賃貸マンションを建てようと思います

[匿名]

賃貸マンションを建てようと思いますが、今悩んでるのが、どこの建設会社に頼もうかと・・・・・
ただ建てるだけの業者や、その後の管理まで行う業者など、いろいろあるようですが、実際に賃貸マンション
を所有されてる方、アドバイスください。

[2: 匿名さん]

清水建設辺りで60階建てのタワーなんて如何でしょう？

[3: 匿名]

東建、大東建託・・などはどうでしょうか？？

[4: 匿名]

>>03だめだめ

[5: 匿名さん]

>01
もしよろしければ、もう少しご事情をお聞かせ頂ければと思います。
建設用地はもう用意済みなのですか？それとも、土地の取得からということでしょうか？
建設場所がお決まりなのでしたら、大体どちらの方面になるのでしょうか？
あと、どんな建物を建てたいのかについてもお聞きしたいです。
そもそも、鉄筋なのか鉄骨なのか？デザイナー風のオシャレなマンションにしたいのか、
見た目はほどほどに経済性を追求したマンションにしたいのか？
こうしたことによって状況が全然変わってきます。

あと、建設業者や不動産業者の家賃保証というのはアテにするものではありません。
業者に利益を取られてしまっては手元に残るのは少なくなってしまいますから。
新築して５〜10年以内くらいは客付けしやすいので保証もしてくれますが、築年数
が経ってきて客付けしにくくなってくると、大幅に家賃を下げなければ家賃保証は
できないなどと言って値下げを迫ってくるのが彼らの常套手段です。

不動産業者に依頼しても良いのは、せいぜい入居者募集、入居者クレーム対応、集金
代行、退去立会いくらいまででしょう。出来れば退去後のリフォームもお任せにする
のではなく、なるたけ自分の目で確認してリフォームの必要性の是非を判断するのが
良いと思います。

要は多少の面倒が掛かっても、自分で管理して自分の頭で考え行動しないと、賃貸経
営のノウハウも身に付かないということです。

[6: 01]

ありがとうございます。愛知県名古屋市かその周辺に土地を購入して、建てたいと思います。２００坪位の土地を買い、鉄筋コンクリート造のマンションで、総タイル張り、設備は普通の賃貸並、オートロック完備の・・・・・・こんな程度のマンションを建てようと思ってます。私３７歳会社員です。

[7: 匿名さん]

建設場所は名古屋方面でしたか…。それも土地の用意がまだだったのですね。
ちなみに、当方は東京方面在住なもので、名古屋の地場建設会社・工務店についてはよく分
かりません。

なので、実際の建設会社の紹介ということでは、手広くやっている会社として高松建設とい
う会社を紹介させて頂くにとどめておきます。高松建設は大阪に本社がある一部上場企業な
のですが、鉄筋の（木造・鉄骨でなく）賃貸マンションの建設を多数手掛けている会社です。
私は東京でこの会社の建てた物件を実際に幾つか見たのですが、どれも質感が高く洗練され
ていて、物件探ししている人にも魅力的だと思われるものばかりでした。名古屋にも支店が
あり、時折賃貸マンション建設に関する地主向けセミナーや施工物件の見学会なども開いて
いるようです。また、関連に日本建商という賃貸管理会社があり、こちらに物件管理を依頼
することもできます。上場企業のレベルで、個人オーナー相手に鉄筋にこだわった賃貸マン
ション建設に注力している会社はこの高松建設をおいて他にないと思います。大手企業でど
ことかでということでしたら、高松建設をお勧めしておきます。

ただ、必ずしも大手企業ばかりが良いと言うことではなく、地場の建設会社や工務店にも賃
貸マンションを数多く手掛けている会社は数多くあるはずです。むしろ、地場の会社の方が
良心的だったりしますので、地元でそれなりに施工実績があってかつ評判の良い会社に幾つ
か当たってみられるのがよろしいかと思います。何社か当たりをつけてみて、感触の良い会
社に具体的な提案をさせ、更にその建設会社・工務店の過去に建てた物件を実際に見せても
らいましょう。もっと欲を言えば、そのマンションのオーナーさんにもお会いさせて頂き、
実際の体験談を聞かせて頂くまでされてもよろしいと思います。

