今検討しているのは、全部で40戸にもならない小規模マンションですが、
なんとなく、将来の修繕が大変になるんじゃないかと思っています。
修繕計画を見ても、それがしっかりしたものかどうかを判断する知識がありませんので、
どなたか教えてください。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2005-03-18 00:42:00
注文住宅のオンライン相談
総戸数の少ないマンション
| No.2 |
by 匿名さん 2005-03-18 01:20:00
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そんなことはないのでは。小規模マンションに20年以上住んでいますが、よいことも多いのでは？みんな顔見知りになれるし、なにか行動するときにもまとまって移せるように思います。小規模MSは共有部も相応に小規模だから必ずしも負担が大きくはならないのでは？もちろん小規模MSにふさわしくない共有施設、たとえば温泉やシアタールームなどがあると話は別でしょうが。
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| No.3 |
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| No.4 |
なんで、戸数が少ないと修繕費が足りなくなるって考えるかなー。その根拠は？
戸数が少なけりゃ、余計な共用施設もないし、修繕する面積も少ないから同じでしょう。 要は、１戸あたりいくらかかるかだから、規模にはあまり関係ないはず。 でも、修繕計画がしっかりしてるかどうかは重要だね。 |
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| No.5 |
＞０４
修繕積立金を滞納する家が１戸でも出てくると、見込みに与えるダメージが大きい。 総戸数２００戸のうち５戸が滞納した場合と、５０戸のうち５戸が滞納した場合を考えて比べてみれば、一目瞭然。 （情けない事だが、将来滞納者が出てくる事は覚悟しておいた方が間違いないだろう） |
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| No.6 |
>05
普通は平均滞納率から計算するから、２００戸で５戸なら、５０戸なら1.25戸でしょうが。だからダメージも同じ。 なんで２００戸と５０戸で同じ戸数が滞納するの。普通はそうはならない、前提が間違ってる。 それとも、小規模の方が貧乏人の比率が多いということかい（笑）。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
修繕積立金を払えない住人は、その前に住宅ローンが払えなくて競売にかけられます。
従って、そのような住人はほとんどいない？と思われます。 |
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| No.9 |
>08修繕積立金を払えない住人は、その前に住宅ローンが払えなくて競売にかけられます。
>従って、そのような住人はほとんどいない？と思われます。 ローンは払うけど管理費修繕積立金は払わないという人はたくさんいます。 ローンを滞納しだすと競売にかけられるのはわかってますから。 |
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| No.10 |
小規模の方が、滞納者は少ないですよ。
皆さん顔見知りになりますからw 自然とマナーも良くなります。 |
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| No.11 |
滞納者の問題もあるでしょうが、一般的には規模が小さくても減らせない部分があり、
管理費・修繕積立金が高くなる傾向がある、と聞きます。 たとえばエレベーターは、場合によっては100戸くらいまで１基ですませます。 同じ１基なら、30戸でも100戸でもメンテ費用はほぼ同じです。 修繕工事自体でも、規模が大きい方が割安になると思います。 ただ、費用全体の中の一部ですので、とてつもない差にはならないと思います。 今まで見たマンションでは、修繕積立金がはじめから十分に取ってあることは ほとんどありませんでした。 入居してから、管理組合でもう一度計画を再検討する必要があると思います。 国交省が「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」を作っています。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070603_.html pdf文書にコストも含めて詳しく説明してありますので、参考にしてください。 また、既存のマンション組合のホームページなどで参考になるものがたくさんあります。 内容がむずかしいかもしれませんが、自分の資産を守るためですから頑張って下さい。 |
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| No.12 |
1です。小規模マンションは、どんな人が住んでいるかが分かるから、私にとっては
メリットです。顔見知りだとマナーがよくなるっていうのも期待できますよね。（笑） ただ、修繕計画以外の何かがあったときに（駐輪場を増やすとか、共用部の何かが壊れたとか）、 一戸あたりの負担が、中、大規模マンションに比べて大きくなりそうなことが心配でした。 なので、どのような修繕を想定して、修繕積立金を積み立てていけば、不意の出費が おさえられるのかも知りたいなあと思って。11さんの教えてくださったサイトをよく読めば、 わかりそうです。ありがとうございました。 |
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| No.13 |
