プラウド仙台榴ヶ岡ってどうですか？

[物件比較中さん]

JR仙石線「榴ヶ岡」駅徒歩5分の新築分譲マンション
プラウド仙台榴ヶ岡ってどうですか？

公式URL：http://www.proud-web.jp/p-sendai-t/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

所在地：宮城県仙台市宮城野区宮城野１丁目２７番２（地番）
交通情報：ＪＲ仙石線 「榴ヶ岡」駅 　徒歩5分
　　　　　ＪＲ仙石線 「仙台」駅 　徒歩15分

[1: 匿名]

この場所って、マンション計画前は何があったのでしょうか？周りは一戸建てのエリアの様ですが。公園とか、月極めの駐車場とかですかね？

球場とか近くていいですね。

[2: 匿名さん]

　どこかの会社の土地を買い取ったのでしょうか？

　今後周囲に高層のマンション等が建たないのかしら？

　価格はどうなんでしょうか？近くのライオンズ桜美邸と比べるとどうなんでしょうか？

　

[3: 匿名さん]

　立地的にはライオンズさんではないでしょうか？

　仮にライオンズさんより高価格なのであれば、なぜそうなのか・・・。

[4: ご近所さん]

宮城野在住20年になる者ですが…

元々は内科医か何かをあの近くで開業していた方の土地だった
と思います。つい最近までは、３～４階建てのコーポかなんか
あった場所です。
内科の名前はど忘れしましたが、かなりの「おじいちゃん先生」
で病院も閉めて、病院（というか診療所）があった場所は更地→ＭＭビル
になり１階に楽天のチアとか塾とか入っています。

あの辺の土地を結構持っていらしたようですが
徐々に売却していったらしいです。（近所出身の旦那＆その両親の話では）

周囲に高層マンションは…どうでしょう。
戸建メインの地区なのであまり心配ないような気もします。
建つような土地も他にはないし。

小さいお子さんお持ちの方、歩道が無いので気をつけてください。
それと夜道も!!

[5: 購入検討中さん]

皆さんプロジェクト発表会には行かれないんですか？

[6: 物件比較中さん]

結構静かな場所ですが、夜は物騒なんですか？

[7: 匿名]

確かに、静かで良さそうな場所ですよね。気になって近くを車で通りましたが、道が狭い様に感じました。住宅地ですから、スピードはそんなに出さないにしても、子供の飛び出しとか怖いですね。

[8: 匿名さん]

　現地を拝見しました。

　四方を住宅に囲まれており、それがこの物件の特徴ということですが、
私には少々密集具合がキツイと感じました。

　いままで、密集した場所に住んだことがないので、そう感じたのでし
ょうが、所謂「抜けてる（目の前に何も無い）」場所が無いのも・・・。

　であるならば、当然高層階と低層階の価格差は激しいのでしょうか？

　同時期に建つプラウド長町南も密集地なのでしょうか？

[9: 匿名さん]

ＭＲ見て来ました。
上杉山とここしか見ていませんが，
榴ヶ岡はまあまあ好印象でした。

そこそこ人気があるようで，
一般公開後は，あまりいい部屋が残っていないかもしれません。

現地も見てきましたが，
確かに立地はライオンズの方がいいと思いますが，
近くに生協と西友とドラッグストアがありますからね。
昔ながらの住宅地といった感じです。
工事現場は綺麗でしたね。今基礎工事をやっています。

[10: 匿名さん]

どなたかＭＲ行った方いませんか？

ここは迷っています。

野村の営業マンは申し訳ないが質が悪い。
変にプライドが高い。
他のプラウドでも似たり寄ったり。
大京さんの方が親切丁寧だった。

現地は地盤が弱いと近くの住民の人が教えてくれた上に
すぐ東側に有名な長町利府活断層が走っている。
仙台市の防災マップではここの場所は倒壊危険信号だった。

売れているのでしょうか？
公開前に多くの部屋を押さえてしまうみたいだけど･･･。

[11: 物件比較中さん]

　桜美邸のＭＲを以前見たことがあります。
　その時の価格帯は忘れてしまいましたが、立地的には仙台駅からは桜美邸より離れて
いるわけだし、ん～・・・、４ＬＤＫで３２００円台が妥当なラインでしょうか？

[12: 匿名]

その価格なら若干面積の広い３Ｌでしょうね。
それとプラウドとライオンは、比較する内容じゃないし客層が違いすぎますよ。４Ｌだと、五千万前後でしょうね。

[13: 匿名さん]

この場所で4Ｌで5千万？
甚だバブリーな話ですね。せいぜい3千万でしょう。

[14: 不動産購入勉強中さん]