私が仮に提案依頼するとしたら、大手、地場中堅、地場小企業、と会社の形態別に感触の
良かった会社を１社ずつ候補を立てて比較してみます。その上で、提案内容、建設コスト、
営業姿勢など全ての要素をトータルに考慮した上で最終的に施工業者を決定します。

[8: 匿名さん]

ちなみに、高松建設のＨＰのＵＲＬはこちらです。
ＵＲＬの最初にｈをつけて参照して下さい。

高松建設　ttp://www.takamatsu-const.co.jp/index.html

[9: 賃貸住宅経営の会社員]

>>08
土地は全額手持ち資金での購入が原則です。
住戸は１０室以上でないと、青色申告でのメリットが大幅に減ってしまいます。

規模とか資金面はいかがでしょうか？

うちは大手ハウスメーカーに１５年前、千葉県の地方都市に賃貸アパートを建設しました。
土地はその１０年前に購入して借金は既に完済していました。
建物は当然全額借金して建設、ハウスメーカー紐付きの業者に、
建設してから１０年間程、サブリースで貸していました。
ここ５年は管理契約に切替しています。
全般に千葉県では賃料が値下がりしましたので、多少保証賃料は下がりましたが、
特に問題はありません。
管理契約にしてからは、むしろ実入りが増えています。

賃貸物件は、場所と仕様、それに見合う賃料の設定がまともなら、
最初のうちは、サブリースでも特に問題はありません。
サブリースの賃料は２年毎くらいでの見直しになるのが普通です。
物件に問題があると、空きが発生して、それを理由に保証賃料を下げられることはあります。
建築プランをどうするかを、建てる前に業者と充分に相談して、
決めることが大切です。

私は、今月から東京２３区内に２棟目の賃貸マンションを建設します。
前回もそうでしたが、どのような構造の建物を建てるかをある程度決めてから
有力な建設会社数社に、あい見積りをとりました。
業者はその地区での他物件なども調べてからプランを持ってきます。
法令上の制限とかも充分チェックして持ってくる会社があれば、
大手でもそのようなチェックは適当で持ってくる会社もあります。
建物の付属設備などもチェックして、値段を競争させました。
今回は鉄骨造４階建１０室で、建物の全体資金で１億円くらいかけますが
複数社の競争で１０００万円以上まけさせました。

[10: ０９]

０９投稿は０６さん（スレ主）宛でした。

[11: 01]

>>09 いろいろ教えていただき、ありがとうございます。非常に詳しいのですね。おそらく先祖代々の土地持ちの方で、豪邸に住んでらっしゃる方だと思います。
　私の場合は、先祖代々の土地持ちでなく、たまたま少々お金があるので、よい運用方法と思って、賃貸マンションを建てようと思いました。よりよい部屋を造り、喜んで借りていただけるようにがんばりたいと思います。

[12: ０９]

>>11
いえいえ、全部自分の代で取得した土地・建物です。
最初が千葉で２５年前に更地８０坪強を取得、
次が１５年前にバブルで膨らんだ株式を元手に、
東京都区内に貸店舗（借家人あり）付土地６０坪強を取得しました。

ここ５年間くらいで株式で儲けたので、
自宅用マンションを購入し、
老朽化した貸店舗の借家人には退去してもらい、
生保のアパートローンを利用して建設します。

必ず２社以上は見積をとった方がよろしいです。
最初の建物は軽量鉄骨造でしたから、
木質パネル工法や色々な工法の会社６社くらいに見積をとりました。

いきなり賃貸マンション経営はハードルが高いと思います。
ＲＣ造やＳＲＣ造が一番住み易い住宅ですが、
建設コストが高く、家賃もかなり高くなります。
小さく軽い建物をまず建てて、
ノウハウを身に付けるのが堅いやり方です。
土地だけは現金購入が原則なのはお忘れにならないように。

１５年前の貸店舗付土地取得の時は、
権利調整の苦労もありますが、
見返りも多く（安く買えて、貸家収入が入るから維持費は少なく儲けも出る）
そういう面では良かったのですが、
丁度、土地取得費の借入利息である金融費用が、
他所得との損益不算入となった時期と重なり、
不動産所得がマイナスになると
税制面でのメリットが少なくなった時期でした。

