マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[601: 匿名さん]

>>599
今まで5～10年間の実績をもとに類推してきたなら、同じように類推してそれに増額後の税率をかけるだけでいいんじゃないですか？
税率が変わると使用量そのものが変わるんですか？

[602: 匿名さん]

>>601は>>600への質問です

[603: 匿名さん]

＞今まで5～10年間の実績をもとに類推してきたなら、同じように類推してそれに増額後の税率をかけるだけでいいんじゃないですか？ 税率が変わると使用量そのものが変わるんですか？

当然です。消費税アップを算術的にするのでは余り利口なやりかたではありません。
アップによって節約を強いられるケースも考慮したり、業者選定に相見積をより厳しくするケースも生じますのでこれからの実績が求められます。

[604: 匿名さん]

一般会計の支払項目は多々あり、一般会計が年間でマイナスに成らないのなら、
一部に値上げが有っても組合員が負担する管理費を変更する必要は無いのが普通ですよね。

管理会社に対する値下げ交渉も結構ですが、消費税増税分の転嫁を大前提として
政府や役所が強力に指導している現状では時期が悪いのでは？

但し、管理員が管理会社と労使関係にあるのなら人件費は非課税ですから交渉余地はありますね。

[605: 匿名さん]

＞一般会計の支払項目は多々あり、一般会計が年間でマイナスに成らないのなら、 一部に値上げが有っても組合員が負担する管理費を変更する必要は無いのが普通ですよね。

それを一般にはドンブリ勘定と云います。
管理組合会計の収支計算書は収支予算書と対比して、書式、勘定科目を同じにしております。
従いまして4月から管理事務業務費（月額）の値上げが計上されますので、これに対する値上げをする必要があります。
その理由は、本来管理費は各区分所有者の床面積費で支払うことが規定されているからこの整合性を保つことにあります。

[606: 匿名さん]

605さんは
経理をご存じない方ですね。
予算との対比も必要ですが、管理費の資金繰表上で判断しましょうね。

[607: 匿名さん]

ドンブリ勘定と議論する気はありません。
貴方の管理組合は4月次の収支計算をお知らせ下さい。

[608: 匿名さん]

事務処理を教えてとのことてすね。
決算年度が６月～５月ですから、４月分と５月分の管理費の予算不足額を理事会の
権限で支払項目の一つである「予備費」より「管理費へ」補正予算として振替処理
をしています。
おかげさまで予算（資金に）に余裕がありますので。
議論はしませんが、貴方の管理組合では臨時総会開催し管理費の値上げを決議し
「未収金」処理されたのでしょうか？
または、全戸集金されましたか？是非マンション戸数と併せて教えて下さい。

[609: 匿名さん]

割り込みをお許しください。
定時総会等の委任状の件で教えて下さい。
当ＭＳの委任状は、はずかしながら白紙委任状方式です。
欠席の場合「書面表決書」方式との２本立てにしたいのですが、
管理規約にはどちらも記載がありません。
理事会で決定し２本立てにしても問題ないと考えますがご教授ください。

[610: 匿名さん]

＞欠席の場合「書面表決書」方式との２本立てにしたいのですが、管理規約にはどちらも記載がありません。 理事会で決定し２本立てにしても問題ないと考えますがご教授ください。

時間がない場合は区分所有法の下記2項の規定に従って議決権行使書を作成することが可能です。
その際に注意すべき点は総会の議案に特別決議以外の普通決議には議題だけを書いている場合が考えられますが、議決権行使書を使用する場合は賛否を記入し安くする為に普通決議と言えども議題だけではなく特別決議同様に議題の要領（概略の内容）も付け加えるべきです。
時間があればどんな役員にも実施するように規約を改正するのが最善ですが、その際は国土交通省の標準管理規約を参照にしたら如何でしょうか。

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

[611: 匿名さん]

>>609さん

そもそも、規約で決まっていなければどんな用紙をつけても構わないです。
逆に、組合員が自分で議決権行使書（書面で議決権をするための書面）を作って提出しても有効です。

ただ、長年の慣習になっているのを変えるなら、「理事会としてこう考えて変えた」くらいは添え書きしておいた方がいいと思いますよ。

[612: 匿名さん]

