いい土地の探し方教えて！

[ビンゴ]

マンション・建売等いろいろ検討し、
やはり注文一戸建てがＢＥＳＴということになったのですが、
なかなか思うような土地が見つかりません。
いい方法はありませんかね。

[62: 38]

建築条件付きなら私も、条件を外せるかまず聞いて、外せなければやめます。
業者はフリープランと言いますがほんとうには自由な設計はできないし、
工務店も選べず第３者監理もないので安心できる住まい作りには程遠いと思います。
私は条件付き土地も上物あり物件と見なしています。

[63: わん]

う〜ん、みなさん厳しい意見ですね。やっちゃんさんの探している場所も恐らく
なかなか物件がない地なのでは？
建築条件付きの家自体は一体どんなものか見せてもらいましたか？近所に同業者の建物はないですか？
ウチも以前そういうのを見せてもらったのですが、業者に標準仕様のシステムキッチンやら風呂関係が
展示されてあったのですが、大手のHMの標準仕様に比べてかなり見劣りしていました。
まあ、値段を上げればオプションでつけてもらうことは可能ですが、結局質は劣るのに、
HMと同様かそれ以上の出費になってしまう結果になるかも。

敷地面積自体は特に狭いとは思わないです。庭はともかく。ただ、敷地が狭いと近隣との幅の短さやら
日当たり問題は重要ですよね。どこの工務店の施工かもわからないから、耐震構造もどうなっているか
ちょっと不安だし、（近隣との幅狭さゆえ）地震の時に火災に撒きこまれたり、半壊したりして。
もし、確認していないのならばですが、そのあたりをまず納得してから行動されてはいかがでしょう？

[64: 38]

フリープランなんて期待を持たせる分、落胆は大きいですよね。
建築条件付きの問題については次のスレッドにもいくつか指摘されています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/14396/

[65: 匿名さん]

【やっちゃん】さん、住宅密集地では、35坪は決して狭くないですよ。
きっと、交通・生活の便も良い場所なのでしょう。

さて、お庭の件ですが、敷地にゆとりがないので、広々した庭は無理ですね。
三階建てにして、少しでも庭の面積を拡げるのも一つの方法ではあります。

私のお薦めは、交通・生活の便利な地域なら、カーポートに車を置かず、庭として
使用する方法です。駅に近ければ、車の必要性は薄いと思いますが、いかがですか？
どうしても車が必要なら、近所で安めの駐車場を借りるのも手です。

[66: 匿名さん]

容積率は大丈夫ですか？ 50/100%あたりならいいですけど、もし40/80%だと、
100㎡まで建ちませんよ。

失礼ですが、みなさんが言われるとおり、『メーカは選べませんがフリープランです』
と書かれているのでは条件付土地についての知識をお持ちでないかと思われます。
よほど知識があるかたでないと、業者のいいようにされるのがオチです。
中には建築確認申請済み物件なんてのもありますから。こうなるともはや、外装
の色と設備くらいしか変更できません。間取り変更しようもんなら、変更申請の
費用まで取られます。

駐車場を一般的なコンクリート打ちにせず、たとえばフロアビーズのようなもの
にすると（補強はいるかな？）クルマが不在のときにも見栄えよく、しかも庭の
延長のように使えるというワザもありますね。

[67: 匿名さん]

私も田舎の人間なんで、お気持ちはわかります。
35坪で上モノが30坪ですと、駐車場でほとんど終わりじゃないでしょうか。
あ、建坪率は大丈夫ですよね？50/100以上じゃないと上モノ30は無理ですよ。
家族構成などが不明ですが、3LDKにして建坪小さくするとか、3階建てにするとか
しないと、庭は難しそうです。
廊下や階段を必要以上にせまくすると、家具が入らなくてひどい目にあいますよ。
まあ、階段なんて昨今は作るモノではなくて「買い物」なので、コストを考えると
そんなに自由はきかないですけど。

[68: 匿名さん]

＞６６さん
建築条件付なら建築確認申請済み物件はないですよ　土地の契約と建物の請負契約は別で、業者が選べないだけ
です　ただ企画住宅みたいにプランがいくつかに決まってる場合や、設備があまり選べない場合もあります
もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります　建売住宅の青田売りまたは
通称「売建住宅」と言われてます
それを建築条件付と言って売買するなら違法です　契約はやめた方が無難　見え透いた違法なことをする業者は
信用できないですよ