[13: 01]

>>12 どのような建設会社で見積もりをとられたのですか？？木質パネル工法ということは、ハウスメーカー系ですか？？見積もりをとった会社全社の名前をできれば教えていただきたい。そして決めた業者さんのことを詳しく教えていただきたいのですが・・・・鉄骨造ということは、重量鉄骨？？ですか？？

[14: 匿名さん]

ここのスレ主は本当に建てる気あるんだろうか？
どうもそういう感じが伝わってこない。
皆詳しく回答してるのに３行程度のレス。
まともに情報提供した人全員にレスを返すのでもなし。
それでいて自分が聞きたいことだけはちゃっかり聞く。
一体何様のつもりなんだろう？

[15: 匿名さん]

>>13
１５年前は、建設した建物構造は軽量鉄骨造２階建２ＤＫ４室。
２階床部分にＡＬＣ板を入れて遮音性を高めた。
大和ハウス工業、ニッセキハウス工業、ＮＫホーム（通常の軽量鉄骨造）、
積水ツーユーホーム（部屋を工場で作るプレハブ工法）、
大成建設（パルコン）
ミサワホーム（木質パネル）
旭化成（外壁が独自のプレハブ工法）
こんなとこだったかな。

大成は価格がどうしても高くなり、最初に落選。
旭化成は、後々の外壁補修が高くつき、営業も不熱心で来なくなった。
積水ツーユーは間取り１ＤＫにこだわり、設計自由度が低く、収益性が期待出来なかったのでこちらからお断り。（実際、今では１ＤＫ地方都市では需要が激減。２ＤＫで母子家庭か一人住まいが大半。）
あとは、価格と仕様で競争となり、軽量鉄骨造となった。

アパートやマンションは、システム規格がある業者に頼むのがコストも安く安定した品質のものが出来ます。
不足する仕様については、オプションで組み込ませますが、
建設を決める前に提示して、価格競争の中でどれだけ出来るかを競わせるのがよろしいです。

今年建設する方は、場所が防火地域であることから、重量鉄骨造と決めていました。
大手でシステム規格を持っている２社に競わせました。
３階建プランか４階建プランかで、得失を検討し、
３階建では安かった方が４階建では値引きしても高くなったのにはビックリしました。
両方の工場見学をして、作り方が全然違う点を確認して納得しました。
積水ハウスと大和ハウスの２社ね。

[16: １２]

>>13
１５投稿は１２です。
建物を建てる時、考えなくてはいけないのが階高と外壁です。

階高は床下の配管構造や天井構造に密接に関連しています。
天井の高さは今は大体決まっています（天井が低いと嫌われます）が、
床と天井の間の寸法が、後々になって保守費用に影響してきます。
寸法を小さくすると、建物は階数を稼げて、日影規制を逃れるのには有効ですが、
配管の自由度や構造にフレキシブルなものを使えるとかの点では寸法を大きくした方が得です。

外壁は、建物構造体が地震などで揺れたときに、
どのように支えているかで外壁の損傷具合が大きく変わります。
今は見てくれも良く耐久性も良い外壁材が普及していますが、
その外壁材をどのようにして固定するかは鉄骨造の場合は大きな違いになります。
（ＲＣでも多少は影響があるようです。ＳＲＣは基本的に鉄骨造と同様の配慮が必要です。）

土地が狭隘で在来工法しか採用出来ないような所では、
システム規格を活用出来ませんので、建設コストがかかります。
土地を手当する時から、このようなことを考えて選定されると良いと思います。

[17: 01]

システム規格がある業者は大手で高いというイメージがありました。間違いですか？？

[18: 匿名さん]

ハウスメーカー大手は上の人達がものすごく高給取りでしょ。
その分、施工代金に大きく上乗せされてしまうし。
ハウスメーカーと言ったって、自分達で施工するわけじゃなし。
どうせどこかの下請けに値段叩いて仕事投げるだけでしょ。
ハウスメーカーだからっていいモノができると思ったら大間違い。