20戸の小規模マンションで大規模修繕時に理事長をやっていました。
小規模、大規模それぞれに一長一短でしょうね。 小規模の利点は皆さんおっしゃているように管理組合が和気あいあいで みんな本気になって勉強して話し合いに参加してくれるようになるということ。 うちの場合はみんなが知恵を出してくれてそれで大規模修繕がうまくいきました。 大規模だと我関せずという人がどうしても出てくるし、 本当は大変博学な人が大集団の中に埋もれて発言してくれない ということにもなり勝ちです。 一方、小規模だとどうしてもコスト高になって来ます。 一例を挙げると、外壁補修の工事代金ですが、これは 「外壁単位面積当たり工事単価」×「外壁の総面積」 で計算されます。 修繕積立金は（外壁面積比例ではなく！）専有部分の床面積比例で徴収しますから、 問題は小規模マンションと大規模マンションのどちらが 単位床面積当たりの外壁面積が大きいか、ということになります。 これは小規模・大規模以外に建物の形状（直方体型か雁行型か あるいはもっと凝った造りか）にも影響されますが、一般に 単位床面積当たりの外壁面積の少ない（従ってコストが安い）順に １．直方体型大規模（壁面が４つの平面からなる大規模団地） ２．直方体型小規模 ３．凝った外壁形状の大規模 ４．凝った外壁形状の小規模 となります。 なお、１が２よりもコストが安いことの証明は簡単で、 今、簡単のため、建物は縦a、横b の長方形だとして高さを考えないことにすると この建物の床面積 ＝ ab この建物の外周 ＝ 2(a+b) よって単位床面積当たりの外壁面積は 2(a+b)/ab = 2(1/a + 1/b) に比例することになります。右辺は a および b が大きくなれば小さくなります。 |
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| No.14 |
小規模マンションに住んでます。
「小規模」と言ってもいろいろありますよね。 間取りが小さく賃貸の人が混じっているマンションは避けた方がいいです。 管理費滞納もありえますし、賃貸の人は理事をやらないというケースも聞きました。 一種低層の地域で３階建のマンションに住んでいます。 物件価格が高いので、きちんとした住民が多いです。 |
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| No.15 |
>>14賃貸の人は理事をやらない
ではなく、やりたくてもできないのでは？ |
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| No.16 |
なぜ、やりたくてもできないのですか？
友人のマンションは、賃貸と分譲どちらもいるマンションです。 ひとりで５軒くらい持っている人がいて、自分が住んでいる部屋 以外は賃貸に出しています。 ５軒持っていても、理事は一回分しかやらないそうです。 一般に、分譲マンションに賃貸の人がいるとどうなるのでしょうか？ |
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| No.17 |
14さん
分譲お住まいみたいですから、とりあえず 管理規約読まれてみてはいかがですか？ |
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| No.18 |
標準管理規約
第３３条２ 理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、 総会で選任する。 そして「組合員」の定義は 第６条 区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって ○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。 普通はこの条文をそのまま踏襲しているはずだと思いますね。 つまり区分所有者でないものは組合員ではなく、組合員でないから当然理事になれない。 財産権の絡む問題を話し合う場合もあり、賃貸の人に理事をやらせるのは やはり問題があると思いますね。 |
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| No.19 |
14さんが言っているのは、賃貸オーナーが理事をやらないということでは？
自分が住んでないと管理に関心が低くなりがちなのは予想できますね。 |
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| No.20 |
たとえ管理に対する関心が高かったとしても、15さんの言う通り理事になりたくてもなれません。
16さんのケースは本人が住んでいるので理事になれます。 住戸数の少ないマンションは数年に１回全員に理事が回ってくるというのもメリットの一つといえると思います。 もちろん、できればやりたくはないでしょうが、そのおかげで管理に対する意識が高まります。 逆に大規模マンションは理事をやらないで済むというのがメリットなのかもしれませんが 本当にそれがメリットといえるのか疑問です。 |
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| No.21 |
一人で５戸持っているという人は旧地主なのかな。
議決権を所有面積比で数えるか、一戸一票方式でいくかにもよるけど いずれにせよその人は議決権ベースで５戸分の票を持っていることになる。 建て替え等の重要事項に関しては、その人の意に反する決定は事実上できませんね。 |
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| No.22 |
変わった人だったら、怖いですね。
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| No.23 |
