湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰

[匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。
不動産経済研究所によると、2010年の首都圏マンション販売戸数、約4万4500戸のうち、都区部は46%を占めた。11年も、予想販売戸数（約5万戸）の半分を都区部が占めるとみている。
2013年3月の竣工を予定している野村不動産の「東雲タワープロジェクト」（仮称）をはじめ、三菱地所（晴海）や住友不動産（有明）と、大手デベロッパーの新築タワー物件が目白押し。「売れる」マンションは都心一辺倒になりつつある。

汐留エリアの中古マンションで24%上昇
東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。
豊洲周辺の分譲マンションの坪単価は2006年ごろが240万円程度だったが、2010年には300万円超の物件も登場した。
不動産経済研究所の調べでは、2011年1月の首都圏マンション（新築）の1戸あたりの平均価格で4238万円。前年同期に比べて100万円ほど値上がりした。契約率も73.3%と、マンションの売れ行きを示す「好調ライン」の目安となる70%を上回っている。

湾岸エリアのマンションは、中古物件も値上がりしている。不動産調査の東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は、「ミニバブル前の2002〜03年に建ったマンションは、昨年あたりから上昇が顕著です」という。

たとえば、同社の「分譲マンション　リセールバリューランキング」によると、首位の汐留エリアは2000年の坪単価が384.7万円。これが2010年には480万円と24.8%も上昇した。第2位の豊洲は10.0%の上昇。以下、辰巳（9.2％）、月島（8.0%）、門前仲町（6.9%）、勝どき（6.2%）といったエリアも軒並み上昇している。
中山氏は「白金や表参道といった都心の1等地よりも値上がり幅は大きい」と話す。



この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[41: 匿名さん]

今回の地震でも東京湾から川が逆流して船とか壊れてたよ
干潮で被害は少なかったみたいだけどね

[42: 匿名さん]

都知事も記者会見で、多摩川隅田川荒川への
津波逆流の危険を言ってたね。

[43: 匿名さん]

アエラの津波特集
地下鉄が怖くなったわ

[44: 匿名さん]

>>39
東日本大震災のような何十mの津波が東京湾には来ないというのは事実でしょうが、
だからと言って、全く安心とも言い切れませんよね。
河川への津波の逆流と、堤防決壊、高潮などが重なれば、大きな被害になり得ます。
近代以降の大地震のサンプルが少なすぎて、どんな想定外が起こるか未知数です。
前例でものを語ると、変化に対応できなくなりますね。

[45: 匿名さん]

２ｍ程度で壊れるはずがないじゃん。
大型台風に備えて整備しているんだよ（大笑）

[46: 匿名さん]

液状化に対しても、>>39のように楽観視する人は多かった。

関東大震災の時は、液状化現象そのものを知っている人がいませんでしたから、
低地・埋立地でどういう被害があったか、詳細な記録が残っていませんでした。
確かに液状化で死ぬ可能性は、火災旋風で死ぬ可能性よりもずっと小さいです。
しかし、液状化によってインフラが破壊され、生活が破綻し、資産価値が暴落するという
いかにも現代的な問題が、皮肉な事に千葉で一番の人気エリアであった
新浦安という街で、生々しく露呈してしまいました。

そして、新浦安という前例ができてしまった今、
購入対象として、あえて埋立地を選ぶ人がどれだけいるのでしょうか。
豊洲も、有明も、佃でさえ、同じ埋立地として扱われ、
今後、二割程度の資産価値下落は免れないと言われています。
個人的には、二割減で住むなら、まだマシではないかと思います。
もともと、ここ10年ほどで大きく地位を上げてきた地域で、
それが元に戻るだけですからね。

[47: 匿名さん]

そうなると良いな。

でも、総合的に考えて都心部湾岸が一番安全って認識が深まって来て、
逆に値上がりしそうで怖いです。

[48: 匿名さん]

東日本大震災：堤防越えた水、外側浸食し決壊　土木学会
http://mainichi.jp/select/today/news/20110514k0000e040058000c.html

「人災では」ささやかれていた堤防の決壊　福島・須賀川市
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110426/dst11042612180017-n1.htm

消波ブロック、津波には逆効果　切れ目に集中、堤防決壊
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201103300106.html

[49: 匿名さん]

重要施設が都心部湾岸に集中してるから、
インフラの地震対策もこれからさらに進むだろうからな。
まあ、盤石では？

[50: 匿名さん]

税金つぎこんで鉄壁の防御。
超安全で、都心に近い。
値上がりする要因しかなさそうじゃん。

[51: 匿名さん]

東京湾で本当に怖いのは高潮だよ。
津波は、湾内では減衰されるが、高潮は、逆に湾内で増幅されてしまう。
つまり、東京湾は津波の心配はしなくていいが、
高潮の心配はどんなにしても足りないくらい。


東京湾高潮被害、死者最大７６００人と想定
http://www.news24.jp/articles/2010/04/02/07156587.html


「液状化は気にするほどではない」と埋立地を買った人々が破産し、
「台風で浸水なんて滅多にない」と低地に買った人々の家財が流され、
「湾岸埋立地は防波堤の役割を持っていて標高高いから安心」
と有明にマンション買った人々が島の外に出られなくなる。
想定外とは恐ろしいものです。

[52: 匿名さん]

埋め立てが進んで、大風にさらされる海上面積が小さくなると高潮の規模も小さくなります。昔に比べて東京湾奥の水面面積はずいぶん小さくなったので、過去の台風を想定した対策はやり過ぎだと言われています。羽田空港も拡張。埋め立て処分場も大きくなってます。

[53: 匿名さん]

都心部湾岸は重要施設が集中しているから、やりすぎくらい鉄壁に防御しても良いのでは？

[54: 匿名さん]

色んなモノが値上がりしてきましたが、マンションだけは値下がりすると思います。
根拠はありません。

[55: 匿名さん]

超安全で都心に近い都心部湾岸は、
共稼ぎ夫婦にピッタリ。
家賃レベルも低い。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=4d/

[56: 匿名さん]

いいね。安い賃貸あったら紹介してください。ないだろうけど。

[57: 匿名さん]

　福島県の基本計画では、磯部地区の海岸堤防の目的は台風などによる高潮や高波対策で、津波は想定外。国土交通省によると、過去に津波の被災経験の少ない地方では、海岸の防災対策で津波を考慮しないことが多いという。

　柴山さんは「津波に備えた防潮堤は、水流に耐える設計で崩れにくいが、磯部地区のような波の勢いを吸収する堤防は、長時間にわたり水流が押し寄せる津波には弱かったのだろう。同様の海岸は多く、対策を考える必要がある」と話した。

[58: 匿名さん]

福島の話？？？？

[59: 匿名さん]

「東京湾に津波は来ない」

「東京湾は国策で最高の防災機能が備えられている」

「東京湾岸が浸水したら、それは東京の終わり」

数々の神話がいつ崩れるか、楽しみです。

[60: 匿名さん]

中央区が千代田区や港区よりも安い理由は、低地だから。
それ相応のリスクを承知した上で、割安な場所に買う事には何も文句はありません。
ただ、何か災害が起こった時に、国や自治体の責任にするのはやめてくださいね。