[19: １２]

>>17
上物及び配線・配管など、基礎以外の部分に関しては、
施工方法などが決められていて、
多少の制約はありますが、コストは抑えられます。
また部材の大半は工場で製造していますので価格・品質面でも有利です。

自分の住宅を作るんなら、ある程度のこだわりがあり、
色々と注文を付けると、かえって高く付く場合もあります。
賃貸住宅の場合は、予めこだわり部分を見積の段階から載せておくのです。

施工してからのオプションはタブーで、
最初に値段を叩いている分、吹っかけてきます。

間接部門が高い給料を取っていても、
施工数が多いんですから、価格的には却って安いのです。

周辺環境の制約などで規格に合わないような住宅を建てる場合は、
却って割高になるのは事実です。
土地の購入から検討すべきと言っているのはそのことも含めてのことです。

[20: 匿名さん]

ハウスメーカーの賃貸住宅ってありふれててそそられないよね。
どこへ行っても似たようなのが建っていて面白味がない。
それに、ハウスメーカーの場合鉄骨系が中心でどちらかと言うと鉄筋系には弱いでしょ。
確かに利回りも大事ですけど、規格品では施主の意向が入り込む余地は限られてるし。
要は施主がどういうのを望むのかって言うのもあるわけでね。

[21: 匿名さん]

自宅を建てるのと、賃貸住宅を建てるのでは、
そもそも思想が異なるでしょう。

限られた資金で、土地から購入しようとしている人に、
最初からＲＣを薦めるのは、いかがなものでしょうか？
建設単価も高いですし、資金回収にも時間がかかります。

家賃設定も考慮して、
その地（中京圏の地方都市）でどの程度までの家賃が取れるかを考えると
どうなのでしょうか？
周辺に建っている建物を見れば、自ずと類推できるのではないでしょうか。

自宅を建設するのと異なり、
入居者に入ってもらうのには
どのような仕様が相応しいのかを
自らの頭で考えないといけないのが
賃貸住宅の経営です。

どんなに立派な建物を建てても、
その建築資金を回収するだけの家賃で住んでもらわないことには
お話になりません。
家賃を下げて損失覚悟の経営では、
建てる意味がありません。

[22: ２１]

スレ主さん。いかがですか？
どのような建物を建てたいのですか？
土地購入予定地の周辺状況は調査されていますか？

多少高くても、ライダー向けの賃貸マンションを建設して
成功されている方もいらっしゃいます。
まあ、色々なニーズがありますから、
どれが正しいということはありません。

安くて標準的な建物は、それはそれで需要（大家側も含めて）が多いですし、
特徴があり、特殊用途向けは、それなりの顧客を取り込めば、経営も安定します。

広さも大切な要素で、地方都市では４０平米以下だと一人住まい用です。
東京都区内では１５平米のワンルームもありますが、
段々と広めの物件に人気が移っています。

地方都市だと駐車場は敷地内にあって当たり前、
ファミリー層向けだと１戸２台当てが普通になってきています。
駐車場代込み（実質ゼロ）で家賃設定しないと、
入居してくれないような地域もあります。

[23: 匿名さん]

この度の秋篠宮妃紀子様の出産で多少歯止めがかかるが
この現実はゆるがない。
http://www8.cao.go.jp/shoushi/whitepaper/w-2004/html-h/html/g1410020.h...

人は減っているのに猫も杓子も賃貸経営。
もって行き場所がそこしかないからとはいえ我々業界人は口が裂けても言えない事実
として１０年後、２０年後の賃貸需要の大幅な下落と空室率の跳ね上がりがあります。

１５年で更地にして売却しても収支があう計画を立てること。

[24: ２１＝１２]

>>23
少子化よりも、東京都区内では不動産ファンドの影響の方が大きいです。
不動産ファンドは土地の供給をタイトにして、地価を押上げました。
しかし、賃貸住宅を作り供給過多にしたため、賃料の平均値では逆に下がっています。

今後は、質のいいものと悪いものの差が、
経営に大きく影響してくると思います。

[25: ２１]