>>10

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78097/
↑のNO43と同一人物？

ずいぶん詳しいですね？

で、どこを購入予定？

レスは参考にしてるよｗｗｗ

[15: 匿名]

>>12
プラウドとライオンズでは大差ありませんよ。

[16: 匿名]

オーダーメイド利用が殆どだからその価格なら標準的な3LDKクラスしか買えませんよ。

[17: 匿名]

プラウドとライオンズ、客層が違うというのはどういう意味ですか？
年齢層でしょうか？販売価格帯は同じでしたので、気になります。

[18: 匿名]

　価格は絶対に高い。

　仙台駅からも相当離れているのに。

　選手のＣＭも意味不明な感が・・・

[19: 匿名さん]

価格は広告費上乗せのため高いのだと思います。
どこのプラウドでも一緒ですよ。
お正月の箱根駅伝全国ネットの枠で何回プラウドのＣＭを見たことか。
あれだけ高額な宣伝費使っているんだから高いのは当然かと思います。

でも，プラウドくらいしか今手ごろな物件作っていないので，
みんな行くんだと思いますよ。

近くのライオンズタワー２階の９０平米が２７００万円で売ってますから，
そちらも検討されてはいかがですか。
私は日当たり悪かったのでパスしましたが，
あの立地と広さで２７００万円は出ないと思います。

[20: 匿名]

　箱根駅伝の時のＣＭは全国版でしょ。直接榴ヶ岡の物件に価格が跳ね返っている
とは思えないが・・・。

　でも、楽天の選手のＣＭに費用を投下するなら、その分価格を抑えてくれてよ！
って感じだよね。

　ライオンは駐車場やエレベータの問題とかとか。
　その点、野村はしっかりしている方なんだろうね。

[21: 匿名]

　しっかりしているかどうかは、これからでしょ。

　高くて手が出ないよ。強気も強気・・・。

[22: 匿名]

プラウドの仕様を考えるると、あの価格では無駄金注ぎ込むようなもんですね。

[23: 匿名]

プラウドは最近人気だから価格は妥当なんじゃない？中古の相場見てるとブランドは大事みたいだし。安くても買った後に倒産したら価格なんてかなり下がっちゃうしね。日本人はブランドが好きだから。

[24: 素人]

モデルルームに行って話しを聞いてきました。
担当の方は、この物件は人気が高くて抽選になるかもと話してました。そして、値引きなど一切考えられないという感じで、価格に対しても超強気。
ただ冷静に考えれば皆さんが言うとおり、私も非常に割高に感じる。
首都圏から見学に来る人にとっては、そこそこの価格と感じるかもしれないが、土地の価格を見ても仙台市内の他のプラウド物件（上杉山、勾当台、八乙女など）と比較しても、この物件の価格設定は強気すぎる。
担当の方は、土地の値段だけではないと説明していたが、固定資産税も銀行の審査も、基本的には路線価で評価するはず。建物だって他の物件と同程度だと思うし、眺望も良いとは言えない。
きれいなモデルルームやCMなどを見ると勘違いするかもしれないが、実態の資産価格を検討すべき。
まあ、この物件が本当に人気あるのなら、この価格で売ればよいこと。個人的にはこの販売価格で急いで買う程の物件ではないと思う。

[25: 匿名]

じゃあ買わなきゃいいんしゃない？

[26: 購入検討中さん]

まだMR行ってないんですが、そんなに高いんですか…。

[27: 物件比較中さん]

実際いくらなんですか？

[28: 購入検討中さん]

実際に購入を検討してます。
対称としている物件は１Ｆです。まず、間取りについては今までのプラウドと比べてどの間取りも収納を増やしているようです。ＭＲも見ましたが、仕様も良さそうでしたよ。
１Ｆを検討している理由は、専用駐車場ですね。個人的に重要視しているので。
中心部と比べても坪単価は抑えられていると思います。（角部屋は高いかな？）
ちなみに１Ｆは２Ｆよりも１００万高で設定されていますね。

[29: 匿名]

　２階より高いとは言え、まさか３０００万中盤なんてないよね？

[30: 匿名さん]

>>20
全国ネットのＣＭ料は，半端無く高いですよ。
その上，ネット検索でもプラウドが一番上にきますよね，
この宣伝費も高額です。
プラウドはＣＭ戦略でブランド化を図りたいんだと思いますが，
物件は至って普通。
それと野村さんは土地を高く買うと聞きました。
他社と競合しても高く買うと。
で建物にお金をかけないのかまでは不明ですが，
あるプラウドで「免震とかしないんですか」と聞いたら，
営業さんが「免震なんて元が取れないのでやりませんよ」
とあからさまに話していましたよ（笑）。
全部価格に反映されていると思います。ブランド戦略も含めて。

