水田跡地の建築について

[shiina]

来年、新築を建てます。
ただ、今まで（今年の夏まで）水田でした。
「田んぼだった場所に家を建てない方がいい」という常識はありましたが、高リスクを背負う覚悟で契約しました。

この土地は、建築条件付です。
私が契約した分譲地は、100区画弱で、地盤調査・地盤改良・開発行為などは、全て会社が受け持ってくれます。
この会社は、県内では有名で、次々と分譲を広めています。
一つの分譲地が大きく、ここ2〜3年で200区画・150区画・250区画・100区画・30区画など分譲しています。
これらも、田んぼや沼、工場跡地ばかりです。

契約する前、担当者に地盤沈下について質問しましたが、
今はこのような場所を埋め立てないと、分譲できるような広範囲の更地は県内になく、
水田跡でも開発行為・地盤改良を行うから大丈夫との返答でした。

この会社はあまり歴史がありません（今年で20年）
もし、保障期間10年が経ち、地盤軟弱が原因で不具合が発生した場合、どのような欠陥がみられますか？
また、それらを修理するのにいくらくらいかかるのでしょうか？

「水田跡地に建てるなんてバカ」という批判は出来ればご遠慮願います。。。

[33: 匿名さん]

自己責任ですよ！

[34: shiina]

確かにその土地を選んだのは自分達ですものね…。

水田跡地に建築しても、地盤沈下が起こる可能性があがるだけで、
必ず起こるというわけではありませんか？

[35: 匿名さん]

高層マンションに住む人はそんな心配してませんよ

高層マンションに比べたら
戸建てなんて高くても３階程度の高さと重さでしょ。
現在の建築業界の力を信じてみたら？

[36: 匿名さん]

＞普通に考えても、杭に支えられなければ建物として存続できない建物って
＞不安になりませんか？それに、気分的にも落ち着いて過ごせますか？

この人から見れば、高層マンションに住む人は信じられない神経をしてることになるね。

[37: 匿名さん]

＞高層マンションに住む人はそんな心配してませんよ
高層マンション、一戸建ての問題ではない！
その下にある、地盤の軟弱性の有無が問題になっている。

何を勘違いしているんだ？

[38: 匿名さん]

>>この会社が分譲した数百戸の水田跡地・工場跡地・沼跡地はほぼ完売です。

まぁ、家の構造など調べないで購入する人の方が多いと思いますので、完売しても不思議ではないです。
完売することと安心は別です。例の酷い欠陥マンションだって建築士などの建築プロの方々が購入して住んでいたのですから。
その会社の沼地に購入した部長さんは少なくとも地盤改良はしっかりやったのではないでしょうか。
あるいは沼地からずれた分譲区画を購入したとか。
とにかく最低でも地盤調査＆地盤改良は必要です。

[39: 匿名さん]

>私が契約した分譲地は、100区画弱で、地盤調査・地盤改良・開発行為などは、全て会社が受け持ってくれます。
>水田跡でも開発行為・地盤改良を行うから大丈夫との返答でした。
>ちなみに、地盤調査費・地盤改良費は負担と記載されています。
よくわからん。負担は会社ってことでOK?

であれば、そのまま信用するか、
それでも不安があるのであれば、調査結果や、改良工事の内容を詳しく聞いて、
納得するしかないのではと思います。

湾岸に高層マンションを立てる時代ですから、
地盤の状態に適した改良方法があるわけで、
百羽一絡げに、水田跡地だから「やめとけ」って話はないと思いますよ。

逆にもし改良工事の話が営業トーク
(改良が必要な地盤なのに手抜いているってこと)
なのであれば手付を捨ててもキャンセルした方がいいかと。
もっともその前にしかるべき監督官庁に訴えるべきですが。

[40: 匿名さん]

僕の地元では20年前位に田んぼの跡地に建てられたパチンコ屋、コンビニが素人目にハッキリ分かるくらい沈んでますよ。駐車場のアスファルトが歪み、ヒビ割れ、面した歩道との高低差が10cmくらいあります。
通常水田跡地だと建築まで2〜3年寝かして置くって聞いた事もありますが、その辺どうなんでしょうね。

[41: 匿名さん]

千葉の山武郡にある欠陥住宅の場所も沼地だったようです。
テレビで何回も放送されていたので間違いないと思います。
地盤がゆるいので沈下してましたよね。
戸建は、マンションと違って杭を打たないべた基礎ですよね?
それを思うと、しっかりした土地に建てたほうがいいと思います。
水田跡地には、よく土を盛り上げてしばらくその状態で置いておき
すぐ建築はされないと思います。

[42: 匿名さん]

>41

戸建てでも地盤改良で基礎の下にコンクリートか鋼管による杭をかなりの本数打ち込みます。必要に応じて10m以上の深さまで。建売ではそこまでしないでしょうが。

[43: 匿名さん]

>>42
地盤があまりに悪いと、杭を６０ｍ近くも打ち込むのは戸建では無理となります。
千葉県の浦安辺りではこのような状況なので、
出来るだけ建物を軽く作って、ベタ基礎で凌ぎます。

[44: ４３]

>>40
うちのアパート、以前はレンコンを作っている深田でした。
造成してから１１年寝かしておいて、かなり不等沈下しました。
それからアパートを建てて１５年経ちます。
殆ど建設時から地盤沈下はありません。