>>20　>>01
不動産ファンドは、高級賃貸を主体としていますので、
そのような地域であると
あまりグレードが高い賃貸マンションを経営するのは、
リスクも高いし、経営そのものが難しいと考えます。

[26: ０１]

みなさんいろいろアドバイスありがとうございます。賃貸経営＝商売＝安い投資で、高い見返り・・・・ということを考えると、ＲＣ造は避けたほうがよさそうですね。鉄骨系のほうがよさそうだ。重量鉄骨４階か５階建てくらいがいいかな・・・・だいたい借りる側は、ＲＣだとかＳ造だとかなんて気にしないしね。

[27: 匿名さん]

私なら鉄筋か否かは気にするけどね。
鉄筋と鉄骨じゃ防音効果や断熱効果も違うし。
実際、１軒目から鉄筋で建てる方も沢山いるわけで。
鉄筋＝高級賃貸だなんてウソにも程がある。
鉄筋だから高級仕様とは限らないのに。

[28: 匿名さん]

>>27
気にする人は気になるけど、
全体にすればそんなに多いわけでは無いですよ。

鉄骨造でも、床構造や壁構造である程度の配慮は出来るし、
ＲＣでも安く上げると、遮音などは必ずしも良いとはなりません。

またＲＣは資金をかける割には、耐用年数も長く
減価償却費もあまり落ちません。
安い仕様だと、資金回収に苦労します。

鉄骨造でも３階以上の重量鉄骨造、ＲＣ等、
重い建物で気を付ける必要があるのは、
地盤です。
これの良し悪しで、基礎の費用がかなり変わることです。

[29: 匿名さん]

投資用ワンル−ム
相変わらず20㎡〜25㎡未満程度の2点式の
とにかく戸数確保プランが新築でも
出回っているがはっきり言ってゴミです。

[30: １２]

>>29
場所によって、一概には言えません。
１５平米でも月８万円程度で殆ど満室の所も多いです。
東京都区内でも山手線内や西側の人気地区だと、
広い物件は賃料設定が難しく、
賃貸住宅経営としては厳しいのが現状です。

借りる立場から考えると、理解出来ないことも多いと思いますが
ワンルームで２５〜３０平米程度は地方都市では１ＤＫと同様で狭すぎ、
都心部では大き過ぎる物件です。

ただ、都心部でも将来的にはこの程度の大きさで仕様も程ほどの物件が、
人気の中心になると、自分では考えています。
今回建てる都区内物件では、３０平米前後と４０平米強を作る予定です。
賃貸住宅の場合は１戸が壁芯で４０平米以上あると、不動産取得税は殆ど免税になります。

[31: １２]

経営を行う立場と、賃貸マンションに住む立場では、
考え方が全く異なることを、経営する人は理解した方がいいですよ。

住む立場になって考えることは、確かに必要ですが、
だからといって、それを１００％受け入れたら経営は成り立ちません。

>>29
賃貸経営という観点では、いかがでしょうか？

[32: 01]

土地は１００坪、駅徒歩５分以内、重量鉄骨造、４階建てにしようかな・・・・

[33: １２]

>>32
資金、どのくらいあるんですか？
土地だけ無借金なら、２億円くらいまでは建物代で貸してくれますよ。
全額自己資金だと、不動産所得や今後の相続に不利になります。

ただし、貸付金利が長期プライムレートがここ２ヵ月下がっても
アパートローンは据置かむしろ上がっているのが普通です。

自分は今月、全期間固定３％台のずっと下の方で部分実行予定です。

[34: 01]

資金６０００万円程です。なので１００坪位の土地かな・・・・・と思っているのです。

[35: １２]

>>34
４〜５階建だと、土地の候補地は中高層住居専用地域か商業系の地域ですか？
中京圏である程度大きな都市では、坪６０万円で買えますか？

むしろ、東海道線の快速や新快速が停まらない駅（岡崎〜岐阜辺りまで）近くで、
低層住居専用地域を購入して、３階建くらいの低層賃貸を建てる選択肢もあると思います。
土地代が高い所だと、駅から少し離れた所では不利ですよ。

[36: 匿名]

そもそも、賃貸マンションなんて建てて、儲かるのか？？失敗したときのことも考えなければならないよね。
私だったら建てません。

[37: 匿名さん]

