ロイヤルシーズン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ロイヤルシーズン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（地番）
交通：
東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～95.15平米
売主：末長組
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[61: 匿名さん]

60さん、50です。
ご連絡ありがとうございます。
51以降の書き込みは私ではありませんので、ご承知おきいただきますようお願いします。
お手数をおかけしますが、限定された感想で結構ですのでご意見を教えていただければ幸いです。

[62: 物件比較中さん]

50さん、60です。

これをご覧になっている、詳しい方から見たら当たり前のことばかりになると思いますが、
60さん向けということで、ご了承ください。荒れるきっかけになることは望んでおりません
ので、よく知らない個別の物件についてのコメントはしません。長くなってしまいましたが、
よろしくお願いします。

<この地域のマンションの印象>

・このあたりは坂が多い、交通量の多い道路（246や尻手黒川、東名）もあるということで、
駅までできる限りフラットで、交通量の多い道路や鉄道から垂直方向に離れており、徒歩
10分以内という物件に人気が集まっていると思います。
　また、坂道があっても南斜面の物件はマンションメリットである眺望と日当たりが期待
できるので、好きな方はいらっしゃると思います。

・宮崎台から宮前平の地域に限って言えば、富士見台小、土橋小、宮前平中などと、帰国
子女受け入れなどで評判がよいとされている公立の学校がありますので、お子さんが小中
学生であれば、学区も考慮することになると思います。

・また、永住するのか、将来売却や賃貸を考えるのかという点も物件選びに大きく影響する
と思います。

・中古物件を見ていると、宮崎台、宮前平ともに駅から徒歩10分を越えると値段が下落する
率が大きいように思われます。

<完成済物件の印象>

50さんがあげられた物件のうち、完成済のもので詳しく見たものは残念ながらありません。
プラウド宮崎台は確か完工して間もなく4950万円くらいで中階ぐらいの物件が築浅中古として
出ていましたが、ほどなく売れたようです。今後も出てくるかもしれませんが、4000万円台
半ば～後半だと思います。ブランドマンションの築浅（2000年以降）、徒歩10分以内の70㎡
以上の物件は今後も4000万円半ばくらいで出てくるような気がしますので、仲介手数料や
ちょっとしたリフォームを考えると、安めの新築70㎡マンションが買えるくらいの値段設定が
しばらくは続くと思います。

あとは、駅からの距離と築年数で決まると思いますが、有馬や土橋4丁目はマンションが多くて、
かつ売り出し中の中古物件も多いため、値下げ幅を大きくしないと厳しいような気がします。
いずれにしても、よさそうな物件はネットに載る前に買い手がついていそうなので、不動産屋
からレインズの情報をもらうほうがよいと思います。

<販売中・予定物件の印象>

多少調べたり、モデルルームに行った
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ロイヤルシーズン宮前平
に限定させてください。

サウスフロントは鷺沼三丁目のプラウドや今後宮前区役所や宮前平駅前のタリーズ裏にできる
プラウドに比べると明らかに安いので、残っている物件が気に入れば真剣に検討という感じで
しょうか。ラクモアは主婦目線で使いやすそうだと思いました。

エルドはあの立地なので、かなり高めになりそうです。他物件の営業さんも同じようなコメント
でした。サウスフロントが70㎡ちょっとで4000万円台後半～でしたので、南向きだと5000万円
は越えるのだろうと思います。駐車場は82戸に対して38台と少ないのが痛いです。

この2件は、基本仕様はまったく問題ないと思いますので、あとはブランド料としていくらまで
なら上乗せが許容できるかだと思います。

ロイヤルシーズンは、ぱっと見はそれなりで、間取りも変わっています。立地は悪くないと思い
ますが、デベの知名度や信用、駐車場、エレベーターなど上に書き込みがある点をどう考えるか
だと思います。あと10数戸残っているサンクタスと比較される方も多いと思います。

結局、長いばかりで役に立つ情報にならずすみません。モデルルームや現地にまめに足を運ばれる
ことをお勧めします。

[63: 匿名さん]

60さん、50です。

詳細にご意見をいただき、ありがとうございました。
築浅で駅近の中古70平米台が4000半ばから後半で買えるのなら、それを狙うのも手だと思いました。
また、マンションの傾向として駅近は大手が開発し、駅から離れると中小デベになりますね。
よく考えます。

[64: 匿名さん]

物件サイトでは詳細がわからないから、MRに行ってみようと思います。

[65: 匿名]

