シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[606: 入居予定さん]

さてそろそろ引越準備せねば～。引渡し即でなく落ち着いた頃に、少し時間差で入居しようかな

残っている角部屋住戸群は、あえての竣工引渡し後の分譲だと聞いたけど。
すみふの場合、即売は狙わず竣工後も値引きせずじっくり売ってく方針だからね。
（担当曰く契約引き合いは強いようなので、完売に自信ありって言ってましたよ）

[607: 匿名さん]

ココ決して安くいとは思わないけど、分譲済の住戸はほぼ完売。
お金持ってる人は高い安いと一喜一憂せず、物件価値を見極めるものなのね。
さて、一丁目のシティタワーが、どういう値付けで出てくるか？

[608: 入居予定さん]

未入居物件が残っていると、
入居者にとってリスクがあります。

万一、転売が必要となった場合に未入居物件が残っていると、
われわれ中古の方は、価格を大きく下げて差をつけないと、
普通、未入居物件の方に、購入者が流れてしまいます。

じっくり売ってく方針をよしとしている方もいるみたいですが、
入居までには完売しておいてほしいものです。

[609: 契約済みさん]

売れ残りではなく、竣工後の未分譲の角部屋が残ってた訳ですが、
今日、チラシが入って最後の分譲開始したようですね。

ただでさえ明るい南向きリビングがさらに開放感あって羨ましいです。
角部屋なんで真ん中の住居の４～５百万増しってところでしょうか？

[610: 匿名さん]

＞608
いきなり将来の転売価格の心配をするより、
他デベのように売らんがための値引きをされる方が
入居者にとっては嫌なものでは？と思いますが。

[611: 匿名さん]

入居後の週末に見知らぬ不特定多数の検討者が棟内をウロチョロするのも嫌だけどね。

[612: 匿名さん]

シティテラス大井仙台坂の公式ブログ。
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/oimachi/

背景と文字色がカブって読みにくいですね。
スマホからだとほとんど読めない。汗

[613: 契約済みさん]

↑ブログでも紹介されてるココのお隣にあるイタリアンレストラン　BACCO仙台坂店　
下見のついでにランチしたら、すごく美味しかったです。今度はディナー時間に行ってみようかな

[614: 購入経験者さん]

その辺りですと、南向きの角は総合的に良いと思いますが、
景色だけでいえば北東、南東向きは角部屋でなくとも素晴らしいですよ！

[615: 匿名]

バッコはパスタが無いのであまり行かない。固めのプリンは美味しい。

[616: 購入検討中さん]

ここの購入者層って、やっぱり子持ちファミリー中心なんでしょうか？

[617: 匿名さん]

>616
間取り的にはそうなんだけど、値段と場所が・・。
全戸2LDKのDINKS狙いだったら、完売してたのかも。

[618: 契約済みさん]

＞616さん
うちは受験生の居る4人家族です。ココは大井町駅からフラットな動線で、
コンビニや本屋、食事処などが軒を連ねる商店街の端なので、
人通りもあって明るく、夜間の通行もかえって安心できます。

間取りは、リビングと洋室のアコーディオン式間仕切りで
広めのリビングな2LDKにもなりますから、家族構成変わっても
臨機応変に使えますね。内覧会行ったら、これから子育ての
比較的若いご夫婦や、子育て終わった感じの熟年ご夫婦など
様々な世代の方がいらっしゃいましたよ。

[619: 契約済みさん]

住宅エコポイント相当の商品券ていつもらえるんでしょ？
知ってる方いらっしゃいます？

[620: 匿名さん]

共通点は相続絡みの仮の住まいとしての利用です。年配者は終の住まいですが、

[621: 匿名さん]

仮住まい～の方はお願いだから小規模宅地の特例を勉強し直してから書き込みしてくださいませ。

[622: 入居予定さん]

何気に北側の廊下からは六本木ヒルズや東京タワーが見えましたね。夜景が期待できます。
クリーニング店も信号渡ったところにありましたね。

[623: 購入検討中さん]

空いているのは、何階あたりで値段はどのくらいか？
どなたか知りませんか？

[624: 匿名さん]

>623
空いているフロアはわかりませんが、Aタイプの間取りを年明けに販売開始しているはずです。
価格は7000万円くらいかと。

[625: 匿名さん]

7000万てのは、低層階だわさ

[626: 契約済みさん]

住宅ローン組む際の抵当権設定の際の登録免許税って特例の0.1%が適用されるんですかね？
こちらのHPを見る限り(3)住宅用家屋の軽減税率の④住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75）に当てはまるように見えるのですが。詳しい方・もしくはすでに住宅ローン契約がお済みの方、教えてください。
何分、銀行の担当者が信用できないもので。。。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

[627: サラリーマンさん]

