地震でマンションの資産価値低下は免れないのか？ ２

[匿名さん]

東京都内は震度５弱もしくは５強でしたがこのレベルの地震って
建物にどの程度影響を与えているのでしょうか？
全て事故物件的な扱いになり資産価値の低下は避けられないのでしょうか？

都内でマンションの購入を考えている者ですが、現在施工中の物件も含めて、
全て見送り、地震後に造り始めた物件を購入した方がいいのか悩んでおります。
ご指南お願い致します

１スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153257/

[891: 匿名さん]

皇居より西は上がるけど
皇居より東側と湾岸は下がると思う

[892: 匿名さん]

荒川決壊の洪水では虎ノ門付近まで冠水するそうだが。

とすれば津波でも虎ノ門まで冠水することは確実だ。
田町周辺もアウト。


やっぱり高台だな。

[893: 匿名さん]

当然、高台。

被災地でも高台に居住地建設が理想というのが、多くの専門家の一致した意見。

経済力があるのに、わざわざ低地や埋立地に住む必要はない。

[894: 匿名さん]

＞渋谷区、新宿区あたりが限度かな

いや、そこらへんは防災上はデッドゾーン（都心高台も密集地はNG)。
密集地や繁華街が多いため、火災倒壊の可能性が高いとされている。
家族を安全に住まわせたければ、環七路線一帯より西側か都心西側の高台＆非密集地。

[896: 匿名さん]

↑湾岸タワマン欲しい人。

[899: 匿名さん]

避難のことを考えると近くに大きい公園とかあると良さそうですね
代々木公園や新宿御苑の脇あたりにいい物件ないかな

[900: 匿名さん]

前にも誰か書いていたけど、周りに大きな
避難所、公園があって、海から2km以上、
河川から1km以上離れた、高さ30m以上の高台
(平地は×)は以外と限られているね。

利便性からは港区の高台、元麻布、六本木、
白金台、高輪台あたりが良さそうだね。

[901: 匿名さん]

＞元麻布、六本木、白金台、高輪台あたり

いいんだけど、高輪台とか海から2キロも離れてるかな。
それにどこも海抜30メートルもないと思うよ。
30メートル以上だと、もっと北や西に行かないと。
合わせて密集地は避けたい。

[902: 匿名さん]

港区の高台は海抜30メートル以上だよ。
場所によっては35メートル以上ある。

[903: 匿名さん]

少なくとも国土交通大臣が指定する一級河川としての多摩川水系、荒川水系、
利根川水系、鶴見川水系の92河川沿い、特に多摩川水系と荒川水系には要注意だ。
その中でも多摩川、荒川水系の支流の神田川は最も注意しなければならない。
多摩川の影響市区（武蔵野市、三鷹市、世田谷区、大田区、川崎市を始めとした
全３０市区）には及ばないが、神田川の影響市区は三鷹市、杉並区、中野区、
新宿区、豊島区、文京区、千代田区、台東区、中央区と東京中心部が多い。
三鷹市、杉並区、中野区、世田谷区あたりは大雨洪水による２河川の氾濫影響を
受ける可能性がある。

[904: 匿名さん]

じゃ、密集地でなければOK

[905: 匿名さん]

渋谷区や目黒区の高台

[906: 匿名さん]

>>902

港区の最高地点は北青山の標高３４メートルです。
青山通りの裏手で都営住宅があるあたり。
内陸部でも谷が深く切れ込んでいるので古川の近く
など標高が低いです。

[907: 匿名さん]

白金台、高輪台は昔は池田山、島津山であり、地盤がしっかりしている３０ｍ前後の高台。

[908: 匿名さん]

＞渋谷区や目黒区の高台

実は密集地や谷戸も多いので、厳選しないとね。
港区でも同様だけど。

[909: 匿名さん]

