ジークレフ船橋夏見

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：千葉県船橋市夏見1-1182-1（地番）
交通：総武線・東武野田線船橋駅より徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.44～85.15平米
入居：2011年12月下旬予定

売主：神鋼不動産
販売：長谷工アーベスト
施工：東急建設
管理：神鋼不動産ジークレフサービス（予定）

[121: 匿名さん]

一輝さん、すごいですね。
勉強になります。m(__)m

ちなみにこの物件は、どう思われますか？
また、ここ最近で船橋周辺物件で、これはお買い得とか
いいなと思った物件あったらぜひお聞かせください。

[122: 購入検討中さん]

一輝さんの文章勉強になりました。
やはり二重床の方が良いのですね。
私も二重床の物件に限定して船橋駅北口エリアの物件を探しています。
船橋駅の北口エリアで徒歩15分以内のエリアでどこか二重床のお勧め物件があれば教えて下さい。

[123: 匿名さん]

まあ、なんと言われようと庶民には高い買い物なんだから慎重にはなるでしょ
マンション価格もここ数年で激動してるし、市況の見極めが大事
金利だって今は低いけどこの先どうなることか・・・
利息バカバカしいし現金で買えるよう頑張ってます

[124: 購入検討中さん]

109さんと一輝さんとても参考になりました！
お二人を始め、詳しい方にご質問させてください。
いま変動金利かフラット35sかでなやんでいます。
共働きですので、安い変動で繰り上げをがんばるのと、
フラット35で金利を確定するのとでは、どちらが良いのでしょうか。
個別の条件でも変わるかとは思いますが、ご意見をお聞かせいただければと思います。

[125: 購入検討中さん]

早期に返済できるなら変動、そうでなければ固定がよいでしょう。
早期で返済できるのは、それだけ余裕がある訳ですので、金利上昇のリスクにも対応できるかと。
個人的には返済期間が15年を越えるなら固定を選びます。

[126: 一輝]

チラシの裏にでも書いておけばいいような長文をお読みいただき幸いです。

船橋でオススメの物件についての質問がありましたが、残念ながらお答えすることができません。
実は、私は船橋の事をほとんど知らないんです。（汗）じゃあなんでここにいるんだ、というツッコミはなしで…　その代わりに、住宅選びの基本について投下します。

住まい選びの最重要ファクターは、ズバリ「立地・広さ・価格」です。・・・うん、普通ですね。
皆さんも無意識のうちに、この３点である程度判断されているのではないでしょうか。

その中でも、一番大切なのは立地だと思っています。設備はしだいに時代遅れとなっていきますし、必要な広さは家族構成によって人それぞれ、価格だって皆さんの懐具合次第ですが、立地だけは替えがききません。最悪引っ越すしか方法がないですからね。親にとっては数回目の引越しでしょうが、子供にとっては自分の「実家」になり、そこで育つわけですから、少し考える必要があります。

もちろんここの皆さんは船橋を気に入って、そこでお探しの方ばかりですので、立地といっても、関東でどこに住むか、ではなく個々のマンションの交通アクセスや学区、買い物便などについての比較になるかと思います。
大事なのは、どこが場所いい、ではなく、購入前にしっかりと周辺環境を理解し、良いところも悪いところも知っておくことです。その点、近くに住んでいる方はよくわかっているので安心ですよね。そういった事情から、マンションの購入者の約７割は、周辺に住んだ事のある人たちです。（大規模マンションや都心のタワーマンション除く）

周辺環境だけではなく、音環境や空気環境、眺望、日当たりも立地によって違いますよね。
ただ、人によって気にする、気にしないがあるので、自分が譲れない事はなにかをしっかり考える事が重要です。
ちなみに私は街道沿いで育ったので、音や空気が悪いのは全く気になりませんが、コンビニが近くにないと死んでしまいます。考えは人それぞれですよね。
立地が気に入り、そこに住むイメージがついたなら、大きな失敗はないと思います。その物件が直床だったらしかたない、と思うのも手です。