>605
>>管理組合会計の収支計算書は収支予算書と対比して、書式、勘定科目を同じにしております。

と

>>従いまして4月から管理事務業務費（月額）の値上げが計上されますので、これに対する値上げをする必要があります。

が繋がっていないと思いますが。

>605が言っているのは、管理費としてまとめて集金して、そこから支出するのではなく、支出科目ごとに組合員の頭割りで集金するという考え方なのかなって思います。
理に適ってはいますが、現実に実施するには無理があり、いろいろと矛盾が生じているんじゃないかと想像できます。定額じゃない支出の予算との差が雑費にするとか、余計に分かりにくいだけだと思います。
管理組合の会計は、広く一般に公開するものでもないので、組合員さえ理解できたらどんな会計方式でもいいと思いますけど、自分のところの独特の会計方式を普遍的なものだと思い込んで他の人と話しても議論にならないのではないでしょうか

[613: 匿名さん]

＞議論はしませんが、貴方の管理組合では臨時総会開催し管理費の値上げを決議し 「未収金」処理されたのでしょうか？ または、全戸集金されましたか？是非マンション戸数と併せて教えて下さい。

4月から詳細は26日入金に間に合わせるべく管理費を値上げしましたので未収金は生じていません。

>>管理組合会計の収支計算書は収支予算書と対比して、書式、勘定科目を同じにしております。
＞と
>>従いまして4月から管理事務業務費（月額）の値上げが計上されますので、これに対する値上げをする必要があります。
＞が繋がっていないと思いますが。

これらの下の「その理由は」以下を読まないと繋がりません。
＞その理由は、本来管理費は各区分所有者の床面積（比）費で支払うことが規定されているからこの整合性を保つことにあります。

[614: 匿名さん]

割り込みの609です。
610さん、611さん有難うございました。

毎月全戸へ配布する理事会報告書で理解を求めて今期から
議決権行使書を実施し、
規約も問題ないものに変更したいと思います。

[615: 匿名さん]

管理費の件は612さんのご意見で決着ですね。
613さんのマンションめんどくさそうで理事さん達かわいそ。

[616: 匿名さん]

管理会社の植民地に成り下がっている管理組合には分からないでしょう。

2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。

[617: 大規模マンション住人]

>616
管理委託業務費の内訳が分かっていないとダメなんじゃないですか？

616の書き方だと例えばある区分所有者が毎月1万円の管理費を支払っている場合
　管理委託業務費分　5000円
　一般修繕費　　　　1000円
　水道光熱費　　　　1500円
保険料　　　　　　2000円
　雑費　　　　　　　 500円
という内訳になっているのを明確にすることが、管理会社更新の判断の元になっていると書いているように読めます。

でも、管理会社に払っているのは、管理委託業務費だけですよ。

[618: 匿名さん]

>>616
単に、管理委託費の内訳を戸当たりに直せば分かる話でしょ。管理組合に管理費をいくら納めるということと直接関連しないです

[619: 匿名さん]

お二人共に知識がないのですね。
(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額　合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。) ○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)
3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

[620: 匿名さん]

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

[621: 匿名さん]

>>616
組合員のお金が支出されるのは、管理組合が支払った時です。管理組合に管理費を納めた時じゃありません。
そこんとこお間違えなく。

[622: 匿名さん]

＞組合員のお金が支出されるのは、管理組合が支払った時です。管理組合に管理費を納めた時じゃありません。 そこんとこお間違えなく。

この日本語の意味が分かりません。独り善がりは止めましょう。

[623: 匿名さん]

>>622
組合員が管理費を管理組合に納めた時点では、所有する建物に付属する財産として保持したままです。

管理組合に納めた時点では、まだそのお金は組合員の手元にあるのと同じってことです。
管理組合が外部に支払った時点で初めて組合員の手から離れる訳です。
実際には、管理組合に納めた時点で自由に動かせなくなるので、支払ったような感覚になってしまうのは仕方ないと思いますけどね。ただ、まったくコントロールできなくなるわけではなく、持分に応じて議決権を行使して、お金の使い道に口出しできます。

だから、支出が対価に見合ったものかチェックしなければならないのは、管理費を管理組合に納める時ではなく、管理組合が支出する時（厳密に言うと、支払いの債務を負おうとする時＝契約時等）です。
管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。

[624: 匿名さん]

>だから、支出が対価に見合ったものかチェックしなければならないのは、管理費を管理組合に納める時ではなく、管理組合が支出する時（厳密に言うと、支払いの債務を負おうとする時＝契約時等）です。

