土地探しについて

[匿名さん]

土地を探すにあたって、上手な探し方、注意すべき点などを教えてください。

やっぱり地元の小さい不動産屋に掘り出し物があったりするんでしょうか？

[1: 匿名]

土地に掘り出し物や超破格はないです
基本的に情報はレインズで一括共有、専属専任物件でも業販のように共有します
高い土地も安い土地も値段には理由があります
一般的に高くなるのは接道の前面が広い、整形地（四角い）、角地（南東＞南西＞北東≧北西）、一種低層や商業隣接地域など
予算との絡みもあるでしょうが避けた土地を挙げると変形地、旗状地（平面で見ると旗の形で竿の部分に縦列駐車。建物を四方囲まれる形状が多い）、バス道沿い、意外に角地も良くない
理想は南北に両面道路がある整形地で南側に車庫や庭が取れたら最高ですね

[2: 契約済みさん]

情報を集め、すこしでも良いかもと思える物件ひたすら見に行くこと、これに尽きます。
少なくとも10件くらい見に行くまでは、よほどのことが無い限り決定しない。
お買い得な物件は無いですが、逆に割高な物件は存在します。また、最初のうちは旬の過ぎた物件情報（売れ残っている物件）が多く紛れ込んでいます。たくさん見に行くと、相場を含め、物件の善し悪しが瞬時に判定できるようになります。この状態で、気に入った物件が出るのを待つ訳です。また、10件くらい見に行くことができたら、その何倍もの情報を手にしていると思います。そうすると、不動産屋さんやHMなどのコネクションができ、新鮮な情報を得られるようになります。

最初から掘り出し物を期待するのではなく、できるだけたくさん見る、これに尽きます。
（最初は掘り出し物かどうかすら判断できない）
スレ主さんが、たくさんの物件をすでに見ておられたら、大変失礼でムダなコメントでした、ご容赦ください。

[3: 匿名さん]

>>1さん
勉強になります。ありがとうございます。
探していると接道が私道の場合がよくあるのですが何かデメリットがあるのでしょうか？
○○㎡負担とかよくあるのですが・・・。

>>2さん
ありがとうございます。地道にコツコツ見て、勉強していきたいと思います。
まだまだ割高なのかどうか判断できないです(**)

[4: 匿名さん]

私道の負担がなければ

私道にアナあけるのも　建替えするのも

いちいち私道持ち分者にハンコもらわないといけない

また、私道所有者がものすごく多い時もあるので注意が必要

私道の管理　私道の違法駐車等　問題は尽きない


前面が私道の場合　若干安い傾向

私は行き止まりの私道に家を建てた人間　保有税が若干安いのが極めて
タダ、周りが老人だらけで　みんなやさしいから救い

[5: 匿名さん]

>>4さん
ありがとうございます。
ということは負担さえしておけば特に公道と変わらずに使用していいということでしょうか？
公道より私道のほうが土地が安いのはどういう理由なのか分からなくて。。。(^^;)


あと、土地の売主さんに近所の人物や家族構成なんかは気軽に聞いても大丈夫でしょうか？
「教えない」とか言われても知る権利はこちらにあるのでしょうか？

[6: 匿名さん]

前提条件として公道、都市ガス、本下水、建築条件無しが良いですね。
あとは駅までの距離、用途地域、地盤、学校、病院、日当たり等々気にする点は沢山ありますね。
まあそういうことは土地を探している間に自然に覚えますが。

[7: 2]

そうです！そういう学校や住環境の条件と立地、区画、私道全ての条件を考えた相場を把握する必要があります。
土地をたくさん見ていると目が肥えてきます。以前はそんなに良いと思わなかった土地が後になるとよく見えるとか、成長した証です。

私道についても勉強された方がよいと思います。思わぬ落とし穴にハマってしまわぬよう。
そういう細々としたことも、土地を回りながら覚えます。

[8: 匿名]

