総戸数の少ないマンション

[匿名さん]

今検討しているのは、全部で40戸にもならない小規模マンションですが、
なんとなく、将来の修繕が大変になるんじゃないかと思っています。
修繕計画を見ても、それがしっかりしたものかどうかを判断する知識がありませんので、
どなたか教えてください。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

そんなことはないのでは。小規模マンションに20年以上住んでいますが、よいことも多いのでは？みんな顔見知りになれるし、なにか行動するときにもまとまって移せるように思います。小規模MSは共有部も相応に小規模だから必ずしも負担が大きくはならないのでは？もちろん小規模MSにふさわしくない共有施設、たとえば温泉やシアタールームなどがあると話は別でしょうが。

[3: 匿名さん]

修繕積立金の目安は、公庫基準では、
専有面積55m2以上、築5年未満で、6,000円／戸となっています。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20040716

[4: 匿名さん]

なんで、戸数が少ないと修繕費が足りなくなるって考えるかなー。その根拠は？
戸数が少なけりゃ、余計な共用施設もないし、修繕する面積も少ないから同じでしょう。
要は、１戸あたりいくらかかるかだから、規模にはあまり関係ないはず。
でも、修繕計画がしっかりしてるかどうかは重要だね。

[5: 匿名さん]

＞０４
修繕積立金を滞納する家が１戸でも出てくると、見込みに与えるダメージが大きい。
総戸数２００戸のうち５戸が滞納した場合と、５０戸のうち５戸が滞納した場合を考えて比べてみれば、一目瞭然。
（情けない事だが、将来滞納者が出てくる事は覚悟しておいた方が間違いないだろう）

[6: 匿名さん]

>05
普通は平均滞納率から計算するから、２００戸で５戸なら、５０戸なら1.25戸でしょうが。だからダメージも同じ。
なんで２００戸と５０戸で同じ戸数が滞納するの。普通はそうはならない、前提が間違ってる。
それとも、小規模の方が貧乏人の比率が多いということかい（笑）。

[7: 05]

>06
>それとも、小規模の方が貧乏人の比率が多いということかい（笑）。
んなこたぁ〜言っとらん（笑）

[8: 匿名さん]

修繕積立金を払えない住人は、その前に住宅ローンが払えなくて競売にかけられます。
従って、そのような住人はほとんどいない？と思われます。

[9: 匿名さん]

>08修繕積立金を払えない住人は、その前に住宅ローンが払えなくて競売にかけられます。
>従って、そのような住人はほとんどいない？と思われます。
ローンは払うけど管理費修繕積立金は払わないという人はたくさんいます。
ローンを滞納しだすと競売にかけられるのはわかってますから。

[10: 匿名さん]

小規模の方が、滞納者は少ないですよ。
皆さん顔見知りになりますからw
自然とマナーも良くなります。

[11: 匿名さん]

滞納者の問題もあるでしょうが、一般的には規模が小さくても減らせない部分があり、
管理費・修繕積立金が高くなる傾向がある、と聞きます。

たとえばエレベーターは、場合によっては100戸くらいまで１基ですませます。
同じ１基なら、30戸でも100戸でもメンテ費用はほぼ同じです。
修繕工事自体でも、規模が大きい方が割安になると思います。
ただ、費用全体の中の一部ですので、とてつもない差にはならないと思います。

今まで見たマンションでは、修繕積立金がはじめから十分に取ってあることは
ほとんどありませんでした。
入居してから、管理組合でもう一度計画を再検討する必要があると思います。

国交省が「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」を作っています。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html
pdf文書にコストも含めて詳しく説明してありますので、参考にしてください。

また、既存のマンション組合のホームページなどで参考になるものがたくさんあります。

内容がむずかしいかもしれませんが、自分の資産を守るためですから頑張って下さい。

[12: 匿名さん]

1です。小規模マンションは、どんな人が住んでいるかが分かるから、私にとっては
メリットです。顔見知りだとマナーがよくなるっていうのも期待できますよね。（笑）
ただ、修繕計画以外の何かがあったときに（駐輪場を増やすとか、共用部の何かが壊れたとか）、
一戸あたりの負担が、中、大規模マンションに比べて大きくなりそうなことが心配でした。
なので、どのような修繕を想定して、修繕積立金を積み立てていけば、不意の出費が
おさえられるのかも知りたいなあと思って。11さんの教えてくださったサイトをよく読めば、
わかりそうです。ありがとうございました。

