阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2063: >>2056]

たしかに山本駅前バスロータリーは終わっとるな。まだ能勢電の日生中央や畦野駅前の方が活気あるよ。

[2064: 匿名さん]

>2059
山手台自慢の東１丁目でも、中心価格帯は４０００万程度。
同時期、彩都で売り出していた土地も、条件付宅地でそんなもんだった。
それを、あたかも西４丁目（平均２５００万）と別格のように言って、アホ丸出しやな。
４０００万じゃー、千里中央の分割地も買えんわ。

[2065: な]

今度は千中ですか。
ネタ尽きませんね。

[2066: 匿名]

東１丁目の土地面積は平均で２１０㎡程度で販売価格は４１００万円程度。

９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。

販売価格の序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

[2067: 匿名]

中筋山手7丁目も見に来てごらん。駅徒歩15分で203区画のニュータウン。

[2068: 匿名]

あそこは山手台の西4丁目以上に高圧線が視界に入り込んで圧迫感があるのが残念ですね。
その点さえなければ素晴らしいロケーションなのですが。
大阪方面の眺望や視界の広さは山手台より良いし、ＪＲ中山寺にも阪急中山にも歩けますしね。

[2069: 買いたいけど買えない人]

アンチはどこに住んでるのか?
やはり賃貸か? 山手台買えなかったか?
買えなかったに一票やな

[2070: 匿名さん]

↑↑↑○○○○賃貸に一票!！

[2071: 周辺住民さん]

アンチは買う気もないしね、検討もしてない。 本気で検討して彩都なんか選ばない 彩都近辺にツレいないの?普通に近所の地名で検索してみなれ 彩都すすめる奴は箕面や千里に住んだことないね

[2072: 匿名]

近所の地名で検索とは。
彩都と関係あるの？

[2073: 匿名さん]

値下がりで大損した（しそうな）序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目
てことですか。

そういえば、山本駅周辺の土地下落率が宝塚市の中で上位なのも、山手台の影響？

[2074: 匿名]

山手台のオフィシャルブログっていつのまにかなくなってるね。

ミサワやパナホームも山手台のブログあるのに、阪急がないってどういうことや。

[2075: 匿名]

阪急は彩都に注力している。

[2076: 匿名]

早くここから逃げたいんやろ

[2077: 匿名]

山手台倶楽部の登録会員向けに10区画の分譲がはじまりましたね。

17-1 186.83m2 (約56.51坪) 2,600万円
20-1 189.40m2 (約57.29坪) 2,850万円
20-2 185.48m2 (約56.10坪) 2,657万円
20-3 185.46m2 (約56.10坪) 2,578万円
20-10 180.84m2 (約54.70坪) 2,338万円
20-11 180.78m2 (約54.68坪) 2,363万円
20-12 187.32m2 (約56.66坪) 2,580万円
26-5 205.55m2 (約62.17坪) 2,885万円
26-6 198.92m2 (約60.17坪) 2,595万円
26-7 205.02m2 (約62.01坪) 2,528万円


だいたい

南向き角地は　　　　50万/坪
南向きは　　　　46～47万/坪
北向き角地は　　45～46万/坪
北向きは坪　　　42～43万/坪

といったところです。西4丁目の平均的な注文住宅（総額3200万程度）を建てると5800万～6000万てとこでしょうか。

[2078: 匿名]

彩都と違って山手台は駅から最遠部でも、順調に売れる事が証明されましたから、阪急は安心しているのです。

一方で彩都は太鼓を叩きまくらないと真剣にヤバイ。

[2079: 匿名さん]

今日のチラシに彩都の広告出てたが、
ＨＭの建築条件付が２４１７万～３５４３万
ＵＲの建築条件無しだと２８８９万～４４８２万

４丁目より少し高いが、将来性を考えると、
　・今年春から、公立の小中一貫校ができる
　・モノレールに加え、今年から、ＪＲ茨木、阪急茨木へのバスが開通する予定
　・道路整備が本格化する
など、これ以上のインフラ整備が全く期待できない山手台と
毎年、新しい何かができる期待がある彩都では、将来性が全く違うから。
分譲時の価格と中古価格の両者の差を見れば分かるが、５年後に更に差が付くのは明らか。

