グランファースト千里桃山台Ⅱ

[匿名さん]

引き続きグランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：未定

※前スレ(Ⅰ)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/

[1040: 物件比較中さん]

まあまあ。

しかし、あのメリット·デメリット一覧を初め見たときは、「なんだこれ」と思いましたが、結局デメリットがあながち的外れでもないみたいで、どれも本当だと証明されてしまいましたね。
そういう意味では、大京か藤和のどちらの営業か分からないけど、さすがの知識と営業力ですね。
京阪にもこれだけの営業力があればいいのでしょうが、どうもなさそうですね。可哀相だから明日京阪電車に乗ってあげます。

[1041: 匿名さん]

かわいそうなマンションを建てちゃったけど、皆さん京阪電車は見捨てずに、出町柳まで乗ってあげて下さい。
マジでおけいはんを今後ともよろしくお願い申しあげます。
京阪電車は頑張ります！

[1042: 購入検討中さん]

こういう口コミサイトって、生の声が聞けて参考になるのですが、
マンションって特殊なんですね。
家電とか車のサイトだと、いろんな人の意見がみれて良いのですが、
ここはダメですね。
建築業界の質の問題でしょうか？
それとも、反対に建築業界に恨みを持つ人たちの妨害なのでしょうか？
いずれにしても、購入を真面目に考えているものたちにとっては
目障りで仕方ありません。
業界の争いは、また、どこか他でやってもらえませんか？
というか、これがその場所？
誰か、まともま掲示板を知ってたら教えてください。。。といっても、
これを見た人が、そっちの妨害にはいるかな？

[1043: 物件比較中さん]

＞１０４２
この掲示板でも煽りを省いて情報を拾っていくと、メリットもデメリットも詳しいから情報収集には役立つよ。
要は活用の仕方次第かなあ。

[1044: マンコミュファンさん]

皆さん、賛否両論ありますが85㎡/2,500万、3,000万なら買いますよね。値段だけで購入を決めても良いと思いますよ。ただ、実際はデメリットが多い物件にも関わらずそこまで安くないんですよね。4,500万くらいでしょうか。もう少し安ければ私は迷わず購入するのですが！

あと「既存不適格」については大分前に書き込みましたが、誤解されている方々が相当多いように思います。建築基準法が改定される（基準時）前の「建築基準法の法律内」で建てられた物件は全て既存不適格物件になってしまいます。最近では耐震基準等も改定されていますよね。築20年？程度以上の物件は全て対象になりますよ。基準時以降に建築確認申請に該当する行為（主要構造部の一種以上の大規模修繕、模様替え、新築、増築、改築、移転）を行なう場合は「現行法」に適応させなければならないという縛りです。緩和措置もありますが・・・。特別この物件だけに限られることではありません。
一応少しばかり擁護させて頂きました！

[1045: マンコミュファンさん]

むむ、今日は11月13日（土）グランファースト第一期抽選会とういうことで書き込みに何ら反応がないぞ。皆さん南千里駅周辺に集合でしょうか？やはり、ここの書き込みに参加していたのは競合物件を含むマンデベ営業、グラン購入決意者のみだったということか・・・。隣の物件も今日からモデルルームOPだったはず・・・。
デメリッターは競合物件マンデベ営業、周辺住民、メリッターはグラン営業、購入決意者、地権者である可能性が大ということが判明した？

[1046: 物件比較中さん]

>1044
昔のマンションに既存不適格が多いことも以前から話に出てましたよ。

たぶん、新築で緩和措置を適用してもカツカツ（容積率、高さ）で建てられたマンションを、わざわざ買うのもリスクが高いという話だと思いますよ。

しかも高さ制限厳格化はかなり現実的な話のようですし。

[1047: 匿名はん]

１０４５さん

そんなこと前から皆わかっていますよ

[1048: 匿名さん]

今日は閉店後の時間帯から、即日完売しなかったグランファースト営業の焦りの自社物件絶賛コメントと、何とか客を奪おうとライオンズ営業とベリスタ営業のデメリット掘り起こしコメントの、また醜い戦いがこのスレッドで繰り広げられるでしょう。

[1049: 契約済みさん]

