地下室マンションってどうですか？

[匿名さん]

神奈川県で「地下室マンション」が建っているのをよく耳にしますが、
実際問題、地下室マンションってどうなんですか？
湿気とか、明るさとか・・

[62: こん]

規制条例が施行されると具体的にどのくらい物件に対する持ち分というか、権利が減るのか、考えてから購入するほうがいいと思います。
資産価値というか、売却するときの価格はいろんな要素で決まり、正確な予測などできませんが、容積率がどのくらい減るかについては、営業マンに尋ねたらわかりますよ。
それを踏まえての販売価格で、それが納得できるのなら買ってもいいかもしれませんね。
難しいなぁとは思いますが。

[63: ウィスキーボンボン]

いずれにしても景気の良かった時代にはあまり聞かなかった構造です。横浜市は別ですか？かつては地形上の採算、現在は不動産＆建設業者のプチ利益を考えてのことなのでしょう。だから業者よりに出来たものであることは否めないと思います。ただイヌと遊んだり、小さい子が少しかけまわったり、使い様によっては最大限の効果もあるのでしょうね。カビは１階より上でも出ますし、あとは手入れ次第でなんとかなるのではないでしょうか？資産価値等はあまり期待しすぎないで’気に入ったもの’を’気に入った業者’からかけひきしすぎずに（くたびれて広い＆安けりゃいいになってくる．．．ヤバいんだなこれが）　’きちんと’買う　これにつきるような気がします。私が動いた業者さんではすべて価格を公表してくださるM地所がよかったです。割と高めでも一生モノを買うという心づもりで縁起のよさでひかれはしました。

[64: 匿名さん]

ウィスキーボンボンさんへ
ちょっと補足を。法改正で地下室の容積緩和が認められたのはここ最近の話ですから、
景気の良かった時代にはこの法規がまだ無かったため、何のうまみもないから建ててないだけです。
法改正後は「地下」を使うと建てられる面積が１．５倍になったんですよ。

５９さんへ
　地下室マンションの購入者のため、自分の弁護に聞こえてしまうかもしれませんが、
斜面の上の方の部屋だと、大きな地区計画の変更や、条例の変更がないかぎり、目の前を妨げるものが
建たないということは自慢できるし、利点です。ただ、資産価値という言う点じゃ、お手上げ状態。
お役所の決めることには逆らえませんな〜。

[65: こん]

＞６４さん
地下室マンションにお住みなんですね。
それも上層階に。
購入された時点では条例のことや、地元住民とのトラブル等はご存じのうえで、だったのでしょうか？
資産価値が落ちてしまうという点を納得されているようにお見受けしたので、その一歩が踏み出せない私としては、どのあたりで納得というか購入しようと決められたのか、伺いたいのですが。

[66: 匿名さん]

もし横浜市のような条例が施行された後は、傾斜地の立地故に地震や地滑り等で
地下室マンションが全半壊して建て直しを迫られた場合でも、専有面積の縮小を
余儀なくされるのでしょうか？

[67: 匿名さん]

地下室マンションの定義は、良くわかっていないのですが、
傾斜地に建つ横浜（日吉）の物件の購入を決めた者です。

目の前をさえぎるものがなく、眺望がよい、
はじめて自分と彼女の意見が「いいんじゃないか」と合致した物件だった、
日吉という地域がなんとなく好きだった
（アップダウンのある日吉ですが、駅からフラットでアプローチ出来るし）
というあまり合理的ではない理由で購入しました。

そもそもマンションに資産価値を担保したいと言う意識がないために、
その点の心配はしませんでした。
（ただし、売却時に残債は無くしたいと思い、頭金は頑張っているところです）

入居がまだですので、湿気などの事は良くわかりませんが、
まずは、決定の時の意識について、ご参考になれば。

[68: 匿名さん]

>>66
震災後の復興規定（ガイドライン）に基づきます。
ガイドラインは、震災後確定されます。
が、崖が崩壊すれば崖そのものは元に戻らないでしょう。
安全を考え、立ち入りの制限をするか?且つ、平坦に馴らしてしまうか?
建て替え以前の問題です。

[69: こん]

＞67さんへ
リプライありがとうございました。
お買いになった物件は傾斜地に建つということでしたが、地下室マンションは傾斜地に建っていますが、傾斜地に建つマンションがすべて地下室マンションに当てはまるというわけではないようです。
なので、地下室マンションというわけではないのかもしれませんよ。
資産価値を気にされない（という言い方で良いのかわかりませんが）ということなので、あまりその点については、心配なさらなかったということですよね。
お二人が共に気に入る物件に巡り会われてよかったですね。

私は、目の前を遮る物もなく、静かな戸建て街に建つ物件を、それ自体は気に入った（ここでないとイヤッ！というほどではありません）のですが、地下室マンションということで踏ん切りがつかずにいるので、地下室マンションのデメリットを踏まえた上で、それでも購入した！　という方の意見を伺ってみたいと思います。

[70: 匿名さん]

ヒルハイツたまプラーザソルヴィルは傾斜地にたっているのですが
地下室マンションですか？
ただ３階だてとなっておりまわりから見ても圧迫感はありません。
地下室マンションの定義ってなんなんでしょうか？

結局、容積不算入で建築基準法上、地階があると「地下室マンション」
となるようですが肝心なのは周りにすんでる方に迷惑をかけているか
いないかによって見解がかわってくるような・・・