高い金で掴まされて損したのを自慢するのは良いが、賢明な人は彩都にしなはれ。

[2080: 匿名さん]

>2078
語弊があるな。山手台も安くすれば売れることが証明されただけ。
それと、彩都は駅徒歩エリアが全体の約７割を占めるから、心配御無用。
山手台の暴落の方がよほど心配。

[2081: 匿名]

彩都で建築条件付きと条件無しの価格の乖離が大きくなってきているのは暴落の予兆。
思うような値段で売れないから、安く見せないといけないようになってきているという事。

駅に近ければ坪70万（110坪7800万で建築条件無し土地が成約）でも売れる山手台とは大違い。

[2082: 匿名]

東１丁目の駅徒歩圏で平成19年築の戸建て
4680万円で売りに出ていますね。

[2083: 匿名]

彩都分譲中土地物件

ダイワハウス

9-7号地 182.03㎡ （約55.06坪） 2,477万円
9-14号地 170.31㎡ （約51.51坪） 2,763万円
10-1号地 266.32㎡ （約80.56坪） 2,746万円

積水ハウス

3号地 170.00㎡（約51.42坪） 2250万円
5号地 182.00㎡（約55.05坪） 2450万円

[2084: 匿名]

>2082
山手台１～２丁目は、高い買い物をしたのが自慢なんだから、
中古価格の話は、タブーやで。
でも、5000万以下でもなかなか売れんらしいわ。

[2085: 匿名]

>2081
建築条件付きと建築条件無しが差があるのは、単に面積が違うだけで、
坪単価は殆ど同じ。
山手台は暴落したかも知らんが、彩都はその可能性は低い。
箕面側は、茨木側以上に順調に売れているみたいだし。

[2086: 匿名]

>>2082
平均7000〜8000万円したと、ご自慢の東一丁目がたった3、4年で半値近い4000万円台に暴落ですかァ〜これが山手台のポテンシャルですかねぇ(涙)
どうせまた、その物件は「高圧線に近いから…」とか「幹線道路に近いから…」とか言うんでしょうねェ(笑)

[2087: 匿名]

だから‥‥大阪に住みたくないんだってば。。

ネタ無くても、彩都自慢禁止にしよう？

比べるならせめて兵庫県内で宜しく。

[2088: 匿名]

>2066 が
>９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
>時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。
>
>販売価格の序列で言えば
>
>西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

と自慢してた、最上級グレードの西２丁目の物件も、
ずっと前から５０００万以下の値段で売りに出ているが、売れてない。
これも、高圧線と幹線道路の影響でしょうか・・・。
痛々しいわ。

[2089: 匿名]

それとも東１丁目は『生き埋め奴婢』が大量に殉葬されてるから、たまたま安くなっただけか？

[2090: 匿名]

>2087
予算が合えば逆瀬川で、いいんじゃない。

[2091: 匿名]

↑山手台みたいに３年余りで半値近くに大暴落する心配はなさそうですね。

[2092: 匿名さん]

山手台は寒いですか？
これから建築予定なのですが、どの程度の暖房器具を用意したらよいものか迷ってます。
オール電化にする予定なのですがエアコンでの暖房は乾燥するので苦手です。
そこで蓄熱式暖房か、電気式温水床暖房というものを検討してます。
どちらも一長一短があるので決めかねてます。
山手台に住まわれていて、オール電化にされている方のアドバイスをいただけたらうれしいです。
建築予定の家は高高住宅ではないですが長期優良住宅には認定されるそうです。

[2093: 匿名]

山手台西２丁目の仲介も坪３５万ぐらいで出てる。
相場的には、１～２丁目が坪４０万～４５万、３～４丁目が３５万ぐらいが妥当なラインかな。

阪急沿線の駅で、住みたい駅のアンケートで山本駅が三国や蛍池と同じぐらいの不人気だったけど、
人気の逆瀬川とは、差が有りすぎ。

[2094: 匿名]