13さんが詳しく書いておられるとおり、小規模の分譲は、大規模に比べて１戸あたりの補修費は高くなります。
今、計画している私の居住マンションでは、50戸で４０００万近くの補修費です。これでもしんどいけど、 今回は、入居時の積立金もあり、なんとかなります。しかし、次回は？考えたくないです。 |
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| No.25 |
理事当番や修繕する年の前にマンションを脱出する人っているのかな
新築マンションを渡り歩くような |
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| No.26 |
マンションは１０年以内で出た方がいい。
これ常識。 |
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| No.27 |
>新築マンションを渡り歩くような
>マンションは１０年以内で出た方がいい。 それなら、買わずに賃貸を進める。 |
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| No.28 |
賃貸はグレードが低いからなぁ。新しくても、嫌だな。
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| No.29 |
分譲仕様の方がいい
しかし新築を渡り歩くにはやっぱり資金がいるのかな |
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| No.30 |
分譲を賃貸で借りれば
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| No.31 |
それはいいアイディア
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| No.32 |
分譲賃貸の新築を転々とするのに如何程かかる？
一番割高だろう。買ったほうが安いでしょう。 |
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| No.33 |
通常、オーナーでなければ理事は回ってきませんよ。
分譲を賃貸で借りている住民や居住していないオーナーは 理事になる権利（義務でないかと疑問が・・）がありません。 |
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| No.34 |
こんど購入したマンションは90戸ほどの規模です。大規模修繕は12年後。駐車場は機械式なのでメンテナンスが掛かります。10年後に売ってまた新築マンションに買い替える予定です。
理事は何回やってもいいですが売り抜けられなかったら大規模修繕突入ですね。 |
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| No.35 |
機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場料金のみから支払っても十分お釣りが
来るので、うちのマンションでは１２年メンテは負担無しです。 車を持つ人が少なくなって、メンテ費を賄えなくなったマンションをお気の毒です。 そう言う住民層のマンションなら、私も脱出考えるかも。 |
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| No.36 |
>33
理事は居住している区分所有者から選出って規定されているケースが多いから、賃貸のオーナーも対象外なんだけど、不公平ってことで、費用負担を求められるようになってきた。当然、その費用は家賃に転嫁だろうね。 |
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| No.37 |
>35
管理計画を見たことが無いのかな。駐車場独立会計になってることはほとんどなく、駐車場収入は管理費組み入れってなってる。だから、駐車場使用料からメンテナンス代を差し引いた分は、他の管理費用に当てることが前提となっている。ということで駐車場の稼働率が低くなったら、収支は悲惨な状況になる。 |
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| No.38 |
うちのマンションは駐車場稼働率が１００％なのでメンテ費用を
出してお釣りくるよう。 |
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| No.39 |
稼働率１００％って、駐車場足りないってことかな。普通は８割ぐらいで管理計画設定してるはずなのに。逆に問題だよね。駐車場って多くても少なくても問題を引き起こすから難しい。
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| No.40 |
長期修繕計画が妥当かどうかは規模が同じくらいの物件の修繕項目や費用を計画でどう見積もってるかということをいくつか比較すれば判断できるようになるでしょ。
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| No.41 |
ちょっと話しはずれるけど、駐車場の稼働率を管理計画でどう見積もってるかというのもポイント。管理費、駐車場代金の設定の妥当性の話しだけど。
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| No.42 |
うちのマンションは駐車場の稼働率は７割でみている。
今は１台空きがあるので稼働率ほぼ１００％です。 |
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