いつも思うんですけどね。
なぜに地名に拘る方多いんでしょうね？
どう考えても、造りのほうが重要だと思うのですよ。
話題にならない中低層マンションでも、
■ 構造上のバランスが悪いマンション
　・平面または断面の形状が不正形なマンション
　・ピロティ形式のマンション
　・構造形式が混在するマンション
　・細長い形状のマンション

と東京都耐震ポータルサイトでもガイドされてます。
高台・内陸・湾岸・低地などなどは、既存物件の価格に織りこみ済みでしょうから資産価値の変動は大差ないと思うんですよね。
地代の高い場所で敷地面積限られてる物件こそ、注意が必要だと思います。

[910: 匿名さん]

そんなの場所から絞り込むからに決まってるでしょ

[911: 匿名さん]

＞港区の高台は海抜30メートル以上だよ。
＞場所によっては35メートル以上ある。
30～35メートル級の津波を想定するなら、東京～関東壊滅なので、家が残っても生活できないと思うし、
24時間篭っている人でないと恩恵受けられないかも。
下手すりゃ、避難者被災者が多数押し寄せる場所になるかも。

なので、これらの議論は「資産価値」としてはあまり意味ないと思います。
首都東京が破綻した時に不動産の資産価値語っても陳腐でしょ？

[912: 匿名さん]

＞909
そうだね。エキスパンションジョイント使ってるんですよとか言われて、そうなんだ。じゃあ安心とか思う人ばかりなんだよね。耐震壁と非耐震壁の違いも知らない人多いだろうし。
もちろん地盤は大事だが、建物はもっと大事。
だいたい売ってるデべ自身がマンションの事何も知らないからな。
購入検討者はしっかり勉強した方がいい。 地盤、建物の構造、設備、不動産など。
デべの営業などでインフレ煽る馬鹿いるが、先物と現物の関係や商社のリスクヘッジ方法など何も知らずに言ってるだけ。 大丈夫。あなたの買おうとしてるマンションすぐには売り切れないから。少し待てば下がる可能性大だよ。

[913: 匿名さん]

10～15メートルの津波でも、標高30メートルくらいないと安心できないよ。

標高30メートルあれば西側北側の台地上や関東平野の奥は無傷なので、関東壊滅にはならない。

壊滅するのは、大川沿いや海沿いの低地のみ。

[914: 匿名さん]

東京駅エリアまで壊滅するわけだから西側だけ助かって良かったね、なんて結果にはならないが。

少なくとも湾岸に住むよりは北西内陸のほうが絶対安全安心だわな。

都心部から湾岸にかけては救助すら近づけない。

この前のあの程度でさえ交通マヒ起こすんだからな。

家族をパニックの渦中におくよりは、自分だけ帰宅困難のほうがマシ！

津波も不可避なんて御免だ。

[915: 匿名さん]

終わりの始まりなんだよ。

[916: 匿名さん]

災害は起こるものと実感したからな。
大津波や河川の氾濫、火災心配したらきりがない。
地盤の良い低層マンションだって、構造悪ければ半壊や倒壊リスクはある。
手抜き工事による人災だって考えられる。

現金を外貨や金に一部変えて様子見しようかな。

[917: 匿名さん]

災害時、日本の心臓部である都心部、特に山の手線内の
災害復旧は、他地域と比べて桁違いに速いだろうね。

周辺地域とは、全く比較にならない規模のお金、物資、
人的支援が世界からつぎ込まれ、災害復旧支援される
でしょう。

そういう意味でも都心の安全なところに住む価値はある
と思います。

[918: 匿名さん]

いざとなったら人民解放軍と米軍が立て直してくれる。
そういう意味でも都心は安全だと思います。

[919: 匿名さん]

で、縄張り争いが始まる。

[920: 匿名さん]

呑気だな。東京の地価が下がろうという時に。

[921: 匿名さん]

茨城の対応状況を見れば、そうかもね

[922: 匿名さん]

直下型の巨大地震ってどうなんんだろう

[923: 匿名さん]

鉄筋も川砂も不足してるからな
今後は粗悪な物件が増えそうだな

[924: 匿名さん]

