阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[2001: 匿名]

損得で考えれば、土地神話が崩壊した以降に自家用不動産を取得するのは愚の骨頂です。
それでも損なのは理解した上で、欲しいから注文住宅と土地を買っているのです。
資産ではなく贅沢品として。

車なんて新車を買うなんて3年で半額になるんだから損得で考えるとアホですよね。
でも欲しいから買うのです。
山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが、
そういう人は家も車と同じ考えで損得で考えていないでしょうね。

ただ、普通の人は今の時代に持家を買うべきではないというのは正しいと思います。

「サラリーマンは自宅を買うな」と言う5つの理由とは？
http://www.shinoby.net/2011/01/5-10.html

[2002: 匿名]

「損得」に異常なまでに執着する山手台先住民が何言ってんだか。

今までの自分たちの主張を、苦し紛れに自己否定。笑っちゃうね。

[2003: 匿名]

新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識。
15年前に取得した時と同じ値段で売れると思ってる奴がいたら脳味噌溶けとるやろ。

値下がり分＝住んだ年数の居住コスト

[2004: 匿名]

確かな情報ではないですが、東一丁目で中々売れなかったパ○ホームの土地2つのうち1つが建て売りになりそうです。

土地の形は悪いけど駅まで歩け無くはないし日当たり視界は良さそう。
いまさら新参者としてご近所に入りにくいけど、落ち着いた雰囲気はさすが1丁目です。

パ○じゃなければなー。いくらで売り出すのだろう？

1丁目は積水の土地も余ってましたが、全部売れたのかな？無条件宅地なら、欲しかったなぁ。

[2005: 匿名]

>2003
>新築の注文住宅や新築分譲マンションが大損なんて常識

言葉とは裏腹に、大損こいたせいで、執着しまくってる悔しさがにじみ出てて哀れや。

[2006: 匿名]

阪急オアシスの宝塚店がリニューアルオープンしました。

オアシスは宝塚に積極的に投資してなかなか力入れていますよ。山手台店も潰れる事はないでしょうね。

[2007: 匿名]

>>2004
4丁目のプレミアム眺望うんぬんもそうですが高くて売れ残った土地等は、
パナホームが積極的に買い取って建売にしているようですね。
山手台において販売力に自信があるのかもしれませんね。

[2008: 匿名さん]

住宅が消耗品で、値下がりするのは仕方が無いが、土地の値段の下がり方は、場所による。

これから、ますます２極化が進むだろうから、廃れることが明確な山手台に土地を買うのは確かに冒険かな。
永住する気なら、土地の値下がりは固定資産税も下がり良いことだけど、年を取ると梅田までの電車賃のメリットもないし、車が乗れなくなるとちょっと生活が不便すぎる。
老後を考えると、徒歩エリアに生活施設が揃う便利な場所が良いかな。最悪売れるし。

[2009: 匿名]

宝塚のニュータウンは廃れないでしょうねぇ。

梅田まで２０ｋｍ以内で大阪平野の眺望がある南斜面の大規模分譲地（１０００区画以上）は近畿でも宝塚にしか無いですから。

常に需要はあります。他の近畿の多くのニュータウンよりも日が入って街が明るいですから。

[2010: 匿名]

>2001
>山手台でもベントレーとかマセラティとか数千万の車に乗ってる人がいますが

このフレーズって過去スレに何度も登場してるけど、
それがいったいどうしたん？自慢してるつもり？
そんなこと、山手台の住宅街としての価値に何も関係ないで。
ほんとに救いようのないヤツやな。

他人が所有する車を自慢し、自分は何百円かの電車賃に異常にこだわる。
あぁ、哀れ、哀れ。

[2011: 匿名]

資産として土地を買うなら、山手台の西4丁目より

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C1710X001/
山本中1丁目
4,600万円
土地面積213.09㎡
山本駅徒歩5分

のほうが絶対に良いでしょうね（山本で今売りに出ている物件の中での比較なら）。

[2012:]

>>2010
スルーできず反応しちまった時点でアンタの負け。
そうやって反応する事を狙って刺激的な単語をわざと入れて煽っている発言なんだから。

[2013: 匿名]

大阪の空家率が１５％もある状況で、関西圏は転出超過で人口も減少しているのに
どうやって彩都の箕面側の2/3以上を占める半径750m圏外エリアなんて
今から大量に分譲するのｗ

モノレールからバス便とか非徒歩圏て、、、　罰ゲームですかい？

[2014: 匿名]

いや、この2001は本気でこんなことが値打ちあると信じてる ま ぬ け やで。

[2015: 匿名]

