変動金利は怖くない！！その２３

[匿名さん]

前スレ（その２２）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[790: 匿名さん]

>>789

普通に優遇変更してくれますよ。もっとも個人の属性次第のところも有りますが。
だって今借り換えで0.875とかに出来ますので借りている金融機関が優遇変更に応じなければ
借り換えてしまえばいいわけですし。銀行も他行へ借り換えられては困るので優遇幅拡大に応じる訳です。

[791: 匿名さん]

>>789
交渉次第だよ。
俺がローン借りる時も複数の銀行で合い見積もりした。

しまいには「○○銀行は1.5％優遇と言ってるけど、御行はどうされますか？」
と嘘言って、1.6％優遇を引き出した。

要は住宅ローン借りるのも仕事と同じ。交渉で大部分が決まる。
始まる前から勝ち戦or負け戦の仕事って多いだろ？最初の入り方が大事なんだよ。

[792: 匿名]

んで来年の今頃は何％だろうね♪

[793: 匿名さん]

＞＞792

来年の今頃は、景気は良くなっているとは思えないので短プラは現状維持、長期金利は現政権の国債増発等の愚策で上昇していると個人的には思います。

[794: 匿名さん]

>>793
ほとんどの人が同意見だから正解はその逆なんだろうね
現在、大多数の人間が変動で借りてるってことは近い将来変動金利が上がりそうな予感

[795: 匿名さん]

景気は回復基調にあるので、順調に行けば来年の中ごろ～終わりごろに0.25％の利上げがあるかもね。

もっとも、長期金利はそれ以前に上がってしまうけど。（米国が良い例）

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5ETNX+Interactive#symbol=%5ETNX;ra...

0.25％上がってもフラット35Sより安いし、不動産価格も上がるわけだから良いんじゃないの。
デフレはいい加減にして欲しいところ。

[796: 匿名さん]

>795

景気は輸出関連で回復基調にあると思いますが、今のままでは国内は全く駄目な気がします。
短プラ上げて、変動があがったら住宅ローンを抱えている給与所得者の何割かが干上がって恵に気悪影響な気がします。

[797: 匿名さん]

>>796
その通りなんだけど、日銀は「デフレターゲット」なのも現実なので。

景気回復のパターンは、米国が景気回復→円安→円安主導による輸出回復、といういつものやつ。

0.25％くらいの利上げなら影響はほどんどないと思うよ。
それで支払いが困難になるならフラットすら無理だし。

問題が表面化するのはステップアップが実際に起きる2020年だと思う。
支払いは困難、借り換えするにも担保割れ、収入不足、健康問題等によりできない、
そんな人たちが大量発生するんじゃなかろーか。その時景気が良ければ良いんだけど。

普通、残債が減ってくれば金利上昇リスクが取れるから、10年後は変動で借り換える手もある。
だけど、色んな問題で借り換えできないケースは今でもあるからね。

[798: 匿名]

フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから、ほとんどの人は支払い困難にはならないのでは。特に最初の10年間で何回か繰上げ返済するような人は、全くステップアップしたように感じない人もいるでしょうし、10年あれば月1万くらいは昇給してる人も多いでしょうし。
少し前破綻が問題になったステップアップ返済は、確かものすごい支払い額の増え方でしたよね。それとフラットSは全然違うとは思いますが、11年目以降に借り換えしたい人で収入減や健康問題で引っかかる人は当然出てきそうです。
ローン払いながら貯蓄ができる人は問題ないけど、最初の10年で既にカツカツじゃ、変動でもフラットSでもヤバい。それに今のフラットSで10年後に担保割れしてるなら、ずっと金利1％以下の保証があるわけでもない変動でも担保割れの可能性あり。
資産デフレは怖いですね。このままデフレが続いたら…変動が安泰とかの問題でなく気分が沈みます。

[799: 匿名さん]

変動だって金利が1～2%上がったって返済額は1～2万しか上がらないんだよね。
ようするに変動が怖いのは景気がよくならない（収入が上がらない）状況で金利がバブル期並の7%とかに
なった時だけ。

でもそんな状況が思いつかない。財政破綻？国債暴落？そうなったらフラットだから安全？
そう考えると変動のリスクなんてたいしたことない。なら借金はなるべく早く返せる最善の選択は変動＋繰り上げなのです。

[800: 匿名さん]

>>798
記載の通り、その1万がキツイんじゃないかと思う。
だって、仮にデフレが続いたら給料下がる状態で、金利だけ上がるんだよ？
変動はそのリスクはない。景気に連動するのが変動金利だから。

