マンションにとっての立地をあなたはどう考えますか？

[色々知りたい]

戸建とは一線を画して、マンションの場合の立地の着眼点を皆さんはどう考えますか？
マンションの仕様やブランドは考慮に入れず、純粋に立地だけを見た場合を
主観たっぷりで主張してください。
どういう点に注目しどういう場合は駄目等々。
集まった条件を主観たっぷりにチェックリストを作りたいと思います。

私の今の着眼点。

・駅からの距離　5分以内
・最寄（5分以内）駅　　2路線以上
・標高　　　　　15m以上
・駅からの帰り道（5分以内の経路）に、下記がない
　　歓楽街
　　お墓
　　町工場
　　清掃工場
　　食品処理・加工場
　　居酒屋
　　ラブホテル
　　消防署
　　農地・畑
　　アスファルト以外の道（土・砂・砂利）
　　駐輪場
　　バス停
　　映画館
・駅からの帰り道に公園がある
・大通りに面していない
・5分以内河川・河原・湖・沼地がない
・近隣のごみ出しがきちんとしている（カラスなどが集まらない）
・駅前に大量の違法駐輪がない
・駅周辺（1分以内）に下記があること
　　ケーキ屋
　　書店
　　
【東京23区の新築マンション掲示板からマンション雑談板へ移動しました。2012.3.5　管理担当】

[188: 匿名さん]

「大通りから奥まった閑静な場所」に
大規模マンションが建つと騒々しくなりますので
そういう場所には不要です。

[189: 匿名さん]

183さん

清澄白河は良いですよ！

清澄庭園や公園も多いく、繁華街ではないですよ。電車一本で大手町まで8分、渋谷まで20分、六本木まで20分で行けるし。

[190: 匿名さん]

我がマンションは駅から４分。駅ビル内に、役所の出張所もATMもパン屋もケーキ屋も書店もファミレスもドトールも100均も、
スーパーも美容室・理髪店も郵便局も・・・・・。2分以内の周辺にはあらゆる科の医院もあるし、総合病院もある。
とにかく日常生活のすべては徒歩5分以内で間に合う。
問題は、駅から我が家までの道筋に、プチ風俗店がかなりあるということ。公園が駅の反対側、または家から5分先であること。

でも、風俗があることは、もう年頃の子供もいない身にとっては何の支障にもならない。
いろんな職業があって当たり前なんだし、こちらは後からこの環境の住民になったんだし、
年頃の子への影響を考えるなら、はなからこの立地を選ばなければいいだけの話だ。

日曜の朝、犬の散歩の帰り道、ホストクラブで夜を明かした若い娘がホストのイケメンたちに囲まれてタクシーを待ってるところに遭遇すると、必ず犬をかわいがってくれる。それをねらってその時間にわざと通りかかったりする。
そういうの楽しいよ。
立地のおかげだよね。

[191: 匿名さん]

マンション立地の中で、日照を重要視しており、できれば南側は道路がいいなと思っています。

現在興味のあるマンション（1フロア3戸）の南側は道路ではなく、敷地すぐ南側に、新築～築数年
程度の一戸建てが8～10件程度建っています。

購入するなら5～8階を考えていますが、将来（20～40年程度後）、南側の戸建の全部または
一部が買い取られて、マンションが建つことを心配しています。

（当然、将来のことは誰も分かりませんが）このような立地状況で、後々、実際にマンションが
建てられるリスクは、ある程度あるのでしょうか？

[192: 匿名さん]

用途地域と容積率を確認。

[193: 匿名さん]

↑禿同！
郊外では当たり前でしょうが、都内の便利な場所=高額地価エリアで、
第一種低層住居専用地域で、建ぺい率50％〜60％、容積率が100％〜150％。
というような場所はあるのでしょうか？

[194: 住まいに詳しい人]

他スレですが載っていましたよ。ご参考まで。

：：：：：：：：：：；；：：：：：：：：
千代田区＝一種低層は無し
中央区＝一種低層は無し

港区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
高輪４－１５の一部

品川区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
上大崎２丁目　→　いわゆる長者丸。
東五反田５丁目　→　いわゆる池田山。
東五反田３丁目　→　いわゆる島津山。
北品川６丁目　→　いわゆる御殿山。加藤越中守、松平大和守の下屋敷跡地。
北品川４丁目、５丁目　→　いわゆる御殿山。松平相模守、松平出羽守の下屋敷跡地。

新宿区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
下落合２丁目、下落合３丁目、下落合４丁目、一帯　→　おとめ山公園の周りの立地。

渋谷区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
松涛１丁目、松涛２丁目、神山町、富ヶ谷１丁目、一帯　→　紀州徳川家下屋敷跡地。
恵比寿３丁目、一帯
広尾２丁目、広尾３丁目、一帯
東２丁目、一帯　→　宝泉寺のあたり。