>>1です
>>6さんの言うとおりが理想ですが特に都市圏の場合、美味しい土地は業者がツバをつけて条件付き土地となることが多々あります。条件外すには価格に1〜2割乗せが慣例
ちなみに私は注文に拘り条件を外しました
前者の方が仰るように接道が全て私道の場合は維持管理や税金もですが自治体の条例にも左右される可能性があります
最悪は再建築不可も。同じ区内で目の当たりにしました
売りたくても路線価10に対し3か4です。
あと、友人の体験談ですが、囲まれた分譲地の場合は山際は避けるべきですね
豪雨の際、滝のような雨水が崖を伝わってきたそうです。夏は湿気が溜まりやすくヤブカやハエの温床だし冬は陽当たり悪く、築2年ですが北側山際の外壁が緑色に変色してました
8区画中、最安値（入り口寄り最高値の半値）ですから値段を取るか環境を取るか難しいでしょうが

[9: 購入検討中さん]

土地を購入するにあたってわかりやすい書籍ってないですかね？

[10: 匿名さん]

いくつか見ていくと、自分が求めている土地が分かってくると思います。
車を運転する場合は車庫入れがしにくいところはダメだとか、町並みとかね。
今まで気がつかなかった面がでてきます。

私の場合は、鉄塔が見える土地がダメだということが分かりました。えっ何で？と感じた場合にはまったく関係がないので、気にしないで、自分が気になる部分だけをピックアップすることです。（ちなみに私がダメな理由は景観がよろしくないという理由）

人によって求めるものって違うんですよ。
相場から安い高いというのは、そのお客様の声に反映していると思います。
相場よりも安いと思った時には遠慮なしに不動産に聞きましょう、理由を教えてくれますから。

どんな街並みがいいのか、街並みよりも駅からの距離重視と人によってそれぞれなので、まずはそこから考えてみては？

色々とみると、建築条件付とか、売主のため仲介料なしなどが目につくでしょう。
仲介手数料は、一般的な取引は４００万円以上なので、簡易の計算式として（金額×３％＋６万円）で計算します。 計算してみると分かると思いますが、かなり高額な金額であることが分かると思います。
同じ物件なら、なしのところがいいに決まっています。こういうところを探すというのも一つですね。
ただし、不動産に出向き最初に仲介料がとられるところで紹介を受け、次にいった不動産は売主のため仲介料が発生しないことに気がついても、もう遅いかも。最初に紹介を受けているところで買うことになると思うから、とられる可能性が高いです。不動産業界は繋がっているようです。
そこで一つの方法です。まずはネットで検索し、土地を自分で見に行くという方法。気に入れば売主から購入。

掘り出し物の一つに、表にでる前に売れちゃう物件ですね。
土地にこだわる人は、物件を見て買うのではなく、欲しい条件を不動産に伝えて、出てくるまで連絡を待ちます。念願の物件がでてくると、不動産と仲良くしていれば、きっと連絡をくれます。しかも、値段も交渉しやすいかも。

何でもそうですが、物件の善し悪しが分かるには、物件の数を見るとことだと思います。

[11: 契約済みさん]

>9
本で読んで勉強するというか、土地探しは実地訓練が主です。あえて本を買うなら、不動産情報誌です。その情報を見て、見て回ることです。すると、物件の希望条件がだんだん確立されてきます。その情報の分からない単語などはインターネットで調べて知識を増やします。
本だけ読んでも、用語の勉強にはなるかもしれませんが、実際にどこまで自分が許容できるのか、見てみないと分かりません。行動あるのみです。

[12: 購入経験者さん]

実際に立つ家のイメージもある程度持っておいた方がいいと思います。
例えば、土地の形で一番使い易いのは正方形よりも長方形の土地なのですが、
奥行きとしては、あくまで理想ですが、１４ｍはあった方がいいです。
間口の広さに気を取られがちですが、奥行きも案外重要です。

