★☆ 駐車場０円はどうなんでしょう？ ☆★

[匿名]

駐車場の管理、修繕費用など将来的に見て
駐車場代０円というのはどうなのでしょうか？
また理想的な価格設定とはどれ位でしょうか？
０円の場合、物件の価格に多少なり影響してるのでしょうか？
問いかけばかりですいません。
いろんなご意見が聞けたらと思います。
よろしくおねがいします。

[2: 匿名さん]

何年か（或いは十何年か前）の公団の分譲物件だと、平置式の駐車場
がついている（要するに駐車場代０円）のがあると聞いたことがあります。
マイカーをもっていない家では、２台もっている他の家に貸して、
収入になっているというのもあるらしいです。
平置式なら修繕といっても舗装くらいでしょうから、駐車場ごと分譲して
いると考えればよいと思います。

[3: 匿名さん]

ご参考にこちらも見てみてはいかが？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39573/

[4: 匿名]

今でもそういったスタイルの分譲物件てあるんですか？
販売戸数に対して１００％駐車場がある物件でも
賃貸料が発生し、さらに何年後かに再抽選するなど
といったタイプが多いように思います。

[5: 匿名さん]

わりと今でもそういったマンション売り出してるの見かけるよ。
デカデカと広告に「駐車場100％無料！！」って載ってるねー。

[6: 匿名さん]

シーズクリエイト、日本綜合地所、グランイーグル・・・など
駐車場100％無料を売りにしてる物件が多い。
リクコスも無料じゃないけど2000円とかかなり安めな設定してる。
売るほうは売りやすいし、買うほうも買いやすいので
これからますます増えそう。

[7: 匿名さん]

管理費や修繕費など将来的に必ず必要になってくるはずです。
駐車場代無料を売り文句にしている物件は
そのあたりの問題点をうやむやにしているようで
計画性にかけるというか、なんとなく信用しずらい感じがするのですが。。

[8: 匿名さん]

漏れも07さんに同意。
特に機械式駐車場の場合、故障した場合どこから
メンテナンス費用が捻出されるのかをよく見極めないと
簡単に管理費の値上げにもつながりそうな気もするけど。

タダより怖いものはないよ。

[9: 匿名さん]

私が住んでるのは地方なので、周囲の駐車場相場は5000円くらいです。
私のマンションも5000円で機械式80％くらいです。
無料とあまり変わりませんが、この場合も将来問題おきそうですか？

[10: 匿名さん]

機械式はメンテナンス費用がかかり、地方だからといってその費用が安い
わけではないでしょうから、5,000円だと心配ですね。
大修理の際には修繕積立金を取り崩すことになるかもしれません。
そこに住んでいる方が、そういうことで了解されていれば、話はべつですが。

[11: 匿名さん]

自走式駐車場の場合は相場はどれ位だと安心でしょうか。
わたしは大規模マンションを購入予定しており、そこは
１００％で０円から、となっているのですが。。。

[12: 匿名さん]

自走式なら１０００円など低額でもいいんじゃないですか。機械式なら定期的なメンテナンスや将来のリプレースを含めると月々１５０００円ぐらいでないと修繕積立金を圧迫します。駐車場管理会社の駐車場が敷地内にあるようなものです。

[13: 匿名さん]

駐車場月額使用料「0円〜」という予告広告のチラシがあります。

あまり安価に設定されると、「管理費」が高くなりますし、
あるいは、将来「修繕積立金」を見直す（値上げ）が必要になるかもしれません。

詳細は、下記。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20040922

[14: 匿名さん]

結論：

タダより高いものはない。

[15: 匿名さん]

「駐車場＝低額」で釣るようなデベは×。
住民があとで困るのは目に見えてる。
要は「買ったあとは知らないよ」という姿勢の現れですよ。

住民の持ち物である駐車場を、デベが販促に使っているわけ。
住民の持ち物の駐車場と、デベの物件価格と混同させ、「駐車場が○円だから物件が○円安いのと同じ」などという広告文句には寒気がします。

駐車場は管理組合の重要な収入源。「駐車場料金が安い機械式」なんかだったら収入源どころかカネ喰い虫になって最悪ですよ・・。

もしこういうところにしてしまったら、即駐車場料金を値上げしましょう。
しかしおそらく思慮の浅い住民の反対にあい、潰されるでしょう。
数年後、大幅値上げか一時金徴収があるでしょう。そのときももめるでしょうけど。
低価格駐車場マンションの恐ろしいところです。

