買い替えの売却がうまくいかなくて

[匿名さん]

買い替えのための売却に出して半年、なかなか売れません。
決して高い金額で出してるわけではないのですが、価格はどんどん値下げの一途。
売却損の繰越控除があるから、かなりは戻ってきますが、いつまでも値下げはできないし、
こんな経験の方、いらっしゃいますか？

[2: 匿名さん]

ちなみに失礼ながら、地域と新築時の物件価格、現在の売出価格はどの程度ですか？
条件がわからないと皆さんコメントもしづらいと思うので、差し支えない範囲で...

[3: 匿名さん]

自分が買う立場としたら、その値段で買う気がしますか？
最近は新築がお安くて、中古相場崩れてますよね。
私は結局、当初だしてた金額から20％下げたところで決まりました。
おかげで、今年も来年も税金を払っていません。

[4: 匿名さん]

どういう状況なのか良く分からないが、
１．御自身の引っ越し先は既に購入契約済みなんですか？
２．不動産屋との媒介契約は専任ですか一般ですか？
３．営業マンに熱意はありますか？　また広告等はよく出してくれますか？
４．見に来る人はそこそこいる状態ですか？

この辺が分からないと値段だけの理由で買い手がつかないのか
それとも値段以外の要素があるのか判断しかねる。

[5: 匿名さん]

質問した者ですが、状況説明が足りませんでした。
築１１年、横浜市内です。３千万台後半で出しています。新築時からは６割近く下げています。
すでに引越し先の契約は済ませていますが、あと２ヶ月しか待てないそうです。
契約先のデベロッパーの関係で専任媒介契約をしています。
見に来る人は週に１件あるかないかで、この状態が半年続いています。
最近の新築の物件よりもよっぽど高級マンションだと思うのですけど。
やはり新しくて、安い方に行ってしまうのかな。

[6: 匿名さん]

週に一件で半年間ということは、２〜３０件は見に来てるわけですね？
いくらなら買いますという方はいませんでいしたか？もしいないとしたら、営業に問題ありなのでは？
私の場合、媒介契約をしてから一ヶ月間で４〜５件の問い合わせがあり、担当営業マンが確信をもって
そのうちの一人と交渉し、売り出しから２０％下げで売れることとなりました。川崎市内築８年で新築から
４割減でした。やはり、営業マンの熱意とやる気は必要だと思います。もちろん、相場とかけ離れた額での
売り希望であれば、価格に問題ありだとおもいますが．．．

[7: 匿名さん]

これは半年間ずっと同じ値段で出し続けているのですか？
普通そういう場合、営業マンから値下げの要請があるのではないですか？
で、あなたは恐らくそれを突っぱねて同じ値段で頑張り続けているのでしょう。
３千万台後半いう価格は新築マンションと競合して負けている可能性もあるでしょう。
あと２ヶ月でまとめたければ、思いっきり価格を下げるしかなさそうに思いますが。
契約先のデベロッパー関係の専任ということは、
何とか売れて欲しいとは思っているはずです。
売れなければ購入契約自体がキャンセルになるのでしょうから。

[8: 匿名さん]

＞７さんへ
０１の文章からは、何度も値下げしていると思われますね。

[9: 07]

あっ、本当だ。失礼しました。
しかし、いずれにせよ、
Ａ．どうしても売りたければ思い切ってお買い得価格にまで下げる、
Ｂ．これ以上価格を下げる位なら引っ越し先をキャンセルして構わない
の二者択一だと思われる。

[10: 質問者]

営業マンや購入物件の担当者（同じ会社）と打ち合わせもして、かなり価格は下げました。
営業マンの熱意もいまいちかもしれませんね。
ともかくもう一段の値下げを断行して、それでも駄目なら最後の一ヶ月は営業マンのチェンジも視野に入れます。

[11: 匿名さん]

資産デフレの犠牲者
バブル期マンションは買替え困難
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20030403/

[12: 匿名さん]

バブルマンションが中古市場へ
しのび寄る「ブルーエイジ問題」
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20021029a8000a8.html

[13: 質問者]

参考になる記事ありがとうございます。
確かに減価償却費を考慮しても売却損が５千万円近くなるのはブルーになりますよ。
ただ、売却損の１／３以上は税金が戻ってきますし（損失の繰越控除）、今ならまだローンが組めますので、
何とか頑張ろうと思っています。

[14: 匿名さん]

＞１３さん
損失控除の税金が2千万近く戻るということは、年収3千万超えくらいですか？すごいですね。
今度の物件は億ションですか？

[15: 匿名さん]

不動産の譲渡損失に関しては、他の所得との損益通算が出来なくなるんではないの？
今年度から、遡って適用すると聞いています。

[16: 質問者]

１５さん、居住用以外の不動産の譲渡損失に関しては１５年度から損益通産ができなくなっています。
しかし、居住用不動産に関しては１６年度から大幅に条件が緩和されています。
税金効果を考えれば、思い切れる方もいらっしゃるはずですよ。

[17: 匿名さん]

もう一つ

マンションの資産デフレの影響は？
1976年─2001年物件を総点検
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20030520a8000a8.html

[18: 匿名さん]

バブルマンションの方が売却額が安いのはどういうことでしょう？？＞不動産屋さん
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/img-data/0520hyou5.gif

[19: 匿名さん]

おもしろいので、リンクおいときます。

中古の価格／マンション編
「黙って座ればピタリと当たる？」
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20021125a8000a8.html

大幅な値下がり物件はバブル期に集中
http://www.stbri.co.jp/cafe/no59-1/59-1-3.html

[20: 匿名さん]

買い手市場なので、売却はしんどいですね。私も苦労しました。何よりも
週末に外出できないのがつらい。もうこんな苦労はしたくないと思いました。
１階、中住戸、田の字、おまけに駅から徒歩１０分、売りにくいこと極まりない。

[21: 匿名さん]

我が家は数人案内ありましたが、
幸いすぐ決まりました。ちょうど我が家のマンション
を購入したいと待ちの人がいたようです。
きっと通常なら売りにくい住居でしたので感謝感謝です。
値下がり率の高い新築はもう興味がなく、買い替え先も他マンションでの
付加価値つきの物件にしました。やはり案内時にいいなーと言われる
場所は確保したいので、、、いまいちの部屋だと、ふーん、、たいしたことないねー
みたいな態度をされてしまいます。悲
４年前にはピカピカの新築でしたのに。
次に売却の際には強気で案内したいものです。