これは駐車場を縦にするなら５ｍ、北側に空けるスペースに約１ｍ、
メーターモジュールで標準的な間取りを考えて８グリッドを確保すると、
全部で１４ｍになり、余裕をみれば１５ｍはあった方がいいです。
もちろん間取りでどうにでもなるものではあるのですが、あらかじめ家に
必要な大きさをイメージしておくと土地選びの参考になると思います。

[13: 匿名さん]

3つの土地で迷ってます。
アドバイスお願いします。

①2,030万円
29.4坪
駅徒歩6分
角地
10m×9m
西に私道4m(間口9m)
南に私道4m(間口10m)
廻りは全て総2階建てで古い家で密集している感じ
市街化区域
第一種住居地域
建蔽率60%
容積率160%

②2,100万円
28.99坪
駅徒歩12分
角地
7×14m
北西に公道4.5m(間口14m)
南西に私道4m(間口7m)
廻りは全て比較的新しい総2階建てで開放感のある感じ(南西の向かいは駐車場)
若干まわりに坂道が多い
市街化区域
第一種低層住居地域
建蔽率70%
容積率100%

②1,980万円
27.57坪
駅徒歩9分
7m×13m
南に私道4m(間口7m)
私道沿いにある3建うち、真ん中
北、南、西は総2階、東は3階建て、南東にも3階建てがある
市街化区域
準住居地域
建蔽率60%
容積率200%

[14: 匿名さん]

①は、近所に年配の方が多そう。近隣関係が気になる。古い家が多いなら建て替えで日当たりはどうなるかも気になる。
②は、徒歩12分で坂ありは意外に遠いかも。建坪29坪までは個人的には3人家族までのイメージ。
③は、東と南東に3階建ては日当たりがかなり悪そう。3階建ては老後階段の上り下りが辛そう。

自分なら①だけど、13さんが車が要らない・歩くのが好き・夫婦のみ世帯・年齢・環境etcとかで外せない条件ってのがあるだろうから、優先順位を決めて考えたほうがいいと思う。

[15: 契約済みさん]

>13
迷うようなら、全部パスしてはどうでしょうか。
また必ず良い物件が出てきます。一長一短だから迷うのでしょう。
また、自分の条件も整理できていないのかもしれません。
土地は縁とも言います。
ただ一つの、これしかない！という土地を待つべきです。
それまでたくさん土地を見て、目を肥やしておくと良いといいです。
そうすると、これしかない！を一瞬で判別できるようになります。

[16: 契約済みさん]

①は両方私道なので、夜中の駐車状況などは何度か見に行った方が良いでしょう。建蔽率60%で容積率160%では、もし近隣が建て直したとしても大したものは建たないと思います。間口が１０mは魅力です。

②は、朝日が期待出来ないかもしれませんが、公道に面しているのが魅力です。駐車場が近隣にある場合は、視線や音などを夜にでも行ってみて調べてみた方が良いでしょう。

③は、玄関を南に作った場合の間取りと日照についてちょっと考える必要があります。準住居地域についても勉強して下さい。

急いでいるのでなければ、迷っているうちはまだ契約しない方が良いでしょう。駐車場をどのくらい、望む日照の程度、望む周辺状況、間取りについて、少し考えてみると買うべき土地がどれなのか見えて来るのでは？ いずれ「これだ！」と思えるように、たくさんの土地を見て勉強して置きましょう。

[17: 匿名さん]

>13

土地探し始めてどのくらいで、この物件に出会いましたか？
もし、探して日が浅いのなら、この３つの中が選択するのではなくて、少し時間をかけてもいいような気がします。それとも何年も探しての物件でしょうか？

土地の広さよりも、駅徒歩圏内が優先順位なのかな？
徒歩圏内で、予算が２千万前後といったところでしょうか。

①駅から近いというのは、魅力ですね。
②開放的な感じがしたのは容積率１００％だからかな？
③日当たりが不安です。

駅から少し遠くなるけど、開放的な感じを求めるのなら②です

[18: 匿名さん]