大井町周辺のマンションは人気だと聞いたんですけど、その理由の主なところは通勤アクセスの良さとのことでした。
土地に詳しくないので路線図でしか今のところ見ていなくて実際のところがわかりません。

既にご存知の方、都内通勤に関してはどれほど便利ですか??
例えば新宿あたり、乗換ポイントなど移動はスムーズにいくでしょうか。

[628: 匿名さん]

交通利便性重視ならもっと便利で安いところがいっぱいあります。
ここは別の魅力があります。
現地で確認してみてください。

[629: 入居予定さん]

＞627
お勤めは新宿ですか？。大井町からりんかい線で乗り換え無し4駅16分ですね。

サラリーマンにとって毎日の通勤だけでなく、ココは新幹線なら品川駅まで１駅３分、
羽田も京急の青物横丁が近いので便利で出張利便性も抜群ですよ。

[630: 匿名]

大崎がいいんじゃない？

[631: 匿名さん]

大井町は東口に阪急、ヨーカ堂、アトレ、区役所等を構えていて商業施設がコンパクトにまとまっていますが、その割にお安い土地というイメージです。この物件は相場より割高ですが。

交通利便性なら武蔵小杉とか赤羽とか、豊洲等の湾岸も選択肢に入ってきますね。

[632: 匿名さん]

＞77　参照。

[633: 匿名さん]

以前、指摘されてた公式ブログが観やすく改善されましたね。
担当さん、ここ、観てるのかな？笑

[634: 匿名さん]

大井町は便利ですよ。

渋谷、新宿、池袋に一本で行けますし、品川、新橋、東京も一本で出られます。

さて、あとはなにを望まれますか？と言うことで、交通利便性は抜群ですよ。

[635: 匿名さん]

あとは自由が丘や二子玉川も大井町線一本で行けるので女性一人暮らしにも人気あるよ。
お台場もりんかい線で行けるしね。

[636: 匿名さん]

品川、大崎、五反田などの周辺地域に比べて量販店（アトレ、ヨーカドー、西友、ヤマダ電機など）
が多く、物価の安さや買い物の便利さは際立ってますね。

[637: 匿名さん]

大井町在住です。

この街は、とっても良いです。
閉店時間に近くに、阪急食品館に一度行ってみて下さい！！！
え！　こんな金額でこんな良いものが買えるの？と、
驚愕の嵐です！！！

気取らず、普通に良い生活が楽しめます。
食べ物屋も、安くて美味しい店が充実！

ズルズル、大井町に居続けいています。

すごい良い街です！

[642: 匿名さん]

住友らしく高いっすね。

[643: 匿名さん]

おいくらですか？

[644: 入居予定さん]

たしかに安いとは思いませんでしたが、
スミフにしては良心的な価格設定だと感じ、購入しました。
価格はマンションWikiに書いてある感じ。
2期は1期より少し高めになってたかも？

[645: 匿名さん]

相場感より１千万くらい高かった。スミフにしても結構高め。
一期は震災明けで安かったのかな？今の値段で買う人はいないでしょう。

[646: 匿名さん]

相場より1,000万円高いって、どんな相場感？苦笑
最近の大井町価格は上がってますよ、貴方の相場感よりね。
評論家気取りも良いけど、それでも売れてる訳で
この価格で買う人がいないてのも妄言だね～

[647: 匿名さん]

大井町が値上がりしてるのではなくてここが高いだけかと。

街としては住環境重視の人には好まれませんし、しかも現地は交差点横、排気ガスや騒音が心配されます。現地を見せるとリセールで苦労しそうです。

あと、１年以上近く売っていて完売せず、先日も立派な新聞チラシが入ってましたが、とても「売れてる」とは言えないような。

[648: 匿名さん]

リセールだなんて書くところみると、他デベの営業かな？
価格と排ガスと騒音ね、ハイハイ、見飽きた話題で。

[649: 契約済みさん]

１年以上販売って言うけど、最後のA2タイプ角部屋はつい最近の分譲開始だからね。
引渡し後もじっくり販売するスミフにしては販売進捗も良いですよ、ココわ。

騒音、排気ガス云々も実際現地で体感すれば、それほど気にならないと思ったけどね。
まぁそこは個人差あるかも。ターミナル駅徒歩５分エリアとのトレードオフだろ。

[650: 入居済み住民さん]

住み始めました。
騒音は全く気になりません。とても静かです。
ベランダ側は大通りに面していないので排ガスの匂いが
する事もありません。周辺には美味しいお店が多く太りそう。
気になる所が全く無いわけではないが、住み心地はとてもよろし・・・

[651: 購入検討中]