どうやって彩都の箕面側の2/3以上を占める半径750m圏外エリアなんて
今から大量に分譲するのってあいかわらずの論調やね。そこを売り出すのは
まだまだ先。無理矢理ネガティブのことをさがしているけど、実際に徒歩圏外を
売り出すときにあおってみたら。

[2016: 匿名]

山手台の４丁目買うんだったら、中山台の中心部（五月台１～３丁目や桜台１～３丁目）の上物付き土地を買って
新築するってのも比較検討したほうがいいように思う。中山台のほうが徒歩圏の生活インフラは整っているよ。
スーパー、銀行、郵便局、医院、飲食店、調剤薬局、ジム、プール、テニスコート、図書館分室、公民館、交番・消防など。
もうじき阪急バスがＪＲ中山寺に乗り入れるから、大阪都心への通勤時間が１０～１５分は短くなる点は大きい。
山手台は駅前ロータリーに降りるまでに踏切や交差点を通らずに行ける専用設計の幹線道路があるおかげでバスの
乗車時間が短いのが最大のメリットだけど、所要時間６～７分で阪急のみ使えるのと所要時間１０分強でＪＲと阪急の
両方を使えるのだったら後者のほうが魅力あるんじゃないかな。
永住性や老後の暮らしやすさを考えると、最低限のインフラが徒歩圏にある中山台のほうが山手台より多少優れている。
あと細かい話だが、ＪＲにバス乗り入れによって阪急中山は通勤時間帯に座れる確率が高くなると思う。

[2017: 匿名]

中山台に限らず３０～４０年ぐらい前に開発されたニュータウンは、当然６５歳以上の世代が
圧倒的に多くなるわけだけど、車を使えなくなった老人が地域の施設や店を積極的に利用すれば、
生活インフラが維持される可能性が高い。

逆に若い世代が多い新しい街ほど車で買物行くから中々施設や店は出来にくいんじゃないかな。
昔は大規模ではないニュータウンでも商業施設や生活施設が一通り出来たのは、70年代は今ほど
モータリゼーションが進んでおらずマイカー所有率も免許取得率も低かったからだと思う。

[2018: 匿名]

そりゃもう、山手台なんかより、断然、中山五月台や桜台の方がいいですよ。
書いておられるように、あらゆる点で中山五月台や桜台の方がおすすめですね。

それに何と言っても、
新しい区画の住人を「ナンチャって山手台」と蔑む
偏屈ジジィのような心悪しきビンボーくさい先住民はいませんから。

[2019: 匿名さん]

>2009
彩都も梅田２０Km以内、大阪平野の眺望があり南斜面の大規模分譲地だけど・・・。
安くしないと売れない分譲地で、廃れないと力説しても説得力ないなあ。

[2020: 匿名さん]

山手台の３丁目以北で土地を買う人は、とにかくニュータウンが必須の人だから、いくら他の便利な場所を力説しても聞く耳持たないって所でしょう。
そこで、安くて買えそうなニュータウンを探したら、山手台と彩都しかない。
今分譲中の区画だと彩都は高いから山手台しか買えない・・・。
だから、彩都に異常なほど攻撃するってのが、現在の構図。
まあ、自分より少し上の人をライバル視する人間の性でしょう。
逆に、彩都の人は、山手台を全く相手にしていない。理由はバス便は論外だから。

[2021: 匿名さん]

山手台も彩都も目くそ鼻くそ。以上。

[2022: 匿名]

中古物件

山手台東１丁目 4,950万円 H19 土地195.00㎡ 建延130.00㎡
山手台西２丁目 5,480万円 H6 土地226.78㎡ 建延158.22㎡
山手台西２丁目 6,200万円 H11 土地229.72㎡ 建延134.12㎡
山手台西１丁目 6,500万円 H15 土地250.32㎡ 建延141.87㎡

彩都西　宅地取引事例

H22/04-06月 \31,000,000 200㎡ 不整形 6 南東 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H22/04-06月 \24,000,000 170㎡ ほぼ整形 6 南西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \29,000,000 190㎡ 長方形 6 北西 市道 彩都西 16 １低専 50 100 - -

山手台東（1～3丁目）　宅地取引事例

H22/04-06月 \50,000,000 210㎡ ほぼ台形 9.2 北 市道 山本(兵庫) 15 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \32,000,000 300㎡ ほぼ長方形 9 南 道路 山本(兵庫) 26 １低専 50 100 - -
H21/01-03月 \20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -
H20/07-09月 \51,000,000 380㎡ 台形 10 南 市道 山本(兵庫) 23 １低専 50 100 - -