[69: 38]

>もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります

[70: 38]

>68さんの もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります

設計図もない、当然確認申請出していない、そんな状況で建築請負契約を結ばせる業者も
結構多く存在するようですよ。
もうめちゃくちゃです。

[71: やっちゃん]

　皆さん有難うございます。候補地は都内でないが地価は高く交通生活利便性がいい所。第三者監
理とは言ってなかったと思いますが、倒産時でも保証なので第三者機構の保証有だと思います。週
末にこの業者で建てた物件を見、上物プラン等じっくり話をし、その時確認する予定です。注文フリー
プランでも設計自由度がないのですか？別の方の第１案配置図を現地で見せて貰い、今後詰める話を
してましたが。その業者の物件と違う物件が並列で建つ所を見せたいとの事。GWから土地探し始め
たばかり。HM回りは殆どしてない為、設備仕様等はこれから。敷地が狭いがどの区画でも2面（4な
いし6M）道路が取れ、もう一方向も業者の街路整備後当分は空地になりそうなので日当りはOKです。
　庭は少々と諦めています。北西角地が候補区画にある為そこなら、北にPと自転車を置けば少し
は庭が取れ、南も車高が高いノアに邪魔されないでいいかも。3階建は考えてません。60/200%で延
床はOKです。フロアビーズの駐車場は初耳。どんな感じでしょうね？先週末見た建売が狭い廊下で家
内が幻滅。敷地35坪考えると小さいホールだけで廊下なしがいいのでしょうか。
　建売も回ってみて、この敷地にどんな建物が建つか、この敷地で本当にいいかよく考えます。

[72: 38]

>やっちゃんさん
土地の話からずれてしまって恐縮ですが、第三者監理は、
設計図や仕様通りに工事が進んでいるかどうかの監理(管理ではなく)を
工務店とは関係ない第三者の建築士などが行なうことです。
欠陥住宅を生まないためにも重要であるという話はありますが、
ここではそういうやり方もありますということにとどめておきます。

それはさておき、建売の方がもっと条件のよい土地に建っていたりはしませんか？

[73: 匿名さん]

今年の三月に中央線の某駅から徒歩16分の場所に、土地取得しました。近隣には、同面積ほぼ同単価で条件つきが販売されていましたが、私のほうは幸いにも条件なしの土地でしたので、建築士と一緒にプランニングからやっています。
施工の方は、この建築士が監理することで分離発注の施主直営で実施することにしました。
さて、土地探しのほうですが、これは根気しかありません。物件数でいえば私はほぼ6ヶ月間に毎週探してあるいて、狙っていた地域のほとんど全ての地元業者と面識になりました。相続物件など、地元ならではの情報もあるし、売主に直接
掛け合ってもらうなど、様々な手法で土地探しをしました。それぞれの業者との付き合いは、紹介された物件は必ず2日以内に見に行きました。それが相手への信用を生んだと思います。結局私が依頼していた不動産業者が自分で建売にしようと思っていた
敷地を手数料なし、解体費なしで譲ってもらうことになりました。
相場に対する理解、土地柄に対する理解など、勉強することはたくさんあります。業者の裏を読んで相手が何を求めているのかよく話をしてみることも肝心です。
建築条件は、自由設計と言いますが、あのようなものは、自由というのがおこがましいと思います。では。

[74: やっちゃん]

>>38さん
第三者監理、大事なのですね。建売の方がこれよりいい敷地に建っている事があるかも。建
売を多く見て見る目を養いたいです。家内は敷地が最低40坪はあり、買いたくなる家が条件
と言っています。2人共田舎出身なので私も妻の意見は十分分りますが、毎日の通勤を第1に
すると、交通便利な始発駅をまだ諦めきれず、毎週末悩みそうです。35坪とはいえ南北15M
弱、東西8M弱の北西角地は最低限確保できる為、（他2区画は予約され、その人のキャンセルが
条件）市の道路整備許可が遅れた方が他物件見る時間を稼げて好都合です。

[75: 66]

>68
> 建築条件付なら建築確認申請済み物件はないですよ
あるんですよこれが。もちろん違法ですがそうとは知らない人はだまされます。
建て売りとして広告打つより売りやすい、どうせシロウトにゃわかりゃしない
だろうというタクラミなんでしょう。最悪の業者ですね。
そもそも条件付の場合、ろくに仕様書もなかったり、土地を先に決済させられたり、
後から建て売りに契約を変更させられたり、と違法まがいの商売がまかり通って
いますからね。