自分なら①を選びます。
私もちょうど駅近物件がでて申し込みしました。
人それぞれ優先順位は違いますが、参考までに
私は以下を優先しました。

・駅までの近さ
・閑静な住宅街
・東or南接道(最低どちらから日照は得られるので、2階リビングで日照を補強)
・子供の幼稚園、小学校までの距離(安全も考慮して)

①は正方形に近いので間取りの自由度も高いと思います。

少しでも参考になればと思いますが、いかがでしょうか？

[19: 匿名]

30坪じゃ駅近でも却下…

[20: 匿名さん]

13です。
みなさんアドバイスありがとうございます。
盲点がいろいろ出て、すごく勉強になりました。
もう少し気長に様子を見て決めようと思います。

[21: 入居済み住民さん]

土地を決める際は絶対にはずせない条件とあったら良いなぐらいの条件をしっかり決めておくことですね。
自分ははずせない条件を５，６個にしてそれに合わない土地は全部却下しました。
迷うと言うことはやめておいた方が良いことが多いです。
自分の経験上どうしようか迷った土地は結局手を出しませんでした。
今住んでいるところは迷うことなく即決です。
土地探しをして思ったのは、良い出会いがあるかないかいだと実感しました。

[22: 匿名さん]

いくつもみていくと、その中から決めなくてはとなってくるけど、土地は生ものですから、動いています。
どれを見ても、即決できなかったのに、今決めた土地は即決でした。

優先順位は人それぞれだと思うので、その順位で探すのが一番ですね。
私は、足で歩いて、この中に住みたい！と感じたところを発見、どうしてもこの範囲の中で住みたいと不動産にお願いをしておきました。
すると、土地を売ってくれる人を見つけてくれて、購入となったんです。

言葉は悪いですが地上げもしてくれるのが不動産なんです。
売りたい人が私にならと売ってくれたので嬉しかったですよ。

[23: 匿名さん]

近隣にどんな人が住んでるのかっていうのは売主に聞いたり実際何度か通ってみたりするぐらいですか？
他に方法ありますか？

[24: 匿名さん]

大きい市に小さい市が吸収合併されると、小さい市の地価は騰がりますか？

[25: 入居済み住民さん]

>>13

土地的には②なんだけど

その三つだと①かな。駅近角地で約30坪で2000万
うちの近所であったら即決ですｗ

③は周り全て3階建てになる可能性があるから却下かな
悪くは無いんだけど①と②に比べメリットが無い。値段の差も殆ど無いし

[26: 匿名さん]

↑そうなんです。私も同じように感じました。

駅近なのに倍も時間がかかる場所と値段が変わらないというのがちょっとなぁー、なんで？

[27: 契約済み]

条件を書き出すとかいろいろ言われていますが全てはどの位の物件を見に行ったかに尽きます。
見に行くほど直感で分かるようになります。
決して焦ってはいけません。
焦ると必ずもっといい土地がでてきます。
今なんとなく質問者さんは①②とも70ー80点くらいなのかな、と感じます(100点満点)。
せめて90点を超えるまで待つべきです。
必ずもっといい土地がでますよ！

[28: 物件比較中さん]

2つの土地に絞りました。
どっちにしようかまた迷っています。
スーパー、病院、学校などの生活施設はほぼ同じ状況です。
夫婦+子供0歳です。

①2,000万円(公開物件)
30.24坪
駅徒歩14分
角地
10.82m×9.7m
西に公道4.6m(間口9.7m)
北に私道2.8m(間口10.82m)
西側の公道向かい側はほぼ新築の建売が4件ぐらい、南側は30坪ぐらいの駐車場、東は古い2階建、北は大きい庭付きの2階建て
第一種中高層住居専用地域
建蔽率60%
容積率200%