[16: 匿名さん]

全部平置きの駐車場なら無料とか月々1000円でもいいんじゃないですか？
機械式なのに無料というのは管理費、修繕積立金に含まれているだけですね。
駐車場を使わない人は少し割高な管理費になります。

[17: 匿名さん]

自走式の駐車場はどうなんでしょう？地下1F　地上3Fなんですが・・・。

[18: 匿名さん]

管理費・修繕積立金に含まれているだけかどうか、チェックしないといけない。
「含まれている気がする」で終わっていることが多いのでは。

平米単価を出して、他のマンションと比べてみる。
高くなかったら、「修繕積立金が足りない」ということがわかる。
「物件概要」欄をみれば必ず書いてあるから、平米単価はすぐにわかる。

12さんが15,000円ぐらいかといっているのを参考にすると、
管理費の平米単価155円・修繕積立金の平米単価75円の物件があるとしたら、
100平米で管理費15,500円・修繕積立金7,500円で合計23,000円。平米単価は230円。
これに駐車場分をプラスすると38,000円。平米単価は380円。
155：75で分けると、管理費256円：修繕積立金124円。
100平米で管理費25,600円・修繕積立金12,400円＝38,000円。

乱暴な試算だけど、かなりの差がないと負けるのは間違いない。

[19: 匿名さん]

機械式駐車場も安めの賃料で（無料ではないが上限　\12,000）、
その上、利用料無料のスパ施設がある物件の場合、どうでしょう？
スパに関して別途月々の請求はないです。
管理費と修繕積立金は、安くもなく、高くもない、一般的な値段なのですが。
（管理費　\12,000台〜17,000、修繕積立金　\5,000台〜\7,000台）
規模は３００ちょっと世帯くらいです。

将来的に不安のある物件でしょうか？
やめておいた方が無難ですかね？？？
掲示板で、購入者と思われる方々の書込みを見ると、
いいマンションだ　とか　将来的に資産価値が下がらない等あるんですが・・・

[20: 匿名さん]

修繕積立金がその程度だと１０年毎に数十万の一時金がありますね。１０年後滞納者がかなり出ることを覚悟して置いた方がいいでしょう。
管理費は少し高めですね。そのうち見直されるでしょう。
駐車場は機械式ですので、空きが出れば難しいですね。

[21: 匿名さん]

温泉やスパありマンションは売れ残る率が高い。
新築でも、マスコミで取りあげられても　そう需要もないし、
年数経てば経つほど施設も古くなるわけで、
立地、駅、環境、その時の人気などあるが、資産価値は↓と思われる。
欲しいと思うのなら買えばいいが、
文面から悩んでいるように見えるので、やめておいた方が無難だと思う。

[22: 匿名さん]

スパはいずれ負の資産となりかねないので要注意。

駐車場は周辺相場と同じというのが一番良心的でしょうね。

スパも無料駐車場も、全ては販売のための客寄せパンダに過ぎません。
売ってしまえば知らん顔。

[23: 匿名さん]

機械式駐車場やスパは資産価値を下げるよ。
中古で買うほうの心理を考えたら当然。

「負ける」という表現があったが、ちょっと違うかもしれないけど、
最近、雑誌で「勝ち組＊＊＊マンション」とかいう特集がよくあるが、浅さを感じる。
（そもそも提灯記事だし・・現在販売中のマンションしか取り上げないというのもおかしいね）
仮にその通りになったとして、中古で売却したり賃貸に出したりする人が大多数というわけではないから（そうなったらなったで暴落だな）、
物件価格÷賃貸価格だったかな、この割合がいいとかいう意味での勝ち負け比較はあまり意味がない。
それよりも、修繕積立金不足であとになって一時金に苦しんだりする問題に直面するほうが高い。
修繕積立金が充分で財務体質が良いマンションが「勝ち組」で、財務体質が悪いマンションが「＊＊＊」でしょう。

安価な機械式駐車場やスパは＊＊＊マンションまっしぐら！になりそうな施設だと思う。

[24: 匿名さん]

機械式駐車場は立地条件と引き換えの面がありますので一概にマイナスという
事でもないと思いますよ。
立地条件が必ずしも良くないのに機械式というのは確かに良く考える必要が
ありますが。

[25: 匿名さん]

スパは、遠からず不良債権化するでしょう。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20040723

[26: 匿名さん]