また、そもそも繰上げを前提にするならフラットSを選択する必要性は低いのでは？（無駄に高い金利になる）
なので、フラットSを選ぶべき人が選んでいることを前提にすると、デフレ継続のケースはキツイ。

なお、担保割れしているような状態なら、変動は現在の金利ままだと思うよ。（もっと低い可能性はある）

個々で物件の当たり外れはあるだろうけど、総じて見れば上記のような感じだと思う。
だから「長期固定はデフレに弱い」と言われるんだよね。実質金利がすこぶる高いから。

[801: 匿名さん]

デフレが１０年も続いたら・・・
必ず収入が減りますよ。

＞フラットSはステップアップと言っても月1万程度だから
収入が月２万減ったら、ローンは３万増です。
物価が下がり続けた場合、収入も下がると考えるのが道理。
そんなシナリオもあると思うと怖い。

・固定利用者は収入減により、破綻
・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻

どっちもありそう。

[802: 匿名]

あと怖いのは、借り入れから早い時期に金利が上がってしまうこと。
既に変動金利で5年も10年も返済して、繰り上げもちゃんとしてるよって人は怖くないだろうけど、これから借りる人が悩むのは仕方ないです。
フラットSの1％優遇がなくなれば、そんなに悩む人も減るかもしれませんね。

フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。

[803: 匿名さん]

>>802

確かに。
そういう意味ではフラットSはいい選択だと思う。ただ、去年9月くらいの金利だといいんだけど、
今の団信込み2.7くらいだと正直迷う。

フラットの実行月金利はまさにギャンブルだよね。

[804: 匿名さん]

>>801
最初に問いたいのは「本気でそう考えているのか？」なのだが。

・固定利用者は収入減により、破綻
→異論はない

・変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
→なぜ？
　財政危機でインフレになるのか？なるとすればどの程度か？
　国家には徴税権がある。ギリシャでも増税対応がなされた。もちろん歳出の削減も可能。

　仮にインフレになった場合、給与が上がるのが普通。給与が上がれば金利が上がっても問題ない。
　また、インフレが起きた時点で十分に残債が減少していれば特段の問題は生じない。
　変動金利は最も残債の減少ペースが速いのだから。

　どうしても支払いが困難な場合は所有不動産を売却することで対応できる。
　インフレで支払いが困難になるほど金利が上昇している状態なら、相当値上がりしているだろう。

以上から、変動利用者は破綻しない。破綻するとすれば別の理由だろう。

[805: 匿名さん]

→変動利用者は財政危機によるインフレで破綻
これは固定も破綻するから、皆破綻ですね。固定も変動と同じになりますから。

[806: 匿名さん]

>>802
>フラットSの人が繰り上げをしないって事はないと思いますよ。
これはそうかもしれない。

>フラットS＋繰り上げが一番安心だと考える人も多いと思いますし、
これは違うのでは？

十分な繰上げ余力があるなら、フラットSよりも変動金利の方が安上がりなんだから。
計算ができない、何となく怖いから、という理由でそう考える人はいるかもしれないけど、合理的でない選択。

・必ずもらえる85万円
・90％の確率でもらえる100万円

アンケートを取ると前者を選ぶ人が結構いるらしい。そういう意味なら納得できる。
確かにフラットS＋繰上げが「一番安心」だと思う人はいるだろう。

>どの道月1万アップがキツいような人なら、変動金利で借りるのもダメでしょう。
これは意図的に誘導しているの？

想定しているのは「デフレが継続し、給与減少下で支払いが1万円アップ」だよ？
最初から金利が高い上にステップアップが付いている、フラットSがキツイに決まってる。

[807: 匿名さん]

>>805
フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
投資家が大損するだけ。

フラット選択者はインフレを予測しているとも言える。

金利はキャップがはめられているけど、不動産価格は青天井で上がるから、
インフレが来れば利益を得られるポジション。

変動選択者は損も得もしないポジション。

[808: 匿名]

802ですが、『デフレが継続し』を想定して802を書いたわけではありませんので、深読みさせてしまってすみません。

[809: 匿名さん]

>>808
1万円の支払い増に対応できないなら、そもそもローンを組むべきではない。

フラットSを選択するのは「他に選択がない（≒リスクを取れない）」人だけだと思う。

同じ支払い余力があるなら変動（＋繰上げ）で良い。

[810: 匿名]

