転勤！ 売るべきか、貸すべきか？

[匿名さん]

年末に転勤になりそうです。
今の勤務地にいつ戻れるかは未定です。少なくとも、3年以上先になりそうです。
この不景気な中、今の家(↓)をどうするか迷っています。
戸建、築5年、駅からバス10分、土地190㎡整形地、2階建て4LDK 128㎡、あと21年のローン返済中

築年数が浅いうちに売るべきか。でも、相場が下がった今は安く買い叩かれそうです。。
それとも、定期借家にして様子見か。でも築年数は経っていきます。

景気や地価動向、また戻ってきて住む可能性、建物の傷みの進行など、予測しきれないことばかりです。
とりあえず後者にしようと思うのですが、なにかアドバイスを頂けると幸いです。

[2: 匿名さん]

もう答え出てるじゃん、このご時世にスレ主のような事情で売却する人は皆無かと思われ…間違いなく差額分の借金が残りまっせ！空前の買い手市場ですから(笑)。多分１０人が１０人同じ意見でしょう。

[3: 匿名さん]

私なら、売ります！

>駅からバス10分
地域や環境が全く判りませんが、これが一番の理由です。

賃貸の需要がある地域なら、賃貸に出すのも良いのかもしれませんが、
給湯器等、設備の維持・交換費用の負担は、貸主が持つ必要があるので、
それらの維持費を、ペイできるだけの賃料収入が継続的に見込めるか…が問題ですよね？

いかがですか？

年末まで少し時間があるので、
定期借家などの賃貸にした場合や、
売却できそうな金額など、いろいろ調べて、それから考えてみては？

地域も判らない中で、
ここで何が良い！とは、これ以上でないと思いますよ。

[4: 匿名さん]

売るの？うぅ～～～ん、そうですか…そういう意見の人もいるんだ。精神論で自己資産があるって事だけでもモチベーションが違うと思うけど、単純に。

[5: 匿名さん]

>>04
>精神論で自己資産があるって事だけでも

>>あと21年のローン返済中
なのに？
転勤になったら、ローンはどうなるの？
そのままなら、現状のまま住宅ローン？
賃貸に出したら、金利が高めの賃貸専用ローンへの変更？

>>駅からバス10分
この土地がこれから先、どの程度価値が出るか、残るか、下がるか…次第かね。

あとはスレ主が、どの位、その土地・場所・地域に強い思いがあるか否か？

[6: 匿名さん]

マンションと違って一戸建てなんて半値にもなりませんよ
それでもこのご時世4LDKなんて買い手がつかないと思う
借りてすら中々見つからないんじゃないかな

[7: 匿名さん]

何もこれからずっと持ち続けてローン完済しなさいとは言ってない。今、売却と言うのはタイムリーではない、と言ってるんです。上物なんかたかが知れてるから、地価が底値の今は買い叩かれる事必至でしょう。それよりは期間を設定して賃貸に出すほうが得策かと考えます。借り主が見つかるか？の問題もありますが…業者も"仕事"ですから。楽観的過ぎますかね、先の読めないこのご時世、あえて賃貸でって云う人もいると思うんだけど…まあ、他の人も言われてるように詳しい立地、環境、上物の仕様次第でしょうね。それらを総合的に判断してって事になるんですよね、最終的には。

[8: スレ主]

やはり鬼門は「駅からバス10分」ですか。

これは、買うときも一番考えたところです。
バス便は複数路線が合流するので、朝40本以上、昼間15本、深夜バスまであって結構便利だし、
駅までの道のりはほぼ平坦で、自転車で10分位(バスとほとんど同じ時間)の距離です。
しかし、物件リスト上では単に「バス10分」となってしまいます。

実際住んでみると、私たち家族は交通の不便さを感じないのですが、
まだ住んだことがない他人にとっては「バス10分」は一番気にするところでしょうね。
買ったときもそれなりの価格でしたので、売ってもそれなりの価格なのは仕方ありません。
5年前に買った時も地価は底値と言われ、一旦上がって、今またそのレベルに逆戻りし、
さらにどこまで下がるのかといった感じです。

あと、買うときに土地の広さを重視したことも悩ましいところです。
賃貸では家賃を決める上で、土地の広さはあまり関係ないようです。
売却なら土地の広さが価格に大きく影響しますが。

うちは賃貸向きの物件ではないんだろうなという気がして、売るべきかと思っている理由です。

かたや、

今底値でしか売れなくても、転勤先で底値で買うつもりなら、あまり悩んでないと思いますが、
転勤先では一時的な仮住まいとして賃貸にするつもりです。
もし売ってしまって、また戻ってきた時(定年になった時かもしれませんが)、
相場が上がっていたら、もう今のレベルの家を買えなくなってしまいそうです。
この時間差が悩ましいです。