ギロチンの話題があったんで、念のために担当に聞いたけど、
ほとんど無いみたいですね。
壁側の広い部屋の小部屋にあるようで、確かに、梁が低くなってたけど、
ドアのデザインかと思ってました。
私の選んだ部屋はそういうのはなかったんで、関係ありませんが、
今日、契約が決まった人もいるんで、あまり悪口は言ってほしくないですね。

[1050: 匿名さん]

でもここの工法だとギロチン無かったら遮音性が落ちるんだよね。それはそれで悲惨だと思う。

[1051: 物件比較中さん]

１番の理想は二重床だけど、コストカットでそれは叶わず。
次の理想は直床ならアンボンドだけど、更なるコストカットでそれも叶わず。
それならせめてボイドと願うが、また更なるコストカットでそれも叶わず。

泣く泣く決まった昔ながらの直床工法。遮音効果が多少見込めるギロチンを取るか、遮音効果が見込めないギロチン無しを取るか、契約に際して辛く苦しい選択になりそうだ。

[1052: 検討しています]

南千里の将来の中古相場の価格破壊が怖いのですが・・・

これだけ新築ラッシュが続くと大丈夫ですか？
転勤もあるので、売る事も考えています。

[1053: 匿名]

>1051
この業界の戦略に見事に乗せられていますね。

[1054: 購入検討中さん]

最上階と最下階以外はスラブ厚が200㎜ですよね。言われているように、それでいてギロチン天井になっていない間取りは防音面で非常に不安です。
生活音の防音を気にするなら、事実上、最上階以外は選択肢がないような気がしてきました。今時ギロチン天井なのも恥ずかしくて人に見せられないですし。

[1055: 販売関係者さん]

>1052
転勤で転売の可能性が高いような人は、分譲を買おうとすること自体が失敗だと思う。

[1056: とおりすがり]

同じ敷地内のマンションでありながら、直接基礎と基礎杭の二つの基礎構造を併用している時点で、コストカットの激しさが想像つく。

[1057: 売却経験者さん]

今後の南千里の中古市場は資産価値もがた落ちになると見ています。これだけ激戦区ということは、数年後の中古市場も激戦区になります。中古を売る人は、何らかの理由があるわけで、理由によったら一刻も早くに売らないといけない状況の場合もあります。そうすると近隣で出回っている中古価格を見て心理的に値下げしざるをえなくなります。そうするとまた他のマンションを中古に出してる人が焦りを感じ、更に値下げをしなければならない悪循環になってきます。近い将来そうなるのは目に見えてます。これは激戦区である千里中央でも同じことが言えます。
例えば、千里山のように学区が良くて（吹田市で最もレベルの高い一中エリアに限る）住みたいけれど新築マンションがあまり建たないような立地は、中古が出ても全く値下がりしてません。千里山の築浅中古はプレミアつきです。

将来転勤の可能性のある人や、ゆくゆくは戸建てなんて夢を見てる人は南千里、千里中央のマンションを避けたほうが良いでしょう。

[1058: 匿名さん]

確かに南千里は供給過多になりそう。そこまで需要もない宝塚のようにマンションだらけになるかもね

[1059: 匿名さん]

>1056
1・2号棟が7階建だからという安易な考えでコストカットに踏み切ったのであれば、安易すぎるし顧客無視の販売会社ですね。
ちなみにニュータウン内でもここより低い6階建てマンションでも杭は打っています。
1・2号棟は地権者に大人気ですが、地権者はこの事実を知っているのでしょうか？
それとも地権者は等価交換だからその分割安仕様にするため杭を減らしたのでしょうか？

[1060: 匿名]

そろそろグランファースト関係者の絶賛フォロー書き込みと、モデルルーム隣の某ライバル社からの攻撃書き込みの熱い戦いが始まる頃でしょうか？

[1061: 入居予定さん]

やりました。なんとか希望の部屋が買えることになりました。
それにしても今日はすごかったですね。ほんとマンションパビリオンが満員でした。
抽選会も相当すごかった。でも本当に公平にされていて、最上階の予約をMRオープン日に要望していた
方が落選していたのにはかわいそうに思いました。
totalで130戸程度は決まったようです。

決まるまでは言えなかったですが、ここが安い理由は確かに構造のこともありますが、そんなに大きくは変わりません。
大きいのは、①土地購入が平成17年であり、かなり安く地権者から買うことができた(等価交換を見てください、ブランズやその他の入札物件とはかなり違います)、②容積率を200％で許可がでたとこにあります。既存不適格ではありますが、逆に言うと今後このような物件は二度とでない。つまり新築をこの価格で南千里で買うことは不可能なのです。裁判にはなりそうですが．．．。

