銀社宅跡地」。第一種低層住居専用地域の庭園邸宅。低層住宅が建ち並ぶこのエリアにあって、広大な敷地を誇るザ・テラス下目黒。99邸、ひとつひとつの暮らしに確かなゆとりを生む広さと、美しい緑を配した庭園が生む癒しを贈る。そして邸を抱く環境は、第一種低層住居専用地域だからこその住まいに相応しい静けさを享受できる。（ザ・テラス下目黒）

三井不動産のがキャッチコピーは上手いね。でも中身は三菱地所に軍配が挙がる。

[384: 匿名さん]

378
多分、最後に「か」が抜けたのな。
将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょうか。

[385: 匿名さん]

川崎のライオンズマンションが手抜き・欠陥マンションだった事が判明した件で
東亜建設が一枚かんでいましたね。事業計画では施工主は東亜建設だったけど
下請けに丸投げして、そこがやっちまった。大京から業者を紹介された下請けで
東亜は内情はよく分からないと言ってるけど無責任だね。建て替え費用１６億円は
大京と東亜が負担するとの事。ココは手抜き無しでお願いしますよ。。

[386: 匿名さん]

385の件、構造上の欠陥で建て替えることになったのは97年完成の物件で東亜建設工業が施工した。
http://www.47news.jp/CN/201108/CN2011082701000427.html

姉歯事件以降、建築確認申請制度の修正や売主による性能表示システムの導入により品質向上が図られるようになっている。欠陥の物件は異物混入や鉄筋不足という明らかに施工業者の怠慢、本物件は「CHECK EYE’S」という性能表示システムで品質が確保されるよう施工されているとの説明。
東亜建設工業は、海洋土木を得意とする会社ではあるが建築も受注している。要は施主（売主）のマネージメント次第。このニュースにより更に品質向上の再確認が行われることを期待したい。

[387: 匿名さん]

東亜も一度手抜きして痛い目を見たのだから、今後はしっかりやるんじゃないの？
でも築15年でまるっと建て替えてまた新築に住めるというのもいいなあ。

[388: 匿名さん]

甘いよ、会社のカルチャーは簡単には変わらない。次は見つからないように手口が巧妙になると考えた方がいい。

[389: 匿名さん]

１６億円のうちどれ位を負担するか分からないけど、損した分をどこかで穴埋めしようとするよ

[390: 匿名さん]

問題を起こしたことのある業者は別の角度からチェックする仕組みを是非お願いしたいが、一度でも問題を起こしたらだめとなると、どこのマンションも商業ビルもだめなんじゃないの。

[391: 匿名さん]

新しいネガの話題だね。前から思ってたけど、この物件意外と注目されてるね。

[392: 匿名さん]

三菱のチェックがあってよかったね。

[393: 匿名さん]

まあ、売主でも施工会社でもいいから”ちゃんと”説明はしてほしものですね。

[394: 匿名さん]

林試の森には夜間ホームレスらしき人がベンチに数人いた、もう5年ほど前だけど今はどうだろう。夜は人通りが極端に少なくなるので警察が見回っていてほしいが、区の境界が公園を二分している。縦割りだと目黒区と品川区の警察だね。

[395: 匿名さん]

東亜建設工業が97年に建設した川崎市のマンションが、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足などにより構造上の欠陥が判明したが、日経によれば東亜建設工業は元請けであるが外注した会社へ丸投げし、その会社が既に分割されていることから原因不明としている。逃げ切り姿勢だね、もっと真摯に対応しなくちゃね。
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819695E0EBE2E2...

[396: 匿名さん]

数年前は池の近くにホームレスらしき人たちいましたよね。
最近はあまり見なくなったような、違う場所に移動したのかな。

[397: 匿名さん]

ＣＡＴＶ＋ＮＨＫだと結構な金額になりますか？ローン返済・管理費・個資税などで貯金なんてなかなか出来そうもないなぁ・・

[398: 匿名さん]

私が見た時はグランドがある近くのベンチに何人かいました。もう何年も前なので。いなくなったのなら幸いですね。

[399: 匿名さん]

ネットも安い所と契約したみたいだからＣＡＴＶも安いと希望的観測

[400: 匿名さん]

別料金は当然ですが、ここってＣＡＴＶを契約しないと衛星放送みれないのですか。