ついこの前発売された
大井町Walker
にこのマンションの事も宣伝されてましたね〜
ディープな大井町を覗き見できる楽しい本でした
大井町に１５年住んでますが、まだまだ知らない店がたくさんで楽しみが尽きないです

個人的には古さと新しさがMIXされた町並みがたまらないです

[652: 入居予定さん]

ほんと他デベ営業他が一生懸命ネガってた騒音・排ガス・振動？も
実際は全く気にならないレベルでしたね。

全戸南向きの明るいリビングに床暖房とミストサウナの快適性に大満足☆

[653: 匿名さん]

大井町にはソープランドもあるのですね。

[654: 契約済みさん]

>651さん
思わずアマゾンでポチりました(笑

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[655: 匿名さん]

パークハウスのスレが消えたのはこちらと関係ありますか？

[658: 匿名さん]

割高な印象ですね。
スミフだから当たり前なのかもしれませんが。

[661: 匿名さん]

まー相場通りの値段なだけなんですが
他の住友物件みてからここの値段見ると割安感ありますね。

[662: 物件比較中さん]

相場通り、住友物件の中では割安、なんですね。
そう思われたのは、どのあたりからですか？
ぜひ教えてください！

[663: 匿名さん]

床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[664: 匿名さん]

一般的な賃貸や築１５年前後の戸建や社宅にゃ付いてないよ

>床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。
そりゃ最近の分譲マンションの話。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[666: 匿名さん]

ミストサウナはともかく、
床暖房は、都区内でここ１０年以内ぐらいに建ったマンションなら、
わりと標準装備じゃない？分譲でも賃貸でも。都下のUR賃貸マンションでもついてるよ。

[667: 匿名さん]

物件概要ちゃんと読みな。
最終期はまだ販売開始してないですよ。

[668: 匿名さん]

要望書が十分に集まらないので、入居が始まってるのに、販売も出来ない、と言うことなのでしょう。
消費者の一般的な評価結果の表れですね。

[670: 入居予定さん]

引っ越し完了された方も多いかな？。我が家は今月中に引っ越し予定です。
確かに周りに美味しいお店あって、太りそうだわ〜

[671: 入居済み住民さん]

2月に引っ越しましたが、日当たりもいいし車の音も気にならないしとても快適ですよ。
しいて言えばファミレスなどの時間を潰しながらごほん食べれるところがもう少し多いうれしいかなってくらいですかね。

[673: 物件比較中さん]

現地訪問された方、契約者の方
現地を確認されたからこそ、わかった良いところを教えていただけませんか?
よろしくお願いします！

[676: 匿名さん]

現地訪問者でまだ検討中です。

地図上立地は微妙かと思っていましたが、南側にまわってみるととても静かでした。
空気は決して良くはないし、排ガスの煤汚れは避けられないとは思いますが（特に外廊下側）、
都心の駅近の商業地という立地なら、どこも似たようなものだと思います。

もう建物はできていて、実際に事務所代わりの部屋に入れるので、
一度行ってみるといいですよ（モデルルームもあるかもしれません）。
天井が高いのと、廊下部分を減らした間取なので、実際の平米数より広く感じますし、
低層階でも南向きなので充分明るく、前が空いています。

室内の設備は物件価格にしてはうーむという感じでした。
まあ、23区内普通レベルではありますね。

建物の印象は、ちょっと薄い？感じです。
地震の時大丈夫かななんて。南北方向の揺れに弱そうな気がしますが、あくまで外見の話です。

総合してよい物件だと感じました。
売りは、利便性の立地、全戸南向きで前が塞がっていないこと、
狭い平米数を効率よく使える間取と天井高2m70というところでしょう。

値段は高い…です。

[677: 匿名さん]

≫454 参照

[678: 匿名さん]

第一京浜から目立つよね

[679: 入居予定さん]

大井町walkerは必見ね。 http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/oimachi/
ココの宣伝ページはひとまず置いといて、街のキーマン達の座談会が興味深い記事でした。
歴史と新しさの同居した大井町、これからも楽しみな街だと思います。

[680: 物件比較中さん]

676さん、詳しく教えていただいてありがとうございます。
訪れたからこそわかる良さが実感としてよくわかりました。
確かにお高いですが、利便性、立地、日照や眺望など、なかなか出会えない良い物件ですよね。
もう少し内陸側だったら、なお良いのですが、すべてを満たすマンションは難しいですよね。
もしもお互い住人になりましたら、よろしくお願いします。

[681: 匿名さん]

>454　参照

[682: 匿名さん]

大井町は西と東で違う。断然西がいい。住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

[683: 匿名さん]

大井町は西も良いけど、高台のコチラは古くからのブランドエリア

＞405　参照

[684: 匿名さん]

低地より、地盤強固な高台立地に勝るものなし

[685: 物件比較中さん]

