ザ・テラス下目黒

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定

売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[851: 匿名さん]

グルメ？　誰も家の近くにグルメな店？があることなんて望んでないと思いますよ。近所にちょっと感じのよいところがあるって言っているだけじゃないですか？
もともと住む環境として駅前よりちょっと離れたところがいいっていう選択をしています。もちろん割安が第一優先という判断の方もいると思いますが、うちは都心に用事があるのであまり離れたくないという中で落ち着いたところで考えています。
何か食べたければ近くならタクシーで恵比寿でもどこでも行けばよいと思っています。ただ、近所に感じのよい洋食屋とかがあっても、否定するほど私は困りませんけどね。
肉まんは買うかもしれないですね。

[852: 匿名さん]

850さん、
肉まん、「目黒五十番」http://www.meguro50ban.com/ ですね。
微妙にちょい高いですが、味は絶品です。

ちなみに、恵比寿三越にも出店してます。
大昔、「脳内エステIQサプリ」という番組内で紹介されてたこともあります。その時は、「モヤットボール」に模したトゲトゲの肉まんを限定販売していて、ミーハーな私は買ってしまいました。

[853: 匿名さん]

ネット接続はＰＣを最初から再設定しなくてはならないのでしょうか？プロバイダーに個人で申し込む必要は無いと思いますけど、繋いだら即使える訳ではないですよね。詳しい方、ご教授を。。

[854: 匿名さん]

メールアカウントは設定が必要ですが、単純にネットへの接続なら、ＬＡＮケーブル差し込むだけです。

[855: 匿名さん]

853です　　ひと安心です。

[856: 匿名]

スレがよく上がるのでHP見ましたがいい物件ですね。
ランドプランも仕様もいい。ここなら外廊下でも良さが活かせてると思います。
マンションそのものだけみたら素敵ですがね。

[857: 匿名さん]

物件概要にある販売戸数11戸っていう中途半端さはどういう意味なんでしょうね。やっぱり実質先着順で、希望のあるところだけやるって感じなんですかね。

[858: 匿名さん]

新築は青田買い、デベロッパーから提供された情報を基に推測するしかありません。

この物件、パースは限られたショットですが出来栄えは良さそうです。モデルルームもよい出来栄えです。これで好印象を与えているのでしょう。

詳細をみると、外廊下はどうも単純過ぎて好きではありませんが、内装仕上げはモデルルームのとおり、住宅設備類がオーブンを除いて標準仕様にしている点は立派です。間取りの収まりには設計者の努力が見られます。

近隣の物件との比較で平米単価は横並びか僅かに安い。タイミング的には適当な判断でしょう。と言ってもそれほどお得感はない。

等々、その他諸条件を考慮しても販売価格からは売れる物件ではと感じます。テラス？と称する1階以外は順次売れていくでしょう。しかし、リセールはかなり評価損を覚悟しなければならない物件でしょう。

10年程前の目黒区、渋谷区の物件は高倍率でしたので最近のが買い易くなっているのは事実、駅近ではないことも影響しているような印象です。

[859: 匿名さん]

評論家

[860: 匿名さん]

11戸のうちの1戸ならキャンセル分とかかな。そうすると、あと10戸か。

[861: 匿名さん]

「最終期」としなければ全部捌けなくても売れ残りでないと言い張れるからね

[862: 匿名さん]

MRでも第3期くらいまでやるって前から言ってたからな。なんか営業マンも、来ればちゃんとやるけどゆっくりって感じなんだよね。6月から第1期抽選して今9割なら、まあいいやって感じなのかね。

[863: 匿名さん]

家電エコポイント復活の話は、玄葉大臣の記者会見ですね。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20110715/k10014228691000.html

復活したらうれしいですが、与党も混乱してるので先に再編とか解散とかになっちゃうかもしれませんね。でも住宅エコポイント30万分があるので、まあいいですか。

[864: 匿名さん]

858
根拠を示せ。

[865: 匿名さん]

もと（＞858）がポジなのかネガなのかよくわからないんだけど、気にしてるのは「売れる物件では」っていうところ？　それとも「リセールはかなり評価損を覚悟」ってところ？　わからないのは私だけ？

[866: 匿名さん]

>864, 865
この物件の主観的な印象を述べさせていただきました。根拠はこれまで提供されている情報だけですね、「根拠を示せ」と言っている人は業界の方ですか？

リセールの行りは、現状の経済状況が続き、何年か経ち、住み替えを考えた時に直面する問題です。現時点ではどの新築マンションションを購入しても購入価格より資産価値は下がるのが通常で、この物件の場合、駅からバスということ、住宅にしか使えないとこと等から、駅から徒歩圏と比較するとその下がり方がより下がるのでは、ということです。不動産業者の評価はあくまでも場所がが優先されるようですので。住み続けるのであればこの行は無視してよいのでは。