②2,000万円(非公開物件)
30坪
駅徒歩11分
角地
9×11m
西に公道7.0m(一方通行)(間口9m)
北に私道2m(間口11m)
西公道向かい側は幼稚園、南は半分2階建てで半分はその家の駐車場、東は稼動していない鉄工場、北は30坪ぐらいの空き地
第二種住居地域
建蔽率60%
容積率200%

[29: 匿名さん]

稼働していない鉄工や駐車場などは今後何に変化するのか分からないので難しいところですね。
気になるのは幼稚園。送りお迎えがどんな感じなのか見ておく必要があります。路中などね。

二つで迷っているのなら、答えがでるまで土地に足を運ぶことです。
答えがでなければ買いではないということ。

私なら①ですね。

[30: 契約済みさん]

どちらか、と言われれば①です。
①は南と東の将来的な日照に不安がありますが、第一種中高層住居専用地域である事から、騒音や環境悪化などの総合的な生活環境はある程度守られそうな気がします。

②は第二種住居地域であり、現状から言って将来的に周辺がどう変化するかが非常に不安です。第二種は、住居地域と言っても風俗以外は何でも建つくらいに思っておいて良いです。また、幼稚園の送り迎えによる非常識な父兄の一時駐停車は要確認でしょう。自分の子を幼稚園に通わせる期間など、ごく僅かです。

最も注意すべきは、「非公開」であるという事。どこかのハウスメーカーで紹介された物件ですか？ どこかの不動産屋で紹介された物件ですか？ それとも、友人知人からの紹介ですか？
もしハウスメーカー絡みなら、どこかの不動産屋とハウスメーカーの紐付き、事実上の建築条件付き物件である可能性があります。レインズに出さずに土地を紹介するという事がどういう事なのか、どういうメリットがあるから不動産屋がそれをするのか、知っていますか？
建築段階で数百万は「高く家を建てる事になる」可能性がある事と、どんな家をどんな風に建てるのかという自由度がその時点でほぼ失われる事を理解して置いた方が良いでしょう。

[31: 契約済みさん]

どちらもイマイチですね。
もっと良い物件が出るのではないですか。
皆さんおっしゃるように、ここで相談しなくてもよいような唯一の物件が出るまで「待ち」でしょう。

[32: 匿名さん]

2つの土地で迷ってます。
アドバイスお願いします。

①2,130万円
43坪
駅徒歩6分
8m×16m
北に公道14m(間口8m)
道路は片側一車線（合計二車線）で交通量が多いが、歩道が3mほどある
桜並木になっている
東側は二階建てアパート
西側は近々新築予定
南側は2階建ての古い家
市街化区域
第一種低層住居地域
建蔽率50%
容積率100%

②2,070万円
45坪
駅徒歩6分（①の隣駅）
16×8m
南西に私道4m(間口16m)
廻りは古い総2階建て
南側の土地が少し高いせいで圧迫感があるが、西側が公園の土手なので西日は入りそう
商店街を少し入った所だが、商店街は半分シャッター街
市街化区域
第一種低層住居地域
建蔽率50%
容積率100%

どうぞよろしくお願い致します。

[33: 契約済みさん]

どちらもイマイチ。日当りが微妙です。西日は必要ないと思います。

どちらかというと、①ですかね。②より明るい雰囲気のような気がします（日当りは悪そうですが）。
これは好みの問題ですね。
にぎやかな方がいい人は①、静かで落ち着いた方が好きという人は②ですね。

自分だったらどちらもイマイチですが、「迷う」ということは、スペックには書かれていない、なんらかの地縁があるのでしょうね。
ちなみに、今の瞬間にどっちか売れてしまい、どちらが残っても買うというくらいなら、真剣に悩んでもいいと思います。が、何となく質問者さんのネガティブな印象が伝わってきます。

待ちではないですか？

[34: 契約済みさん]

