西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1386: 通りがかりさん]

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。いざこざをやりたいのはどっちかを考えたら・・・。

[1387: 通りがかりさん]

どうせなら西側の関東交通局のバスターミナルも含めて再開発すれば、山手通りに面してさらに計画が良くなりそうだと思っているのですが、初期の頃にはそういう案もあったんですかね？

[1388: 評判気になるさん]

>>1384 マンション掲示板さん

さっさと増床制限受け入れろ。
社会の害悪になってるぞ

[1389: 匿名さん]

>>1381 地権者さん
マエケンとレンゴウの組合せは気をつけた方がいいと思うよ
工事費の高騰がきっかけで返還率が50%を下回り合意形成不能になった千葉の団地で大きなトラブルになった件を思い出さずにはいられないよ

[1390: 検討板ユーザーさん]

>>1381 地権者さん
外部オーナーは金儲け目的のけしからん連中で生活再建の必要がないんだから増床は禁止すべきとの論調で理事会役員を丸め込んでるんじゃないかな
3200戸もあるのに増床禁止が議論されるなんて、不適切にもほどがあるコンサルだね

[1392: 通りがかりさん]

部外者ですが、何パーセントくらいの地権者が反対されてるんですか？着工が遅れてるところをみると、けっこうな割合なんですか？

[1393: 検討板ユーザーさん]

>>1392 通りがかりさん
反対が多いのは還元率が低いからで、着工が遅れてるのは前田建設が逃げ腰だからじゃねえの
てか、長年やってたコンサルがいなくなったのが問題な気がするが、、、

[1394: マンション掲示板さん]

>>1388 評判気になるさん
確かに増床は組合所有の保留床の転売だから特別な理由がなければ認められないし、再開発は地権者の生活再建目的の事業なら外部オーナーは増床禁止やむなしだね。
外部オーナーが増床することは社会の害悪だと東京都の再開発担当者がみなしているなら、外部オーナーは増床しちゃダメだよな。
新しいコンサルはいいこと言うね！

[1395: 匿名さん]

内部オーナーなら増床OKなんですか？

[1397: eマンションさん]

>>1393 検討板ユーザーさん

長年やってたコンサルがいなくなったのって何が原因なんですかあ？倒産したとか？

[1398: 口コミ知りたいさん]

>>1395 匿名さん
準備組合の理事会は内部オーナーで固めてるから、内部オーナーには増床は権利床と一体の区画を取得することなので、権利床とみなしてもらえて権利床単価で増床できるルールを新しいコンサルが提案したって本当なん？

[1399: 匿名さん]

内部オーナーを増床優遇なんて理屈は無理です。せめて、部屋選ぶ優先権を与えるくらいです。

[1400: 評判気になるさん]

>>1399 匿名さん
内部オーナーの理事長や役員を優遇して、地権者を内部オーナーと外部オーナーで争うように仕向けて分断する手口は再開発では定番なんじゃないの！

[1402: 名無しさん]

>>1400 評判気になるさん
地権者は４組合でやってるけど、そんか再開発はないんだが。理事者優遇は知らん。

[1403: 匿名さん]

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。

[1404: eマンションさん]

このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。

[1405: 地権者]

>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ　デべ関係者の書き込みがもろ分り！

[1406: 匿名さん]

>>1394
増し床が害悪と　東京都の再開発担当がみなしているなら→　と言うが
→→→→→→→→→
東京都の再開発担当はみなしていませんがね
オイ！　　いい加減な事言うな！
強欲でケチなNか？　　すでに再開発担当に確認しているがね
都は増し床にしろ特定分譲でも
実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ　笑

[1407: 名無しさん]

>>1406 匿名さん

Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか？
A.保留床単価が安いから

Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか？
A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから

[1409: 名無しさん]

地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。

[1411: eマンションさん]

>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員（デベロッパー）なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな

[1412: 匿名さん]

前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば　評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある　と言われました。

地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない　説明しない　　開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。

[1415: eマンションさん]

いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか？絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか？

[1416: 通りがかりさん]

>>1415 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね
成就したらね

[1417: マンコミュファンさん]

>>1415 eマンションさん
経験から言って、８割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪６００マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。

[1418: マンコミュファンさん]

再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。

[1419: マンコミュファンさん]

>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、

[1420: マンション検討中さん]

>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか

そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの？

[1421: 匿名さん]

いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの？
再開発法では、等価交換としか記されてないが。

[1422: 評判気になるさん]

築４０年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
１０倍くらい価値が違うよな。

それを８割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。

[1423: 口コミ知りたいさん]

>>1422 評判気になるさん

そう？それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない？

[1424: マンション掲示板さん]

>>1423 口コミ知りたいさん

なんで?

[1425: 通りがかりさん]

>>1422 評判気になるさん

10倍とか言ってる人、あたま悪そう

[1426: 匿名さん]

なんでここの一番小さい部屋は２５m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低４０m2とかにした方が資産価値高いのに。

[1427: 検討板ユーザーさん]

>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う

[1428: 口コミ知りたいさん]

>>1411 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね

[1429: 匿名さん]

西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない！

Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。

[1430: eマンションさん]

>>1429 匿名さん
準備組合から組合する時に、増床制限の内容は決まめてないといけないんじゃなかったっけな？どうだったかな？

[1431: 検討板ユーザーさん]

>>1430 eマンションさん

普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ
ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね

[1432: 名無しさん]

>>1431 検討板ユーザーさん
とある再開発は、最後の最後まで、価格表は見せてくれなかったよ。

[1433: 通りがかりさん]

竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる

[1434: 匿名さん]

>>1433 通りがかりさん

1993年にまちづくり協議会が設立されてから21年もやってるんだね。2031年竣工なら28年かぁ。当時40歳だった人も完成する頃には68歳になってると思うと複雑な気分…

[1435: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。

事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。

とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。

といった感じじゃないすかね