南千里自体の価格が下落するような書き込みが多いですが、大幅な下落はありえません。
3年ほど前に、千里中央で同じように構造の問題や容積率の問題で叩かれていたDグラフォートというマンションがありますが、あそこは結局どうなってしょうか。あれに匹敵する価格のマンションの販売はどこもできておらず、結局部屋によっては販売額よりも中古価格は値上がりしてもすぐに売れている状況です。(3900万の部屋は4100万で契約済み)

南千里はおそらくこれから、販売価格よりブランズ↓、グランハート↓、ベリスタ↓、プレミスト→、グランファースト↑って感じでこの辺りの相場は落ち着く感じがします(75m2で3500~4000万程度)。

[1062: 匿名]

しかしこの価格帯での第1期すら即日完売出来なかったというところに、消費者や市場のグランへの厳しい評価が顕著に出たと思った。

[1063: 匿名さん]

南千里は、既に価格破壊が始まって居ると思いますが？

千里中央と南千里とを、同列にされるのは、如何な物でしょうか？
人気度がぜんぜん違うのですが。

[1064: 匿名さん]

低価格設定となっている理由はもうひとつ。このあたりの他の物件価格を気にせずに価格設定できる売主さんが入っているから。

[1065: 匿名]

私は千里中央に魅力を感じませんが。
普通に考えても豊中市より吹田市のほうが人気がある。千里中央は将来が無いように思う。吹田市は財政が良いから街の活性化を惜しみなく図ってそれを実行している。南千里も駅周辺を綺麗に整備しているし古いニュータウンが新しく塗り替えられるでしょう。
千里中央は古いまま、寂れていく感じが否めない。

[1066: 物件比較中さん]

>1061
Dグラフォートって問題起こしましたっけ？？

千里中央だと桜丘メゾンシティが、地権者がわがまま言って建替えがゴタゴタしたり、高さ制限でニュータウン指針を違反したりと、グランファーストと同じような境遇のマンションです。
そして、桜丘メゾンシティは中古が売り出されても買い手がなかなかつかない状況です。塩漬け状態です。

[1067: 匿名さん]

今でも、リーザス、ブランズ、プレミスト、買値より随分値下げしても買い手なしですよ。

此れから、今より１４００戸以上増えます。余程安く買った物件以外は大変な事になるのでは。

バブル時代なら兎も角、元々マンションは、新築に入居したその日から、価格の目減りが始まると言われています。

[1068: 匿名さん]

床の構造に続いて、基礎構造の弱点を突かれたから、慌てて千里中央とのむちゃぶりな比較に話題を逸らそうとしているのが面白い＾＾
がんばれグラン関係者！！！

[1069: 購入検討中さん]

この辺りに詳しい方へ

5号棟、7号棟を考えているのですが、南千里駅が遠いように見えますが、google　mapで見ると、裏道を通って、高架橋を北へ行くとフラットアクセスで南千里駅まで行けそうですね。所要時間は約5分程度で行けそうなのですがどうでしょうか。
5号棟、7号棟ならしかも小学校の後ろの路を行けば桃山台までも徒歩10分でいけそうです。
とすれば2駅をうまく利用するには5号棟、7号棟がいいのでしょうか。

[1070: 匿名さん]

たしかにＤグラフォート千里中央と似ている。
大規模（５８７戸）、高容積率（Ｄは６００％！）、駅近（Ｄは６分）、周辺より低価格、ギロチン天井、直床、日当り無視ランドプラン（棟どうしで光を遮っている）。
地権者はどっかの企業で、地権者の賃貸物件が１割程度あったと思う。おまけに機械式駐車場。

それでも部屋により抽選があり完売した。
駅近なので中古も他物件とほとんど同じ価格で売れ行きもよい。

南千里は人気がないので、将来の中古価格は
ブランズ↓↓、グランハート↓↓、ベリスタ↓↓、プレミスト↓、グランファースト↓→
と予想する。

つまりどれを買っても下落。

[1071: 匿名さん]

千里中央は、関東からの転勤族に、人気大。

南千里？それなに？程度。

[1072: 匿名]