文京区（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
目白台１丁目、関口２丁目、関口３丁目、一帯　→　細川越中守下屋敷跡地。　
小日向１丁目、２丁目、一帯　→　安藤長門守、津田日向守、久世大和守、下屋敷跡地。
白山４丁目、千石２丁目、一帯　→　綱吉が幼少過ごした小石川白山御殿跡地。
西片１丁目、西片２丁目、一帯　→　阿部伊予守中屋敷跡地。
本駒込６丁目、一帯　→　いわゆる大和郷。加賀藩中屋敷跡地。

豊島区の場合（建蔽率６０パーセント、容積率１５０パーセント）
巣鴨１丁目１番地　
目白２丁目　

以上です。

[195: 匿名さん]

あるよ。うちは山手線内側だけと６０／１５０の高さ10メートル制限あり。同じ町内でも大きな道沿いは３００バーセントで10階だてのマンションとかたってるが、南側道一本隔てて目の前は10メートル規制エリアなので抜けはあるね。

[196: 匿名さん]

よく調べたね。うちはそのうちの一つです。三階建ての三階。

[197: 匿名さん]

低層マンション、憧れます！
ちなみに、やはり低層だと中・高層物件より割高になると思うのですが、どんな感じですか？
おおよその場所（区だけでも参考になります）築年数、専有面積、価格を教えて頂けませんか？

[198: 匿名さん]

場所は山手線南側、築年数はヒミツ、値段は分譲時坪320万くらいでした。

[199: 匿名さん]

管理費は、やはり割高ですか？

[200: 匿名さん]

うーん、まあ普通かな。周辺平均よりちょっと高いかも。
でもサービスグレードも違うので割高かというとそうでもないかも、
修繕費は一度値上げしました。

[201: 匿名さん]

>場所は山手線南側、築年数はヒミツ、値段は分譲時坪320万くらいでした。
分譲時って何年前か分からないけど、坪320万って安いなぁ。
100㎡で9700万って言ったら、普通のマンションより安いぐらいじゃない？
高輪あたりの管理人なし、築30年ぐらい前のかな？

[202: 匿名さん]

平均だともっと高いです。私の部屋は一番狭いので。

[203: 買い換え検討中]

一種低層は確かに素晴らしいが選択肢が狭くなってしまうので、高台であれば6階建て位までは許容できます。
江戸時代からの寺院付属のお墓は地盤の良い条件にもなるので部屋から見えなければむしろ歓迎です。

[204: 物件比較中さん]

複数の駅に近いけど高台で5、6階建て位までとなると赤坂があります。築古でも好立地はかなり高いですが、
赤坂6,7,8丁目にパークマンションが密集している理由もわかります。

[205: 物件比較中さん]

因みに元祖億ションと言われる赤坂パークマンションは北側以外の三方をお寺に囲まれており、お墓の真ん中に建っています。周囲に高い建物が立つ心配が無く、地盤も良さそうです。
しかし下層階だと全部屋からお墓丸見えになりそうですが・・・。それでも37年前で分譲価格が億越えてました。

[206: 匿名]

容積率を２００パーセントまで許容範囲に含めれば結構簡単だけど自分が住むところなんだからひとつ見つければ良いんだから一種低層にこだわっても良いと思います。今は色んな容積率の割り増し制度があるから、一種低層の真の価値は絶対高さ規制１０メートルにあると思います。

[207: 購入経験者さん]

一種低層縛りで探す裏のメリットとしては、物件数が絞られるので迷いにくい、割安でも外れを引きにくい、番町や3Aには手が届かなくとも自分を納得させられるなどがあります。しかし地方出身者などにとってみれば、高額な物件は多いにしても、狭い敷地の2，3階だての家が並んでるだけであまり魅力的に映らないかもしれません。

[208: サラリーマンさん]

>207
>物件数が絞られるので迷いにくい

うちは実際そうでした、最初に条件を絞らないと目移りしましたよ。それで本当は絶対に譲りたくない条件は何なのか、を考えたんです。

そしたら「窓の方向が一種低層で絶対に何も建たないこと」が第一優先に。

それは人気の条件だろうと思ったら意外にいい物件がありました。
もしかしたら優先する条件は統計をとると全く違うのかもしれないですね。例えば駅徒歩時間が大多数とか。

[209: 匿名さん]

ブランズ八丁堀東京　が　素晴らしい立地

[210: 匿名さん]

すぐ南側に建物ができないことが、立地の一つの重要な点と考えています。

検討しているマンションの敷地すぐ南が、

　・12m幅程度の道路
　・狭い道路を隔てて公園
　・戸建が２戸

です。

みなさん、将来的にはどれが相対的に安泰（逆にどれがリスクが高い）と思いますか？

[211: 匿名さん]

公園

[212: 物件比較中さん]

公園でしょうね。
12m幅の道路は幹線道路？交通量が多い道路では窓開けられない可能性ありませんか。

[213: 匿名]

前面道路は制限速度２０キロ、これは良好な住環境を得るための鉄則です。

[214: ビギナーさん]