山手台西4丁目　宅地取引事例

H22/01-03月 \29,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \20,000,000 230㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H22/01-03月 \26,000,000 220㎡ ほぼ長方形 15 北東 市道 山本(兵庫) 28 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 200㎡ ほぼ長方形 5.2 南西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \22,000,000 200㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \24,000,000 190㎡ 長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 190㎡ ほぼ台形 6 南 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/10-12月 \23,000,000 195㎡ 不整形 6 東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 200 - -
H21/07-09月 \28,000,000 200㎡ ほぼ台形 6 北東 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \25,000,000 180㎡ ほぼ長方形 5.2 北西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \24,000,000 180㎡ 長方形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/07-09月 \22,000,000 180㎡ 台形 6 北 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \24,000,000 180㎡ 長方形 5 北西 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \27,000,000 190㎡ 長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
H21/04-06月 \30,000,000 200㎡ ほぼ長方形 6 南東 市道 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -

[2023: 匿名]

彩都と違って山手台には懸念が無い。なぜならこれから悲惨な分譲場所（モノレールから徒歩圏外かバス便）がメインになり泥沼に向かっている彩都と違って（あと少しで徒歩圏を外れるのは時間の問題）、山手台は駅から一番遠く相対的に最も立地が悪い４丁目が順調に売れまくっているので、山手台内で最も条件が悪い場所でも

「彩都と同等以上の価格帯（総額）で」

売れているので明確に需要がある事が既に判明している。ちなみに重要なのは、今回の新街区は彩都の大部分と同一価格帯だが、前回の4丁目は彩都の売れ筋より高額であるという事。

そして彩都は条件付き土地の販売がメインだが、山手台は条件無しの販売割合がまだ多く、そこに建てられている注文住宅は彩都より平均面積が大きい事（上物に予算をかけたい人が買っている）。

[2024: ↑↑↑↑↑↑↑]

偏屈ジジイ＝ポテンシャルおやじ＝電車賃男


参上!!!!

[2025: 匿名]

モノレールやニュートラムやＬＲＴの停まる場所は不動産を語る上で普通は駅とはいいまへん。

「駅から徒歩圏の分譲地」というのは、電車（鉄道）の駅から歩ける範囲内を言います。

[2026: 匿名]

↑偏屈ジジイが文調を変えただけの稚拙な偽装工作(笑)

[2027: 匿名]

ここで彩都持ち上げているアンチは彩都に住みたいとなってこれっぽっちも思ってない。

単に山手台叩きたいからその手段に利用しているだけ。

[2028: 匿名]

山手台は糞。以上。

[2029: 匿名]

彩都より座って乗換えなしで梅田まで直通で寝て出られる日生中央のほうがマシ。

[2030: 住まいに詳しい人]

>>2019
彩都は大阪平野に面した南斜面でもないし、大阪平野が一望できる南斜面でもありません。

大阪平野から標高130mの千里丘陵を超えた向こう側の僻地なので、高い所や高階層からしか梅田方面の都心は見えませんし（しかも千里丘陵に邪魔されて大阪平野のごく一部分がかろうじて見えるだけ）、大阪都心から宝塚は全貌が見えますが、彩都は殆ど見えません。
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/index.html

[2031: 匿名]

大阪平野を一望できるとこに住みたかったら市内の超高層マンションが一番だろ
資産価値も高いし、梅田や難波へ徒歩で行ける

[2032: 匿名]

山手台からは高圧線の鉄塔がよく見える。

[2033: 匿名さん]

全てのニュータウンに住みたいという需要は緑があるところに庭有りで住みたいとイコールだから都心居住とは相容れない。

[2034: 匿名]

中山台・五月台・桜台は中心部に近い場所ならいいけど、そうでない場所は山手台の4丁目よりもっと不便。
駅へも遠くバス便の時間も長く徒歩圏の利便性も悪いって場所も。

[2035: 匿名]

んじゃ山手台は無いな
庭と呼べる広さじゃねぇし

[2036: 匿名]

山手台は３丁目以南は土地は大きめですよ。
西１～２丁目、東２丁目は駅から歩けて７０坪がメインです。

[2037: 匿名]

庭と呼べるレベルの広さを確保するには最低でも敷地70坪は無いとね

[2038: 匿名]