>>36
事業にはリスクはつき物。
しかし、比較的リスクは少ないのが賃貸住宅経営です。

土地まで借金では、税効果も少なく、失敗した時はやばいですが
土地が無借金であれば、失敗してもなんとかなります。
アパートローンは、そのような前提での融資条件が多いです。

１戸単位の投資マンションを購入するよりは、
はるかに有利な投資です。

[38: ３７]

>>36
税制上も遥かに有利です。

所得税だけでなく、相続税でも。
財産を帳簿上から大幅に少なくすることが可能なんです。
土地は貸家建付け地で大幅な評価減になるし、
建物は借金するから、むしろマイナス。
これは株式などの動産で財産保有するより、有利な点です。

[39: ０１]

地元の中規模の建設会社（日東建設）にしようか・・・・と思ってます。この会社について知ってる人がいたら、何か教えて下さい。

[40: ３７＝１２]

>>39
外断熱、ＲＣ主体。
高くつきますよ。
地盤が良ければいいですが、
重い住宅は基礎コストがかかります。

[41: 01]

４０さんは東京の人ですよね。日東建設を知っておられるんですか？
まさかホームページを見て答えてるだけ？？

[42: １２]

>>41
最近、共済会が国土交通省に摘発された、
全国ネット（元は中京圏が拠点だった）の会社の知人から聞いたことだよ。

[43: 匿名さん]

日照の配慮について、ご意見お待ちしていますので、よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/com/manque/index.html#1

[44: 匿名]

>>40　外断熱にしなきゃあいいでしょ。

[45: 01]

いろいろ考えまして、マンションにこだわらずに、アパートでもいいかなと思ってきました。
アパートでも軽量鉄骨か重量鉄骨にしようか迷いますが、やはり、基礎が安く済む、軽量鉄骨がいいのでしょうか？１２さん、アドバイスをお願いします。

[46: １２]

>>45
「その土地に合った賃貸住宅を建てる」となりますよ。
土地価格は上がっても、賃貸相場の上昇には必ずしも結びつきません。
投資ファンドが大量に賃貸住宅を供給しているからです。

しかし、最近は東京の都心部では状況が変わってきて、
投資ファンドもオフィスビル賃貸に業態を変えてき始めました。
賃貸住宅よりも、お金が取れるからです。

この流れが何時まで続くかはわかりませんが、
土地価格高騰、賃貸住宅相場の下落が、
そのまま続くとは思われません。

建物構造をどうするかより、
まずはどこに建物を建てるかを考えるのが先です。
このようなご時世では、土地の手当てを
指をくわえていると、どうなるのかな。

そして、建物は借入金で賄う訳だけど
いくらの金利で借りられるのかな。

うちは既に工事が始まりましたが、
ギリギリまで融資実行を引き伸ばして
今月末か来月始めまでに、
３％より少し上の金利で、
固定３０年ローン実行予定です。

[47: 01]

09さんへ　09さんは重量鉄骨造でしたっけ？？ハウスメーカー系ですよね。
なぜそ重量鉄骨造にしたのですか？？詳しく教えていただけませんか？？？

[48: ０９＝１２]

>>47
建てる場所が商業地域の防火地域で、
１００平米以上は耐火建築でなければなりません。
経営的規模である１０室以上とするため、
敷地広さなどから４階建となります。

１階は３０坪近くを１店舗とするため、
軽量鉄骨造では柱だけで支えられず、
ＲＣ造か重量鉄骨造になります。

コストや工期を考えると重量鉄骨造です。
各室を耐火対応にする必要がありますので
防音も考慮した仕様となっており、
住み心地はＲＣよりも多少は落ちるものの、
周辺の賃貸状況などから、
「鉄骨造だと入居が悪い」というようなことはありません。

幸い、基礎も地盤が良かったため、
ＲＣの直接基礎で出来ることになりました。
１ｍ掘り下げ、３０坪で８００万円強で済みました。

[49: 特名]

なんといってもRC造が一番

[50: ０９]

>>49
住み心地はその通りだね。
作る立場になって考えてみな。