住んでる人の話では、寒いらしいですよ。天気もコロコロ変わるのでびっくりしました。

でも、しっかりドアしめて、お家の中を暖めさえすれば暖かいです。

でも吹き抜けやリビング階段とかにすると、尚スースーするそうです。
と、すると、パナの各部屋の換気口は寒くないのかな？

個人的には、やはりガスも併用されたほうが安心じゃないでしょうか？

電気床暖よりガス床暖の方が気持ち良かったです。
エアコンよりガスﾌｧﾝﾋｰﾀｰの方が暖かいです。
電気温水きより、ガスの方がお湯が無くならなくて安心です。

しかし、冷やすのは電気にはかないませんね！

光熱費は分かりません。

[2095: 匿名]

山手台西２丁目の土地は大きくて（１１０坪以上）分筆できず幹線道路沿いで法面もある上に
リーマンショック前の好景気の時に５０００万以上で出して失敗して売れ残りの印象が強くなった
物件だから安くなってるのは当たり前

こんな特異な条件と一般的な土地を同列に語っている時点でアホ丸出し

[2096: 匿名]

山手台って特異な条件や例外的な物件ばっかりやね。もしかして、まともな物件の方が少なかったりして。毎回毎回言い訳けばっかり聞きあきた(笑)

[2097: 匿名]

東1丁目の物件は購入時は7000万弱（土地3700万＋建築費諸費用外構3300万程度）だろうが、
7割程度に下がっているのは景況考えれば当たり目（4980万円で売れず4680万円に値下げ）。
築浅で建物の評価額がある程度高いと自由に建替え利用できる状態じゃないから、
土地利用に制約があり、土地の評価も割安にならざるをえない。
新築マンションなんて景気がそのまま変動していない場合でも中古になった瞬間3割は下がる。
ましてや好景気→不況ならその程度ではすまない。
不動産は新築プレミアムが25%以上乗ってるので、基本的に中古になるだけで景気が悪くない
時ですら2～3割は下がる。

[2098: 匿名]

不況時は、値段が高い物件、大きい物件、広い土地ほど値下がり率が高くなる。
買える値段は決まっているので、グロスの大きさが原因で買い手がいなければ相場以上に下がる事もしばしば。

[2099: 住まいに詳しい人]

彩都の10～15年後が楽しみですなぁ
箕面側供給過多による虚構崩壊で2000万円台の中古戸建がゴロゴロでしょうな

[2100: 匿名さん]

いくら新しくても、他人が建てて一切自由の利かない家に新築時の値段出すバカはおらんわな。
最低でも３割程度は安くなっていないと売れないのは当たり前。

家は最初の数年でがくっと価値が落ちて、そこから１５～２０年かけて土地値まで緩やかに落ちていく。

[2101: 匿名]

特異な物件（高圧線、幹線道路等）ほど売りに出やすいのは当たり前。特異じゃない物件は満足度高いから長く住む比率高いだろうし、そもそも山手台は定住意向と居住満足度がアンケート調査によりニュータウンでトップクラスなのが判明しているわけで売物件が通常より少ない。

[2102: 匿名]

物は言いようやな。
暴落が酷くて、出るに出られず定住しか無いのが実情だろう。

[2103: 匿名]

山手台は、色々言い訳が必要な土地ばかりで大変ですね。
でも、値下がりに寛容な人バカりですね。

でも、彩都にしとけば、そこまで損せずにすんだのに。
アホな人たちだ。

[2104: 匿名]

>2097

彩都の戸建てで、現在売りに出ている３物件を平均すると、
　　土地：６１．８坪
　　中古価格：４８５０万
　　購入価格：６３９０万（土地３０９０＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲２４％

一方の東１丁目
　　中古価格：４６８０万
　　購入価格：７０００万（土地３７００＋建築３３００）
とすると、値下がり率▲３３％

人気の彩都は、中古になった瞬間でも３割も下がりませんなー（笑）

[2105: 匿名]

