西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1290: 購入経験者さん]

>>1289 マンコミュファンさん
正論ですが、その様なことが理事会メンバーにできるとは思えないです。
デべの意を受けたコンサルの快刀乱麻になる予感がしています。

[1291: マンション掲示板さん]

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合所有の保留床の転売なので、都市再開発法108条に則り、原則公募による処分と定められているので、地権者の増床は法律により認められないと、新しいコンサルが理事会で解説してるよ！

[1292: ＬM西新宿地権者]

>>1291 マンション掲示板さん
その様な解釈は飛躍しすぎです。それが事実であれば理事会メンバーの情弱に付け込んだデべとコンサルの悪だくみかと？

これまでその様な権利変換計画作成の経験はないと知人の再開発コンサルも言っていますし、都もその様な指導はしていないはずです。私の経験した桜丘や麻布台ヒルズでもそんなことはなかったです。

だだ、補助金が入る事業なので一部の地権者の利益誘導にならないよう増床制限をかけることはあるでしょう。いずれにしても現在進行中の都内再開発事業は工事費上昇で事業全体がアップアップしているのは間違いないです。

デべはその資金計画を成立させるためにも増床制限をして可能な限り保留床を確保したいのかもしれません。だって参加組合員が4社もいるのですから各社の割り当てを確保する必要があります。

[1293: ＬM西新宿地権者]

野村不動産株式会社、住友商事株式会社、東京建物株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社の4社です。

[1294: 検討板ユーザーさん]

>>1292 ＬM西新宿地権者さん
区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。
行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。
渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。
所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

[1295: 職人さん]

>>1294 検討板ユーザーさん
地権者の方々に。

増床制限の意味と目的について詳しくでてます。
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

[1296: 職人さん]

>>1295 職人さん
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

[1297: 評判気になるさん]

>>1296 職人さん
要約するとこんな感じですかね。

地権者の増床負担金は保留床売却金と同様に、組合の資金調達手段のひとつなので、原則として増床と保留床の床単価は同じになる。

再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。

また、増床制限は地権者が権利変換前に権利を外部に売るとき、買い手から権利変換先が狭まるとの理由で買い叩かれるデメリットがある。

[1298: 職人さん]

[再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。]
↓
解釈がずれています。地権者が資金を出しての再開発は実現性の面であり得ません。また参加組合員がいない再開発事業は区から相手にされませんので都市計画審議会の審議対象外です。
保留床処分の確実性が担保されて初めて審議対象になります。

[1299: マンコミュファンさん]

おっしゃる通り。地権者だけじゃ何もできない。買い叩くも何も、デベに開発してもらわないと腐った土地と建物のまま。

[1300: マンコミュファンさん]

>>1298 職人さん
私もそのように聞いています。

[1301: 口コミ知りたいさん]

>>1300 マンコミュファンさん
素人が適当な法律解釈をしてても意味がないので、弁護士にちゃんと意見書の形で説明してもらった方がええんちゃう

[1302: マンション検討中さん]

結局、竣工するのはいつになったんですか？自分が生きてる間に完成するかな…

[1303: マンコミュファンさん]

>>1302 マンション検討中さん

俺は諦めて、笹塚のパークタワーに転居する予定。。。。強欲地権者を野村が御するのは無理。。。。

[1304: マンション検討中さん]

おそらく、今言われている内容での管理変換はないです。変な転売ヤーが来ないようにです。
さらに別の条件が出てくると思います。

[1305: 匿名さん]

増床制限ルールをつくる前に、まず建設してくれるゼネコンを早く決めろ！
もう組合設立から1年たっとるぞ

[1306: 住民さん2]

京王新線の新駅ができるって話はとっくの昔に無くなったのでしょうか？

[1307: マンコミュファンさん]

>>1304 マンション検討中さん
転売ヤーって、再開発組合に銀行からカネを借りさせて、すべて地権者のリスクで再開発事業を進めさせ、いつでもトンズラできる位置から、生暖かく再開発組合を遠巻きに様子を伺い、先に一般分譲で売り先と売値を決めてから、激安の保留床を買い戻そうとする会社のことですか？