>121

お買い得な物件を買いたい、いいものを買ったと納得したいのは当たり前の買い物心理ですが、住まいは千差万別、同じ商品は二度とでないので、自分の価値観にあった物を選ぶしかありません。もっと言うと、完売しないマンションはないんです。時間がかかったとしても、そこがいい、と思う人がいつか見つかるんですね。面白いでしょ？

マンションの値段は「土地代」「建築費」「利益」の３つで成り立っています。
土地は普通競争入札で仕入れますし、コネで買えてもそんなに安くなりません。立地に見合った価格で仕入れます。
建築費はマンションのクオリティで決まってきます。どこのゼネコンが安いということもありません。
利益率はこの業界ではほぼ一定です。もしなんらかの事情で相場以下で販売可能であっても、その分利益を上乗せするだけです。もし、１ヶ月で完売するような値付けをしてしまうと、価格設定した責任者は左遷されます（笑）
販売コストも考えて、半年位でやっと完売できる価格設定が売主にとっては理想です。
お買い得なマンション、というのがあるとしたら、マーケティング不足で販売開始したマンションでしょうか。

月並みですが、自分の条件にあった物を選ぶしかないようです。


チラシの裏にでも書いておけばいいような長文をお読みいただき幸いです。

船橋でオススメの物件についての質問がありましたが、残念ながらお答えすることができません。
実は、私は船橋の事をほとんど知らないんです。（汗）じゃあなんでここにいるんだ、というツッコミはなしで…　その代わりに、住宅選びの基本について投下します。

住まい選びの最重要ファクターは、ズバリ「立地・広さ・価格」です。・・・うん、普通ですね。
皆さんも無意識のうちに、この３点である程度判断されているのではないでしょうか。

その中でも、一番大切なのは立地だと思っています。設備はしだいに時代遅れとなっていきますし、必要な広さは家族構成によって人それぞれ、価格だって皆さんの懐具合次第ですが、立地だけは替えがききません。最悪引っ越すしか方法がないですからね。親にとっては数回目の引越しでしょうが、子供にとっては自分の「実家」になり、そこで育つわけですから、少し考える必要があります。

もちろんここの皆さんは船橋を気に入って、そこでお探しの方ばかりですので、立地といっても、関東でどこに住むか、ではなく個々のマンションの交通アクセスや学区、買い物便などについての比較になるかと思います。
大事なのは、どこが場所いい、ではなく、購入前にしっかりと周辺環境を理解し、良いところも悪いところも知っておくことです。その点、近くに住んでいる方はよくわかっているので安心ですよね。そういった事情から、マンションの購入者の約７割は、周辺に住んだ事のある人たちです。（大規模マンションや都心のタワーマンション除く）

周辺環境だけではなく、音環境や空気環境、眺望、日当たりも立地によって違いますよね。
ただ、人によって気にする、気にしないがあるので、自分が譲れない事はなにかをしっかり考える事が重要です。
ちなみに私は街道沿いで育ったので、音や空気が悪いのは全く気になりませんが、コンビニが近くにないと死んでしまいます。考えは人それぞれですよね。
立地が気に入り、そこに住むイメージがついたなら、大きな失敗はないと思います。その物件が直床だったらしかたない、と思うのも手です。

>121

お買い得な物件を買いたい、いいものを買ったと納得したいのは当たり前の買い物心理ですが、住まいは千差万別、同じ商品は二度とでないので、自分の価値観にあった物を選ぶしかありません。もっと言うと、完売しないマンションはないんです。時間がかかったとしても、そこがいい、と思う人がいつか見つかるんですね。面白いでしょ？

