パークタワーあべのグランエア

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0905

地下鉄谷町線「阿倍野」駅徒歩４分　御堂筋線「天王寺」駅徒歩８分
地上２７階建・三井不動産レジデンシャルの免震タワーマンション。

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス関西

[701: 匿名さん]

そうですね 阿倍野区のタワーでないマンションは見学すると軒並み値引きがありますね
値引きなしの２つのタワーと合わせて見ておくのは必要かもしれませんね

[702: 地元不動産業者さん]

グラントゥールの宣伝が終わったら、
次は、プレシアスコート阿倍野文の里、
さらにデラッセ天王寺真田山ですか？

ここは、グランエアの板です。

[703: 住まいに詳しい人]

デラッセ天王寺真田山は飛田から遠いじゃないか。プレシアスコート阿倍野文の里は自転車移動圏内
やはり、周辺に飛田のようなインパクトのある立地がいいなあ。

スパゲッティを食べるときにタバスコをかけるように、スパイスがきかないと刺激がない。
その点ではデラッセ天王寺真田山なんか変化のない近隣商業および住宅地。
すぐ横に飛田のようにスカットするところがないと立地としては不適です。

その点、グランエアは最高の立地です。

[704: 匿名さん]

プレシアスはエントランス前すぐが駅入口で便利です。

[705: 物件比較中さん]

このエリアの板はかなり荒れてますね。　どう考えても資産価値があるのは、三井と野村でしょう！　お金があれば野村、お得なのは三井。　どちらも早期に完売すると思います！　学校区うんぬんは自分で教育委員会に行って調べればわかります！大阪市役所の中にありますよ！　飛田うんぬんは自分で街を歩いて納得すればイイと思います！　阿倍野エリアの不動産の価値は今後も強含みに推移すると思います！　　私は価格で三井にかたむいてます！！

[706: 匿名さん]

プラウドとパーク、至近距離であんなに値段の差があるものなんですか？
プラウドが高過ぎなのか、パークが安すぎなのか、どっちなのでしょう？

[707: 匿名さん]

三井と野村の価格差、、　まずは路線価がまったくちがいます。ネットで路線価と検索すれば国税庁のホームページが見つかります。　三井と野村では２倍以上は土地の値段に差があります。このあたりではすでに完売してるアートアルテールの場所が一番高いです！　どっちを買うかはライフスタイルや予算との問題です。　すでに販売して時間がたってるマンションは明らかに売れ残りなので検討外です！　よほどの割引があっても手出しはしないほうが良いでしょう！

[708: 匿名さん]

路線価ってマンションの価値にはあまり関係ないのでは？

[709: 地元不動産業者]

路線価は固定資産税算定の根拠となっており、マンションを購入するときに、管理費や修繕積立金と同じように考えるべきものです。つまり固定経費となります。
たとえば、アートアルテールは良いマンションですが、この路線価が高いために見送りました。
経済的に余裕があればよいのですが、ない場合、悩みの種になります。
モデルルームの営業マンもこの固定資産税の具体的な金額については逃げます。税理士さんなどに聞いてくださいとか区役所に聞いてくださいなんて言われます。
ここでも月平均で1.5万円程度見積もっておくべきではないでしょうか。
管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円(予想、75平米住戸)
アートアルテールだったらこれだけで、賃貸マンションが借りれますね。
固定資産税は分譲マンションの落とし穴なので路線価は特に要注意です。

[710: 地元不動産業者さん]

路線価は固定資産税算定の根拠となっていることに同意しますが、

＞管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円(予想、75平米住戸)

この予想はすこし甘くみつもりすぎですね。
管理費+修繕積立金は、６０平米住戸でも、約2万です。

平成24年度で切れてしまう新築マンション5年間の固定資産税減税が
現政権が延長しなければ、入居時にこのマンションだと、
60平米で固定資産税は25万/年程度です。
ただし、延長されれば、半分の13万/年程度になるでしょう。