[13: 匿名さん]

20戸の小規模マンションで大規模修繕時に理事長をやっていました。
小規模、大規模それぞれに一長一短でしょうね。
小規模の利点は皆さんおっしゃているように管理組合が和気あいあいで
みんな本気になって勉強して話し合いに参加してくれるようになるということ。
うちの場合はみんなが知恵を出してくれてそれで大規模修繕がうまくいきました。
大規模だと我関せずという人がどうしても出てくるし、
本当は大変博学な人が大集団の中に埋もれて発言してくれない
ということにもなり勝ちです。

一方、小規模だとどうしてもコスト高になって来ます。
一例を挙げると、外壁補修の工事代金ですが、これは
「外壁単位面積当たり工事単価」×「外壁の総面積」
で計算されます。
修繕積立金は（外壁面積比例ではなく！）専有部分の床面積比例で徴収しますから、
問題は小規模マンションと大規模マンションのどちらが
単位床面積当たりの外壁面積が大きいか、ということになります。
これは小規模・大規模以外に建物の形状（直方体型か雁行型か
あるいはもっと凝った造りか）にも影響されますが、一般に
単位床面積当たりの外壁面積の少ない（従ってコストが安い）順に
１．直方体型大規模（壁面が４つの平面からなる大規模団地）
２．直方体型小規模
３．凝った外壁形状の大規模
４．凝った外壁形状の小規模
となります。
なお、１が２よりもコストが安いことの証明は簡単で、
今、簡単のため、建物は縦a、横b の長方形だとして高さを考えないことにすると
この建物の床面積 ＝ ab
この建物の外周 ＝ 2(a+b)
よって単位床面積当たりの外壁面積は
2(a+b)/ab = 2(1/a + 1/b)
に比例することになります。右辺は a および b が大きくなれば小さくなります。

[14: 匿名さん]

小規模マンションに住んでます。

「小規模」と言ってもいろいろありますよね。
間取りが小さく賃貸の人が混じっているマンションは避けた方がいいです。
管理費滞納もありえますし、賃貸の人は理事をやらないというケースも聞きました。

一種低層の地域で３階建のマンションに住んでいます。
物件価格が高いので、きちんとした住民が多いです。

[15: 匿名さん]

>>14賃貸の人は理事をやらない
ではなく、やりたくてもできないのでは？

[16: 14]

なぜ、やりたくてもできないのですか？
友人のマンションは、賃貸と分譲どちらもいるマンションです。
ひとりで５軒くらい持っている人がいて、自分が住んでいる部屋
以外は賃貸に出しています。
５軒持っていても、理事は一回分しかやらないそうです。

一般に、分譲マンションに賃貸の人がいるとどうなるのでしょうか？

[17: 匿名さん]

14さん
分譲お住まいみたいですから、とりあえず
管理規約読まれてみてはいかがですか？

[18: 匿名さん]

標準管理規約
第３３条２
理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、
総会で選任する。

そして「組合員」の定義は

第６条　区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって
　　○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。

普通はこの条文をそのまま踏襲しているはずだと思いますね。
つまり区分所有者でないものは組合員ではなく、組合員でないから当然理事になれない。
財産権の絡む問題を話し合う場合もあり、賃貸の人に理事をやらせるのは
やはり問題があると思いますね。

[19: 匿名さん]

14さんが言っているのは、賃貸オーナーが理事をやらないということでは？
自分が住んでないと管理に関心が低くなりがちなのは予想できますね。

[20: 匿名さん]

たとえ管理に対する関心が高かったとしても、15さんの言う通り理事になりたくてもなれません。
16さんのケースは本人が住んでいるので理事になれます。
住戸数の少ないマンションは数年に１回全員に理事が回ってくるというのもメリットの一つといえると思います。
もちろん、できればやりたくはないでしょうが、そのおかげで管理に対する意識が高まります。
逆に大規模マンションは理事をやらないで済むというのがメリットなのかもしれませんが
本当にそれがメリットといえるのか疑問です。

[21: 匿名さん]

一人で５戸持っているという人は旧地主なのかな。
議決権を所有面積比で数えるか、一戸一票方式でいくかにもよるけど
いずれにせよその人は議決権ベースで５戸分の票を持っていることになる。
建て替え等の重要事項に関しては、その人の意に反する決定は事実上できませんね。