随分身勝手な基準ですね。
組合員が収めるべき管理費等やそれから支払うべき金額は、一般には管理規約で規定されていますのでそれに従うべきです。
（議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
＞管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。
一人善がりの解釈をしていますね。毎年の通常総会で現管理会社を更新するか変更するかの議案を審議すべきで、その際には各組合員が毎月支払っている管理委託業務費を明確にして置くことが必要だといっているのです。

[625: 匿名さん]

>>624
>＞管理会社に対する支出が妥当かどうか、管理費の値上げの議案の場で検討するのではなく、管理会社との契約締結の議案の場で検討すべきってことです。
>>一人善がりの解釈をしていますね。毎年の通常総会で現管理会社を更新するか変更するかの議案を審議すべきで、その際には各組合員が毎月支払っている管理委託業務費を明確にして置くことが必要だといっているのです。

同じことを言っているように思いますが、どう違うんですか？

[626: 匿名さん]

東急コミ社員が経歴詐称事件起こしたそうですが、
免許関係のコピーを全て提出させた方がいいですか？
教えて下さい。

東急コミュニティー　薄木重成　１級建築士を詐称　

日経新聞　2012/12/4 22:01 より　http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG0403X_U2A201C1CR8000/
「１級建築士詐称、新たに５人確認　日建設計など５社 」

無資格者が１級建築士と偽って業務をしていた問題で、国土交通省は４日、新たに東京都と千葉県で、
男性５人の詐称行為が確認されたと発表した。
国交省によると、全員が成り済ましを認めている。判明したのは計20人となった。
同省によると、日建設計（東京・千代田）の石原直次元社員（66）＝退社＝は2009年、千葉県内の６階建てビルの設計に関与。建築確認申請書に偽造した１級建築士免許のコピーを添付し、確認検査機関に提出した。
県があらためてビルの安全性を確認している。
　
ほかの４人は、東急コミュニティー（同・世田谷）の薄木重成元社員（63）＝同、
大成建設（東京・新宿）の矢野修治元社員（46）＝同、ワンズライフホーム（同）の茂泉直社員（50）、
東邦塗装工業（千葉市）の三田昭彦元社員（70）＝懲戒解雇。
この４人は、１級建築士を詐称していたものの、設計の業務に携わっていなかった。
国交省が要請した内部調査などで発覚した。〔共同〕

[627: 匿名さん]

＞同じことを言っているように思いますが、どう違うんですか？

タイミングが全く違いますね。
小生のは毎年です。

[628: 匿名さん]

＞626

趣味が悪いね。
餅屋に任せなさいよ。

[629: 匿名さん]

管理会社との契約締結（更新するかしないか）の総会審議は普通は毎年やりますよ。
自動継続は無いので、規約で総会決議事項になっていれば毎年やって当たり前です。総会で承認されなければ次の契約は締結されません。
その時に、もちろん委託金額と明細が示されます。議案書にどこまで記載するかは様々ですが、重要事項説明書には全部記載されています。戸当たりの金額が必要なら、それも管理会社に記載させたら済む話です。100戸前後のマンションなら暗算で十分だと思いますけど。

[630: 匿名さん]

>議案書にどこまで記載するかは様々ですが、重要事項説明書には全部記載されています。戸当たりの金額が必要なら、それも管理会社に記載させたら済む話です。100戸前後のマンションなら暗算で十分だと思いますけど。

全ては管理会社に委ねる分けですね。
当方は重要事項説明書なんて変更しない限り関心はなく、管理委託契約書の更新か否かに関心を持ちます。
その為には定額管理委託業務費＋これ以外の管理費＝管理費を全てを各組合員の共用部分の共有持分割合に設定して、各組合員が賛否の意志表示がし安くしております。

[631: 匿名さん]

>>630
別に議案に明細を記載してもいいですし、重説を見てくださいでもどっちでもいいと思います。

>>その為には定額管理委託業務費＋これ以外の管理費＝管理費を全てを各組合員の共用部分の共有持分割合に設定して、各組合員が賛否の意志表示がし安くしております。

賛否の対象は「管理委託契約を更新するかしないか」ですか？

[632: 匿名さん]

>賛否の対象は「管理委託契約を更新するかしないか」ですか？

その時点の理事会案が契約の更新の場合或いは管理会社の変更の場合が考えられますが、いずれにしても総会決議に左右される分けです。

[633: 匿名さん]

>>632
それじゃ、最初に出てた管理委託費の消費税相当額の管理費の値上げは、いったい何だったんですか？

[634: 匿名さん]