山手台のことを悪く言うつもりは全くありませんが、
あまりにも、黒を白へ、灰を金へ言い換える
偏屈ジジィの一方的な詭弁が許せないので書きます。

山手台の東西２丁目から歩いて山本駅まで往復してる人なんて実際にはほとんど居ません。
何と言っても、けっこうな坂ですから。
なので山手台２丁目でも駅徒歩圏内ではありません。
バス利用か自家用車での送迎がほとんどです。

それと、大阪平野を望む南斜面とか自慢しておりますが、
中山台側と平井側の東西方向に尾根が走ってますので
山手台はそれほど明るく開けてる感じはしません。
これは実際にご覧になるとおわかりいただけるでしょう。
むしろ中山五月台や桜台の方が全般的に明るく眺望も良いところが多いです。
それに、ほかのニュータウンでも、
山手台と同等もしくはそれ以上に明るい街などいくらでもあります。

[2039: ↑]

賛同致します。

[2040: 匿名さん]

山手台命の人は、彩都のこと良く知らないで批判してるから笑える。

>2023
山手台４丁目が、彩都と同等以上の価格帯のわけないやん。
山手台は、２０００万前半が中心だろ。それに２０００万以下の安いところほど人気や。
彩都にそんな安いとこないわ。
阪急の無条件宅地は山手台は２０００万前半やけど彩都は基本３０００万以上やで。
彩都で２０００万以下の土地なんて、ここ２年以内で見たことないわ。

>2030
住まいに詳しいかどうか知らんが、土地には詳しくないな。
彩都の箕面側に行ってみな。梅田が良く見えるから（笑）

[2041: 匿名]

実際に住んでいる人なら、朝に2丁目から歩道を歩いて通勤している方がいっぱいいるのは知っていると思いますよ（早朝に車で登っていくと多数の歩行者とすれ違う）。特に行きは下りなので多いです。健康がてらに歩いている年配の方も多いです。

ここで叩いている人は現実を知らないアンチでしょう。

[2042: 匿名]

2040はバカだな。山手台が2000万円台前半が中心だったことなど過去に一度もない。
いちばん安い西4丁目でも前回の200区画は2700～3200万円台
（具体的には法面を除くと最低2600万～5000万）が中心。

法面含まない土地で190平米以下や2500万円以下が登場したのは、最も駅から遠い昨年末の新街区から。
しかも今までで最安の今回の街区でも2000万円台前半は北向きで間口の狭い土地のみで、
南向きや角地は全て2500万円以上しているしその値段で売れている（会員向けは南向きも全て完売）。
http://www.yamatedai.net/tk/bunjyo/zone/3/
ようするに2400万円以下の土地なんて新街区全体の3割台しか無い。6割以上は2500万円以上。
南側の角地など3000万円以上もあるから、平均すれば当然に2500万円を超える。

因みに新街区は前回より相場が下がったんじゃなくて、オアシスから近いというメリットもなくなり、駅からも
スーパーからも遠くバス乗車時間も2分ぐらい伸びて高圧線が近いという様々な要素で明確に条件が悪いから
当たり前に前回街区の200区画より安いだけ。

もっとも彩都は、5年以上前から2500万円以下や180平米以下の貧乏人向けの土地が大量にあったけどね。
殺人犯で変質者の容疑者が逮捕された家は90坪で坪30万円ちょっとの3000万円の土地だったしね。その頃の山手台はもっと駅に近い場所が分譲されており坪60万～。比較になりません。

彩都の標高は120m程度、だから標高30～130mの千里丘陵に大阪側の視界を邪魔されるのは当たり前。箕面側は山の斜面で200m超まで標高が上がっていくから梅田が見える場所も出てくるのは当たり前だが、それでも視界の下の大部分が邪魔され大阪平野一望とはならない。
見えるだけ。

[2043: 匿名]

訂正　彩都西駅周辺の標高は120m程度

[2044: 匿名]

山手台の西４丁目のひとつ前とふたつ前に分譲された東１丁目と東３丁目の分譲価格（土地）は

東１丁目　3300万～7800万円（中心価格帯は4000万円前後）

東３丁目　3100万～7000万円（中心価格帯は3600万円前後）

[2045: 匿名]

山手台の坂は緩やかですよ。
歩きやすいように平均斜度が8%を超えないようにわざわざそういうルート設計になっています。
宝塚の山手住宅街はたいてい10%前後から10%を超えるの坂を登っていく道が多いのですが、
山手台はあえて直線的な登坂ルートをとらず、軸をずらし緩やかなカーブで距離を2～3割長くする事で
交差点や急カーブを通らない事とバス道路が駅に直結する事と歩きやすい勾配にする事を実現したのです。

[2046: ↑↑↑↑↑]