>そういう意味でも都心の安全なところに住む価値はあると思います。

帰宅難民100万人による食料争奪戦で＊＊＊と暴走族に守られた安全なんかあるのか？

[925: 匿名さん]

山の手の低層マンションって区分所有者の旨味ない。
修繕費や管理費は割高で、将来は一時金もとられるだろうし。

[926: 匿名]

確かに、
だろう、とか、でしょう、とか勝手に予想して
「安全なところ」
って決め付けても意味ないね。

[927: 匿名さん]

都心はリアル北斗の拳確定ですから

[928: 匿名さん]

まぁ高い場所には理由があるよ

[929: 匿名さん]

先日の地震は、神奈川、埼玉、千葉に比べ、東京都心が一番安全だった
治安も良く、メディアの案内も親切、大きな公園、大学などの避難場所も多かった
鉄道などの災害復旧も早く、郊外に行けば行くほど、コンビニには何もなかった

[930: 匿名さん]

高いわけ＝バブルで塩漬け

[931: 匿名さん]

今年1、2年様子見する人増えるだろうね。
原発の問題が大きいね。放射能の問題と電力供給不足のダブルパンチ。

[932: 匿名さん]

放射線で汚染されちゃったからなぁ、高台は

[933: 匿名さん]

がけ崩れも深刻だし、しばらくは動かないだろうね

[934: 匿名さん]

放射性物質は低地にたまるのでは。

[935: 匿名さん]

＞929
ほんとだよね
港区は外国人や遊び歩く人が減って静かになったけど、
地震直後もカップラーメンとかがたくさんあったし、
東京の水の放射能汚染が発表された後も２Ｌの水をちゃんと買えてる
実家は西側住宅地だけど、逆にそういう所の方が買い物は大変そうだった
そして確かに避難場所は多いね

都心の狭い家より住宅地の広い家の方が良いとずっと思ってたけど、
今回初め交通の便以外で都心の良さを実感した

[936: 匿名さん]

変わってるね、都心はもうこりごり。世田谷方面を考えてるよ。

[937: 匿名さん]

どこが震源になるかわからないが、関東地方の災害では
賃貸、購入かかわらず、東京都心の高台が有利
関東地方から退去すれば別

[938: 匿名さん]

>>937
都心じゃない戸建てと湾岸のタワマン持ちなのでお構いなく。
大震災時の避難先も先日台湾に確保しましたのでご心配なく。

[939: 匿名さん]

世田谷は区画整備が不十分、人が多すぎで食料確保が困難！

[940: 匿名さん]

北投石、ラジウム鉱石が多い、なぜ台湾？

[941: 匿名さん]

真面目な話、大地震の時木造の戸建てって怖くないですか？
マンションの方が危険は少ない気がするんだけど

[942: 匿名さん]

台湾って・・・知人がいるということ？それとも家を買った？
中国との関係がいつどうなるか心配じゃないですか？

もしアジアに買うならシンガポールとかが良さそうに思うけど

[943: 匿名さん]

>939
世田谷でも区画が整備されてるエリアは既に高い…

[944: 匿名さん]

首都圏の中古マンション成約、３月は前年比２割減
東日本大震災で首都圏でも液状化現象などの被害が生じたこともあり、取引を控える動きが強まったという。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY201104110436.html

液状化候補地は、やっぱり、これからかなりの期間、不人気なんだろうね。

[945: 匿名さん]

3月ですら2割減なのか。

[946: 匿名さん]

木造はしっかり作ってあれば構造物自体、軽く重心が低いので強い。

地盤が良いことが条件ですが。

[947: 匿名さん]

インフラ麻痺して営業できなかったんだから下がるのは当然でしょう

[948: 購入検討中さん]

世田谷、杉並は住宅街の道が獣道みたいで悲惨。
週末に車で買い物でも・・・が成り立たない土地。
とにかく、車に乗るだけでイライラさせられるのよね。

それに比べて大田区のいかに快適なことか。
車を乗るなら、大田区だよ。

[949: 匿名さん]