新築と中古、並行して考えてる方が多いんですかね？
私は多少条件が悪くても新築がいいな、と思ってしまうんですが。

[66: 匿名さん]

たしかに新築がいいですね。
設備は最新ですし。

とはいっても、駅近の築浅で優良な中古であれば、さほど最新設備との差はなく、新築でなくてもコストメリットを追求できますし通勤にも便利かと思ってしまいます。

かといって、駅近で築浅で良質な中古となると、分譲時と同等の価格で売り出される物件もありまして、とっても悩むところです。

[67: 匿名]

誰かが数年使った中古で、値段がほとんど下がってないとガッカリ

[68: 匿名さん]

67さん

ホントそうですね。
でも、逆に売主の立場で考えると、そのような人気を維持するマンションを選んだ目があったと言えます。
私たちも、人気の衰えない＝資産価値の下がらないマンションに住みたいものですね。

ここは絶対に無理と言い切れますが、この程度しか選べない自分であります。

[69: 購入検討中さん]

50さん

60です。あまりお役に立てず恐縮です。

マンションは立地が6割と言われたりすることもあるくらいなので、管理体制を含めてよほどひどい物件でない限りは、駅や日常生活に必要な施設にアクセスがよいほうが値段の落ちも緩やかになるような傾向がありそうです。

新築は買った瞬間に中古になるとわかってはいても、モデルルームをいろいろ回って夢を膨らませ、契約したら、オプションなどをそれなりには選べて、内覧会から引き渡しまでの数ヵ 月は慌ただしい中で、家族で夢を語れるのは、人生で一度か二度のイベントだと思いますので、どうせ苦労するなら、楽しみたいですよね！

家探しがうまいくといいですね。

[70: 匿名]

>>68さん
>ここは絶対に無理
>この程度しか
このマンションを気に入って購入する人に失礼な言い方だと思うんですが。

[71: 匿名さん]

60さん、50です。

そうですね、夢を語れるっていいですね。
不景気で閉塞感のあるご時世ですから、そうなりたいものです。

マンションは立地が6割という言葉に、すごく納得します。
本日、仲介業者に行って、たまプラーザ、鷺沼、宮前平、宮崎台の駅5分以内の中古物件売買実績を教えてもらいましたが、66さんがお書きのとおり分譲時と値段が変わらない物件とか、むしろ値上がりしている築10年弱の物件もありました。
駅近で閑静な南向きは強しといった感じです。

いい物件が見つかるよう努力します。
ありがとうございました。

[72: 物件比較中さん]

60です。

2/19に第一期が始まるようです。2/26に競合した物件は抽選？ということで、この物件の長所、短所と思われる点についてまとめてみました。否定的な書き込みが多いのですが、私はこの物件をまだ候補から外していませんので、この物件を検討されている方から、いろいろなコメントをいただけたら幸いです。

＜長所（もしくは他物件より劣っていない）と思われるところを頑張って書くと…＞
（立地・土地について）
①宮前平駅から10分以内かつ比較的フラット（実際に歩いてみましたが10分でいけます）
②いなげや、東急ストアが至近で日常の買い物も便利
③区役所、保健所（ついでに警察、消防）も至近（区役所や保健所は意外と用事があるので）
④区役所通りに面しているが、尻手黒川や東名、246に比べれば騒音・排ガスは少ない
⑤バス停が目の前かつ便数が多い
⑥富士見台小、宮前平中学区（転校させたくない場合は重要なポイント？）
⑦尻手黒川沿いのレストランにも歩いていける（家事が面倒な時に助かる？）

（マンションそのものについて）
⑧価格が手ごろ（坪180～200万円前半のサンクタスレベル）
⑨間取りが個性的（賛否あることは承知のうえで…）
⑩売主が施工会社なので多少の設計変更については融通が効く、オプションも安め（らしい
→営業の方の情報ですので、不確定情報ですが…）
⑪スペック上は建物の構造は他の物件と決定的な差はない
→さすがに手抜きはない…はず
⑫管理費と修繕積立金は当初20年は合計約18000円で、管理費は安め。修繕積立一時金も標準的。
→修繕積立金は21年目から2.35倍となるが、それでも合計30000円くらい。


＜短所（または他物件よりも劣っている）と思われるところを控えめに書くと…＞
（立地・土地について）
①間違っても「閑静」ではない（長所の④のとおり交通量は違いますが）
→坂道発進のアクセルを吹かす音で南西角の住居がうるさい？
②東側にいくにつれて、1Fは半地下から全地下？、2Fも半地下になる
→スポーツクラブや民家がもしマンションに変わると東側で太陽を見るのは絶望的？