マンションの値段は「土地代」「建築費」「利益」の３つで成り立っています。
土地は普通競争入札で仕入れますし、コネで買えてもそんなに安くなりません。立地に見合った価格で仕入れます。
建築費はマンションのクオリティで決まってきます。どこのゼネコンが安いということもありません。
利益率はこの業界ではほぼ一定です。もしなんらかの事情で相場以下で販売可能であっても、その分利益を上乗せするだけです。もし、１ヶ月で完売するような値付けをしてしまうと、価格設定した責任者は左遷されます（笑）
販売コストも考えて、半年位でやっと完売できる価格設定が売主にとっては理想です。
お買い得なマンション、というのがあるとしたら、マーケティング不足で販売開始したマンションでしょうか。

月並みですが、自分の条件にあった物を選ぶしかないようです。


>122

二重床のほうがいいとは思います。ただし、優先順位の一番最初に持ってくるのは少数派かもです。
私の友人の大手不動産営業マンは、自社物件では必ず二重床でマンションを作っていますが、彼が買ったのは他社物件、しかも直床の物件でした。子供の幼稚園が決まったいいタイミングで、実家の近くの立地だったからです。
そんなものかもしれませんね。

[127: 一輝]

二重になってしまいました、ごめんなさい。
後半は、最後の>122以外はかぶってます。

[128: 一輝]

>123

ローンは利息がもったいない、現金で買えたら理想ですよね。
世間には借金が大嫌い、ローンは組んだこと無い、といった方が少なからず存在します。
ローンで物を買うことは本当に損なんでしょうか？

今持っていないお金をすぐに持ってこれるのがローンです。これは、「時間の利益」です。
年間２００万貯めても、４０００万貯めるのに２０年かかります。この２０年を利息で買うという事です。
あと、家賃１０万の方は、２０年で４０００万貯める間に、２４００万を家賃で捨てることになりますよね。
買ったほうが得か、借りたほうが得かを悩んでいる方は多いですし、議論され尽くしましたが、結局、金銭的な損得で考えるのはいかがなものかと思います。

ここにいる方はマイホームを持ちたい方でしょうし、今欲しい人が多いのではないでしょうか。
結婚したり、子供が生まれたり、小学校が決まったり、家が欲しくなるタイミングがあります。
家族が一番楽しく暮らせる時期をマイホームで過ごす事に意味があるのであって、子供が独立して夫婦だけになった後に現金一括で家を買ってもなんだかな～と思うのは私だけでしょうか・・・


>124

>125さんの言うように、早期で返すか、長期で返すか、で考えるのが私も正しいと思います。
ただ、現状共働きで繰り上げ返済が可能ならば、銀行の変動金利で長期で組み、どんどん返していくのもアリです。
ちなみに繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型があり、期間短縮型の方が総支払額が抑えられてお得です。
いずれにしろ、繰り上げ返済はすべて元金に充当されるので、頭金を途中で入れる、と考えることができます。
銀行ローンは最初に変動で組んでも、途中から固定金利に変更もできますので、もし金利が暴れそうな予感がしたら
長期固定に変更する事も可能です。（フラット３５よりは金利高めですが）ただし、金利動向にアンテナを張っておくことが必要ですね。そんなのイヤだ、固定して安心したい、という方には間違いなくフラット３５です。それでも長期ローンでこの金利は歴史的に見てもウソみたいに低いと思いますよ。

[129: 購入検討中さん]

先週末、MRに行ってきました。

立地は合格点、設備などは平均点と感じられたので、購入を検討しています。

明日、明後日の重要事項説明会が行われるのですが、売買契約は行うのでしょうか？
説明では2月10日に抽選と契約をすると聞いているのですが。

まだ熟慮している最中で、売買契約と重要事項説明会を同日に行うこともあると聞いて、焦っています。
説明に納得できない場合など、契約をしないこともできるのでしょうか？

[130: 購入検討中さん]

もちろん、契約は十分に納得してから結ぶものです。
あなたには聞く権利がありますし、相手には説明する義務があります。
確かにここはスケジュールがかなりタイトですよね。。
でも、説明会と同じ日に契約と言われたら断るつもりです。

