西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1330: 職人さん]

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

[1331: 通りがかりさん]

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

[1332: 職人さん]

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

[1333: 職人さん]

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

[1334: eマンションさん]

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

[1335: 職人さん]

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

[1336: マンション検討中さん]

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

[1337: マンション掲示板さん]

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

[1338: マンション掲示板さん]

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

[1339: 職人さん]

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？

[1341: 職人さん]

>>1340 マンション掲示板さん

コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。

行きつく先は分かりますね？　　　世の中の常です。

[1342: 匿名さん]

なぜコンサル変わったのか

[1343: 匿名さん]

>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。

[1344: 匿名さん]

やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る

[1345: 評判気になるさん]

野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。

[1346: マンション検討中さん]

この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。

[1347: 口コミ知りたいさん]

>>1346 マンション検討中さん

治安が良いメリットは、要らないですかね。

[1348: マンション掲示板さん]

>>1347 口コミ知りたいさん

この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。

[1349: マンコミュファンさん]

最新のスケジュールはどこで見れますか？結局、竣工予定年は延びたんですかね？

[1350: 口コミ知りたいさん]

もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。　

[1351: 口コミ知りたいさん]

>>1346 マンション検討中さん

現代々木署（本町１丁目）の建て替えが完了したら、再度　移転するはず。　代々木署が新宿区にできること自体が、異例。

[1352: マンコミュファンさん]

>>1350 口コミ知りたいさん

まだそんなに揉めてるんですか…？

[1353: マンコミュファンさん]

>>1351 口コミ知りたいさん

渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。

[1354: 匿名さん]

>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。

地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。

まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、

[1356: 通りがかりさん]

部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか？

[1357: マンション住民さん]

>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向（自分達で売却できる部屋確保を狙って）を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。

[1358: マンション検討中さん]

>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな

[1359: マンコミュファンさん]

>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?

[1360: マンション掲示板さん]

外観って今のCGで決定ですか？どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ

[1361: 匿名さん]

全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。

[1362: eマンションさん]

>>1361 匿名さん

設計事務所はどこなんですかね？今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。

[1363: マンション検討中さん]

豊洲や晴海に建ってそうなダサいデザイン

[1364: 評判気になるさん]

>>1362 eマンションさん

野村のHPが立ちが上がるまでは、まだ仮のデザインですからね。
ここのところ曲線を用いたデザインが増えていますけど、新宿付近のデザインってシンプルというか色味も地味ですよね。

[1365: マンコミュファンさん]

>>1364 さん

まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。

[1367: eマンションさん]

>>1366 匿名さん

マネージメントの良し悪しと、建築デザインの良し悪しって関係ないようで関係してる気がしてます

[1368: 通りがかりさん]

>>1366 匿名さん
昨年2月の再開発組合設立からこれまで、事業コンサルに逃げられ、新しいコンサルに変えた以外に、なにをやってるのか全く見えないんだが、どうなってんだろうか

[1370: 通りがかりさん]

隣町初台です
オペラシティ越えのビルが4本も
本当に建てられるんですか？
始めたとして完成いつ？
興味深々です

[1371: 匿名さん]

>>1370 通りがかりさん

えっ、2棟じゃないの？

[1372: マンコミュファンさん]

>>1371 匿名さん
前田建設が事業協力者で頑張ってくれてるので必ず62階と63階のツインタワーマンションを作ってくれるものと地権者は前田建設を心の底から信じてますので、よろしくお願いします！

[1373: マンション掲示板さん]

今さらだけど、タワマンだけじゃなくてホテル、オフィス、立派な商業施設や文化施設をつくって欲しかったな。隣のパークハイアット東京は、数ある東京のホテルの中でもベスト3には入る最高級ホテルだし、立地的にはホテルやオフィスの立地なんだよな。あとはオペラシティに隣接していて文化的な需要もかなりある。

[1374: マンコミュファンさん]

>>1373 マンション掲示板さん
もともと30年前、三菱、旭化成がやってた頃はそんな感じの計画だったと記憶してます、、、

[1376: 名無しさん]

ワンルームとか小さい部屋が多すぎる。計画の見直しした方が良いよ。

[1377: 評判気になるさん]

>>1374 マンコミュファンさん

30年前から再開発検討やってたんですね…。何十年もやってると、計画がどんどん時代にそぐわなくなってきて難しいですね。新宿駅大ターミナル構想や新しい西新宿の都市計画、インバウンド増加や外国人からのオフィスや文化施設需要の増加など、一周回ってその当時の計画が魅力的に思えます。(当時の計画を見てみたいです)

[1378: マンション掲示板さん]

>>1375 職人さん

代々木公園側のビューは日本でも最高峰になりそうだし、都庁側のシティビューも素晴らしそう。円安や職人不足による工事費増加を考えると、中層から高層の坪単価は800じゃおさまらないと思う

[1379: マンコミュファンさん]

>>1378 マンション掲示板さん
そんな感じだよな
新しいコンサルは増床制限ルールばかりやってないで、まずは分譲単価のアップに応じて保留床の単価引上げをやんなきゃいけないんとちゃうやろか、、