立地条件の引き替えといっても、住み続ける限り、立地条件はキャッシュにはならない。

高い駐車場料金か、充分な修繕積立金を積み立てる＝高い住民負担の必要性はかわらない。
もちろん充分なキャッシュが得られているマンション（管理組合）はいいです。
ストックとキャッシュのフローを考えると、「立地条件がいい」＆「機械式駐車場」＆「駐車場料金が安い」＆「修繕積立金が高くない」はキャッシュフローは悪い方に動くのでやはりマイナス。

[27: 匿名さん]

駅や商業地に近ければ機械式維持できなくなったら撤去あるいは封鎖する手が使えるね。
そうじゃない所は財政苦しくなっても車なしという訳にはいかないからやっぱり違うんじゃないかな？
管理費、積立金がしっかり払い込まれているマンションならどちらでも同じだけど。

[28: 匿名さん]

というか、立地の良いマンションで駐車場無料ってあんまり見ないけど。

[29: 匿名さん]

>機械式維持できなくなったら撤去あるいは封鎖する

撤去となると、撤去費用がかかりますよね？
それまで貯めた駐車賃料から出すのでしょうが、撤去費用を下回った場合、
修繕積立金に手をつけることになるんでしょうかね？
規模にもよるでしょうが、実際どれくらいの費用になるのか想像つきません。
封鎖しても車停める以外に使い道がないし、そうなると野放しになるんでしょうかね？？？
入居するマンションは（まだ出来上がってない）
機械式もあるし、怖いことに不良債権化するといわれているスパがある・・・
駐車場同様、スパが維持できないなどの何らかの理由で撤去となった場合、
機械式どころの費用ではないっすね。やばっ！と気が付いても後の祭りですが。

[30: 匿名さん]

修繕積立金取り崩してでも撤去さえしてしまえば不良資産処理は終わりですよね。
封鎖して立ち入り禁止でもそれ以上維持費はかかりませんね。

立地悪いと赤字財政を続けながらも機械式駐車場を維持しなければなりません。
そのしわ寄せは建物自体の補修延期とか放置になるのではないでしょうか？
やはり立地によって違いはあると思いますよ。

[31: 匿名さん]

機械式駐車場についてまとめると・・
・無料駐車場は客寄せ。住民のことを考えていない。
　立地で売れるところで無料駐車場の場合はまれ。
・駐車場は通常はお金を生むところだが、機械式駐車場は逆にお金を喰う
・修繕積立金の増額や一時金が必要になる恐れあり。
・立地が悪い場合は、建物の補修延期や放置につながる恐れあり。
・立地条件が良い場合は、手がある。

[立地条件が良い場合の手（対策）]
・立地条件が良いので駐車場は不要であるから、駐車場を使用中止・撤去せず立入禁止にして封鎖し、清算する。
ということでしょうか。

[32: 匿名さん]

■駐車場100%・無料は、デベロッパーの売り逃げ戦略のひとつ？

駐車場使用料が「無料」だから、日常的な修繕や将来の大規模な修繕工事のために、
貴重な管理費や修繕積立金を取り崩す必要があります。

駐車場使用料は、駐車場利用者（受益者）負担にて、
日常修繕、将来の大規模修繕に必要となる金額をキチンと徴収すべきではないでしょうか。

詳しくは、下記URLをご参照ください。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050225

[33: 匿名さん]

そうそう。デベにはマンション駐車場の金額なんてなーんにも関係ないもんね。
3000円とか機械式なのに設定してると売り条件加えてるなー。とバレバレ。
ま、これに引っかかる購入者も多いから仕方ないよね。でもほんと立地の良いマンションには
ない話。売りにくい物件こそ。

[34: 匿名さん]

みなさん、駐車場収入はすべて積み立てられていると思っているかもしれませんが、それは大間違いですよ。
今一度、ご自分のマンションの収支を確認して下さい。
駐車場収入のほとんどを、委託管理費として管理会社に収めている場合もあります。（管理費が割安な設定だと感じたら疑いあり）
その場合は、駐車料無料のマンションと同じで、管理組合の資源は、修繕積み立て金だけです。
駐車料金を取る取らない以前に、大規模修繕計画がしっかり立てられているかが重要です。
次に、その資源として、管理費、修繕積み立て・一時金、駐車料金、等が、それぞれどのようなバランスで設定され、管理会社に渡る委託管理費がどうなっているか確認するべきです。

[35: 匿名さん]

結論として車が自分の生活に欠かせない人ほど機械式無料駐車場物件は避けるべしですか。
全て地上平置きで無料ならまだ救いはありますかね？

[36: 匿名さん]