またあるプラウドで話を聞くと，
東京で不動産物件価格が上がっているので，
仙台でも上げるとか。

お金がある人は買えばいいと思いますが，
たぶん上杉山のように残ると思いますので，
どこの部屋でもいいなら竣工前くらいに行ったらいいと思います。

私もＭＲ行きましたけれど，
相当前から埋めていましたよ。抽選にならないようにしますので・・といって。
今でもお部屋空いているんですか？

財閥系と比べると，いろんなところで差がありますね。
いろいろ見て回って感じました。

ちなみに私ならば１階は買いません。
理由はお話できませんが。

まあ，人それぞれ感じるところは違うと思いますので，
ここが気に入ったのであれば，良い物件なのだと思います。

[31: 素人]

なるほど。
皆さんの書き込みを見ると、販売価格高い理由が分かるような気がします。

この物件（榴ヶ岡）と上杉山の路線価を比較すると、榴ヶ岡のほうが3割以上劣りますよね。
駅の近さや建物の構造などは大差ないように感じますが、実際の販売価格は上杉山より榴ヶ岡のほうが高い気がする。上杉山も真剣に検討していたので、どうしても上杉山と比較してしまいますが、、、

＜参考：路線価（国税庁HP）＞
榴ヶ岡の接面道路：94,000円（平成22年度）、99,000円（平成21年度）
上杉山の接面道路：145,000円（平成22年度）、150,000円（平成21年度）

まあ、販売前で建物もまだ立ってない段階で価格を下げる必要は無いかもしれませんが、販売当初の価格設定があまりにも高すぎるのでは。この事実を覆すほどの付加価値を感じることができれば買ってもいいと思いますが。
まずは、抽選会にどれだけ集まるのか見てみないと分かりませんね。

[32: 検討中]

買わない買えないのに抽選会は参加されるんですね。売れ残りを期待してるようであれば、ミットプレイスを検討されたらいかがですか？路線価でマンションを買う人がいることにびっくりです。多少高くてもここの立地を気に入って買うつもりですので、買わない方に色々言われたくないですね。
私の検討してる部屋もかなり人気ですって言われました。抽選にならずに無事買えればいいんですが。

[33: 匿名さん]

でも，どのタイプかわかりませんが，もし抽選をするなら，
最初に事前説明会で先に押さえた方の立場が無いですよね。
抽選にならないようににしますからと説明されているわけですから。
早くもオーダーメイドの相談とかもしていましたし。
それでハズレにされた日には，
早期で要望書出した方は不愉快になると思いますよ。
早期申し込みの方だけが当たりになったりして･･。
それだとフルオープンになってからの方に失礼ですよね。
私は理由あってここをやめたので，
皆さんの希望がかなえばいいなあと思っています。

ミッドプレイスは高すぎます。中古物件なのに。
設備も今作っているマンションと比べて古いと思います。
売れないのはそれなりに理由があるのでしょう。

[34: 匿名]

販売前からオーダーメイドの相談？当選したときに備えて検討ですかね。でも、抽選にならないようにしているとしたら、販売前から、販売しているのと、同じような気がします。他社も同じように、販売前に要望して希望部屋を押さえることをしているんですか？

[35: 購入検討中さん]

1Fは角を除いて2750万を上限かな。
私はあえて1Fを事前申込みしています。それ以外であれば上層階です。途中の階にはあまり興味が無いので・・・
ここの物件は立地が高台ではないので、上層階に眺望はあまり期待できないと判断しました。
あとは、ベランダの広さも気にしているので、余り狭いといやですね。ここは他と比べても広いと思います。
前面も半透明のガラス張りなので、日も通すから開放感はあるでしょう。

オーダーメイドについて知っている方がいたら教えてください。
収納部分の間仕切りを変えた場合に、間仕切りの数量が減った場合でもお金は掛かるんでしょうか？
材料費、施工費は下がるので、直接工事費が下がれば減額は無理にしても増額は無しでいけるのでしょうか？

営業担当者は非常に丁寧ですね。ちょっと固いところがありますが。皆さんが言うほどプライドが高いとは感じません。もう少しフレンドリーに接してもらった方が私としてはありがたいです。今までもいろいろな営業の方と話をしたけど、高飛車だったのは一人かな。

価格については立地、環境、現状の付加価値、ブランドそれに将来性の資産価値を見てみればまあまあ妥当ではないでしょうか？と僕は思います。学区にしてもこのあたりは決して学力が低いところではありません。むしろ平均よりは高いはずです。