32さん

①でしょう。
市街化区域でも、第一種低層住居地域。間口は狭くても、北側に接道があって奥行きがある土地ですので、北玄関にして南側に庭を取れば日照とプライバシーを確保可能です。音に注意し、高気密住宅を良い窓やシャッターを付けて建設すれば、住み良い家が建てられると思います。

②と比較すると①が酷く安く感じられます。計画道路に入っているなど、条件に挙げ忘れた難が無いならば、①はかなり良い条件だと思います。

[35: 匿名さん]

>32

私なら①ですね。②の南側の土地が高いのが気になります。

土地で迷う時って、価格で迷う時と物件で迷う時とあると思います。
価格で迷う時よりも、物件で迷う方が決められずに難しいんですよね。
価格は、どう決意するか、物件は両方がまあまあだからどちらにすれば後悔しないのか不安のあらわれなのかなと感じました。

[36: 匿名さん]

土地って何月に買いが多くなって、何月に売りが多くなるとかってありますか？

[37: 匿名さん]

6.0mの道路をはさんで向かい側に○○川排水機構っていう施設があるんだけど、排水機構って何をやってるんでしょうか？

[38: 匿名さん]

今回の震災で地価はどうなりますかね？

[39: 匿名]

うちの方は変わらず。

[40: 匿名さん]

検討中の土地に接して細い用水路があるのですが、役所に言って埋めてもらえますか？
現在は使用しておらず水は流れていないそうですが。

[41: 匿名さん]

土地のみを探しています。
近所でおそらく分譲建売となる4区画の造成中の土地があるんですが、まだ看板などが出ておらずなんという会社が販売するのか不明です。
なんとかして会社名を調べて、確認申請を出す前に土地のみ売ってもらえないか交渉したいのですが、方法はありませんでしょうか？
土地の謄本とかを調べればわかりますか？

[42: 匿名]

簡単な事です。

地元の不動産屋に相談してみたらいかがでしょうか。

[43: 匿名さん]

登記簿を調べて売主に聞いてみるのがいいでしょう。
不動産屋だとややこしくなります。

[44: 匿名]

41さん

まず登記簿で確認してみてください。
たぶん売主が建売業者だと思うので、そこが自社で販売する会社か仲介業者に委任する会社かを過去の販売実績から調べてみてください。
売主に直接交渉するのならば売ってもらえても確実に相場より1～2割は高い額になります(建物分の利益も土地で稼ぐ為)。
それ以外では上手くいくかはわかりませんが不動産会社に相談ですが、調べられれば売主(建売業者なら)と過去に取引のある会社、地元で長く営業されてる不動産会社に行ってみてください、免許番号の()内の数字が登録してからの年数ですが、古い会社でもその数字が若い場合は何か問題があり社名変更して(漢字→ひらがな等)再登録した場合もあるので…
不動産会社によってはしっかりと値段交渉もしてくれます！
(ただ仲介手数料は取られますのでしっかり計算してください)

私も最近、希望の土地(地域、大きさ、方角等)を2年以上かかりましたが手に入れました。
建築条件付で2200万(相場並)でしたが条件を外すと2500万と言われましたが不動産会社が頑張ってくれ2280万になりました。
仲介手数料も3%→2%+6万で条件付より130万ほど高かったですが2年待って出なかったので買いました。
こういった場合、買って損か得かはその方の価値観だと思います。要はその土地がどれだけ気に入っててどれだけの金額を出せる価値のある土地かです。
前半と矛盾しますが、まずは買える買えないよりも(交渉すれば断りにくくなるので)買ってもいい土地かをしっかり考えてから行動してください。
またネット等で調べて決して悪徳不動産会社には騙されないようにしてください！
良い土地が買えればいいですね♪ 応援してます！

長文失礼しました。

[45: 匿名さん]

>>42さん
>>43さん
>>44さん
ありがとうございます。
やはり謄本をとるのが手っ取り早いみたいですね。
すごく気に入った土地なのでがんばります。