箕面彩都の新築が５０００万ぐらいなのに、中古でその値段は売れない。
どうせ下がる。

[2106: 匿名]

↑
箕面側も土地は坪単価５０万平均なので、６０坪なら土地だけで３０００万する。
新築なら、平均６０００万は超える。

[2107: 匿名]

徒歩９分の箕面彩都の建築条件付きなら、５０００万プラスαぐらい。
梅田までの電車賃が安かろうが明らかに、山手台より彩都の方がいいと思う。

[2108: 匿名]

↑
箕面彩都の建築条件付は、５１坪ギリギリで小分けにしている区画であれば、
土地だけなら２５００万で買える。
但し、ＨＭの建築条件付きだから、なんやかんやで結局は５５００万くらいにはなる。
でもどうせ彩都にするなら庭ぐらい欲しいので、標準６０坪は欲しいところ。

[2109: 匿名]

>>2101彩都にはあんなバカでかい高圧線などないし、幹線道路と言っても通過交通量は非常に少ない。山手台の中古物件がたまたま特異な条件が多いと言うより、山手台そのものが特異な条件のニュータウンなんだから、売りに出てる物件も、それが平均的な物件と言える。

[2110: 匿名]

マセラティやベントレーやパナメーラターボに乗っている住民が沢山いる住宅街において
損したとかセコセコした事考えてる人が多数派なわけないですよね。

1億円で買った家が20年住んで5000万に下がったら、1年あたり250万と固定資産税等が
かかったなぁ割と安いなぁと考えるだけじゃないですか？
西1～2丁目は1億円の家を買える人々の集まりだから、環境が気に入ったから住んでいる。それだけの事です。

山手台と彩都では住民の質が全く違います。
1億円以上の家を買える層が数百世帯以上住んでいる山手台と、庶民しかいない彩都。
しょぼい家が多い彩都に対して、過半数が延床160㎡以上（延床200㎡以上の家も多数）
で外構など設えも金かけている家が多い山手台の2丁目では、歩いて一目瞭然全く街並みの次元が異なる。
初期の山手台（90年代後半、近畿で一番高かった大手分譲地）と大衆分譲地の彩都を本気で比べる人なんていませんよ。

[2111: 住まいに詳しい人]

どうでもいいが、彩都はもろに高圧線が通っていたるんだけど。
ど真ん中（モノレールの軌道）に通っていたから、販売上イメージが悪すぎて地下に埋めただけ。

地下埋設高圧線と架空高圧線の違いは距離。

架空高圧線は一番低い電線までも20メートル程度の距離があるので通常は真下でも
0.5～2ミリガウス程度まで減衰するが（真夏の昼間など電力使用のピーク期などは別）、
地下埋設は地中深く埋めるのはコスト的に無理で（地下鉄なみのコストがかかるので不可能）
保守や点検の必要性からも平均数メートル程度の浅い所に埋めるので、減衰が少なく
人間の生活圏に近く危険性が高い（埋設した場所の真上で5～10ミリガウス）。

[2112: 住まいに詳しい人]

それと架空高圧線は、電線が高い所から比較的低い所まで分散していて平均距離は
一番低い電線よりさらに遠くなるけど、地下埋設高圧線は束ねてぶっといケーブル状にして
埋めてるんです。だからなおさら近いんです。

[2113: 住まいに詳しい人]

それともっと当たり前の常識として。電車を動かす為には変電所が必要でその為には高圧線が必要。

つまり鉄道やモノレールや地下鉄ってのは高圧線そのものなんだよ。

普通の高圧線と違って鉄塔で地上からの距離が稼げないぶん、変電設備や線路の間近では高圧線直下より遥かに大きい数値が計測される場所がある（線路沿いのアパートやマンションの居室で10ミリガウス等の例もある）。

[2114: 匿名]

山手台はせいぜいあと戸建は1000戸程度なので大丈夫、彩都は今から箕面市がわだけで3000戸以上だからなｗ
どう見ても途中で頓挫するから初期の物件も巻き込んで相場崩壊暴落間違いなし。
彩都はあと10～15年したら初期に建てられた2500万程度の中古戸建物件がごろごろ出てくるでしょうな。