（マンションそのものやその他について）
③末長組という会社に対する信用、技術力と建物の品質
→これを気にする方はそもそも検討対象外ですよね。マンションについては本業ではないことから、10数年程度の実績しかない点はあるも、価格とそこそこの品質で一応これまでの物件は完売しているものが多いですから、地元の業者としてそこそこやっていると評価できなくはないか？
④フラット35s（当初10年間の金利△1%）が使えない
→長期金利の引き上げで、徐々に住宅ローン金利があがるという予想もあるので、1%はやっぱり大きいです。
⑤住宅性能表示や川崎市の評価も取得していない
→④と⑤については、瑕疵担保保険（まもりすまい）には審査を受けて加入できるらしいので、その他は審査を受けていないだけとも言えますが、プラウドやサンクタスは当たり前のように取得してますよね（瑕疵担保保険については http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html）。
⑥上の③～⑤から手放す時に買い叩かれる恐れがある。
→永住するつもりなら関係ないですし、仮に業者が倒産しても、その時点で10年経過していれば確か瑕疵担保期間も満了するので、むしろ管理状態のほうが重要ですよね。（末長組の財務状況はhttp://keishin.ullet.com/14-007519.html）
⑦駐車場が圧倒的に少ない。しかも屋外の機械式。駐輪場も57戸に対して88台のみ。
⑧管理費や修繕積立金が現在の予想通りでいけるのか、駐車場やエレベーターの管理費用は大丈夫か？
→計算根拠は見せてもらわないとだめそうですね。管理組合がしっかりしないとマンションの価値に大きく影響しそうです。
⑨ビルトイン食洗機や浄水器、キッチンの吊り戸棚などもオプションになるので、意外と費用がかさむかも。
→業者の安めという言葉を信じるしかないのですが…
⑩間取りがほとんど70㎡で広いとはいえず、動線も悪いという意見もある（長所の⑨をネガティブに捉えた場合）
→田の字型ではないので、好みの問題も大きいですが…

以上です。

[73: 匿名さん]

70さん

冷静に考えましょうよ。
駅10分を超え、閑静ではなく、一流ではない売主の物件が、大手の駅近の価値を維持するマンションと同じようにはなりませんよ。

失礼でもなんでもなく、そこは誰も理解しなくちゃいけないことです。

[74: 物件比較中さん]

73さん

72です。
このマンションを検討されている方は資産価値だけを基準に考えている訳ではないと思います。駅近の閑静な環境で上層の広々とした物件が買えるのであれば嬉しいですが、そうもいかないので条件を取捨選択して、予算に見合う身の丈に合った物件を探すしかないですよね。(当たり前ですが)

この物件は、デベのブランド力や資産価値 アップを狙う方はそもそも検討しないので、検討中の方は子育てと妻の日常の利便性と、本人の通勤のバランスを考えて、どうかと私のように悩んでいるのではないでしょうか。70さんもきっと同じような思いかと。

[75: 匿名さん]

サウスフロントの一期に出遅れなければよかったと、後悔しています。
直近で新築を狙えるのは、私にとってはここしかありません。

[76: 匿名]

>75
なんで出遅れたの？
後悔してるってことは、うっかりしてたの？
そうじゃなくて最近になってマンションを探し始めたのならば、
もう少し気長にマンション選びすれば？

[77: 匿名さん]

そんなこと、聞かなくてもいいじゃない。個人的なことでしょうよ。＞76

[78: 匿名さん]

75さん

必ず宮前平で近いうちに購入しなければならない、というのでなければ、もう少し気長に、と私も思います。焦ってここに決めたら、今度は　ロイヤルシーズンの一期ではやまってしまった　と思ってしまうかもしれませんよ。

最近仲介さんから、田園都市線沿線でまだ発表になっていないが土地を取得済でマンション計画がある、という場所の情報を知る機会がありましたが、驚くほどたくさんありました。もちろん価格も様々でしょうが焦ることはないと思います。

[79: 匿名]

待っている間に自分が老いてしまうよ

[80: 匿名さん]

78さん

宮崎台～鷺沼の間で、駅徒歩5分以内の土地取得済みの物件はありますでしょうか？
宮前平のタリーズ裏を野村が取得済みというのは知っていますが、それ以外の情報を持っていません。

予想で考えられるのは、宮崎台の三菱重工社宅と、鷺沼北側の三菱ふそうの社宅ぐらいです。