管理費+修繕積立金+固定資産税＝4万円超は、60平米程度の値段です。
75平米なら、6万円超/月はかかるでしょう。

固定資産税減税は、おそらく延長とのことですが、
政府としたら、なんとしても税金の欲しい状況。
たとえ、かりに伸びたとしても、1年ぐらいかもしれませんし、
どのみち、5年をすぎれば、減税されないので、フルで固定資産税がかかってきます。

新築マンション5年間の固定資産税減税があったとして
新築購入後5年後に固定資産税が倍になり、
その状況で、管理費+修繕積立金がスライドであがるか、
修繕時期に一括支払いを求められるかとなれば、
ここのランニングコストは、アートアルテールほどではありませんが、
それ相当のものを覚悟しておかなければなりません。

この先、収入が絶対に上がる、完璧な保証がなければ、
ギリギリのローンで購入すると、手放さなければならなくなるでしょう。
そういう人がいるから、不動産屋はなりたっているんで、有り難いですけどね。

ただ、その惨状を知っているだけに、
うちのお客様には無理をさせない方針で営業してます。

[711: 匿名さん]

↑
ほんまですか
えらいこっちゃ・・・
どうしよう（＞＜）

[712: 不動産ど素人]

ということはチラシに月々返済7.0万円（ただしボーナス併用なし）、賃貸マンションと比べてみるとずっとお得ですなんて書いているのをみますけど、あれは嘘？

実際はここの想定（65㎡）では7.0+6.0＝13.0万円ということ？

だったら再開発の中のマンション、そのくらいの面積ならば9万円程度で借りれるから、賃貸の方が得ってことだね？さらに修繕積立金も５年ごとにあがっていくから、15年ぐらいすれば大変なことになっている。

だったら、先の見えない日本社会、賃貸の方がいつでも出ていけるし、身軽ということね？

分譲マンションやめときます。うちでは無理です。将来の不安を感じながら生活するのはおもしろくないです。

[713: 匿名さん]

戸建てを購入しても、修繕費は個人で積み立てるような物だと思います。
賃貸だと、固定資産税や修繕費の心配は必要ありませんけど
全て含めて財産だと考えなければいけないと思っています。

[714: 匿名]

えらいこっちゃなあ－－

[715: 匿名さん]

分譲マンションは駐車代（約２万円）、駐輪代（１台２００円くらい）も加わる。
さらに、１０年くらいして修繕積立金の余裕がなければ、平米数に応じた修繕積立一時金を徴収されるかも。
タワマンは修繕費用や維持費用が高額である。
ローン以外に月１０万円の住居、駐車代を見込んでも余裕のある人だけが買えばいいじゃないかな。

[716: 匿名さん]

よく細かく調べとりますな。助かりますわ。
どこ見に行っても、豪華なモデルルーム見て、ええなぁ思うくらいで。

よく考えてみると、賃貸のほうが自分には合ってるような…。
固定資産税なんてあんまり考えてませんでしたが、結構な額なんでんな。

[717: 匿名さん]

ここの固定資産税は一番小さい部屋で控除うけても１７万で、なくても２７万でしたよ。まー大目にみつもってるんでしょうが野村とかになれば土地値が高いのでもっと高くなるんでしょうね？意外と高いもんなんですね？

[718: 物件比較中さん]

阿倍野の駅力は関西NO１みたいですね！別冊週間ダイヤモンドのマンション特集に出てますよ！　買うのなら安心と人気で三井か野村でしょうね。　他は問題外！　みなさん自分の目で見て確かめて家探ししてください！

[719: 匿名]

固定資産税ってそんなに高いん!?
アートアルテールやったら、いくら払わないといけないんですか？

[720: 匿名さん]

君たちに贈る
　ギリシャ発
　　国家デフォルト連鎖

日本への影響がないと考えている人はいますかぁ～？

[721: 匿名さん]