オランダなど海を埋め立てた所では、
塩抜きと地盤安定のため、１００年間程草を蒔いて置いておくそうです。

地盤沈下は地下水を汲み上げする所ではかなり進みます。
以前、埼玉県で田圃を造成した公団住宅に住んでいましたが、
東京都との協定で川の水を取水出来ず、
地下水汲み上げが継続的に行われており、
団地の出入り口に段違いステップが出来ていました。
建物は筏工法と言って第三紀層まで杭が打ち込まれていて沈まないので
地盤面だけが沈み、ステップが必要になったとのことです。

東京では逆に地下水汲み上げが規制されており、
この種の地盤沈下は防がれましたが、
今度は逆に地下水位が上がって、
東京や上野の地下駅では、駅が浮き上がるのを防ぐために
錘を載せたり、アンカーを地下地盤に打ち込んだりしているそうです。

[45: 匿名さん]

>43

戸建てでは60mの杭は無理ですね。
ベタ基礎で船みたいに浮かべばいいですが。そこまで地盤の悪い地域は、均等に沈まない限りベタ基礎でも意味なさそう。
ですが、戸建て程度でそこまで沈む地盤って。。。沼そのもの？
もと田んぼでもそこまで悪いですかね？

[46: 匿名さん]

地方都市で街中で土地を探そうと思う場合
相続で売られた田んぼを選択範囲から除くと
逆に物件の選択範囲が狭まるね。

[47: 匿名さん]

↑
中古物件を買って古家を取り壊すとか？

[48: 匿名さん]

建築物が沈まなくても
周りの地盤が下がってしまうこともある。
インフラ関係に影響が出るわけだ。

水田といっても影響しているのは
地表から数ｍの話ではないのか？

埋立地とは訳が違うような気もするが・・・。

[49: とくめい]

戸建て住宅ですか？
取りあえず「地盤置換工法」があります。
東京ディズニーランドもこの工法で成り立っていますし、浦安の海岸沿いのマンション等も
この工法で建てていますよ。
商品名がコロンブスです。

[50: ４３]

>>49
大きな豆腐の上っ面だけの土地の置き換えです。
杭が打てないのでベタ基礎と軽量化、
そしてこのような地盤改良をして不等沈下を防いでいるのです。

[51: shiina]

スレ主です。
沢山のレスありがとうございます。
長文ですが、皆さんのご意見を読んで、質問させていただきます。

水田跡地でも、「しっかりと」地盤調査・地盤改良を行えば、50年後も大丈夫なのでしょうか？
地盤調査・地盤改良は会社負担ですが、
正直、地盤調査の会社と販売会社がグルになって隠蔽したりしないか？
地盤改良も手抜きをしないか？など心配しています。
何分無知な為、地盤調査結果を見せてもらって説明してもらったとしても、
なにも疑問に思ったり、質問したり出来なさそうなんです。
今はまだ土を掘っている段階なので、地盤調査はまだまだ先の話ですが、
例えば第３者の会社に調査を依頼し、ダブルチェックしていただくことは出来るのでしょうか？
また、その場合、いくらくらいかかりますか？

正直なところ、常識的に考えて水田跡地・工場跡地・沼地跡にばかり分譲を設けるこの会社に対して、
少し不信感をいだいているのですが、
県下では急激に発展途上している会社で、インパクトのあるＣＭで知名度も上がっています。
たったそれだけで購入を考える人も多いそうですが、本当の意味での信頼がおける会社なのかが、
今だに分かっていません（ネットで口コミ検索しても出てこないのです）

この会社の仕様は、

ベタ基礎 基礎高400ｍｍ・主筋13ｍｍ コンクリートの下全面に防湿シート
基礎パッキング工法で湿気を効率的に排出
プラ束を採用（白蟻保証10年）
ヘッダーシステム配管
構造用集成材を使用
在来木造工法＋二重壁工法で、耐力壁に合板（9ｍｍ）を全面張り
剛床工法で24ｍｍの合板と12ｍｍの床材フロアーをドッキング
断熱材に、床下にはＥＰＳ４０ｍｍ、天井面にロックウール100ｍｍ
ペアガラス
外壁通気工法で、外壁と内壁に二重の空気層を設けて通気を良くしている
防火対策として、屋根に不燃材、外壁に不燃材のサイディングを使用
アフターサービスとして、10年保証

としか書いていないので、地盤については特に記載されていません。

あとは、

下水道接続工事代（宅地内本管引き込み工事代を除く）
屋内外給排水工事代
雨水排水工事代
屋外電気配線工事代
水道・電気・トイレの仮設工事代
ガス配管接続工事代
養生費用
オール電化対応費
工事諸経費
工事産廃処理費
地盤調査
地盤改良（必要に応じ）

は全て会社負担です。

どこの会社もこんなものでしょうか？

[52: 匿名さん]

＞地盤調査
我が家の場合は数万円見積もりに入ってました。
もし会社負担といってもそのコストをどこかにすべりこませてるはずと思うな。

＞地盤改良（必要に応じ）
コレが会社負担なのは珍しいのでは？
その土地の坪単価は近所と比べて適正ですか？
他社の坪単価を調べてみては？