ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[640: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[641: 匿名さん]

質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

[643: マンション検討中さん]

>>641

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

[644: 匿名さん]

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

[645: 匿名さん]

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

[646: マンション検討中さん]

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

[647: マンション検討中さん]

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

[648: 645]

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

[649: マンション検討中さん]

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

[650: 匿名さん]

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。

[651: nano]

>650さん
無料でできるかということでしたら、結論を先に書くと、そうとは限らないです。
でも、それが出来ている人がいる可能性もあります。

固定→変動は、原則としては手数料がかかるけど、様々なタイミングによっては無料（あるいはかなり少額）でできることもある。
ぐらいで考えておいた方が良いと思います。


以下、理由をいくつか。

①基準金利（ローンの金利）と、ベースレート（金利タイプ変更手数料を計算するための金利）は、同じではない。
ある程度連動しているとは思われるが、ベースレートは残念ながら非公表。

②基準金利は原則として、15日に公表され翌月１日から適用。
ベースレートは現在は状況証拠的に６日、16日、26日に見直されている模様だが、そのタイミングは突然変わる可能性があるし、実際に変わったことがある。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/375
は、ベースレート変更が毎月１日のみだった時代で、手法そのものは今でも有効だけど、今の方が手数料が動きやすくなっている。
（動きやすいとは、動く幅ではなく頻繁に上下しやすいという意味。こまめにチェックした方がよい。）

③固定時のベースレートは固定期間に応じて「Ｘ年もの」が適用され確定するが、変動に戻すときにそれと比較されるベースレートは固定残期間に応じた「Ｙ年もの」で、手続きをするまで確定しない。
固定後の最初の返済までは「Ｙ＝Ｘ」だが、返済を過ぎると「Ｙ＝Ｘ－１」となり、以降１年経過毎に「Ｙ」は小さくなっていく。
Ｘ年とＹ年の差が開くほど、ベースレートが下がりやすい（＝手数料が上がりやすい）と考えられる。


ただ、日銀のマイナス金利政策以降ここ数ヶ月、手数料が動かないという報告がいくつかあります。
手数料が動かない＝ベースレートが動かないという意味なので、もしかすると、ある程度より短い期間のベースレートは、0.000％に張り付いている？というような可能性も考えられます。
その仮説が正しいとしたら、現状でのある程度より短い期間の固定は、変動に戻すときに手数料がかからないことになります。
（ベースレートがマイナスになるようシステムが変われば話は別ですが。）


金利がわずかでも上がったら固定するか、しばらく様子を見るかは、主観によるでしょう。
例えば、0.001％上がった時にどうするか。
あくまで最低に拘るのか、許容範囲を決めてそれを超えないようにするのか。
私は個人的には、後者の方が良いかなと思います。許容範囲は金利ではなく、返済額で決める。
来月の金利が先に分かって、大きく上がる前に固定できる、というだけでも大きなメリットだとは思います。


債券市場では、7/27から8/2までで長期金利が、0.2％以上上がりました。
それを一時的と捉えるか、このまま上がると捉えるか。
話を最初に戻しますが、こういう場面場面での判断が人によって違うので、その後の状況は違ってきます。

[652: 匿名さん]

詳細な説明ありがとうございました。
>固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
>変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点
というルール通りにやったとしても、無料で固定→変動が出来るタイミングが月中に一度も来ない可能性があり、手数料をかけなければ100%追従は出来ないかも、ということですね。

これまで借りた人がどうだったかといえばもちろん人に依るのでアンケートでも取らないとわからないでしょうけど、普通はどこかで振り落とされるか気にしなくなるんでしょうね。。

[653: nano]

>652さん
仰るとおりだと思います。
ベースレートが非公表ですし、固定のタイミングも、変動へ戻すタイミングも、人それぞれなので、やってみないと分からないです。

ただ、そもそもソニー銀行以外では、
固定するときに翌月の金利を見ないで決めないといけないことがほとんどだと思いますし、
変動スタートで途中で固定すると、引き下げ幅が小さくなる銀行も多いです。
また、固定すると解除することは出来ないのが普通です。

そのあたりを踏まえると、ダメでも損をする訳ではないので、
とりあえず試してみる価値は十分にあるとは思います。

[654: 匿名さん]

8月18日にソニー銀行に借り換えするのですが、
住宅ローンプラン 期間25年 全期間固定希望です
9月の20年超固定金利が上がったら20年超固定で借り換えスタートしようと思っているのですが

少しでも返済額を減らそうと思ったら8月30日まで変動で借りて30日に固定に切り替え手続き。

ベースレートがなるべく低い時に固定にしようと思ったら、レート変更日の26日になる前に固定に切り替えればいい(ベースレートは非公開ですが、金利上昇局面では早い方がレートが低い可能性がある)
という認識で合っていますでしょうか？