>>35
結論出す前に、どこに住みたいか考える必要があるでしょう。
郊外なら戸数分の駐車場が全車平置きとかもありうるが、
２３区内で戸数の５０％以上の駐車場をもつマンションでは、全車平置きはまれです

[37: 匿名さん]

無料と言っても駐車場代として徴収してないだけで、駐車場にかかる経費は
結局のところは管理費に込まれていて管理費が割高になっているだけなのでは？

[38: タロウ]

自走式の３階建て（ディスカウントストアーなどにある骨組みの、網網の）駐車場は、
どうでしょうか？費用は月２０００円なのですが。１０年２０年で建て替えの時に、修繕費等の
料金徴収が有りそうで、少し心配です。

[39: 匿名さん]

機械式よりもコストはかからないから、まだマシだろうね。
ただう。すごく安っぽいマンションになってしまいそうだが・・・
地下にもぐるタイプじゃない機械式も対して変らんがね。
いずれにしても。駐車場無料のマンションになんか住んじゃいけないってことだ。
修繕計画がしっかりしていればいいっている人もいるが、
そもそもその売り文句につられてくる住人ばっかりということが大問題なんだよな。
将来、駐車場代をとらざるを得なくなったとき、そんな話聞いてない！ってもめることは必至。
そのときの理事長に同情するよ。

[40: タロウ]

３９さん、ありがとうございます。駐車場２０００円につられましたが、
将来、もし駐車場代を大幅に値上げされたら確かにショックですね。
気をつけます。

[41: 匿名さん]

2000円だからその物件が購入できたひとも多くないですか？
怖いですね。

[42: 匿名さん]

＞３７
そういうところって、管理費も巧妙に仕組まれているんですよ。
週２〜３回しか来ずに、かつ他のマンションと共通の管理人にして、
管理費も高くないように見せかけてます。
管理人さんは殆どいないのに等しいので、要注意ですよ。

[43: 匿名さん]

>42
管理人さんが週に２〜３回しか来ないマンションなんてあるんですか？
自分のとことか知り合いのとことか住み込みの管理人さんだったので、
それがあたりまえと思ってました。
世間知らずでした。はずかしー。

[44: 匿名さん]

検討している物件が平置駐車場１００％無料、駐輪場すべて無料、修繕積立金３０００円台
です。ちなみに広さは７８平米、共用施設ほとんど無し。
これも先々やばいですか？

[45: 匿名さん]

>44
管理費ゼロ？ものすごいやばい。

[46: 匿名さん]

＞４３
マンションの管理は、概ね①２４時間有人管理（夜は警備員）、②住み込み、③日勤、
④巡回の順ですね。住み込みは管理人が専属でいいんですが、そのための住戸を
提供しなくてはならないので、最近は減っているようです。

４２さんの仰っているは、④巡回ですね。確かにできれば避けた方がいいです。
管理は大事なので管理費を最初からけちってはいるようなマンションは
ろくなマンションじゃないと思います。
前に誰か仰ってましたが、駐車場無料でも、管理のレベルを下げてもデベは全く
困らないので、こうしたものを売りにするようなデベには怒りすら感じます。
（以前、契約寸前で気づいて思いとどまった経験有るので、ちょっと熱くなってしまった。）

[47: 44です]

＞４５
管理費書くの忘れてました。管理費は１２０００円です。
どうでしょうか。

[48: 匿名さん]

まあ小規模マンションだと週２〜３日（通常はゴミ収集日）の
巡回管理という形態は少なくないな。
20戸の小規模マンションで毎日来てもらうと管理人の給料だけで
１戸当たり１万円になるもんな。
それに毎日来てもらっても小規模のためそれ程多くの仕事がある訳でもなく、
２〜３日来てもらえば十分な程度の仕事量。
要は、居住者自身が管理に対して高い意識を持っているかどうかで、
巡回管理で十分質の高い管理をやっている低層小規模マンションはいくつもある。

[49: 匿名さん]

機械式の駐車場は、規模（台数）にもよるけどメンテや取替え考えたら
月2万じゃ維持できないよ。3万みた方がいい。

[50: 匿名さん]

やはり無料と謳っている物件は買わないほうが賢明ですね。
素人なのでひっかかるところでした

[51: 匿名さん]

機械式が１台でも有って、駐車場無料は後のことを考えるとやめた方が良いですよ

全戸平面が無料ならまだ考慮する要素はあるかも
(管理費とか修繕計画は要チェック)