>2041〜>2044
夜中も眠れず必死で反論。

恐るべし山手台偏屈ジジイ！！

[2047: 匿名]

山手台信者は自画自賛しかしないナルシストや
この掲示板はつまらん書き込みばかりでウンザリ

[2048: 匿名]

夜中の3時、4時に反論の書き込みとは必死だな
仕事は新聞配達か？笑
三交代のオペレーター？笑
無職で家も買えないニート？笑
普段、誰にも相手にしてもらえないのね
ここなら相手にしてもらるから必死なのね
かわいそうなガキだな

[2049: 匿名]

老人の早起きか、自営業かSOHOか、休みがサラリーマンとは異なる職種か、朝早い業界の職種か、色々考えられますな。

[2050: 匿名]

ココの山手台擁護の書き込みの殆どは偏屈ジジイの一人芝居。論調や文体を巧みに変えて多数派を装おっているだけ(笑)

いずれにしても偏屈ジジイがヒマ人なのは良く分かった…可哀想に(涙)

[2051: 匿名]

>>2047
長所も欠点もまともな議論は既に前スレで語りつくされている。
新たに語るようなことは皆無といっていいほど。

現在はアンチ側と住民及び肯定者側の罵り合い、煽りあい、揚げ足取りの攻防スレだから
ネガティブ意見も肯定意見もバランス感に欠き過激で一方的な内容が多いのは当たり前。

[2053: e戸建てファンさん]

なんで住みたくもない好きでもない山手台を異常なまでに嫌悪して叩くアンチがいるのか？

それは注文住宅を買う金が無いからです。

だから90年代半ば以降の近畿の大手ニュータウン分譲地で最も価格帯が高かった山手台を目の敵にしているのです。

そして宝塚市周辺に住んでいるのです。

自分が住んでいる所を叩かれれば満足して居住している人が反論するのは当たり前ですが、自分の住まいに満足していて不満の無い人間や良い所に住んでいる人間は、好きでもない縁もゆかりも無い特定の住宅街に執拗に粘.着して叩いたりしません。

ようするに注文住宅を買う金が無いんです。

土地が１０００万円程度の安いニュータウンでも、注文住宅をちゃんと建てて満足して住んでいる人はこのような事はしません。

自分の住んでいる所を否定されて反論したり擁護するのは自然な感情ですが、住んでもいない縁もない住宅街に粘.着するのは住まいに不満やストレスがある人間の行い以外にはありえないのです。

もっとはっきり言うと、たまの冷やかしは別にして延々粘.着している執拗なアンチは１～２人しかいません。

[2054: 匿名]

ラビスタや逆瀬台や中山台はどうしても陸の孤島というか既存の駅や市街地から孤立したニュータウンというイメージがあります。バスも何度も右折・左折したり停まったりして信号も何箇所も通ってやっと辿りつきますからね。まぁだからこそタウン内に施設が成立しえるのだと思います。一方で山手台は、幹線道路の両側に植栽のある広い歩道が上から駅前までずっと続いているので、駅を玄関口とする直結したニュータウンというイメージが強いですね。これには良い点も悪い点もあると思いますが、駅のロータリーを出てすぐ北側から既にニュータウンとの景観的な一帯感はあると思います。実際、山手台開発にあわせて開発された道路だからそうなるのは当たり前なんですけどね。

[2055: 匿名]

ラビスタや逆瀬台はバスの起点駅が宝塚駅や逆瀬川駅。それなりの商業集積の整った駅が玄関口。それにひきかえ山手台の玄関口たる山本駅の何にもない寂れようはホント悲惨。オマケに悲願だったJR中山寺までのバス乗り入れも儚い夢と消えました(涙)まぁバス乗車時間が少々長くなっても川西能勢口からのバス便ニュータウンの方が余程マシでしょう。そもそも山本駅がバス便ニュータウンの玄関口なんてあり得ない設定。

[2056: 匿名]

>2054山本駅北のバスロータリーが山手台の玄関口？

ァア…アレが自慢？あんな寂しいバスロータリー初めて見た…

恋は盲目…アバタもエクボ…住めば都ですねぇ！

[2057: 匿名さん]

阪急の無条件宅地価格
　・山手台（現在販売中の２３区画）価格帯：２１４３万円～３０５１万円
　・彩都（ガーデンビレッジやまぶき）価格帯：３３９７万円～５３６５万円
まあ、阪急の評価はこんなもんでしょ。

それと、山手台と逆瀬川では、彩都と千里中央を比較するようなもの。
逆瀬川住人に怒られるよ。
痘痕も笑窪とは、このことだな。

[2058: 匿名]