つまり蒲田です！
欲しくても買えない人Ｎｏ１の都市ですね！
本当に欲しい人が多いんですね。

[950: 匿名さん]

蒲田は多摩川の氾濫で水没

[951: 匿名さん]

蒲田は駄目なんですか？
そうじゃないでしょ？
蒲田が欲しくて買えなかったんですね。
蒲田の人気に改めて驚きました！

[952: 匿名さん]

>948

そういう世田谷・杉並しか知らないようで、ご愁傷様。

[953: 匿名さん]

＞東京都心が一番安全だった

いやあの渋滞はひどかった。
今回は都心で大きな被害が発生しなかったからよかったが、火災や倒壊が発生したら終わるな。
そもそもそこらじゅうに人が溢れてたから、それだけで危険ファクター。
少し郊外に出ていたが、郊外の方がよほど普通に機能してた。
都心になんとか戻って、ちょっと後悔したよ。

[954: 匿名さん]

原発事故

いよいよレベル７


終わった。

[955: 匿名さん]

>953

逆です。神奈川は停電、夜道が暗く、コンビニ食糧不足で機能が麻痺していた。
たぶん神奈川県側の信号停電を起点に東京で大渋滞が発生した。
夜、都内に戻った時は、町が明るく活気があり安心した。災害時、郊外は不安だ。

[957: 匿名さん]

＞神奈川県側の信号停電を起点に東京で大渋滞

神奈川側が暗くなったのは知ってるけど、渋滞は別ですよ。
震災直後から都心のなかで大渋滞。
神奈川方面への下りまで渋滞し始めたのは、ラッシュ時間以降。
それまでの数時間は郊外や郊外行きの道路はスカスカでしたよ。

[958: 匿名さん]

職住近接で職場と住居を同時に失う。



これをアホという。

[959: 匿名さん]

たしかにリスクは地域分散したほうがいいわな。
企業もその方向。
おれは、何年かかえてファミリーを国外にも分散させることにしたよ。

[960: 匿名さん]

まあインフラが最初に回復するのは都心。帰宅難民になるのをどう捉えるかだね

[961: 匿名さん]

家族が安全であればいい。

帰宅などはあとから考えればいいことだし。

安全な所なら、あれだけ不便になった東北でも家族でそれなりに生活はできる。

独り身やDINKSなら都心もいいかもしれんけど、家族で住むにはちょっとリスク大。

[962: 匿名さん]

リスクの捉え方次第だね
まぁ都心でも郊外でも密集地が危険なのは変りない

[963: 匿名さん]

常に渋滞、ラッシュ知らず
職場は郊外、家族は都心が安心

[964: 匿名さん]

都心でも郊外でも優良な住宅地はあるからな、一括りにしてもしょうがないと思うが
ただインフラのこと考えたら都心が有利だよ

[965: 匿名さん]

＞イメージ悪化して、湾岸タワマンは今後売れにくいだろうとさ。
ここで「湾岸タワマン」と言わなければ真実味も高まったんだが・・・
建築士はそう言わないし、湾岸などとひとくくりにするプロな人見たことがない。

[966: 匿名さん]

郊外に住んで両親が帰宅難民になったら子供はどうするのか..とも考えますけどね

[967: 匿名さん]

■ (財)東日本不動産流通機構の月例速報（2011年3月度）
　http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201103.pdf　　※PDF直です。

残念ながら新築マンションやマンション規模の内訳載ってません。
業界の方か詳しい方からの情報をお待ちしております。

[968: 匿名さん]

日本だけでなく世界の様々な思惑がこれから動き始める。
国の政策次第で、インフレになることも有り得る。
長期的にマンションが値上がりするか値下がりするか、その結果次第。

[969: 匿名さん]

日本銀行が1億円札を大量に刷れば万事OK.
札1枚でマンションが買える。

[970: 匿名さん]