私も豊中より吹田に一票！

今日モデルルーム前を通りましたが、グランファーストとライオンズとその隣にもう一件モデルルームが出来たの？ですか？
どこの物件か教えて下さい。
私はこれからじっくり検討して決めます。ここの価格は魅力ですが大規模ってのがネック。

[1073: 匿名]

今日ライオンさんにも行って見ましたが直床でした（水回りだけ二重床）

グラン　・・・直床LL40・普通スラブ
ベリスタ・・・直床LL45・ボイド
ライオン・・・直床LL45・アンボンド

しかし、ライオンさんの洋室側の大梁がかなりすごかった・・。
いろいろ恨みを持っている方が居るようですが、
コストパフォーマンスはここが一番だと思いました。

[1074: 匿名さん]

ここのすばらしさに感動して端下知事が引っ越してくるの？

[1075: 匿名さん]

>1066
桜丘メゾンシティも周辺価格以上で売れてるんじゃないの。
http://all-mansion.com/2083_m/

[1076: 匿名]

>1072

藤和不動産です。ここでベリスタといわれていますが、
来年に会社がかわるため、ベリスタシリーズも名前が
かわる可能性があり、「佐竹台プロジェクト」という
仮の名前になっているようです。

[1077: 匿名さん]

>1070
Ｄグラフォートは用途地域が商業地域なので容積率はグランファーストと同列に扱えません。リーザスも同じです。
そしてグランファーストが第1種中高層住居専用地域である限り、１９３％という容積率は大きな足かせになるのです。
まあ悪条件マンションとしてはグランファーストとＤグラフォートは兄弟みたいなものですね。

[1078: 物件比較中さん]

>>1069さん
Mapionのキョリ測でみると南千里まで7分くらいですね。
実際に歩いてみた感じでもそのくらいと思います。

[1079: 匿名]

>1069
その考え方で問題ないと思います

桃山台に徒歩11分とうたっていますが、それは5号棟横の出口からの距離だったはずです。
だから10分に短縮しようとすると分速80ｍ以上で歩かないと無理なのでは。

[1080: 匿名さん]

＞１０７０
＞つまりどれを買っても下落。

うんうん、つまりあんたとしてはそう思ったわけだな。

＞１０７１
＞千里中央は、関東からの転勤族に、人気大。

つまり少ない関東からの転勤族に限っては購入希望者として期待できないわけだな。

[1081: 匿名]

そろそろ次のスレッドを立てたほうが良いのでは

[1082: 匿名さん]

＞1075
桜丘はずっと売れ残ってたと思うよ

[1083: 匿名さん]

>1069
南千里⇒9号棟北東角から徒歩3分

桃山台⇒駐車場棟北西角から徒歩11分

実測時間だとそれぞれ1.5倍くらいにしたのが丁度いい目安です。
1069さんが言うコースで南千里徒歩5分は競歩しないと無理だと思います＾＾；10分弱を目安にして下さい。

[1084: 匿名]

メインエントランスから南千里駅の改札まで徒歩3分なんてどのコースを歩けば実現できるのか！？って言うくらい無理があります。
試し歩きで倍までいかなかったですが、男性である私は5分ちょっとかかりました。

[1085: 匿名さん]

そうか今日で130戸売れたか。
地権者が254戸だからtotal　384戸か。
798分の384なら今の景気ではいい感じでないの。

[1086: 物件比較中さん]

直接基礎構造は７階建てだからまあいいだろうとコストカットした。
そこは申し込み者が納得したらいいとも言えるが、問題はいつもデメリットをきちんと自ら説明しようとしないデベの営業姿勢だと思います。
これには皆さんも納得してくださると思います。
もう少し真摯に丁寧に隠し事しないで対応してほしいかな。

[1087: 匿名]

1085さん

>地権者が254戸だからtotal　384戸か。

入居かどうか不確定要素の地権者を加味するなら、竣工後に新古と賃貸に出回る予定の地権者物件90戸をマイナスする必要もあるのでは？

それとパークハウスは1期147戸即日完売するみたい。
1085さん風に言うと、向こうは地権者70戸だから1期即日で217戸／363戸となりますよ。

[1088: 物件比較中さん]

>1085
おいおい、販売実績と全く関係ない地権者を加算してどうすんだよ(笑)

[1089: 匿名さん]

そこは、千中と南千里の違い。

比較の対象にならない。
２年前の人気物件が価格を下げても売れない南千里の中では健闘してるってこと。