また、まとまった広さの土地が手頃な価格でなかなか出ないんです。
せっかくのまとまった土地も、二等分か三等分で分譲されることが多いです。

>あとはスレ主が、どの位、その土地・場所・地域に強い思いがあるか否か？
近所の人達の雰囲気はとてもいいので、また戻ってきた時によくわからない所に住むよりは、
今の所がいいと思っています。

あと、取らぬ狸の皮算用ですが、
ローン返済額程度の家賃で賃貸に出して、さらに我が家もローン返済額程度の貯蓄を続ければ、
二倍速で返せるかも！ 10年後には完済できるかも！ って考えるのは甘いでしょうか。
頭金をかなり入れてローンを組んだので、ローン返済額と家賃相場はいい勝負だと思います。
転勤先の家賃は首都圏に比べると安いし、転勤者には会社から家賃補助が出るので、
ローン返済分くらいの貯蓄は追加でできそうです。

これが売却をためらう理由です。

あと、あまり繰上げを頑張るんじゃなかったかなと。
こういうとき、手持ち資金が厚いと心強いです。

とりあえず、売却査定と定期借家の見積りをしてもらおうと思うのですが、
複数の業者へ同時に見積り依頼するのは、反則でしょうか?
(長文すみませんでした。)

[9: 匿名]

>>05　金利が高い賃貸ローンへ組み替えなんてする必要なし。そのままの住宅ローン続けれます。

[10: 匿名さん]

>>09
他のスレでは、いろいろ問題が起きているようですが、

>そのままの住宅ローン続けれます。
と、断言できる理由はあるのですか？

借入主が居住せず、賃貸物件になるのに？

[11: 匿名さん]

戻る可能性があるなら賃貸で良いと思います。

自分は完全に片道切符だったので、さっさと売りましたが。
今年3月のドン底相場だったにも関わらず、運良く希望価格、値引き無しで売れました。

タイミング良ければ意外にあっさり売れますよ。

複数業者と話するのは当然のことです。営業の人次第で大きく成果が変わるので。

[12: 匿名さん]

賃貸に出すと、家が傷みますよ。

賃借人は、メンテナンスなんかしません。（大家の仕事ですから）

結局、１０年も賃貸した家って、大規模なリフォームしないと、とても住める状態に戻りません。

売るか、単身赴任で、家族に家に残ってもらうしか無いでしょう。

[13: 匿名]

>>　住んで５年もたっているし、正等ま理由（転勤など）ならば絶対に大丈夫。だから皆安心して住宅ローンを組めるのです。現に私がそうでした。転勤後は貸してました。

[14: 匿名さん]

>>10
以前その事が心配で借りる前に銀行に確認した事があります。

本当は賃貸ローンに切り替えないといけないのですが、そうするとそこそこの企業に勤めてる
総合職のサラリーマンは誰も買えなくなるので見なかった事にするそうです。

まったく銀行に伝えないと銀行からのお知らせなどが借家人のところに届いてしまってまずいので
住所変更したらそれは伝えて欲しいとの事
つまり、住所変更届けがあったら、「ああ、転勤で賃貸に出したんだな」と察するだけで
それ以上の行動は取らないということらしいです。

ただ、生真面目に銀行に相談したりしたら見ぬ振りができなくなるので
借り換えにならざるを得ないかもしれません


グレーな対応なので銀行が将来の顧客を捨ててでも(厳密に対応する銀行だと評判が立ったら転勤の可能性がある企業の社員は借りなくなるだろう)
今の金が欲しいくらい追い詰められたら容赦ない取り立てに会う可能性はありますね

[15: ビギナーさん]

家賃保証型の賃貸というのもありますが、如何ですか？
通常賃貸より家賃は安くなるかと思いますが、借り主が現れなくとも不動産屋が家賃を払ってくれます。
その家賃から維持費を引いた額とローン支払を天秤にかけ、ローンが安いなら賃貸へ、ローンが高いなら売却へ。
いくつか見積取って、将来戻ってきたい事も伝えたらいいかと思います。
できるだけ管理も全てまかせできる業者が楽でいいですよ。
複数の業者へ同時に見積りをお願いするときはその旨伝えましょう。
駄目という所は止めた方がいいでしょうし、もしかしたら更に頑張ってくれるかもしれません。

最悪の場合も書いときますが、売却時はローンは一括返済になります。
売却してもローン残高に満たない場合があり、その場合は手出しが必要になります。

[16: スレ主]

>>14さん、
私も借りる時に聞いてみたことがあります。
あまり大きな声では言えないけど、暗黙の了解らしいです。
露骨に賃貸経営しているのがわかったら別ですが、とも言われました。

>>15さん
家賃保証を少し調べてみました。
約束された家賃がずっと保証されるのではなく、
例えば、5年位経つと、2年ごとに家賃の見直しがあるようですね。
空き部屋リスクを回避するための保証のように感じました。