>71
> 注文フリープランでも設計自由度がないのですか？
条件付と表記があるかぎり期待しないほうがよいです。

> 60/200%で延床はOKです。
これと、
> もう一方向も業者の街路整備後当分は空地になりそうなので
これが気になります。

３階建ては普通に立てれる用途地域ですし、まとまればマンション
もたてることが可能です。空地は特に危険です。すでに建ってしま
っているほうがマシ。『空き地になりそう』となど希望的観測で考
えないように。

[76: やっちゃん]

>>６６さん
これは非公開物件。広告せずとも売れる自信があり、話をして条件が合う人に紹介
している様です。条件付だとは言われてません。色々設計できるようです。
空地に建物が建つ可能性は考えています。私が1番手の土地(第3候補）は北6M・西
4or6M角地。南側も今回分譲で家が建つが、そこは接道の関係で北（私の区画の南
側）しか駐車場を取れないから南に圧迫感はそうでないと思います。ただ3階建に
された場合が心配です。第2候補地は、東隣に今回分譲が建つが南が4or6M道路。
北は市の区画整理で6M道路切るから絶対建物は建たない。西隣の空地（幅5M位）
に建ったとしても北と南は開けるので第2候補です。（第2も先約1人いるが、35
坪では狭く4、50坪土地を探索中との事）

[77: 38]

お話からすると条件付き以外にあり得ない物件なのですよ。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm
などをお読みになって知識をつけておかれたがよいと思います。
そしてその土地の売買契約や請負契約の流れを確認しきちんと
把握しておく必要があると思います。

[78: 38]

やっちゃんさんの物件で私ならこれが気になるという点を挙げておきます。
今思いつくだけでも結構ありますね。

1. 業者との契約関係
a. 今話を進めているのはどういった人か
(不動産屋? HMや工務店の営業? 宅建の資格を持っている人?)
b. 売買契約と建築請負契約はそれぞれどの時点で行なわれるのか
(ちゃんと売買契約のあと設計を進めて建築確認を取ってから建築請負契約に進む?
そしてその間の期間はどのくらい?)
2. 市の区画整理との関係
a. 北道路の整備で敷地が削られることはないのか
(もしそうだとすれば駐車スペースどころではなくなってしまいます)
b. 市の区画整理で北道路以外に変わることはないか
(移転せざるを得ないことはありませんか?)
3. 敷地
a. 用途地域や斜線規制などはどうなっているか
(ほんとうに空き地には何も建たないのか?
また今はよくても区画整理で変わることはありますか?私はよく知らないもので)
4. 建物
a. ほんとうに自由に設計できるのか
(リストにある中から好きなものを選択してくださいというのは自由な設計とはいいません)
b. 標準仕様があるか、あればその仕様を見せてもらえるか
(オプションで知らないうちに高額になることがあります)
c. 定評のあるHM・工務店なのか
(建築中の物件があれば丁寧にやっているところかどうかなんとなくですがわかります)

[79: 匿名さん]

建築条件つきだから即止めたほうがいいというのは、私は反対です。
っていうか、土地自体がよいかどうかの話は大事だけど、そういう設計云々の話はまた別の話でしょう？
だって、仮にその土地がよし！と前向きに進んだところで、それから3ヶ月の猶予期間があるわけですし、
その間に万一やっちゃんさんが思っていたような
フリープランでなければ、そこで契約解除すればいいわけでしょ？
少なくとも「規格プランでない」と業者側は謳っているんですから、
契約金は全額戻る保証がきちんとあるはずですから（もちろん事前に確認要ですが）
とりあえずその点は別に考えて、この土地で納得したならば、話をすすめてみるのが先決だと思います。

[80: 匿名さん]

たった3ヶ月でどの程度の家が素人に・・・・
3ヶ月なんてあっという間ですよ、週末全部当てたとしても12回だけ。
普通は業者の言いなりで、こんなはずでは・・・・となります。

[81: やっちゃん]

丁寧な回答を有難うございます。実は現地を見ただけで今週末不動産屋に行き詳しい
話を聞く予定です。沢山の確認事項アドバイス、感謝します。不動産屋の営業と話をし
ており、名刺見る限り宅建は未取得です。業者のいいなりにならぬ様、要注意ですね。