>>809

未来のある一時期だけリスクがとれない、その後はどれだけのリスクがとれるか不明
ただし今の支払い余力はかなりある場合なら、どうですか？
小さな子どもがいて、共働きで、今後まだ二回くらい出産予定がある割と安定した雇用の20代夫婦とか。


10年後からの金利を確定させたい。
子どもが小さい間は繰上もしたい。
この辺考えたらフラットSかなと。

悩むんですけどね。

[811: 匿名さん]

>>810
もちろん、変動＋繰上げ

繰上げの仕方は当然、返済額軽減

まさにうちがそうやってる。

繰上げすればするほど支払額の差が生まれるから、それをさらに繰り上げ。

フラットSよりも遥かに低コスト。1万円単位で繰上げできるしね。
（ITの進展で、現在は大抵の都市銀行、信託銀行でオンラインバンクサービスがある）

[812: 匿名さん]

>フラット利用者は破綻しない。機構はRMBSを発行しているから。
>投資家が大損するだけ。

財政危機のような状況ではその投資家自体が破綻している可能性が大きいでしょ。
損を被ってくれる投資家がいなくなったらやはり借り手が痛い目に遭うのでは？

[813: 匿名さん]

10年後に発生するのはステップアップだけでなくローン控除もなくなりますので、手取りが減ると思います。
今はローン控除分で固定資産税が賄えるのが、ローン控除が無くなるとモロに固定資産税の影響を実感すると思われます。

[814: 匿名]

>>812
ちなみに完済予定は何年目？
金利、給与ともに今のままなら繰上して変動15年、フラット20年だからストレス加味すると割に合わない気がしなくもないんです。

[815: 匿名さん]

＞８１３

変動にしろ固定（フラット含む）にしろ、控除をあてにしてローン組む時点でやばくないですか？
保険料も固定資産税も、手取りの中から払っていける上で、控除があってラッキーくらいのものだと思ってましたが。
子ども手当をあてにして生活費をやりくりするのと変わらないですよね。

[816: 匿名さん]

>>814
　「ストレス加味すると・・・」　って何がストレスなんですか？

[817: 匿名さん]

せっかく固定選んだのにいっこうに金利が上がらず、ストレスが溜まって変動スレを荒らしに来るって感じ？

[818: 匿名さん]

そうですよね～。そもそも固定を選ぶということは金利が上がると読んで選んでる訳ですから。
上がってくれなきゃ損した気分？

[819: 購入検討中さん]

３月借入れ予定でフラットＳ（３月だと１．４くらいですかね？）にしようか、
提携先Ｂ／Ｋの－１．７（現状だと０．７７５）になる変動とで悩み中。
１０年以内にこの差「０．６２５」がどこまで縮まりますかね？？

[820: 匿名さん]

近所のスーパー巡って｢こっちが安い、いやこっちが安い」と問答し、買った後も
ネットみてヤレ｢こっちの方が安かったのに」とひこづる性格には｢変動」しかない。

｢フラットＳ｣は安心・安全を買うもの。高いとか安いとかセコイこと言わない人向け。

[821: 匿名]

>>816
見直ししたり銀行行ったり、証明書とる手間やら金利動向気にするのが、です。
それで得られるのが35年で最大600万くらいじゃあね…

[822: 匿名]

>>821 600万くらいって お金持ちなんですね。うらやましいです。

[823: 匿名さん]

1000万なんてどうでもいいと言える浪費家の固定さんには
どんどん浪費して欲しいです。お金を無駄に使っても
全然困らない人はこのご時勢に貴重かと。

[824: 匿名さん]

変動を選んでる人って、コメントも攻撃的な人が多いですね（笑）

[825: 匿名さん]

だって、変動の人って賭けに出てるから、
「当面は金利上がらないもん！！」って思い込むしか無いじゃん。
金利上がったら困るんだから。将来のことなんて誰も分からないのにさ。
持論展開して金利は当面上がらないって攻撃的になるのもやむをえないでしょう。

[826: 匿名さん]

>>819
シミュレーションしてみた。

4000万を30年
フラット･･･1.7（団信0.3込み）10年＋2.7　20年≒5440万（1.6＋2.6だと≒5370万、1.5＋2.5だと≒5300万）

変動金利が平均1.0％だとすると･･･≒4630万
変動金利が平均1.5％だとすると･･･≒5000万
変動金利が平均2.0％だとすると･･･≒5300万（10年1.5＋20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い）