[2115: 匿名さん]

山手台ＶＳ彩都は別スレたててやってください。
せっかくのお返事を見落とすところでした。

山手台はやはり寒いですか。
温水床暖房はエコウィルのお湯切れをふせぐために床暖房専用のものをつけるタイプがあるのです。
ただ、最初の設備投資がかなりのものになります。
畜暖は北海道等寒冷地では人気のようなのですが山手台ではおおげさかな？と思ったり。

光熱費はやはりオール電化が安いみたいです。

お庭に薪がおいてある家もありますね。
薪ストーブもあこがれるのですがめんどくさがりやなのでね、、、。

[2116: 匿名はん]

>>2092

どこで建てるんですか？
オール電化はやめたほうがいいですよ。
料理が不便だし、やっぱりガスもあったほうがいいです。
エコキュートはかなり騒音と振動がうるさい上に深夜時間帯に稼働するので
設置場所によっては隣の家からクレームがくる場合もあります
（エアコンの室外機と違って季節関係なく稼働する）。

あと、床暖房はやめたほうがいいです。
あんなのに坪数万アップのお金かけた上に全体の一部しか暖かくなく高い光熱費払うぐらいだったら、
最初から断熱性能の高い家（Q値1.4程度が費用対効果が一番高い）を建てたほうが、家全体どこでも暖かく光熱費も安いです。

http://www1.ocn.ne.jp/~daieiken/top_cm/eco2009dan.htm
暖房費とサッシと断熱性能の費用対効果はこのページを参考にしてみてください。

でも読むと高高は無理なんですね。建築条件がついているのでしょうか？
サッシや屋根や壁の断熱を強化する事もできないのでしょうか？

[2117: 匿名]

騙されて価値の低い土地を高い金払って買ってしまったばかりに、
言い訳が大変ですね。

常識的に考えると、彩都の方が価値があるが・・・。

[2118: 匿名]

畜暖についての知識はないのですが、

HMに、ドアの断熱性は北海道並みものが便利かと問いましたから、そこまで必要ないですよ、と言われました。

ただ、乾燥が苦手、との事ですし、私もガス併用をお薦めしますが‥

オール電化の良いところは、コンロの掃除が楽であるのと、夜間の電気代が安いこと位かなぁ〜と思います。

余計なお世話ですが、後からガス引くのは大変ですよ。

まぁ、山手台が寒いと言っても、車で山手から下界の伊丹西宮尼崎まで降りたとき、車の外気温度表示が2〜3度変わった、と言う感じでした。

だから、北陸等とは比べものにならないと思います。

もし今マンション暮らしなら、一軒家になっただけで、寒さはより感じるらしいですけどね。

[2119: さ]

2117
空気読め

[2120: 匿名]

彩都に騙されるような人は気の毒ですよね。

[2121: 匿名]

中山とか山本の麓に大豪邸が点在しているでしょ。
ニュータウンができる時に山を売って億万長者になった地主が大量にいる。

[2122: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
下界から２～３度ほどなのですね。山に囲まれているからもっと寒いと思ってました。
ちなみに今日は雪は降りましたか？
今住んでいるところは午前中に雪がちらつきました。
今は一軒家で冬はガス代だけでひと月に３万円かかっているので
光熱費を安くしたい思いが強いのかもしれません。

Q値はわかりません。小さな工務店なので聞いてみたら設計の先生に計算してもらいましょうか？
と言われて、お手数おかけするのも悪いと思って断ってしまいました。
窓は樹脂のアルゴンガス入りペアガラス、玄関ドアも断熱材入りだと聞いてます。

断熱材はパラマウント　ガラス工業製　ハウスロン
壁100ｍｍ１０ｋ　床下ポリエステンフォーム厚３０ｍｍ敷き込み　天井１５０ｍｍ１６ｋ
屋根裏と外周に遮熱シート　だそうです。