[131: 購入検討中さん]

＞130さん

そうですよね、少しほっとしました。
送られてきた資料も「見本」ですし、２時間ばかり説明されたからって、理解できないままで
高い買い物をするつもりはないです。

ありがとうございます。

[132: 匿名]

ねぇ、ここ最近のやりとりおかしくない？
先生みたいなのが現れてるし。何故にこの先生はここの物件のスレに住みついてるのかな？
船橋の事は全く知らないっていうのが本当なら超不思議なんですけど・・・。
ちょっとお悩み相談みたいになってるし、よくもまぁって感じですね(笑)

[133: 一輝]

こんばんは、不思議ちゃんです。

法律上、不動産売買契約の前には宅建主任者による重要事項説明書（重説）の説明が売主に義務付けられています。
完成在庫物件などで先着順で申し込みができる物件の場合は、契約当日に宅建主任者とマンツーマンで重説の読み合わせをするケースが多いですが、販売開始直後の場合は、契約者が多いため、前もって合同重説会を開催→抽選日に契約、とする場合が多いようです。

今回の場合、手付金を事前に振り込んだり、当日用意して行かない限りは契約はできないので、そういった説明がないのであれば重説の読み合わせをするだけなのでしょう。
もちろん重説が納得できなかった場合や、重説後、契約の前に心変わりがあった場合にはノーペナルティーでキャン
セルすることができます。逆に契約後はクーリングオフできないのが不動産売買の特徴なので注意しましょう。
ちなみに重要事項説明には、約２時間ほどかかるはずです。後日の契約に必要な時間は、１時間ほどだと思います。

合同説明会では、周りを見渡すと購入予定者の顔がわかります。現実感が増してきますね。
大衆心理で、わからなかったり気になる部分があっても質問しにくいものです。後で担当の営業をつかまえて、納得
するまで説明をしてもらいましょう。

重説は長いので、集中力が途切れがちです。最初の方は物件の都市計画やら、法律的なことが書いてあるだけですが、重要な部分はその後の「その他の事項」です。ここにはその物件固有の注意事項がかかれており、売主に都合の悪いことでもすべて記載しなければなりません。例えば、周辺に建設予定の嫌悪施設があったり、周辺の将来の都市計画の事、土壌汚染があった場合など、すべて記載の義務があります。

契約寸前は、理由もなく怖くなり、心変わりする人が多いので、申し込み→即契約は業界では一般的なようです。

[134: 匿名さん]

>No.129

130さんの言う通り、説明に納得してから契約するものです。
ただし、裏技もあります。契約金を少額（10万？）の捨て金にしておけば、キャンセルしても痛くありません。

[135: 匿名さん]

不思議ちゃんの文章は、すごい判り易いですね。
私は、文章力がないので、尊敬しちゃいます。

重要事項説明では、以下の点で注意が必要だと思います。
なお、契約後のクーリングオフはできません。（有資格者が営業所で説明するため）

・物件の注意事項（土壌汚染、地下鉄、送電線、セットバックなど）
・駐車場代は、管理費と修繕積立のどちらに入るのか？
・長期修繕計画書の修繕積立費（重要事項に含まれませんが、5、10年後にいくら払うのか）

[136: 購入検討中さん]

〉132
不思議ちゃん先生の書き込みは参考になってますけど。

わざわざそんなこと書いて『よくもまぁ』とか書いてるあなたこそ、不思議くん。（胃腸痛くなっちゃう人みたいな名前 笑）
それとも不思議な周辺物件営業マン？
それとも不思議な 〉100かな。フシギージャーズ 笑

[137: 匿名さん]

>136
あほや。

[138: 物件比較中さん]