山手台　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　4900万円
彩都　竣工済みマンション新築時平均分譲価格　2800万円

[2059: 匿名]

駅から最も遠くローコスト造成の山手台の西4丁目なんて山手台全体の平均とはかけ離れているどころか、
山手台の中では浮きまくってる事実上の別地区なのに、そこを「典型的な山手台」や
「山手台の平均」や「山手台の評価」に仕立て上げようとしている作為的なレトリックは恥ずかしすぎる

現実のここ5年以内の「西4丁目以外」の山手台の阪急分譲価格は

東1丁目　3300万～7800万円（中心価格帯は4000万円前後）

東3丁目　3100万～7000万円（中心価格帯は3600万円前後）

そして山手台東１丁目の土地は4500～7800万（坪60～70万）で数ヶ月～半年前に数区画売れている

駅からの距離も所要時間も土地の大きさもコストも街並みも「普通の山手台」とはかけ離れた西4丁目を
山手台の代表例として扱うのは、モノレールの彩都西から一番遠い徒歩30分以上かかる箕面側の僻地を
彩都の土地の代表例として扱うようなもの。

A高校の下位5%の生徒の成績と、B高校の上位3割（彩都の箕面側で駅徒歩10分圏は全体面積の3割以下）
の生徒の成績を比べて、B高校のほうが優秀と言ってるようなアホ丸出しな煽り。

そもそも西4丁目の新街区は、駅から遠い高圧線に近い、西傾斜など条件が悪いから、阪急が止むを得ず
安売りする為につくった今までとは180度毛色が違う街並みなわけで、山手台の典型でもなんでもない。

[2060: 匿名]

↑山手台偏屈ジジィ

夜勤明けごくろうさん！
しっかり睡眠とれよ(笑)

[2061: 匿名]

2059
高圧線に近いから…幹線道路沿いだから…
西斜面だから…
前から感じてたんだけど山手台って言い訳の必要な宅地多いですね。

[2062: 匿名]

アンチは本当は閑静な住宅街に注文住宅を建てて住みたいんです。

でも山手台どころか土地が０円でも注文住宅を建てるようなお金が無いので、ストレス解消の為に
高額な住宅を買える人が多く住んでいる（なんせ90年代後半の近畿の大規模分譲地でいちばん高額だったから）
山手台を目の敵にして叩いているのです。

[2063: >>2056]

たしかに山本駅前バスロータリーは終わっとるな。まだ能勢電の日生中央や畦野駅前の方が活気あるよ。

[2064: 匿名さん]

>2059
山手台自慢の東１丁目でも、中心価格帯は４０００万程度。
同時期、彩都で売り出していた土地も、条件付宅地でそんなもんだった。
それを、あたかも西４丁目（平均２５００万）と別格のように言って、アホ丸出しやな。
４０００万じゃー、千里中央の分割地も買えんわ。

[2065: な]

今度は千中ですか。
ネタ尽きませんね。

[2066: 匿名]

東１丁目の土地面積は平均で２１０㎡程度で販売価格は４１００万円程度。

９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。

販売価格の序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

[2067: 匿名]

中筋山手7丁目も見に来てごらん。駅徒歩15分で203区画のニュータウン。

[2068: 匿名]

あそこは山手台の西4丁目以上に高圧線が視界に入り込んで圧迫感があるのが残念ですね。
その点さえなければ素晴らしいロケーションなのですが。
大阪方面の眺望や視界の広さは山手台より良いし、ＪＲ中山寺にも阪急中山にも歩けますしね。

[2069: 買いたいけど買えない人]

アンチはどこに住んでるのか?
やはり賃貸か? 山手台買えなかったか?
買えなかったに一票やな

[2070: 匿名さん]

↑↑↑○○○○賃貸に一票!！

[2071: 周辺住民さん]

アンチは買う気もないしね、検討もしてない。 本気で検討して彩都なんか選ばない 彩都近辺にツレいないの?普通に近所の地名で検索してみなれ 彩都すすめる奴は箕面や千里に住んだことないね

[2072: 匿名]

近所の地名で検索とは。
彩都と関係あるの？

[2073: 匿名さん]

値下がりで大損した（しそうな）序列で言えば

西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目
てことですか。

そういえば、山本駅周辺の土地下落率が宝塚市の中で上位なのも、山手台の影響？

[2074: 匿名]

山手台のオフィシャルブログっていつのまにかなくなってるね。

ミサワやパナホームも山手台のブログあるのに、阪急がないってどういうことや。

[2075: 匿名]