断熱に関してはいいのか悪いのかよくわかりません。
増やしてもらったほうがいいのかな？

[2124: 匿名]

せめてQ値2以下ぐらいは出さないと光熱費高い家になると思いますよ。どれぐらいの広さかわかりませんけど。
サッシはともかく外壁のハウスロン（グラスウール）10kで100mmははっきりいって今の水準では最低限レベルの断熱ですね。

家全体の性能をあげれば、高性能なエアコンで暖房すればガスや石油や温水床暖房よりかなり安いです。
まぁ快適性で言えば、温水床暖房などになりますけどね。

気密シートも施工せず気密測定もしない従来型の工務店となると、C値も低そうですね。

[2126: 匿名]

宝塚のバス便ニュータウンエリア（逆瀬台、青葉台、中山台、山手台、ラビスタ等）
で選ぶなら、今なら五月台1～2丁目周辺がおすすめかも。
最近JR中山寺近くの旧176号線にバス停用地が整備されてますよね。
ということは中山台の路線バスのうちJR中山寺に乗り入れする本数が多くはならなくても、
乗り入れない便はＪＲ中山寺からほど近い旧176号線のバス停に停車する可能性が高そうです。
となるとJR中山寺方面に行きも帰りも同程度の所要時間（おそらく乗車時間5～7分）で早い
五月台1～2丁目周辺（中山台中心部のバス停から徒歩5分以内のエリア）の価値が上がりそうです。
五月台3～5丁目や桜台の4～7丁目はJR中山寺に乗り入れがはじまっても、行きと帰りで
大きく所要時間が変わる事になるので相対的に価値が下がっていく事になると思います。
家が余る時代はどこでも暴落するわけではなく、バス便ニュータウンでも場所ごとに需要に差がついていく時代になりそうです。

[2127: 匿名]

バス便にもかかわらず、ここを選ぶ理由がいまいち分からない。

[2128: 匿名]

都心直結の私鉄やＪＲ（モノレールは駄目）の駅から徒歩10分以内の
閑静な一種低層のの土地を買うのが一番です。

バス便やモノレールは二束三文になる可能性が高い。

[2129: 匿名]

ちなみに宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街がいくつもあります。

[2130: 匿名]

モノレールとバスを同列にしている馬鹿が多いな

[2131: 匿名さん]

>2124
ありがとうございます。
断熱材については工務店に増やせれるか問い合わせてみます。
断熱性を売りにしてるハウスメーカーも問い合わせてみたりしたのですが坪単価高いです、、。

蓄熱暖房だとマイコン割引というものがあって毎月の電気料金が割引になるそうなので畜暖に決定しようと思います。
深夜電力で光熱費削減にチャレンジします。

[2132: 匿名さん]

宝塚市内には駅から徒歩圏の一種低層住居専用地域閑静で
ニュータウンより土地の平均面積が広い住宅街
ってどこですか？

[2133: 匿名]

市内をくまなく歩いてみなさい。そうすればわかります。

[2134: 匿名]

大阪で有数の高級住宅地と言われている、東豊中１－３丁目、上野東３丁目、
緑丘は、どこも最寄り駅がバス便＆モノレール沿線。

もう少し勉強しろよ。

[2135: 匿名]

あれはあとから（東豊中が開発されて60年たってから）たまたま近くにモノレールが出来ただけで（中環に近いから）、もともとの東豊中は豊中駅からのバス便住宅街。

東豊中と彩都を同一レベルで扱おうなんて頭がおかしい。

[2136: 匿名]

断熱材増やすうんぬん以前に、グラスウール10kで100mmってのはいただけませんね。

100mmしか入れららないと決まっているなら、せめて24kにしないと駄目でしょう。

気密や換気システムはどうなってるんですかね。

本来は高高は安いものですよ。断熱材や気密シートの値段なんて知れてますから。

ローコストでも、Q値2未満の会社はいっぱいあります。

断熱性能のアップは、床暖房やソーラー（オール電化）を入れるよりも全然安いコストでできるものです。

[2137: 匿名]

http://www.t-yamatedai.jp/
コスモスイニシアが分譲するみたい。ここって前回街区の売れ残っていた幹線道路沿いですかね。

[2138: 匿名]