今は、なにもこんな相場が下がりきった時に売らなくても、
という気持ちが強いので、賃貸に出したいと思っています。
ただ、3年位で戻ってこれるならいいのですが、
10年位先になってしまうと、家も相当傷みますよね。
ほとんど建替えに近いくらいの大規模リフォームになりかねません。
こういう先が読みにくい転勤が一番困ります。

まずは、見積りを取ってみようと思います。

基本的な考え方として、
① 家賃がローンの支払額より2割以上高ければ、賃貸に出す。
② 逆に、2割以上安ければ、売りに出す。
③ その間なら、とりあえず賃貸に出して、売りのタイミングを計ってみる。(ひょっとしたら、その間に戻ってくるかもしれない。)

こんな感じでしょうか。

[17: 匿名さん]

スレ主さんの年齢やお子さんの有無がわかりませんが、
我が家の経験からは、売ることをおススメします。

我が家は１１年前に田舎に一戸建てを購入、その２年後に転勤になり
賃貸に出しました。

長くても５，６年で戻れると思い（地元民だったし）
その間ローンと同額の家賃をもらえれば、なんとかなるだろうと思ったのです。


ところが借りてくれた人が曲者で、二ヶ月目からもう家賃の滞納を始めました。
何度も催促をしてやっと前々月の分を入れてくれるという有様で、ストレスで夜も眠れなくなりました。
結局１年余りで出て行ってもらうことになり、次には「固い人を」と頼むと、家賃を下げるように言われました。
仕方なくローンよりも安く貸すことにし、戻れると信じて赤字分と転勤先の家賃を払い続けてきましたが、
去年ついに売りました。
理由は転勤先で８年目を向かえ、小学３年生だった上の子供が高校生になってしまったからです。
子供たちにとっての「地元」は転勤先のこの地になってしまいました。
ちなみにまだ次の転勤の話はありません。

新築で３５００万だった家は、築１０年で売値が１８００万になりました。
もっと早く売れば、（築浅だったしこんなに景気も悪くなかったので）、もう少し高く売れたかもと思うと残念です。
まあ結果論ではありますが・・・
ローンは２０００万くらい残っていたので、２００万くらい損をしました。

子供たちの強い希望で、ここにもう一度マイホームを買うことになりましたが、
お金がないので今度は小さなマンションです。
ローンも定年後まで延々と続くので、払いきれるかどうか自信がありません。

家賃とローンの差額分、固定資産税、賃貸人が変わるたびの掃除や修繕代、
これらを貯めていればもっと頭金も用意できただろうと思います。


でも、繰り返しますがやっぱり結果論ですよね。
さっさと売ってしまってから、戻れと言われて住むところがないのも口惜しい話ですし・・・

ただ、家賃をいただくのはプロの大家でない限り、結構しんどいものだということを
お伝えできれば、と思います。

[18: 匿名さん]

賃貸に出す時の損得計算をする場合、

戸建はマンションと違って、価格の中で土地の割合が大きいです。
建物はどんどん評価額が落ちていきますが、
土地は地価動向に左右されるだけです。

なので、①建物のローン支払相当額＋②土地のローン利息分＋③諸経費で比較すればいいのではないですか?

例えば、
3000万の物件で、土地2400万と建物600万として、
全額(3000万)を、金利2%、35年ローンで組めば、支払額は約10万円。
うち利息分はその半分になります。

①建物の支払い相当額: 2万円 (=10万円*2400/3000)
②土地のローン利息分: 4万円 (=(10-8)*0.5)
③諸経費: 固定資産税、建物メンテナンス費、管理会社の手数料、空部屋リスク、戻った時のリフォーム費用

うーん、やっぱり①＋②＋③でローンの支払額を超えますかね。

[19: 匿名さん]

わっ、間違えた。

誤
>①建物の支払い相当額: 2万円 (=10万円*2400/3000)
>②土地のローン利息分: 4万円 (=(10-8)*0.5)

正
①建物の支払い相当額: 2万円 (=10万円*600/3000)
②土地のローン利息分: 4万円 (=(10-2)*0.5)

[20: 匿名さん]

家賃滞納する人に部屋を貸した友人がいます
一年で出ていかれたそうですが非常に恵まれたうらやましいケースですね
友人の場合は二年以上も家賃を滞納され、今の法では追い出す事は出来ません
本人が払う意思を主張している間は手も足も出せないんです
しまいには庭に草がボーボーに生え、せめて庭の手入れをさせてくれと言っても不法侵入を叫ばれる始末でした
最終的には二年の家賃を踏み倒され夜逃げされるのですが、法的には夜逃げされても部屋にあるものを勝手に捨てたら罪に問われるので中のゴミも手を出せないそうです

[21: 匿名さん]

転勤が数年で帰ってこれるなら空家にしておくのも良いかと（しっかり保険とセコム
を契約しておいて）。
他人に貸せば、ボコボコにされてリフォーム代だけでもかなりかかるのでは？