ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

[643: マンション検討中さん]

>>641

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

[644: 匿名さん]

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

[645: 匿名さん]

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

[646: マンション検討中さん]

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

[647: マンション検討中さん]

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

[648: 645]

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

[649: マンション検討中さん]

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

[650: 匿名さん]

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。

[651: nano]

>650さん
無料でできるかということでしたら、結論を先に書くと、そうとは限らないです。
でも、それが出来ている人がいる可能性もあります。

固定→変動は、原則としては手数料がかかるけど、様々なタイミングによっては無料（あるいはかなり少額）でできることもある。
ぐらいで考えておいた方が良いと思います。


以下、理由をいくつか。

①基準金利（ローンの金利）と、ベースレート（金利タイプ変更手数料を計算するための金利）は、同じではない。
ある程度連動しているとは思われるが、ベースレートは残念ながら非公表。

②基準金利は原則として、15日に公表され翌月１日から適用。
ベースレートは現在は状況証拠的に６日、16日、26日に見直されている模様だが、そのタイミングは突然変わる可能性があるし、実際に変わったことがある。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/375
は、ベースレート変更が毎月１日のみだった時代で、手法そのものは今でも有効だけど、今の方が手数料が動きやすくなっている。
（動きやすいとは、動く幅ではなく頻繁に上下しやすいという意味。こまめにチェックした方がよい。）

③固定時のベースレートは固定期間に応じて「Ｘ年もの」が適用され確定するが、変動に戻すときにそれと比較されるベースレートは固定残期間に応じた「Ｙ年もの」で、手続きをするまで確定しない。
固定後の最初の返済までは「Ｙ＝Ｘ」だが、返済を過ぎると「Ｙ＝Ｘ－１」となり、以降１年経過毎に「Ｙ」は小さくなっていく。
Ｘ年とＹ年の差が開くほど、ベースレートが下がりやすい（＝手数料が上がりやすい）と考えられる。


ただ、日銀のマイナス金利政策以降ここ数ヶ月、手数料が動かないという報告がいくつかあります。
手数料が動かない＝ベースレートが動かないという意味なので、もしかすると、ある程度より短い期間のベースレートは、0.000％に張り付いている？というような可能性も考えられます。
その仮説が正しいとしたら、現状でのある程度より短い期間の固定は、変動に戻すときに手数料がかからないことになります。
（ベースレートがマイナスになるようシステムが変われば話は別ですが。）


金利がわずかでも上がったら固定するか、しばらく様子を見るかは、主観によるでしょう。
例えば、0.001％上がった時にどうするか。
あくまで最低に拘るのか、許容範囲を決めてそれを超えないようにするのか。
私は個人的には、後者の方が良いかなと思います。許容範囲は金利ではなく、返済額で決める。
来月の金利が先に分かって、大きく上がる前に固定できる、というだけでも大きなメリットだとは思います。


債券市場では、7/27から8/2までで長期金利が、0.2％以上上がりました。
それを一時的と捉えるか、このまま上がると捉えるか。
話を最初に戻しますが、こういう場面場面での判断が人によって違うので、その後の状況は違ってきます。

[652: 匿名さん]

詳細な説明ありがとうございました。
>固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
>変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点
というルール通りにやったとしても、無料で固定→変動が出来るタイミングが月中に一度も来ない可能性があり、手数料をかけなければ100%追従は出来ないかも、ということですね。

これまで借りた人がどうだったかといえばもちろん人に依るのでアンケートでも取らないとわからないでしょうけど、普通はどこかで振り落とされるか気にしなくなるんでしょうね。。

[653: nano]

>652さん
仰るとおりだと思います。
ベースレートが非公表ですし、固定のタイミングも、変動へ戻すタイミングも、人それぞれなので、やってみないと分からないです。

ただ、そもそもソニー銀行以外では、
固定するときに翌月の金利を見ないで決めないといけないことがほとんどだと思いますし、
変動スタートで途中で固定すると、引き下げ幅が小さくなる銀行も多いです。
また、固定すると解除することは出来ないのが普通です。

そのあたりを踏まえると、ダメでも損をする訳ではないので、
とりあえず試してみる価値は十分にあるとは思います。

[654: 匿名さん]

8月18日にソニー銀行に借り換えするのですが、
住宅ローンプラン 期間25年 全期間固定希望です
9月の20年超固定金利が上がったら20年超固定で借り換えスタートしようと思っているのですが

少しでも返済額を減らそうと思ったら8月30日まで変動で借りて30日に固定に切り替え手続き。

ベースレートがなるべく低い時に固定にしようと思ったら、レート変更日の26日になる前に固定に切り替えればいい(ベースレートは非公開ですが、金利上昇局面では早い方がレートが低い可能性がある)
という認識で合っていますでしょうか？

[655: 匿名さん]

めんどくさいですね。

[656: 匿名]

教えてください。
1年前に、5年固定で3200万借りました。
金利がより下がったので、変更を考えたのですが、手数料が32万もかかります。
固定を10年に変更しようが、35年にしようが、変動にしようが、同じ32万でした。
この32万を回避する手段はありませんよね？？
過去の投稿を見ると、固定から変動に変えた場合も無料でできた、などととあるので。

[657: 匿名さん]

「どこから借りていてどこに借り換える」とか、日本語くらいまともに書いてくれ。

[658: 匿名さん]

>>656
その32万円は5年固定を解除する為の手数料なので残念ながら今すぐ回避する方法はありません。
しかし、9月以降金利が上昇すればベースレートも上がってくるので、手数料が減る又は0円になる可能性もあります。
6、16、26日のベースレート変更日に手数料を確認する事をオススメします。

[659: 匿名さん]

詳しい方に質問です。
今例えば三年固定(0.65)で借りて、1年後とかに三年固定よりも高い変動金利(0.79)に変える場合は手数料がかかるものなのでしょうか。
上記のような状況にある方、試しにいくらくらいが表示されるか教えていただけないでしょうか。

[660: 匿名さん]

>654
25日までのベースレートを適用させるなら、その前日の24日までに固定手続きです。

市場の長期金利は７月末に急騰しましたが、その後は落ち着いているので、どうなるか気になりますね。

[661: 匿名さん]

>659
変更先の基準金利が、いま適用されている基準金利より高いかどうかは関係ないです。
658さんも書いていますが、固定を解除するための手数料なので。
しいて言うなら、適用されている３年固定と１年経過時の２年固定の比較の方が、関係性が高いような気がします。