>2135
そんなの誰でも分かってるわ。
アホか？

[2140: 匿名]

土地神話が生きていた時代ならともかく、バス便エリアの土地に資産価値など期待できない今の時代では標高200mの山の上で50～55坪の土地が並ぶ街並みに魅力は感じないです。駅近でも宝塚市の一種低層地区は最低150㎡なのに、バス便で山の上まで登ってそれに毛が生えたレベル（170～180㎡）では･･･　標高200m以上の山の上はせめて平均300～400㎡の区画割りにしてほしい。これぐらいでやっと不便さと引き換えの魅力が見出せます。

[2141: 匿名]

↑　↑　↑

170～180㎡低価格で売れ行き好調の為、わざわざ戦略を見直すつもりは一切ございません。

[2142: 匿名]

バス便は馬鹿にされがちだけど、坂有りバス無し徒歩15分以上よりはっきりいって便利で永住性が高い。

坂のある地域で駅から1200メートル以上だと、はっきりいってバス便以下だよ。


徒歩8分以内 ＞ 徒歩8～15分 ＞ バス便＋徒歩10分以内 ＞ バス無し徒歩15～25分 ＞ バス便＋徒歩10分以上 ＞ バス無し徒歩25分以上

[2143: 匿名]

バス停まで1～3分で駅までのバス乗車時間が7分以内ならば、おおよそ徒歩15分と同等の不動産価値があると言える。

[2144: 匿名]

↑そんなことは有りません。

[2145: 匿名]

15分坂道を歩くより徒歩3分バス5分のほうがぜんぜん楽で高齢になっても暮らしやすい

[2146: 匿名]

ラッシュアワーだけでなく昼間も含めてバスが最低でも１０分毎に頻繁に来る場所なら駅から遠い場所より場合によ

っては検討に値するが１時間に３本しか来ないようなバス便なら駅に距離が近い分、徒歩圏のほうが絶対良い。

[2147: 匿名]

駅から２ｋｍ以上（高低差１５０ｍ以上）も山登って隣の家と壁が２～３ｍしか離れていない５０～６０坪の家並みに今となっては魅力はありません。土地の価値は下がらないと信じられていた昭和４０～６０年代ならいざしらず、便利な場所にいくらでも家が余ってる時代にわざわざバス便の山の上に損するのを理解して登るなら、隣の家と５メートル程度離れたゆとりがうまれる１００坪以上でなければ魅力はありません。

[2148: 匿名]

アンチと擁護派の戦いがなぜか消えて、活気がなくなったね。
売れ行きはどうなのかな？

[2149: 匿名]

登録会員分譲、一般分譲ともにそろそろ第二回が販売開始のようです。

[2150: あげ]

あげ

[2152: 匿名]

すみません。
スレ違いですが 宝塚初心者ですが 青葉台と光が丘ですと どちらがいい印象の待ち並でしょうか？バス便と坂道で不便でしょうが…予算的に 駅近くの立地は無理です。
バス停は二つとも近いと聞いています。
ちなみに 小学生低学年の子供が二人います。

何でもいいので情報お願いします。

[2153: 匿名]

光ガ丘も青葉台も山の上のバス便ニュータウンです。
バス停（青葉台の場合、逆瀬台センターか青葉台口かな）までの距離が近いなら、
1時間に4本以上バス便がある青葉台の方が良いんじゃないでしょうか。
光ガ丘は入口の坂がとてもきつくバス便の本数も少ないです（昼間は1時間あたり2本しかないです）。
青葉台は阪急不動産が開発した所で、逆瀬台と一帯となっている地域なのでバス路線を共有しており、
青葉台の人口規模の割には本数が恵まれています。

バス本数
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/129501_1.html
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/180802_1.html