繰り返しになりますが、この物件、現在の市場をよく精査したうえで企画されていると感じます。持ち上げるつもりも批判するつもりもありませんが、「買い」ではないでしょうか。

[867: 匿名さん]

嵐にしやがれ見逃しました。GACKTの家はここの近所でしたよね。
リセールは厳しいのはいまさらいわれてもね。20年後に目黒通りの下に地下鉄できて、「油面」なんて駅が出来ないかしらん。そしたら値上がりするのにね（笑）

[868: 匿名さん]

リセールの話は現実でしょう、目を瞑っても無くなる要素ではない。

地下鉄建設の話は誰もが考えることでしょう、自分が買った後にその住宅の近くに地下鉄駅ができ、資産価値が上がる、今では夢物語となっています。

実際に目黒通り沿いに地下鉄を建設する構想が４０年前の東京都都市計画において検討されています。都営６号線(三田線)の延伸計画が、目黒駅から都立大学を通り、等々力を抜け、多摩川を越え港北ニュータウンへ接続されるとルートですが、東急の反対があり実現されなかった。

その結果、目黒線（目蒲線）を東京メトロ南北線に直通運転させる計画に変更させてしまう。その経緯は不明だが、地下鉄が開通した時の東急電鉄や東急バスへの負の影響を考えたんだろうね。

[869: 匿名さん]

地下鉄ではないが、目黒通りの延伸計画があります。
今の多摩堤通りで止まっている目黒通りが多摩川を越えて川崎に繋がります。供用開始は平成33年と10年後のようです。住民にとってはこれ以上交通量が増加するのは望ましいことではないとは思いますが・・・。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/12/20kcr100.htm

[870: 匿名さん]

＞866 ＝858
865です。ご丁寧にどうも。「根拠を示せ」と言う程（＞864が）何をそんなに不満？に思っているかが気になっただけです。掲示板ですのでマナーさえあればコメント自体は自由に書けばよいと思ってます。

[871: 匿名さん]

グルメなお店を期待しているわけではありませんが、近所に美味しいお店があってよさそうと書いただけで反論があり驚きました。家具屋ばかりあっても日々の生活の役には立たないしないよりあったほうが便利だと思いますが･･･逆に住友、三井と、住居が増えるので目黒通り沿いにもう少しお店が増えるとうれしいです。

[872: 匿名さん]

そうですね。
ないよりは、小洒落た飲食店もあった方がいいですよね。
家具屋ばかりあってもねぇ・・・

[873: 匿名さん]

既出かもしれませんが、目黒駅前の再開発、この物件のパンフにも説明がありましたが、今後、駅前は一層充実していくようですね。

（仮称）目黒駅前地区第一種市街地再開発事業
計画概要：
Aゾーン（目黒通り沿い側の「にぎわいゾーン」）は、オフィス棟とノースレジデンス棟（約450戸）41階のツインタワー、

Bゾーン（花房山側の住宅ゾーン）は、38階のサウスレジデンス棟（390戸）

2014年着工2017年完成予定。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144266/

[874: 匿名さん]

ちょっと前に目黒駅の自転車置場の話しがあったけど、以下のような感じだね。
・4:30〜25:30
・最初の60分無料
・自転車 24時間ごと150円
・バイク 24時間ごと300円

頻繁に使うこともないと思うけど、自転車は300台以上置けるようで、一度も全部埋まったことはないって管理のおじさんが以前言ってたよ。基本は買物客用だろうからね。

[875: 匿名さん]

でも、向こう数年の間に目黒にこれ以上オフィスなんかを誘致するのは難しいでしょうねぇ・・・
ビジネスディストリクトとしての発展がのぞめる街ではないと思います。
駅前がきれいに整備されるのはいいけど、特に発展は望んでいません。
それよりも、目黒通りの大鳥神社よりも下手の発展！

[876: 匿名さん]

個人的には住むというこに重きを置いてますので、企業誘致とかの類はあまり必要ないですね。目黒駅前の再開発はきれになるのでしょうから構いませんが、近くは発展というより生活利便性がより充実するといいなといった感じです。欲を言えば５分くらいのところにもう一つくらい手ごろなスーパーがほしいですかね。

[877: 匿名さん]

30万エコポイントってどう使うんだろう？特産品とかよく分からないんで、とりあえず商品券なのかな。

[878: 匿名さん]

>>869
目黒通りが多摩川を超えると、R246の交通量が緩和されるけど、目黒通りは酷いことになるね。

[879: 契約済みさん]

ここのいいところ。

・第一種低層住宅地域。
・通りから、一本入っている。
・敷地が道路で隈取られている。
・戸数対敷地面積の比率。
・全戸、間取りが大きくは変わらない。
・デメリットに見合った価格。

楽しく暮らしましょう。

[880: 匿名さん]