あらあら、路線価と固都税（固定資産税・都市計画税）がごっちゃになってますね。固定資産評価額は路線価からいうと、８７．５％ぐらいになります。
公示価格の７割程度から、固都税の算出をします。
一般に実勢価格というのは、公示地価よりも約２割増しで売買されます。
以前、よく登場していたあべのグラントゥールは公的な建造物ですので、公示地価で土地の売買が行われたことと、業者の競争入札により通常よりもコストを抑えて建設施工、管理ができています。
ですから、これを民間独自でできたとすると、あべのグラントゥールの売買価格は３割程度は上乗せされるわけです。
つまり今でいうところのアートアルテールのような価格になります。
年代は違いますが、１物４価の関係をご説明するのに例示しました。
あべのグラントゥールもアートアルテールも阿倍野筋１丁目ですので、路線価は同じです。
税法上ではあべのグラントゥールは１００万円も下がっていないのが現状であることをご存知でしょうか。

[722: 匿名さん]

不況警報発令中？！

[723: 匿名さん]

今、不動産を購入するのはやばいかも。
現政権をなんとかしなくてはならない。
こんな日本に誰がした。
数年前は景気回復の兆しもあったのに！

[724: 匿名さん]

当分人口減少傾向は止まらない
地域によって差はあるものの、不動産価格は低下していくほかない

阿倍野再開発エリアへの注目も一時的
この機に、さっさと売り抜けたほうが勝ち

[725: 匿名]

やっと掲示板の投稿数がプラウドタワー阿倍野を超えたね。

[726: 申込予定]

契約予定組みです。今日、モデルルームへ要望状況を確認しに行きました。
かなり売れ行きが良いようです。

販売員さんの話によると、要望書が集まるときは、２日ぐらいで動き、また潮が引いたように静かになり、また動くというようにの繰り返しでまるで呼吸をしているような感じらしいです。

まるで、今はキューズタウンの駐輪場の無料空気入れのようにボタンを押してまた入れての繰り返しみたいなようです。
ニッタ自転車の無料空気入れのように連続して空気がスッと入ってくれるように、要望書が入ってくれたらいいのになあ。なんて販売員さんが形容していました。

急がないと売れてしまうかも。

[727: 匿名さん]

人気沸騰すると抽選になって、５９６３も。

いいと思ったら
ネガレスか沈黙でしょうが。

[728: 匿名]

こんな日本にしたのは小泉さんです。

[729: 匿名さん]

↑そうか、痛みに耐えて良く頑張った。

[730: 不動産購入勉強中]

この連休でだいぶ決まるんだろうな。
上の方の階の価格も決まるのかな。

[731: 購入予定]

自分の買いたい部屋が抽選にならないように祈るだけ。

営業の方には、その部屋を薦めないようにお願いはしていますが。

[732: 匿名さん]

好調といっても一部の間取りだけでしょう。

[733: 匿名さん]

ここ便利で安いな。
安いのが一番だ。これからの情勢考えたら。

[734: 匿名はん]

一番安い2,480万円の部屋もまだ余っています。

[735: 購入検討中]

売れ行きがかなり好調みたいですね。

一番安い2,480万円の部屋も時間の問題でしょう。
お部屋に好みがある場合、かなり、あせらないと売れてしまうとのことです。

販売員の話によるとあべのハルカスの鉄骨工事(完成ではない)が３００ｍに到達するまでに完売させる予定ということです。キューズモール側のハルカスの〇〇ｍ到達という数字を時折見てくださいとのことです。

つまり来年の夏頃ですね。

ネガティブなレスポンスが多い割にはかなり人気物件なのではないかと思います。
やはり、生活が便利ということなのでしょうか？

[736: 匿名さん]

一部の間取りに人気が集中しているだけかと．．．
特殊な立地なだけに、今後どうなるかまだ分かりませんね。

[737: 匿名さん]