上物つきの土地を買って建替えする場合は、更地渡しで価格交渉するのが良いんじゃないでしょうかね。
鉄骨はアスベストの関係で解体費用が高くつくので注意が必要です。
相場よりやけに安い土地は、古家が鉄骨の場合が多いです。

[2154: e戸建てファンさん]

宝塚のバス便ニュータウンで今一番おすすめというか狙い目なのは中山五月台1～2丁目付近です。
JR中山寺北側ロータリーと旧国道176号線沿いのバス停の運用が始まれば、JRと阪急の両方にバス便で
アクセスできる大規模ニュータウンは今まではラビスタだけでしたが中山台も加わります。
その中でも中山五月台1～2丁目は、行きと帰りが10分以内かつ同等程度の時間である希少性の高い
ポジションにありタウン中心部に近いので徒歩圏のインフラが充実しています。
宝塚の戸建のバス便ニュータウンの中では、公共交通機関で朝ラッシュのピーク時間帯に最も短い
所要時間で大阪に出られるエリアになると予想されています。
ラッシュ時は阪急はJRに対して15分近く遅くなりますからね。

バス便のニュータウンエリアは家が余るこれからの時代、不動産価値に格差がついてくると思います。
バス便の本数、徒歩圏の利便性、バスの所要時間、阪急のみか阪急とJR両方にアクセスできるか否かetc

[2155: e戸建てファンさん]

続き

山手台北部に関しては噂の雲雀丘～山本間のJR新駅（平井車庫北側）が出来て、そこに
山手台のバス便路線が標準で乗り入れるようになれば、勝ち組ニュータウンになりそうです。

新駅が出来なかったり、出来てもバス便が乗り入れなければ、なかなか微妙な所でしょうね。

[2156: 匿名さん]

>>2153 >>2154さま

ご教授ありがとうございました！

光ガ丘と青葉台ですと　バスの本数が全然　違いますね。私は車で移動する事になると思うので　そんなに気になりませんが、子供達の塾や習い事の事を考えると　バス便の多さは大切ですね。
参考になりました。
徒歩圏は　やはり　羨ましいです。

中山台１～２丁目おすすめなのですね！　ネット検索いたしましたが、上記のニュータウンに比べ、ちょっとお高めの価格となりますね。ん～～～～無理かなぁ～。

またおすすめのお手ごろな土地の場所があれば教えてください。
子育ての環境・学区も　視野に入れております。

[2157: 匿名はん]

逆瀬台あたりはバス便の本数が多く逆瀬川駅周辺に出れば色々と充実しているので
おすすめなのですが、青葉台や光ガ丘よりも何割か高くなりますね。
中山台にある中山五月台1～2丁目と中山台1～2丁目は違いますよ。
中山台1丁目あたりは駅に比較的近く坂を我慢すればなんとか徒歩圏ですが、
バス便の本数は少なめで、中山五月台とは違い近所にお店や金融機関や生活医療施設は無いです。
中山台でも中山桜台北部（4丁目、6丁目等）なら、駅から遠くバスの所要時間がややかかるぶん
交渉次第で安く買えるかもしれません。

[2158: 匿名]

公立高校の進学を考えるなら、宝塚はありえない

[2159: 匿名]

と、彩都にだまされて掴まされた輩が申しております。

[2160: 物件比較中さん]

彩都にだまされるとは？
両者を検討しているので具体的に。

[2161: 物件比較中さん]

逆瀬台１丁目の分譲マンションの購入を考えてます。
見学も兼ねてぶらっとしてきたのですが、あまり人とすれ違うこともなく活気がありませんでした。
車で出掛けられる方が多いので道路沿いの方は人気がないのですかね？
あとテナントの半分くらいはシャッターが閉まってて寂びれている感じが・・・
住民の方は高齢な方が多いのでしょうか？
駐車場に車が多数あったのでそうではないと思いたいのですが・・・
住んでいる方いましたら情報下さい。

[2162: 匿名]

便乗ですみません。
逆瀬川駅 近辺は活気がないのでしょうか？

今 宝塚で活気のある場所はどの辺りでしょうか？
土地探し 迷います。