変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。
①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する
②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る

低金利がある程度続くと考えるなら、やっぱり変動を選択せざるを得ない。
フラットを選んでも、①金利が早期に、②大きく上昇、しないと変動の方が得になっちゃうから。

[827: 匿名さん]

改めて思ったのは、固定を選ぶ人は知識がないんだな、ということ。

不安だからという理由でフラットを選ぶ人が結構いるんだな、ということ。

リスクを理解できない人は損をしてでも安心を得たいんだな、ということ。

朝三暮四じゃないけど、目先を変えるだけで本質を理解していない人はコロッといっちゃうんだな、ということ。

[828: 匿名さん]

変動って銀行が自例えば０．５％ポーンと上げようと思えば上げられるんですよね。それが３か月続くと。。。
０．７７５の変動をデペに進められていますが、上記の様な事がありうる、と考えると変動を選びづらい。。。

[829: 匿名さん]

>>825

>>804を参照すべきなんじゃないの？

[830: 匿名さん]

>>828
本気でおっしゃっているなら、固定にしたほうが
絶対良いと思います。。。

[831: 匿名さん]

>827
　リスクって皆が同じ尺度で考えないでしょう？
　少し自分の境遇と考えを押し付けすぎじゃない？
　
　現時点での返済額の損得だけなら変動は魅力。
　ただ772のようにあせって繰上げなどせずに
　家族のために保険を頼りながら預貯金も増やしつつ
　ゆっくり返す人もいると思う。

　皆でケーススタディをしながらリスクをどう捉え
　どう選択・判断するかを言い合うのなら良いけど
　変動＋繰上げしていればリスクが最も低いような
　言い方は誤解を招くと思う。

　まだ固定派でも変動信者でもないが違和感があった。
　（読む人が困ると思う）

[832: 匿名]

変動借りてる人は必死やな！フラットSにしておいて良かった！

[833: 匿名さん]

>>825
金利が急上昇するって危険な賭けに出ているアンタが何いっても説得力ないよ。

[834: 匿名さん]

リスクはいろいろ。借入額も総返済額、返済期間もいろいろ。
ただ一つだけ間違いなく言えるのは、

固定：最多支払額が確定している。
変動：最終支払額が確定していない。

（ハイパーインフレ、ギリ変、１％優遇切れで破綻　は論外）

[835: 匿名]

変動が賭けとか言う方がいますが、私は逆の理由で変動にしました。

景気は長い目で見れば良くなったり悪くなると、思っています。

景気がいい時(収入が多い)は、金利が高く、景気が悪い時(収入が低い)は、
金利が安く、生活が安定すると考えたからです。

景気が良くなり収入が上がる前に金利が上がっても125%ルールがあるので
景気と収入が変わる時期が多少ズレても問題ないと考えています。

変動金利を選択する事により、名目金利のブレが小さくなる事が
何よりリスクヘッジだと考えました。

それに加え、貯蓄と平行して無理のない範囲で繰上をして、
少しでも負担を減らす努力をしています。

[836: 匿名さん]

>>831
>>827をもっとかみしめた方が良いと思う

>変動＋繰上げしていればリスクが最も低いような
>言い方は誤解を招くと思う。

フラットSを選ぶメリットは特に説明されてませんが？

フラットSしか選択肢がない人（＝ギリギリの人）を除けば、変動＋繰上げの方が安全
変動＋繰上げはインフレにもデフレにも対応できるから

フラットSはインフレになると得をするポジショニングでしょう？
フラットSを選ぶということは、住宅投資で（インフレになって）儲けようというのが目的

多分、そんなことを意図している人はほとんどいないと思うけど

[837: 購入検討中さん]

８２６さん
シミュレーションありがとうございました。

変動は平均2.0％まで上がったとしても、フラットＳの1.5＋2.5（今より0.2下がった）と
ほぼイーブンですか・・・。
変動で借りた場合、借入れ金額は４３００万で借入れ期間は２４年、
毎年８０～９０万の繰上げを考えておりました。

とても参考になりました。

[838: 匿名さん]

835
はいはい、もう変動を選択してしまった以上後戻りできないから、
そうやって持論を展開して自分で自分に大丈夫だと言い聞かせたい気持ち、良くわかります。

変動選択者って信者的な人が多いように見受けられる。

[839: 匿名さん]

RE:838

逆じゃね？
ココのスレ読んでる限りでは固定選択者の方が信者っぽいよ。