もう少し東側に進むと埋め立て地ですが、このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[687: 匿名さん]

＞住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

へえ、どこにできるんですか。
値段がここよりも安い理由はなんでしょうか。

ヒルトップは本当にヒルトップなので、日当りも最高なんですよね。
地盤も仙台坂の上で、海からも駅やアトレがあるあたりからも上り坂で、
駅昔から地盤の良い場所ですし。
電気屋の裏にできる三菱地所物件とか、なんか低地っぽいし薄暗い感じがしてね。

でもちょっと高いので迷っています。

[688: 匿名さん]

>このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
この辺りはその昔、仙台藩邸があった一等エリアですし、さかのぼれば
縄文時代からの強固な高台なので、震災液状化や津波リスクは問題なし。

ヒルトップでありながら、ターミナル駅導線が平地で５分、しかも南面が
開けており日照も抜群という、客観的にみて都内でも希少な立地だと思います。

[689: 物件比較中さん]

688さん、よくわかりました。ありがとうございます。
希少な立地なんですね。

あえてこの物件のデメリットをあげるとしたら、どんなところですか。
お教えください！

[690: 匿名さん]

デメリットですか。ココ斜め読みしたら出尽くしてますよ。

一般的なサラリーマン世帯には敷居の高い7000万前後の価格帯。
大井町としては坪320前後と高価格な物件にあたり、世帯年収1000万以上ないとキツいかな？
ただ大井町は利便性高く人気なんで、駅徒歩5分圏内だと強気の価格設定でも売れていきます。

北側道路の池上通りの交差点の交通量の多さから来る騒音、排ガス、振動の心配。
確かに北側外廊下で車の音しますが、居室内は防音効いてて静かです。
特に南向きのリビングは、とても静かで明るい空間になってますね。

あとは薄い形状のタワーだから嫌だとか、価格の割にエアコンが付いてなくて
仕様がイマイチとかか言うネガさんも居るけど、天井高2700でディスポーザー付、
非常用発電装置や制震構造と言う基本スペックは悪くないと思います。

[692: 匿名さん]

豊洲より長いですか？

世田谷で地盤の悪くなさそうな立地のマンションもいくつか見ましたが、
いずれも杭の長さは20-30mぐらいでしたよ。
いくら坂の上といっても、品川区なのだから、35mプラスアルファは当然では？

[694: 匿名さん]

大手デベが責任もって売り出すマンションですから
地盤調査の結果を踏まえて最適な構造や工法を選択してる訳で安心ですよ。

ただ、地盤の緩い場所で懸念されるのは液状化ですね。

ココ東大井５丁目は、液状化がほとんど発生しないエリアです。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

あと木密地域から離れている為、本屋で立ち読みした(笑)ハザードマップ上でも
ほとんど火災の発生しない場所になってました。

[695: 匿名さん]

そんなに人気の大井町だと言うのに、なぜ長い間売れ残っているかというと、やっぱりファミリー層が敬遠しているからでしょう。
値段以外に、立地、高層だが免振タワーでもない中途半端さ、などがあると思います。
ＤＩＮＫＳをターゲットにすれば良かったかもね。

[696: 匿名さん]

666さん
何軒かモデルルームを見に行きましたが、床暖房がオプションの所が何か所かありました。
床暖房がない分なのか割と値段は安めでしたがね。確認しないとわざわざ床暖房はオプションです
なんて営業の人は言わないので、必ず聞く様にしています。モデルルームはオプションだらけで
標準設備の生活の想像がなかなかどこもできにくいですよね。

[697: 匿名さん]

＞695
売れ残ってるんじゃなくて、まだ売り出してないんだと何度言ったら･･･
あと、メンテ補修が大変な免震より制振の方が良いって説もありますね。

[698: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

690さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。

[699: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

693さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。
No.698 物件比較中さん [2013-03-14 21:35:48][×]

[700: 匿名さん]

教えて教えても良いけど、ご自身で現地確認されてはいかが？

[701: 物件比較中さん]

現地確認はしています。
慎重に選びたく、ほかの方のご意見を伺い、参考にさせていただきたく、ご理解くださいませ。

[702: 匿名さん]

制震は耐震に毛が生えたぐらいのもので免震とは全然違う。それも踏まえると杭の長いペンシルタワーを買うのはちょっと抵抗がある。

[703: 匿名さん]

購入を迷っていらっしゃるの？
それともネガ？

[704: 匿名さん]

>702は、何が何でも免震最強！と盲信する単なる免震万能教の信者でしょう。
制震は耐震に毛が生えたぐらいのもので免震とは全然違うという発言で明らかですな(苦笑

構造や建物の高さで、免震より制振がメリットある場合もあるんですがねー
http://allabout.co.jp/gm/gc/29290/3/