>136
だから、やめましょうって。
営業マンならまだしも全然関係ない人が言ってる事を返しても時間の無駄ですよ。
わたし個人は船橋と言う地域にに愛着もあるし正直今は船橋物件での比較中なのでとても参考にしていますのでニートや暇な方のコメントは無視しましょう。

[139: 物件比較中さん]

いろいろ考えてると胃が痛くなってきた
最近家買った友達に電話してみようかな

[140: 購入検討中さん]

重要事項説明会、行ってきました。

結構申し込みのバラが付いていたから、混んでるのかと予想してたけど
参加者、さびしい感じ。少なめでした。

なんだか決断を急ぐこともなさそうな気がしてきました。

[141: 匿名さん]

確かに思ってたよりは空いてましたね。

[142: 購入検討中さん]

私が参加した会はほぼ満員でしたけど…。
午後は空いてたんですか？

[143: 購入検討中さん]

空いているみたいだし、市場のタワーマンションを見てからにしようかな⁈

[144: 匿名さん]

参加者状況をもっと詳しく教えてください
重説で気になる部分はありましたか？

[145: 物件比較中さん]

ここの掲示板見てて人気ありそうだと思っていましたが土曜なのに意外に空いてるみたいですね。
まさかここの書き込みがここの営業さんって事はないですよね？
明日MRに行こうと思っていましたが暇だったら営業さんにガッチリ接客されそうでちょっと怖いな。

[146: 購入検討中さん]

会場は、2人掛けのテーブルが12卓くらいありましたよ。１テーブル１世帯で。
午後は７割くらいしか埋まってなかったから、びっくりしました。
明日は別の部屋になるみたいですから、どうなんですかね。
明日参加の方がいたら、どうだったか教えてほしいです。

説明時間は1時間30分位で終わってしまいました。「これで終わりでーす」みたいな感じで。
質問の時間は設定されてなかったですから、聞きたいことがあったら終了後に
個別で聞くしかないです。

参加者は30代前半のご家族が多かった感じがします。

[147: 匿名さん]

MRは混んでますよー
今週日曜日で申し込み締め切りですかね？？

[148: 購入検討中さん]

やっと重要事項の見本読み終わった～。
5ページで飽きま嫁が爆睡してる隣でがんばりました。
でも普通な事がずっと書いてあるだけだった～。
とりあえず寝ます。皆さんおやすみなさい。

[149: 匿名さん]

>146
ということは１回８人くらいだったってことかな
それが土曜２回、日曜２回だと３２人ってこと？

[150: 匿名さん]

確かにMRは混んでました。
MR公開から説明会までの期間が短いので、説明会のドタキャンがあったのだと予想。

[151: ガロ]

不思議ちゃん先生いまさらながらサンキューです!!

あとはヒキ次第かと

[152: 一輝]

掲示板が荒れる原因になるのでこれで消えます。

船橋を知らない人間があれこれ書き込みしたので、胡散臭く感じられた方も多かったでしょう。
タネを明かしますと、私の一連の書き込みは、ここの物件を検討し、ここを見ているかもしれないある一人の友人
に読んでもらえたらと思い、書いたものです。

自分が知らない地域の知らない物件の意見を求められるのは難しいですし、もし知っていたとしても結局は自分で
判断するしかないので、無責任な事も言えません。できるだけ客観的に書いたつもりですが、他意を感じられた方
がいらっしゃいましたら、お詫びいたします。
そろそろ皆さんが進退を決めているだろうタイミングですので、これで終わりとさせていただきます。

良いことも悪いことも皆さんで共有し、意見を出し合い、有効な掲示板になれば嬉しいです。
皆さんの住まい探しが成功することをお祈りいたします。

[153: 物件比較中さん]