阪急は彩都に注力している。

[2076: 匿名]

早くここから逃げたいんやろ

[2077: 匿名]

山手台倶楽部の登録会員向けに10区画の分譲がはじまりましたね。

17-1 186.83m2 (約56.51坪) 2,600万円
20-1 189.40m2 (約57.29坪) 2,850万円
20-2 185.48m2 (約56.10坪) 2,657万円
20-3 185.46m2 (約56.10坪) 2,578万円
20-10 180.84m2 (約54.70坪) 2,338万円
20-11 180.78m2 (約54.68坪) 2,363万円
20-12 187.32m2 (約56.66坪) 2,580万円
26-5 205.55m2 (約62.17坪) 2,885万円
26-6 198.92m2 (約60.17坪) 2,595万円
26-7 205.02m2 (約62.01坪) 2,528万円


だいたい

南向き角地は　　　　50万/坪
南向きは　　　　46～47万/坪
北向き角地は　　45～46万/坪
北向きは坪　　　42～43万/坪

といったところです。西4丁目の平均的な注文住宅（総額3200万程度）を建てると5800万～6000万てとこでしょうか。

[2078: 匿名]

彩都と違って山手台は駅から最遠部でも、順調に売れる事が証明されましたから、阪急は安心しているのです。

一方で彩都は太鼓を叩きまくらないと真剣にヤバイ。

[2079: 匿名さん]

今日のチラシに彩都の広告出てたが、
ＨＭの建築条件付が２４１７万～３５４３万
ＵＲの建築条件無しだと２８８９万～４４８２万

４丁目より少し高いが、将来性を考えると、
　・今年春から、公立の小中一貫校ができる
　・モノレールに加え、今年から、ＪＲ茨木、阪急茨木へのバスが開通する予定
　・道路整備が本格化する
など、これ以上のインフラ整備が全く期待できない山手台と
毎年、新しい何かができる期待がある彩都では、将来性が全く違うから。
分譲時の価格と中古価格の両者の差を見れば分かるが、５年後に更に差が付くのは明らか。

高い金で掴まされて損したのを自慢するのは良いが、賢明な人は彩都にしなはれ。

[2080: 匿名さん]

>2078
語弊があるな。山手台も安くすれば売れることが証明されただけ。
それと、彩都は駅徒歩エリアが全体の約７割を占めるから、心配御無用。
山手台の暴落の方がよほど心配。

[2081: 匿名]

彩都で建築条件付きと条件無しの価格の乖離が大きくなってきているのは暴落の予兆。
思うような値段で売れないから、安く見せないといけないようになってきているという事。

駅に近ければ坪70万（110坪7800万で建築条件無し土地が成約）でも売れる山手台とは大違い。

[2082: 匿名]

東１丁目の駅徒歩圏で平成19年築の戸建て
4680万円で売りに出ていますね。

[2083: 匿名]

彩都分譲中土地物件

ダイワハウス

9-7号地 182.03㎡ （約55.06坪） 2,477万円
9-14号地 170.31㎡ （約51.51坪） 2,763万円
10-1号地 266.32㎡ （約80.56坪） 2,746万円

積水ハウス

3号地 170.00㎡（約51.42坪） 2250万円
5号地 182.00㎡（約55.05坪） 2450万円

[2084: 匿名]

>2082
山手台１～２丁目は、高い買い物をしたのが自慢なんだから、
中古価格の話は、タブーやで。
でも、5000万以下でもなかなか売れんらしいわ。

[2085: 匿名]

>2081
建築条件付きと建築条件無しが差があるのは、単に面積が違うだけで、
坪単価は殆ど同じ。
山手台は暴落したかも知らんが、彩都はその可能性は低い。
箕面側は、茨木側以上に順調に売れているみたいだし。

[2086: 匿名]

>>2082
平均7000〜8000万円したと、ご自慢の東一丁目がたった3、4年で半値近い4000万円台に暴落ですかァ〜これが山手台のポテンシャルですかねぇ(涙)
どうせまた、その物件は「高圧線に近いから…」とか「幹線道路に近いから…」とか言うんでしょうねェ(笑)

[2087: 匿名]

だから‥‥大阪に住みたくないんだってば。。

ネタ無くても、彩都自慢禁止にしよう？

比べるならせめて兵庫県内で宜しく。

[2088: 匿名]