実はここの前にミッドプレイスを検討しました。タワー棟は正直言って北側の部屋はうるさいです。
レジデンス棟で最上階の東南角が中古で出た物件も検討したが、高かったのでやめました。（もう売れましたが）
それに、固定資産税も高いし。
でも、第一印象として住民の方は皆さんとても好印象でしたよ。
これは行ってみた人しかわかりません。これってとても大切なことだと思います。
あっ、営業担当はイマイチでした。

[36: 匿名さん]

>>32さん
目くじら立てずとも良いでしょう。考え方が違うのだから。
ただ、今の時代、よほどの買い得感が無ければ競争にならないと思います。
私は昨年他物件を購入しましたが、営業は最後まで抽選確実と言っていました。
第２、第３候補まで決めていったのに結果は無競争。
気に入った物件だったので多少高くても私は満足していますが。

この辺の事情はＳ氏のサイトにも書いています（１月２１日付）。

榴ヶ岡も榴岡もそれなりに住みやすいので個人的には上杉より買いと思います（この辺もそれぞれの価値観でしょう）。

[37: 匿名さん]

なんか変にざわざわしてない？ここ。

[38: 匿名さん]

東華中ってどうなんですか？
仙台の友人に聞くとみんな良くないって（やめておけといわれる）言われるんですけど。
営業担当に聞いてもぼやかされた答えしか言わないし。

仕事柄，宮城野の中学校が荒れ気味だというのは知っているんですけどね。
具体的な情報が無いんですよね。

[39: 匿名さん]

>>38
学校なんてどこも一緒

学校云々よりも家でのしつけが大切かと

[40: 匿名]

>35 固定資産税に拘りすぎでは？

営業担当がイマイチですか？
私には意味がよくわかりませんが、ミッドプレイスのＭＲを見学に伺った際、販売員の方はとても感じが良かったですよ。

[41: 匿名さん]

>>34
>他社も同じように、販売前に要望して希望部屋を押さえることをしているんですか？

あなたはモデルルームに行って担当者と話をする という事をしたことが無いのでしょう。
最近の大手は正式販売前に希望部屋を押さえることができます。
その場合、押さえられた部屋を別の人が希望する際、営業マンが違う部屋にするように勧めます。

とは言っても最終的には抽選だし、要望書にも必ず確保できるわけでは無い旨の但し書きがあります。
あくまでも、早期から話しをつけてくれる客に対するサービスの一環です。

[42: 匿名さん]

>>38
長いものには巻かれるんですって。
少年なんて環境にすぐ左右されるんですから。

家でのしつけは大切ですが，
そのしつけすらできていないご家庭が増えているので，
社会性が未熟な子が最近は多いです。

[43: 匿名さん]

>>35さんも書き込んでますが、このあたりは決して学力が低いところではありません。平均より高いはずだと僕も思います。

[44: 匿名さん]

いやいやいやいや、学力高くはない。

宮城県全体が…

[45: 匿名]

宮城県は全国的に見て学力がかなり劣ってます｡学力重視なら宮城県で子育てをしないで、学力の高い地域にて子育てするべきでは？

[46: 匿名]

とは言っても、最終的には宮城からも国公立大学だの有名私立だの入る方もおられますでしょう。
東華中は昔から市立中学の中でも進学高へ進学しているお子さまはけっこういらっしゃると思います。何も学区学区といわゆる五橋などの文教区へこだわる必要はないでしょう。

[47: 購入検討中さん]

学力については確かに宮城県で見ると全国的に低いことは全国学力テストで明らかになっていますが、たとえば、上杉山通小学校なんかは、はるかに全国平均よりも高い結果を出しています。そういった点もあってか現在、上杉学区は非常に人気が高く、小学校では教室が不足している状態です。中学校もレベルは高いですね。
東華中を低いというなら、頑張って二華中にでも申し込んでみてはどうでしょうか？
宮城県が低いといっても46さんが言うように、国公立大に進学している人もいるわけですから、あとは本人の頑張り次第でしょう。
マンションとは関係ない話題になってますね。

[48: 匿名]

そうですね。
どうしても学区を気にされる方は、ファミリーに一番人気の上杉付近で探されたら如何でしょうか？
きっと御座いますよ。

[49: 匿名]

上杉は首都圏等からの転勤者が多いからでは？
そりゃ一部の生徒は素晴らしいでしょうけど、全国的に見てそういう優れた子供は非常に少ない｡子育てを真剣に考えるなら宮城県や東北は避けるべき問題ですよ。
プラウドの板で教育を語るものじゃないんで、マンションの話題に切り替えませんか？

[50: 匿名さん]

ここは桜美邸と比べても，高い。
桜美邸の３ＬＤＫであれば１０階くらいで
たしか２５００万くらいだったはず。