一番安い部屋って、Ａ（６０平米）と、Ｈ（５８平米）の２４９０万円のことでしょ。
勝手に２４８０万円にしないでくださいよ。
そして、まだ１期１次分譲も始まっていないので、売れているとか残っているとかというレベルの話ではないですね。
１５日にやっと正式な価格発表と、１期１次分譲住戸の公表がされますね。
それからの登録受付なので、それもいつからなのか、まだ発表されていませんし、抽選住戸は１１月の５・６日ぐらいに決まるようですが。
今はまだどこも売りに出ていませんし、どこも契約は入っていないので、０と同じことですよ。
要望書を出して、ローン審査は既に通過している人も多いと思いますが、そこが１期１次分譲で出るかどうかも分からないような無情なことはまずしないとは思うのですが、重複している場合は勿論抽選ですね。
狭くても低層階でも最低価格帯のＡとＨはかなりたくさんの要望書が集まっていることでしょうねえ。
恐らくそこだけでは？
あとは、広さに応じて低層階と、一部の高層階で抽選があるあるぐらいではなかろうかと思いますけど。これも最初だけですよね。抽選漏れした人が他の住戸を検討し直すというのも若干数では？深追いは損をしますよ。

[738: 匿名さん]

そうですね。
わざとしらじらしく２４８０万と書いて、何も知らない素人を装って、客引きをしている営業が続いて書き込みをしているのがまる分かりですよね。
３階aとhに多数の申込者が殺到ということで話題を作りたいのでしょうが、決まってしまえばあとのウリはなくなりますから、aとhはいっぺんに出さない可能性もありますね。
そんな卑怯なまねをするのか（買い手にしたら、２回とも抽選に臨めるからいいか）と。
１１月以降の販売戦略が楽しみだ。

[739: 周辺住民]

ここの現場、いつ行っても工事が進んでいないように思いますが、大丈夫でしょうか。
ラフタークレーンだけでかんばっているようです。
タワークレーンがそろそろできる筈ですが、影も形もありません。
プラウドタワーでは早い時期で登場しています。
タワークレーンの損料が高いのでギリギリにならないと登場しないのでしょうか。
西松もかなり予算が苦しいので節約しているのでしょうか。
それとも西松のオッサンが人力で建材を持ち上げるのでしょうか。
タワークレーンが表れると飛田からよく見えるので冷やかされるのがいやなのでしょうか？
理由はよくわかりません。

[740: 匿名さん]

えっ、ここって北の角が人気あるの？
南の角が人気あるんじゃないの？
もしここにするなら、１番が南東角、その次が南西角だと思うけど。

[741: 匿名さん]

なるほど、分かった
南東角南西角の抽選を避けるために、北向きに誘導しているのか．．．

[742: 匿名さん]

南西角なんて最悪やん

[743: 匿名さん]

価格前面に押し出した新聞チラシ。
タワーにしてはお手頃価格なのか。
阿倍野筋に面するものより１千万くらい安いか
いくらか静かだろうし便利さはたいして変わらない
小学生いないファミリーなどはお買い得なのかな？

この先不動産価格は下がる一方という見方のほうが多い
不景気はしばらく続きそうだ

[744: 物件比較中]

北の角、特に北西角が人気って当然だと思うね。
駐車場と学校だから視界を遮るものはない。
しかも金塚小学校のあるところは元池のあったところだから、土地がえぐれている。
校舎は３階建てでも２階ぐらい。
おまけに飛田見物の特等席。見晴らしいいや。

[745: 匿名さん]

>>742
南西角を狙ってるんですね。

>>744
北西角への誘導ですね。

[746: 匿名さん]

もしも抽選にでもなって外れても、一向にかまわない。
自分のいいと思うとこを申し込むだけ。

[747: 申込予定]

15日頃から受け付け開始ですか？
抽選住戸多いでしょうね。
ここの抽選方法は玉ころがしではなく、ひもを引っ張る方法と違いますかね。
昔、飴に糸がついてあって、あたりは大きないちご味の飴でした。カスは小さなサイダー味の飴。
こんな感じのものですかね。
楽しみですね。ひもを引っ張るのが....

[748: 匿名はん]

玉ころがしと聞きましたよ。

[749: 当選後入居予定さん]

抽選会場は竹澤ビルでしょうか？

あんな暗いところより、
飛田新地料理組合の飛田会館が会場だったらいいのに。提灯がいっぱいでお祝いムード。
落選者は飛田料亭でムシャクシャを晴らす。当選者は鯛よい百番でお祝い酒。

当選者は同じ学区の仲間だから近づきの第一歩としてよいコミュニティができるのではないか。