>2066 が
>９０年代後半から２０００年にかけて分譲された西１～２丁目、東２丁目は土地の販売価格は
>時期によって違うが、概ね建物と土地あわせて平均１億円～。
>
>販売価格の序列で言えば
>
>西１～２丁目≧東２丁目＞＞＞＞東１丁目＞＞東３丁目＞＞＞＞＞【超えられない壁】＞＞＞＞＞西４丁目

と自慢してた、最上級グレードの西２丁目の物件も、
ずっと前から５０００万以下の値段で売りに出ているが、売れてない。
これも、高圧線と幹線道路の影響でしょうか・・・。
痛々しいわ。

[2089: 匿名]

それとも東１丁目は『生き埋め奴婢』が大量に殉葬されてるから、たまたま安くなっただけか？

[2090: 匿名]

>2087
予算が合えば逆瀬川で、いいんじゃない。

[2091: 匿名]

↑山手台みたいに３年余りで半値近くに大暴落する心配はなさそうですね。

[2092: 匿名さん]

山手台は寒いですか？
これから建築予定なのですが、どの程度の暖房器具を用意したらよいものか迷ってます。
オール電化にする予定なのですがエアコンでの暖房は乾燥するので苦手です。
そこで蓄熱式暖房か、電気式温水床暖房というものを検討してます。
どちらも一長一短があるので決めかねてます。
山手台に住まわれていて、オール電化にされている方のアドバイスをいただけたらうれしいです。
建築予定の家は高高住宅ではないですが長期優良住宅には認定されるそうです。

[2093: 匿名]

山手台西２丁目の仲介も坪３５万ぐらいで出てる。
相場的には、１～２丁目が坪４０万～４５万、３～４丁目が３５万ぐらいが妥当なラインかな。

阪急沿線の駅で、住みたい駅のアンケートで山本駅が三国や蛍池と同じぐらいの不人気だったけど、
人気の逆瀬川とは、差が有りすぎ。

[2094: 匿名]

住んでる人の話では、寒いらしいですよ。天気もコロコロ変わるのでびっくりしました。

でも、しっかりドアしめて、お家の中を暖めさえすれば暖かいです。

でも吹き抜けやリビング階段とかにすると、尚スースーするそうです。
と、すると、パナの各部屋の換気口は寒くないのかな？

個人的には、やはりガスも併用されたほうが安心じゃないでしょうか？

電気床暖よりガス床暖の方が気持ち良かったです。
エアコンよりガスﾌｧﾝﾋｰﾀｰの方が暖かいです。
電気温水きより、ガスの方がお湯が無くならなくて安心です。

しかし、冷やすのは電気にはかないませんね！

光熱費は分かりません。

[2095: 匿名]

山手台西２丁目の土地は大きくて（１１０坪以上）分筆できず幹線道路沿いで法面もある上に
リーマンショック前の好景気の時に５０００万以上で出して失敗して売れ残りの印象が強くなった
物件だから安くなってるのは当たり前

こんな特異な条件と一般的な土地を同列に語っている時点でアホ丸出し

[2096: 匿名]

山手台って特異な条件や例外的な物件ばっかりやね。もしかして、まともな物件の方が少なかったりして。毎回毎回言い訳けばっかり聞きあきた(笑)

[2097: 匿名]

東1丁目の物件は購入時は7000万弱（土地3700万＋建築費諸費用外構3300万程度）だろうが、
7割程度に下がっているのは景況考えれば当たり目（4980万円で売れず4680万円に値下げ）。
築浅で建物の評価額がある程度高いと自由に建替え利用できる状態じゃないから、
土地利用に制約があり、土地の評価も割安にならざるをえない。
新築マンションなんて景気がそのまま変動していない場合でも中古になった瞬間3割は下がる。
ましてや好景気→不況ならその程度ではすまない。
不動産は新築プレミアムが25%以上乗ってるので、基本的に中古になるだけで景気が悪くない
時ですら2～3割は下がる。

[2098: 匿名]

不況時は、値段が高い物件、大きい物件、広い土地ほど値下がり率が高くなる。
買える値段は決まっているので、グロスの大きさが原因で買い手がいなければ相場以上に下がる事もしばしば。

[2099: 住まいに詳しい人]

彩都の10～15年後が楽しみですなぁ
箕面側供給過多による虚構崩壊で2000万円台の中古戸建がゴロゴロでしょうな

[2100: 匿名さん]

いくら新しくても、他人が建てて一切自由の利かない家に新築時の値段出すバカはおらんわな。
最低でも３割程度は安くなっていないと売れないのは当たり前。

家は最初の数年でがくっと価値が落ちて、そこから１５～２０年かけて土地値まで緩やかに落ちていく。