なんだかんだ言っても快速停車駅で家を探す人は多いし個人的には市川よりも東西線を使いやすい分船橋、津田沼は外せません。
京葉線やTX、北総など勤務地からの所要時間だけ見ればあまりわからないが結構落とし穴多いですからね。
乗り換え、快速待ち、電車少ない、終電早いなどなどよく調べたらアクセスは総武線が断トツ。
その中で快速停車駅は強いよ。
まぁ騒がしいとか街がきたないとかデメリットもあるのは確かだが。

[154: 匿名さん]

全然違う場所で比較している人っているの？
いるとしたらどの辺で考えてるの？

[155: 匿名さん]

都心へのアクセスを考えて、津田沼、市川とあとは京葉線沿線で比較してます。

[156: 匿名さん]

都内、埼玉、神奈川は流石にいないか。

[157: 申込予定さん]

ここを検討する人は市川は手が出ないからって人多いんでない？
でも↑で語ってる様に船橋は東西線も乗り入れてるから都心へのアクセスは抜群で湾岸への車でのアクセスも良いので狙い目だと思うけどな。
車の事を言うと渋滞だとがいう奴多いが地元民は混んでる時間や比較てき空いてる道を把握してるから渋滞にはあんまりはまらないよ。
何かここで市場のタワーと比較してる人多いみたいだけど3000万位で船橋徒歩圏なんだからどちらもは良いと思いますよ。

[158: 地元不動産業者さん]

抽選が近づいてきたようですね。
「書き込みに抽選は見に行った方が良いか」というものがありましたが、
会社を休んででも家族の一人は見に行った方が良いですよ。
ローンが厳しい人や、キャンセルしそうな人をデベは落としますが、
購入する意欲が高い人で、落選しても他の住戸を買ってくれそうな人も落とします。
抽選の機械は操作できないですが、抽選会に参加していない人には当選していても
「残念ですが、落選です。」と電話で伝えるだけですので。
平日なので参加は難しい人が大多数でしょうけど、どこの会社でもやってる事ですね。
本当に落選してもその時の空き住戸をすぐに検討できるというメリットもありますが。

[159: 匿名さん]

抽選っていつどこであるの？モデルルームならちょっと見てみたい

[160: 匿名さん]

抽選は来ると落選しやすい？とのジンクスがあると聞くので･･･(苦笑)と言われた場合、それって、落選前提の態度と考えて良いのでしょうかね┌|∵|┘やはり。

[161: 匿名さん]

当てようと思ってても外そうと思ってても来られたら困るんじゃない？

[162: 匿名さん]

ここの場合、手付金ていくらが相場なんでしょ？？

[163: スレッガー]

悲しいけどこれ…抽選なのよね‼

[164: 匿名]

手付金は購入金額の一割が目安だそうですよ。

[165: 匿名さん]

手付金の回答、ありがとうございます。
即日振込みは辛いっすね。

[166: 匿名]

即日振込はないと思いますよ。
第一期公開は11日からと聞いてますから、早めに動いたほうがよいかもです。

[167: 匿名]

自分も申し込みしていて、明日抽選明日振込みって言われていますが、１１日からの第一期モデルルーム公開ってどうなの？
第２期が表現として正しくないのでしょうか？

[168: 匿名]

私も、明日中に手付金を振り込むように言われました。


物件概要を見ると、明日の登録は｢第一章｣となっていました。
その後｢第一期｣の販売のようです。
優先案内をこうやって区別したんだなぁと思いました。
そして、｢第一章｣の販売戸数が37戸と記載されていました。
けっこう申し込みがあったんですねー…

[169: 近所をよく知る人]

３７戸って、大方申し込まれてしまってるんですね。
残ってるのは東向きの部屋とかなのかしら？南向きは空いてるようでしたか？
南向きならいいかなって思ってましたけど、東向きは前の土地にマンションが建てられる位の
空き地があるから、検討外にしてます。

でも、抽選当たるといいですね。

[170: 匿名]

東向きの部屋は全部で6戸だから、まだ南向きも空いてると思います。
先週モデルルームに行ったときも、空いてる南向きの部屋がありましたよ！