＞210

公園と戸建で迷いましたが、自分は低層地域が条件で戸建ならいいかなと。それでマンションの上階なら問題ないですよね。

しかし公園も捨て難いです。その際に注視する点は綺麗な公園であることでしょうか。
体験談ですが、公衆トイレがあってあまり清掃がなされていないと夏などご想像の通りでして･･･。
あとはスピーカーですね、あまり無いケースですが、うちはこれが公園にあるこに気づかずに住んで、毎日夕方の時報の音量に参りました…。こういうことが無ければ公園も歓迎です。

[215: 210]

一部の方には誤解を招く書き方で申し訳ありません。

長い間、同じところに住んでいると状況が変わり、場合によっては、やがて南側にマンションが建つケースもあり得ます。

現在検討中のマンション3件の敷地南隣がそれぞれ No.210 のとおりなのですが、売るつもりがなく、
　　「将来、その状況が変化して、マンションに代わってしまうリスクはどこが高いと思われますか？」
の趣旨です。

用途地域上はマンション建築に問題ありません。

>　・12m幅程度の道路
　　　　片側一車線で歩道あり
>　・狭い道路を隔てて公園
>　・戸建が２戸
　　　　まだ築３年程度ですが、さらにその南側は４台程度の駐車場あり

ご意見頂ければ幸いです。

[216: 物件比較中さん]

普通に考えれば圧倒的に戸建でしょう。駐車場とまとめてマンションはあり得ますよね。
駅からの距離が遠ければ逆にリスクは下がるかもしれませんが。

[218: 匿名さん]

＞２１７さん
いくらなの？

[220: 匿名]

２５坪で３００万とすると７５００万、これにリフォーム代の２０００万を足して９５００万。

１億というのはちょうど良い頃合いかもしれませんね。

[222: サラリーマンさん]

僕の住んでいる町の一部のエリアの話ですけど、駅からその方向に行ってあるひとつの道路を渡るだけで安定した立地になってるところがあります。

気になる点は渡った側にはコンビニが一軒もないこと、できれば便利なのに何でかなーといつも思っています。
でもマンションの場所としてはいんですよ、そのひとつの道路沿いにマンションが並んでいるんですけど裏側はひたすら戸建でその向こうは自然環境になっています。道路ひとつ渡って環境的安定が手に入るのなら選んだほうがいいですかねー。

[223: 匿名]

道路を境に一種低層に変わったのではないでしょうか。
コンビニも建ちません。
下記をご参照ください。
http://allabout.co.jp/gm/gc/25700/2/

[224: 222]

>223
さん

これ知りませんでした･･だからコンビニができないんですね、僕はいつかできるだろうと思ってたものですから永遠に叶わない夢を願い続けるところでしたよ(汗)

まあ道路一本渡れば何軒もあるのでそれで全く問題はないのですが、コンビニに行く為に信号まで行かず途中の道路を横断する人が多いことは他人事ながら心配なんですよねー。

当面の課題は歩道橋とか横断歩道の増設かな。

[225: ご近所さん]

リビング出てから駅の改札まで100歩のところに住むと、他のどんな物件（戸建て、マンション）も敵わない事に気付いた。

[226: 匿名さん]

そりゃ近いに越した事はない。
賃貸時代3分、今は8分とあったが実際は10分超える…
あの頃はよかったなー
狭かったけど
抜け感に、南向きをこだわったらこうなりました
途中にパチ屋があるので、くっさいです

[227: 匿名さん]

>>225
駅から後が満員電車で一時間とかだと意味がない。都心ターミナルだと、多少遠くても許せます。

[228: 匿名さん]

こちらのスレッドを初めて読ませていただきました。
主さまは駅からの帰り道に以下のものがない事を条件にされていましたが、
これはどのような意図からなのでしょう？
>>農地・畑、アスファルト以外の道（土・砂・砂利）、駐輪場、バス停

[229: 匿名さん]

地価が上昇中とのこと、また日本の重心は品川、羽田に移動中とのこと。開発の余地のある港区港南五丁目が面白そうね．

[230: ビギナーさん]

立地だけがすべてではないことは承知なのですが最近まさに駅前の新築情報を見て、やっぱり立地か、と思ってしまったことがあります。

その物件は部屋は狭いし向きも宜しくなく、今後の周辺環境の変化にも心配があります。
しかしそれでも駅前という条件の強さはすごいものですね、これらの心配に目をつぶりたくなってしまったんですよ。
駅前立地のマンションに関していえば、立地は大事だなという説得力がありました。

[231: 匿名さん]

でも駅の格が重要でしょう。新宿駅10分と言うのは大崎駅3分以上の価値があるでしょうね。

[232: 匿名さん]

品川ならさらにベター。

[233: 匿名さん]

と言うか、何でも許せます。

[234: 匿名さん]

大崎3分の大崎ウエストシティタワーズは非常に価値のある高級タワーマンションです

[236: 匿名さん]

駅に近くでも、線路に近すぎて窓を開けられないような物件は？
それでも資産価値は高いのでしょうか。
騒音や洗濯物も外に干せないような環境の悪さ＞交通利便性
という事なのでしょうか。

[237: 匿名さん]

山手線の主要ターミナル駅ならば徒歩15分位までは許せます。

大崎はギリギリってことかな。3分だとOKでしょう。隣駅が品川だからね。