[655: 匿名さん]

めんどくさいですね。

[656: 匿名]

教えてください。
1年前に、5年固定で3200万借りました。
金利がより下がったので、変更を考えたのですが、手数料が32万もかかります。
固定を10年に変更しようが、35年にしようが、変動にしようが、同じ32万でした。
この32万を回避する手段はありませんよね？？
過去の投稿を見ると、固定から変動に変えた場合も無料でできた、などととあるので。

[657: 匿名さん]

「どこから借りていてどこに借り換える」とか、日本語くらいまともに書いてくれ。

[658: 匿名さん]

>>656
その32万円は5年固定を解除する為の手数料なので残念ながら今すぐ回避する方法はありません。
しかし、9月以降金利が上昇すればベースレートも上がってくるので、手数料が減る又は0円になる可能性もあります。
6、16、26日のベースレート変更日に手数料を確認する事をオススメします。

[659: 匿名さん]

詳しい方に質問です。
今例えば三年固定(0.65)で借りて、1年後とかに三年固定よりも高い変動金利(0.79)に変える場合は手数料がかかるものなのでしょうか。
上記のような状況にある方、試しにいくらくらいが表示されるか教えていただけないでしょうか。

[660: 匿名さん]

>654
25日までのベースレートを適用させるなら、その前日の24日までに固定手続きです。

市場の長期金利は７月末に急騰しましたが、その後は落ち着いているので、どうなるか気になりますね。

[661: 匿名さん]

>659
変更先の基準金利が、いま適用されている基準金利より高いかどうかは関係ないです。
658さんも書いていますが、固定を解除するための手数料なので。
しいて言うなら、適用されている３年固定と１年経過時の２年固定の比較の方が、関係性が高いような気がします。

[662: 職人さん]

>>661 匿名さん

659です。なるほど変更手数料というよりは解除手数料と考えた方が良いのですね。ありがとうございます。

[663: 匿名さん]

変動セレクトと住宅ローンタイプにより、審査結果って変わりますか？すいません、初心者なので教えて下さい

[664: 通りがかりさん]

異なるようですよ。

[665: 匿名さん]

>>664 通りがかりさん

ありがとうございます。ちなみに変動セレクトの方がきびしいんですかね。もしわかれば教えてください

[666: 664です]

審査基準の詳細は分かりませんが、ペアローンで2人とも住宅ローンで審査を通した後に主人のみ変動セレクトにしました。特に何もなく審査はおりましたよ。

[667: 匿名さん]

＊＊＊＊！＊＊ちんこすればいいだろ！この＊＊野郎！

[668: 匿名さん]

転勤以外でソニー銀行の住宅ローン借りててそのまま賃貸してる人いますか？
他の銀行ならあることだと思うのですがソニー銀行はどうなんでしょうか。

[669: 匿名さん]

ソニー銀行の変動セレクトの変動金利で住宅ローンを組んでいます。

12月より変動金利が下がるようですが、こういった場合、

-12月金利適応させるため、月末までに再度変動金利での申込みを行わないといけない

-なにもしなくても12月変動金利が適応される

初心者質問で恐縮ですが、月末になり確認したかったためご存知の方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです。

[670: nano]

>669さん

放置すると、12月の返済日以降、半年間『11月金利』が適用されてしまいます。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html
「金利」の「既お借り入れについての金利見直しルール」参照

そこで、12月金利を適用させるため、
・一度２年固定に変更して、
・翌日、変動金利に再変更する
のがオススメです。
これで、来年６月の返済日まで12月金利が適用されます。

注意点は、
・固定した翌日に変動に戻す。
・上記の手続き中に返済日がかからないようにする。
この２点を守れば、手数料は無料になるはずです。

[671: 戸建て検討中さん]

>>670
すごい！
でも、こんなことができるのはソニー銀行だけですよね？

[672: 口コミ知りたいさん]

>>670 nanoさん
提携ローンのパンフレットに固定から変動への変更は所定の手数料がかかると記載されているのですが、無料になるのでしょうか？

[673: nano]

>672さん

固定から変動への変更は、原則としては手数料がかかりますが、かからないケースもあるのです。

現在は、手数料の計算方法について、Web上では
「金利タイプ変更手数料はディスカウントキャッシュフロー（DCF）法の概念を応用したソニー銀行所定の計算プロセスにより、金利タイプの変更の都度、決定します。」
としか書かれていませんが、以前はもう少し具体的に示されていました。