＞それじゃ、最初に出てた管理委託費の消費税相当額の管理費の値上げは、いったい何だったんですか？

当然に、臨時総会で定額管理委託業務費を4月より消費税アップ分を増額し、4月26日集金日に間に合わせましたよ。
更に、次回の通常総会では管理委託契約の更新の場合或いは管理会社の変更の場合の審議が考えられます。

[635: 匿名さん]

＞＞634
貴殿は、理事の経験はあるのでしょうが、現在は理事ではない。
意見が現実的ではなく、必要性も乏しい。
自分の思考する理事会の有り方を述べているのでしょう。
ご満足されましたらそろそろ退場しましょう。ゴミを袋に回収して。

[636: 匿名さん]

能力がない人のヒガミは止めましょうね。

[637: 匿名さん]

一体いつまで同じことを論じてるんですか。
消費税は、支払うもの全てにかかるもの。
これで終わりでしょう。
委託管理費も同じこと。

[638: 匿名さん]

管理費に消費税はかからなかったと思いますが
国交省のサイトに書いてあったような・・・

委託管理費にも消費税はかからないですよ

[639: 匿名さん]

管理組合の支出には様々ありますが、消費税の課税対象となる主なものとしては、管理業務を管理会社へ委託する場合に支払う委託業務費、清掃業務費、設備管理業務費、電気料、水道料等の公共料金、インターネット利用料、大規模修繕工事費に代表される修繕工事費、リース料等が挙げられます。
①　委託業務費
管理会社による管理業務は、原則として一か月単位の役務提供のため、平成26年4月以後、提供される役務については、新税率（8%）が適用されます。例えば、平成26年4月分の委託業務費を平成26年3月31日以前に前払いする場合には、新税率（8%）が適用されます。

なお、国土交通省の公表する標準管理委託契約書においては、消費税法等の税制の制定または改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する旨の条項が設けられています。

[640: 匿名さん]

法令改正に伴う契約の変更が定められているからといって、即値上げにはならないです
交渉次第です

[642: 匿名さん]

>>640
その通りだと思います。
消費税は、(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額　管理会社も同じ。
事例、委託業務費に含まれる管理員等（労使関係ありの場合）の
人件費は非課税です。
非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる。
交渉の余地ありです。
だけど、我ＭＳの理事会管理会社の重説受けたって、残念。契約締結は
総会決議、プロセスでもめるだろうね。

[643: 匿名さん]

管理会社は値上げではなく、増税だとの理屈でしょうね。
管理組合の管理会社への支払は増税分は値上げで、特に定額管理委託業務費（月額）は増税分を含めて毎月支払う事になる。
従って、管理組合としてはこの値上げ分を管理費の値上げで回収しないと、今後、修理、大規模修繕の消費税増税分の値上げはもっと膨大になる。その結果、管理費の毎年の繰越金は減少され、従来、繰越金の一部を総会決議で修繕積立金に振替えていた金額の確保が難しくなり修繕積立金の不足に繋がることになる。
2,3年後の管理組合の財政状況は管理費、修繕積立金の値上げラッシュになりましょう。

[644: 匿名さん]

消費税は利益ではなく売り上げ額に対してかかるので、原価が上がろうが下がろうが関係ないです。
委託費が増税分値上がりして、人件費がそのままなら、割を食っているのは管理組合じゃなくて労働者です。給料がそのままで、物価が消費税分上がるので。

その分を値引きしろというのは、そのピンはね分をこっちにもよこせって言うのと同じです。

[645: 匿名さん]

まだ話題は変わっていないんだね。
いい加減次にいこうよ。
マンション管理士に聞こうのスレはすごいからね。

[646: 匿名さん]

管理会社及びその傀儡の管理組合には分からないし、分かろうとはしない現実ですな。

[647: 匿名さん]

＞いい加減次にいこうよ。

自ら実行しなさい。

[648: 匿名さん]

委託先を変更する良い機会でしょうね
他社に見積もりを出してもらい比較してみては？
案外、安くなるかもしれませんね

[649: 匿名さん]

取替えれば次が良くなる保障はありません。
現在の管理会社を乗りこなす事に努力すべきです。
それが出来ないなら同じことの繰り返しです。

[650: 匿名さん]

ネガだけ入れられてもね

それはともかく、日頃の不満を既存の管理会社にぶつける良い機会ではあるでしょう
サービスアップで実質値下げということも可能です
他社乗り換えも含めて、何事も交渉次第です