もし関東でＭ８クラスの地震が起きれば、人口規模、世帯規模から、
今回の東日本大地震の１００倍以上の災害対応となる。災害復旧の
費用総額は少なくとも数千兆円規模になると予測。

その中で少なくとも１０００兆円以上が首都主要機関、各国大使館、
主要交通網、各企業の本社などが存在する山の手線内のインフラ復旧
へ最速で割り当てられる。

国と都道府県の財政状態によるが、その他の東京都区エリアで１００
兆円前後、横浜などの県庁エリアで５０兆円前後、川崎などの中都市
エリアで１０兆円前後、その他郊外エリアは災害範囲は莫大に広いが
数兆円も割り当てできない。

都心と郊外エリアでは１０００倍以上のインフラ復旧費用の格差が
生じる。このことは、たとえ家屋がつぶれようが、災害で生きて
いれば、救援対応、食料確保など都心に住む方が有利を意味する。

[972: 匿名さん]

んだね。
東京と中心とする首都圏の直下型大地震が起きたら、復興費用とか考えてる場合じゃないでしょうね。
どの国からの救援＆避難船に乗れるか？ってことぐらいしか悩む余地なさそう。

今回の東北大地震は北海道から倒壊まで揺れたわけですが、
「大阪は地震の影響はほとんどありません。」だと信じてたのですが、長周期地震動の影響をモロに受けてたようですね。
関西スレやＴＶはまったく見ないので気付きませんでした。

■ 大阪府の第二庁舎も被害１億円　湾岸の超高層ビル　2011.3.26 07:08
　東日本大震災の影響を受け、緊急停止したエレベーターの閉じ込めなどの被害が出た大阪府咲洲庁舎（大阪市住之江区、旧ＷＴＣビル）の被害総額が約１億円にのぼることが２５日、分かった。修理などのために、府は同日、補正予算の計上を明らかにした。
　咲洲庁舎は５５階建ての超高層ビル。府庁舎管理課によると、長周期地震動の影響を受けたとみられ、５１階ではスプリンクラーが故障し４８階まで水漏れしたほか、壁面パネルの落下など１００カ所以上でひび割れなどの被害が出た。
　エレベーターの修理約２５８０万円分はすでに実施しており、府は２５日、平成２２年度補正予算として約６７０万円を計上し、天井や防火扉などを補修。２３年度には約６６９０万円で、壁の補修などを実施することを明らかにした。
　担当課は「損傷したのは内装部分で、柱などの構造部分には問題はなかった」と話している。
　咲洲庁舎をめぐっては、橋下徹知事が本庁舎として全面移転する方針を打ち出していたが、震災を受け、防災拠点としてふさわしいか再度検討することになっている。
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都庁もＥＶ全機の安全停止や水漏れなどはありましたが、ＥＶ復旧は即日でした。
地域性よりも建物個別に起因する影響のほうが大きいのでしょう。

[973: 匿名さん]

2012年はもともと何か起こるって話が多かったね。ひょっとして･･･。

[974: ＳＤＤＤ]

今回の地震で地殻均衡が崩れたから、今後、何十年って余震は続くんだってね。それで、液状化もどんどん進行するって。
金持ちはもう浦安から脱出してるし、浦安に残ってるのはどう考えても貧乏人かアホだけでしょ。

[975: 匿名さん]

結局、どんな形であれ復旧活動は始まるから、関東に大地震が発生
した場合の優先順位として、都心優先は間違っていないな

[976: 匿名さん]

補修費は大きいね。
最近どこを見てもすぐ億の金額。
兆も普通に使われ、その次は京？

しかし億って、そんなに小さな単位だったけ。

[977: 匿名さん]

＞関東に大地震が発生した場合の優先順位として、都心優先は間違っていないな
なんの優先順位か不明ですが、世の中の流れは「耐震強化」と並行して「(東京から300km以上離れた)副都心開発」ですぞ。

想定外の地震を想定しても限度がないので、都心が被災したら副都心で首都機能を維持するらしい。
っということは、今の都心は放置プレイかも．．．首都圏復旧などはやれないと思うよ。