よーわからん・・・

[71: 匿名さん]

要は、傾斜地に建てるため、傾斜側から見れば５階建て、上側から
見れば３階建てのようなマンションのことだね。つまり、法律上は
３階建て地下２階、ということ。でも実質５階建てということだよね。
傾斜側からすれば３階建てしか建てる事ができない地域に
５階建てがそびえたっているように見えるわけだ。

[72: 匿名さん]

もともとこの「地下室は容積率に入れない」という規制緩和は
一戸建てを想定しているんだよね。住空間の改善という観点
からね。それを逆手に取ったのがマンションデベの連中だ。
悪質なケースだと「３階建て地下４階」のように地下部分の
ほうが大きいケースがある。これはデベにとってはたいへん
おいしいことだ。似たようなケースでマンションの１階部分に
地下を設けて「メゾネット」とするケースも出てきた。あの手この手を
考えるね、デベは。

[73: 匿名さん]

地下室マンション自体には問題はないと思います。
傾斜地に建って周りに迷惑かけてないマンションは沢山
ありますしね。

ようは第一種低層住居地域にこの規制緩和を利用して
五階建てや七階建てのマンションをたてることが悪いのです。

一戸建てを想定していたなどただの言い訳。
役人が馬鹿なだけだと思うが・・・

[74: 匿名さん]

現在マンション購入を検討中ですが、いまいち地下室マンションの定義がわかりません。
崖に作るあくどい建て方については分かりますが、横浜市はほとんど平坦な所などないですよね。
少しでも傾斜していれば、傾斜の上の方では１階が道路よりも低くなるのでは？
それも地下室マンションとしての規制の対象になるんですか？
それのどこに問題があるんですか？
そういう場合、傾斜の高い方に合わせて低い方に盛り土をして建設しなくてはいけないんですか？
結局傾斜の低い方から見ると、高さは変わらないんですから、圧迫感に違いはないのでは？
う〜ん、よく分かりません・・・。

[75: 匿名さん]

地下室マンションが悪いわけではないのですよ。

第一種低層住居地域に容積率不算入の規制緩和を
利用して本来３階建てまでしか建てれないところに
傾斜の低いほうから見て８階建てなどをたてるのが
悪いのです。

斜面にたってるマンションは沢山あります。
地下室マンション＝悪いマンションとなってますが
それは違いますよ。

地下室マンション反対運動等おこしている団体の方
などにお聞きするとよくわかると思います。

[76: 匿名さん]

地下室マンションって、そんなに資産価値が下落しますか？
明らかに周辺住民から反対されてる悪どい作りのマンションは別として、大きな反対もなく立て替えの際に少し構造を変えれば（距離・緑地等）済むようなマンションだとそんなに下落するとは思えないのですが・・・。
さらに、立て替えは災害等無い限り、数十年後ですよね。その頃にはまた別の条例等が出来ていてほとんどのマンションが全く同じ作りで建築する事なんてありえないのでは？
要するに、購入者がよく見て立て替えの際に大きな問題が出そうなのかどうか判断しなくてはいけないのですよね。
でもそれって、地下室マンションに限らず、全ての物件に言えるのでは？
逆に地下室マンションの場合、その用途地域のお陰で立地条件に一般的に恵まれてる分、お買い得な面もあるのでは？
証拠に、条例制定までに許可を取った地下室マンションでも、人気があって高値の物件も多いようです。

[77: 匿名さん]

立替の件は、すべての物件に言えますが、リスクの度合いがぜんぜん違いますよね。
資産価値の件は、地下室マンションは湿気が多いというイメージがあります。
湿度のデータがどうのではなく、イメージです。
付近に高圧電線の鉄塔や工場があるのをイメージで嫌う人が多いように、地下室マンションもイメージが良くない。
これが資産価値の下落です。
その証拠の人気があって高値の物件とは？

[78: 匿名さん]

＞７７さん
それって個人的なイメージでしょ？
地下室っていってもビルの地下室とは全然違って地上にでてるんでしょ？
それだったら湿気のリスクって１階とかと変わんないんじゃない？
それで、地下室マンション＝資産価値下落　にはならないんじゃない？
確かにプラスにはならないけどね。
というか、世の中にこの条例を理解してリスクを分析して買う奴が何人いるかだな。

[79: 匿名さん]

地下室マンションと言っても建築基準法上であって明らかに地下室では
ないマンションが沢山あります。知らず知らずに住んでマンションが
地下室マンションに該当している場合だってあるのです。

湿気も問題も二重壁にしたり吹き抜けを多く作ったりと工夫されていますし
一概に地下室マンション＝悪いマンションとはなりません。

湿気の問題で困ったという例もあまりないようですが

[80: 匿名さん]

それが湿気の多い地下室マンションだってあるのです。
悪い話しなので表立っていないだけですが、その物件は確実に資産を下げますマイナスポイントです。
それに不動産というのはイメージが大切で、実際に良い物件でもイメージを払拭するのは容易ではありません。
地下室マンションのイメージは、やはりよくありません。
なぜならターゲット層は、地下室マンションのイメージを気にしない人になるからです。
結果、ターゲット層が狭くなりますので、平地のマンションに比べ売り難いのです。
不動産業界（中古市場）では今後商品として成立するかは、様子見です。

[81: 匿名さん]

イメージねぇ。。。
まぁ、オープンハウスとかやってたらいってみるといいですよ。
イメージどおりか、否か。