[1308: 検討板ユーザーさん]

>>1307 マンコミュファンさん

違うよ。
転売ヤーとは
再開発に寄生して
何の価値も生み出さず
上澄みだけ掻っ攫おうとしている
社会の○○。

[1309: マンション掲示板さん]

元々の善良な地権者は、大してお金持ってないから増床したくても出来ない。そこまで厳しくする必要ないんだよね。

[1310: eマンションさん]

>>1309 マンション掲示板さん
そうだよね
増床制限、増床制限って、一体、なんでそこまでこだわるのか不思議
組合は増床負担金と保留床処分金で建築費等の事業費を調達するだけの話だよねー

[1311: 検討板ユーザーさん]

>>1309 マンション掲示板さん

じゃあ、ゴ○ク○転売ヤー対策で
増床はガチガチに制限していいね。

本来受益者であるべき地権者は増床しないんだから。

[1312: 匿名さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
アホカ！
例えばソフトバンクが地権者でいて、デべの保留床単価より5%高い床単価で増床負担金を出すので、参加組合員なしの再開発を提案してきたら、そっちの方がいいんだから増床制限はコ〇ク〇参加組合員の希望に過ぎんのよ

[1313: 職人さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
あなたのような考えはデベロッパーにとって神様の様な都合の良い意見です。増床する地権者もしない地権者もいろいろいます。

再開発マンションに入居すると、戸建て地権者は新たな高額の管理費等支払いが発生します。マンション居住者も従前の管理費等よりは確実に高くなります。
再開発では地権者の生活再建を図るために、増床等で小さな区分を資産運用に取得してその収益を支払いにあてるという形も見受けられます。増床制限をするのはその様な救済方法をシャットアウトし、デベロッパーのみの利益擁護につながります！

[1314: 職人さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
転売屋の地権者も存在すると思いますがそんなのは一部です。
あなたはその対策のために増床制限があると理解しているようですが勘違いしています。
そのようにコンサルが説明しているのなら由々しき問題です。

増床制限はあくまでもデベロッパーの利益確保のためです。

[1315: eマンションさん]

>>1314 職人さん
ちゃんと弁護士から意見書をもらって、都市再開発法に照らして、地権者の増床を制限する必要があるのかないのか、
確認すればええんとちゃう
そしたら、コンサルがデベロッパーへの利益誘導でやってる法律解釈が地権者にとってマイナスだとわかるかもしれへんよ

[1316: 匿名さん]

従前面積の1.2倍の増床制限だと元100平米なら220平米の部屋までOK?
それとも120平米の部屋までOK?　どっちなんでしょう？ 前者なら問題なさそうですが。

[1317: 職人さん]

>>1315 eマンションさん

地権者の増床を制限する法的根拠はありません。あくまでも理事会で決めて地権者の合意を取る流れです。弁護士の意見書なんて何の役にも立ちませんし、費用が掛かるだけです。
地権者の2/3の合意ですべてが決まります。

[1318: 職人さん]

>>1316 匿名さん
割り算です。100㎡×1.2=120㎡

[1319: 匿名さん]

>>1318 職人さん
後者でしたか…　それはひどい制限ですね。

[1320: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

増床は全然興味ありませんそれより早く進めて！

[1321: マンション検討中さん]

>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが２億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞｗｗ

[1322: 職人さん]

>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。

・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。

[1323: 匿名さん]

増床制限は1.5～2倍ぐらいが普通じゃないの？

[1324: マンション検討中さん]

以外とそんな単純ではないです。

[1325: eマンションさん]

>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ！
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな

[1326: 職人さん]

デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。

[1327: 匿名さん]

増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね

[1328: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません

[1329: マンション検討中さん]

転売ヤーは黙れよｗ
なんの価値も生み出さないパラサイトがｗ

[1330: 職人さん]

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

[1331: 通りがかりさん]

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

[1332: 職人さん]

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

[1333: 職人さん]

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

[1334: eマンションさん]

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

[1335: 職人さん]

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

[1336: マンション検討中さん]

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

[1337: マンション掲示板さん]

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

[1338: マンション掲示板さん]

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

[1339: 職人さん]

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。