住宅エコポイントの交換商品にはいろいろあって家電量販店の商品券も一部あるみたいですので、そういう意味では家電買い替えの原資にはできるかもしれませんね。
ちょっとせこいけど、もし家電エコポイントが復活したら商品券で買った家電にも家電エコポイントがついちゃうかも。
http://jutaku.eco-points.jp/common/file/catalog.pdf

[881: 匿名さん]

目黒駅前の再開発や目黒通りの延伸計画など、これまで静かな印象であった「目黒」を新たな段階へ進展させる要素を持ち合わせている。

都心の公有地の民間への売却は、土地利用の高度化と称して都市計画規制緩和を受けられ、高層ビルが乱立するという結果を招く。せめて、容積率の緩和や高さ制限など目黒もしくは花房山に相応しい内容であるべきであったが既に認可済み。

要は企業のための都市計画ではなく、住民のための都市計画であってほしいと思う、ないものねだりだが。

話がずれたが、この物件も興銀社宅跡地という性格ではあるが用途地域指定の変更はない、あってはならないことだが。

[882: 匿名さん]

目黒駅前駐輪場情報の補足です。

アトレ目黒２の裏に駐車場と駐輪場があります。
http://www.atre.co.jp/parking/index.php?scd=2#parking

ウェブには月極め料金は掲載されていませんが、駐車場にはありました、自転車ははっきりしませんが車の場合、月6.5万円でした。

[883: 匿名さん]

この物件のインターネット接続は、UCOMです。
http://www.fttx.co.jp/

プロバイダに新たに加入する必要はなさそうですね。別途インターネット接続料金が管理費とともに徴収すされますで。

ただし、それ以外の回線接続に対応しているのかどうかは不明です。例えば、NTTのFLETSひかりやKDDI等の他の回線業者。

選択肢がないと住み始めてから要望が上がりますね、これまでに同様な話を聞いたことがあり、結局、汎用性が高いNTTかKDDIで落ち着いたと。

[884: 匿名さん]

今回の台風並みの1000mm が降ることを考えたら川沿いは避けたいですよね
世田谷の多摩川近くの物件も検討しましたが、洪水のリスクもあってやめました
ココは駅から遠いですけどその分、目黒川から離れているので安心しています

[885: 匿名さん]

確かに、目黒川沿いはどうなるんだろうね～？

[886: 匿名さん]

目黒川下流では、現在豪雨対策として貯水池の工事をしています。

[887: 匿名さん]

目黒区水害ハザードマップというのがあります。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/index.ht...

かつては年に何度も増水・氾濫するような川だったようですが、治水対策が功を奏して最近ではそのようなことはありません。

[888: 匿名さん]

目黒川つづき

目黒川再生
http://www.a-rr.net/jp/waterside/domestic/06/661.html

[889: 匿名さん]

20年前ならいざ知らず、今どき目黒川が氾濫するなんて真剣には思ってないと思うよ。

[890: 匿名さん]

現状でも氾濫する可能性があるから、貯水池などの工事をしてるんだろ。

[891: 匿名さん]

今日帰って来たらDMが来ていました。
売り抜きに苦労しているのでしょうか。
72m^2 6200万円くらいだったかな。
バス通勤とリセールしづらさに納得すれば買いだと思う。
静かな住環境だし、目黒区だし。

うちは嫁に反対されてここは買えませんでした。

[892: 匿名さん]

うちは高層は敬遠して手ごろで住みやすそうな低層を探してました。
上目黒8500万円も結構考えましたが、私には少々繁華街すぎるし値もはりますので断念。東山7500万円も真剣に行こうかと思ったのですが、お墓にどうしてもなじめず家族会議で反対。
ＤＭはどの物件も余るほど送ってくれますし（もちろん資料請求したからですが）、まあ、ほんといろいろ悩みますよね。

[893: 匿名さん]

東山に住むなら、嫁に公務員になってもらい、官舎に住むのが一番かなｗ

[894: 匿名さん]

72平米、6200万円というのは、第二次販売住戸でしょうか？
平米86万円はいい値段設定ですね、それほど高くもなく、かといって安くもない。

目を開けて住みたいなーと思う物件の単価を調べてみると平米120万円（坪396万円）をより上だ。

少し目を瞑って買えるかなーと思う物件だとここの平米86万円（坪284万円）が上限あたりだ。

[895: 匿名さん]

仕様もいいし、バスだけ我慢できればいい物件だね。

[896: 匿名さん]

バス便も利用できる、って立地ならいいけれど…

[897: 匿名さん]

最寄駅が山の手線だからバスでもこの条件を受け入れられる人が買う物件、そうでない人は、徒歩圏の物件を探すでしょうね。

[898: 匿名さん]

リセールやばいから永住考えて買うべきかな～

[899: 匿名さん]

リセール不利分は既に価格で1000万円以上調整されてると思うんだけど、それ以上に割安なのかの見極めに悩むな。不動産にお買い得はないと思うから、やっぱり妥当な線かな。

[900: 匿名さん]

891です。間違いました。
69平米、最上階で約6200万円でした。