[978: 匿名さん]

＞１０００兆円以上が

？？？
そんな金ないよ（笑
それに被害予想はせいぜい１００～２００兆円とかでしょう。
それ以上かかるなら、まじで都心は放置プレーだろうに。

[979: 匿名さん]

というか、M8でもでかい被害というのは、建物や施設が集中してる都心が多いだろ。
東京の被害が巨大になるとされてるのは、そのためだし。
郊外なんてそんな被害を受けるとも思えないし、受けても都心ほど復興にお金かからないと思うよ。

[980: 匿名さん]

山の手全体が災害想定のようですね。
都心、東京副都心の災害も含んでいるのでしょう。
その規模なら千兆円はあるかもね。

[981: 匿名さん]

造幣局も含まれるので、お金作れません(^^;

東海地震も24時間で監視してるけど、直前予知ですら30％くらいですって。
避難できるのは、菅ちゃんと夫人くらいかもな。（真顔）

[982: 匿名さん]

結局、家族４人、同じ場所に住む前提であれば、８０㎡前後のマンションを購入して、
月15万前後の30年ローンを抱えるか、８０㎡前後の賃貸に住んで月30万以上の家賃を
払うかの選択。もちろん我慢して６０㎡前後の賃貸に月20万前後で暮らすか、５０㎡
以下の賃貸に月10万強で暮らすかの選択もあるが、短い人生でそれが良いか否かは、
それぞれの人の考え方。自分の環境にあわせて好きにすれば良い。

ちなみに都心にはかなり多いが、１５０㎡以上の賃貸マンションに月100～200万円で
暮らしているお金持ちは、多分こんなこと全く気にしていないのでしょうね。

[983: 匿名さん]

マレーシアKLCCとアメリカ・ボストンに不動産持ってます…って感じ？
どうよ？この布陣。

[984: 匿名さん]

布陣はいいけど、移動するのが面倒な気がしますね。
ボストンは寒いし夏は暑いから、もっと気候がいいところがベターだと思います。

[985: 匿名さん]

友達がバンコクに来いと。
もはや日本には魅力無いのは事実だが。

[986: 匿名さん]

成長著しいバンコク、活気があっていい街だけど暑い…

[987: 匿名さん]

排ガスはすごいし犯罪は多いし臭いし汚いからヤダ
アジア新興国に行ったら、放射能の代わりに病気か排ガスで死にそうだと、いつも思う
シンガポールはいいけど、やっぱり先進国がいい

[988: 匿名さん]

>>982
今の賃貸相場は下がり続けているから新築でももっと安いよ。
そして敷礼ゼロ、仲介ゼロ、フリーレント付きばかりになっている。
分譲賃貸に月30万円出すならこの程度のが借りられる。
http://blog.livedoor.jp/nosmiyazaki/archives/4306545.html

逆に「いざとなれば賃貸に出す」とかのんきに分譲を買ったら悲惨。
同じ考えの人間だらけで値下げ競争に巻き込まれるし、
トントンか総合的に見たら赤字で出すしかないんじゃないか。
今後金利が上がったらまずローンの借り換えが必要だし、
その時にはほとんど金利しか払わず元本がほぼそっくり残った残高に、
もう一回高金利のローンを組むことになるよ。

URもそうだけど、ファミリー向け賃貸は意外と安い。
サラリーマン大家は可哀想だなと思いながら、住んでいる。

エアコンや設備が壊れても貸主の負担で直させるし、
現状復帰で敷金を充当できず貸主負担の範囲がかなり広がったし、
更新の時には値下げ交渉してやろうかと思っている。
地震の設備被害も貸主負担だけど、今回は大丈夫だった。

もちろんその前に隣に変な住民がいたら引っ越すし、
眺望阻害の建物が立ち始めたら次の物件を探すよ。

[989: 匿名さん]

賢く生きたつもりが、スケールの小さい人生を送る。

考えることが大好きな、今の日本人には多いね(笑)。

[990: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158993/