その方法に沿って、>670の手順の手数料を計算すると、答えが必ずゼロになり、手数料は無料になります。
現在も、少なくともこの点については変化がないようです。

[674: 二年目]

⊿0.02%だと3000万でも、半年で3000円。。
やりたいけど、度胸がないです。
算定式がソニー銀行のさじ加減なのが怖いなぁ。

[675: 匿名さん]

どなたかセレクトローンの変動で借りられている方、固定→変動に戻して無料の手数料を試した方いませんか？

上にも書かれてますが有料だとショックなので

[676: 匿名さん]

振込しようとしたら、時刻補正してください。

時刻補正すすめたら、エラー
何回かやって、やっとできて

再度振込しようとしたら、ロックしているため、振込できません。

コールセンターにお問い合わせください。

繋がらない、そして時間外

他で済ます。

数か月放置→最初にもどる

[677: 匿名さん]

>675さん

先日>670で書かれている変動→固定2年→変動をおそるおそる試してみたところ、無事、手数料ゼロで12月から変動を最新の金利にすることができました。

ただ、12月分の返済額だけ500円ほど高くなっていました。
これは1日だけ固定2年の金利にした分なのかな？と思っていますがよく分かりません。いずれにせよ大した金額ではないので問題はありませんでした。教えていただいたnanoさんに感謝です。

[678: 匿名さん]

セレクトローンで変動金利で借りているものですが、本日、恐る恐る2年固定で申請して明日変動に戻します。

手数料が無料でできたらまた報告します。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

恐る恐る実行して無事手数料無料で最新の金利に更新する事が出来ました。

ボーナス返済月だからなのか返済額が15000円くらい上がっていたけどまぁ気にしない。

半年の返済額みても微増してる気がする。
金利の計算は難しいですね。

[680: nano]

２月の変動金利、また下がるようです。


ところで、>677さんが書かれているように、
金利タイプの変更や、繰上返済をすると、次の返済だけ返済額が上がることがあります。

理由はいくつかあるのですが、
１ヶ月の日数の影響が大きいように思います。

通常の返済では、年利÷12　で利息を計算されるので、１ヶ月の日数は無関係ですが、
金利タイプの変更や繰上返済をすると、年利÷365×日数　で計算されるので、１ヶ月が何日間なのかの影響がでます。

>679さんのようにボーナス払いを使っていると、より複雑な現象がおきますね。

[681: マンション検討中さん]

ソニー銀行の住宅ローンは火災保険もソニー損保に入るのがデフォルトなんですか？
本審査の書類に火災保険の同意書兼依頼書が入っていたのですが他とは契約できないのですか？

[682: 通りがかりさん]

>>681
デフォルトの意味わかってる？
恥かくから長文になってでも日本語で書いた方がいいぞ。
無理に背伸びすんな（笑）

[683: マンション掲示板さん]

火災保険はもちろんソニー又は関連保険会社への加入を
推奨されますが、他の保険会社での契約でももちろん
問題ありませんよ。提携保険会社への加入にインセンティブ
つけるケースもあるので、よく確認した方が良いですね。

[684: マンション検討中さん]

>>682
デフォルトとは標準設定、規定の設定の意で使用したのですが文意おかしかったですか？
正しい日本語教えてください。

デフォルトとは
https://kotobank.jp/word/%E3%83%87%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AB%E3%83%88...

Default means initial setting.

>>683 マンション掲示板さん
ありがとうございます。見積りだけお願いしてみます。

[685: 匿名]

ここって返済比率は何パーで審査してるか分かるひといるかな？？

[686: マンション掲示板さん]

ソニー銀行の変動セレクトですが、少しでも返済を減らしたいと思って、変動→固定→変動を試みたいと思います。

固定から変動で手数料が発生するのかどうかが、分からないです。

ネットで出てる計算方法が難しそうなのですが、ベース金利は土日も変わるのでしょうか？

変わらないなら土曜日夜に固定に日曜日に変動に戻すと良いと思いますが、いかがでしょうか。

[687: 名無しさん]

>>686 マンション掲示板さん

ソニー銀行に聞けば？

[688: nano]

>>686 さん
固定した翌日に変動にするなら、約定返済日（と実際の返済日の間）にかからなければ、仮にベース金利が動いても大丈夫です。

手数料は以下の２つのベースレートの差で決まります。
・固定金利適用日（＝固定の手続きの翌日）のベースレート
・変動に戻す手続きをした日のベースレート
固定の翌日に変動に戻すなら、両者は同じ日のベースレート、つまり差は「0」なので。

[689: eマンションさん]

>>688 nanoさん

良く分かりました。ありがとうございます、
返済日を跨がなければ、翌日に固定から変動に戻せば手数料なしですね。